Radar

Hallo.

Ben aan het plannen om voor lange tijd (jaar) met vakantie te gaan.
Ben eigenaar van een appartement waar nog een kleine hypotheek op rust, en ik daarom niet
echt veel hypotheekrenteaftrek (ongeveer 2000 euros) heb.
Mijn voordeel komt dus neer op ongeveer 840 euros per jaar - (42% tarief)
Ben niet van plan het appartement te verkopen maar voor de periode dat ik met vakantie ben (jaar) te verhuren.
Volgens de makelaar zou ik er zeker 1.300 euros per maand voor kunnen krijgen.
Gelezen dat bij verhuur, het appartement, voor de belastingen verplaatst wordt naar box 3 ipv box 1, en dat de huuropbrengsten in box 3 niet hoeven te worden bijgeteld;
wel heb ik dan het verlies van de hypotheekrenteaftrek.
Als ik dit bereken wordt door deze verplaatsing mijn voordeel enorm.
In box 3 betaal ik 1,2% belasting over de restwaarde (WOZ-waarde minus resthypotheek en vrijstelling)
terwijl ik zonder de verplaatsing, in box 1, 75% van de huuropbrengsten had moeten bijtellen en daarover 42% belasting moet betalen.
Ik betaal hierdoor duizenden euros minder aan belasting en de huuropbrengsten zijn ook nog onbelast !!!!

Cijfermatig klopt het; maar mijn vraag is of ik ergens een denkfout maak !!

Wie bepaalt de verplaatsing naar box 3 ? de wetgeving ? de onstane situatie ?
of doet de belastingdienst dat ?

Gaarne advies !

Clark

U maakt in elk geval een denkfout betreffende uw hypotheekrente voordeel. Doordat u nu het eigen woonwaarde forfait moet bijtellen hebt u geen belastingvoordeel meer. Indien mogelijk kunt u beter uw hypotheek geheel aflossen.

Jantje

@Jantje 7

In de genoemde hypotheekrenteaftrek van 2000 euros is alreeds de bijtelling vd EWF meegenomen

Clark

Niet aan beginnen. Je appartement verhuren is vragen om moeilijkheden.

En als je er al aan begint dan moet je een contract zo laten samenstellen dat de huurder er echt alleen maar 1 jaar in kan en dat hij/zij dan ook daadwerkelijk vrijwillig vertrekt. Want het verhuren klinkt leuk maar is in de praktijk moeilijk om iemand er uit te krijgen ook al is het je eigen appartement.

Cijfermatig kan het kloppen maar gevoelsmatig is het linke geschiedenis. Straks krijg je een huurder met prachtige papieren die de eerste paar maanden keurig de huur betaald om er vervolgens een wietplantage in te bouwen en jou huis volledig te sloopt. Ik zou daar nog maar eens heel goed over nadenken.En daar word de bank erg nukkig van, Google het maar eens.
http://www.hypotheek-weetjes.nl/nieuws_638.htm

https://www.google.nl/search?q=wietplan ... =firefox-a

Lees het topic van Louise eens bij huren, daar gaan je haren van rechtopstaan.

Zou het niet doen , als je geen problemen wilt.

@Rim 69, Tenormin, Trail en Ciske

Ben me bewust van de risicos.
Verhuur alleen aan (groot) bedrijf voor bewoning door expats - incl. diplomatenclausule en
bepaling verhuur voor maximaal 1 jaar, zonder verlenging.
Alsook met clausule dat familielid om de 2 weken huis schoonmaakt of anders met recht op minimaal 1x per maand bezichtiging.
Verboden andere sloten te plaatsen etc, etc, etc.

Om bij de topic te blijven;

wie bepaalt de verplaatsing in box 1 of box 3 ?

Clark

Een jaar vakantie hoeft niet te betekenen dat je woning naar box 3 verhuist. Blijf je gewoon ingeschreven op dit adres? Dan blijft het een eigen woning en dus een box 1 verhaal.

Als je voor een jaar elders inschrijft (verhuist dus) is het geen eigen woning meer en verhuist deze naar box 3.

Houd je er wel rekening mee dat je nu voor een jaar rekent maar dat de woning, als deze eenmaal in box 3 zit, niet na een jaar, als je er zelf weer gaat wonen, weer naar box 1 kan? Je bent in dat geval dus definitief je hypotheekrenteaftrek kwijt.

In principe doet het GBA-adres er weinig toe, het is slechts een voorwaarde om van de EW-regeling gebruik te kunnen maken. Maar bij de vraag of de woning box 1 of box 3 is zal er eerder naar gekeken worden of je er daadwerkelijk woont, en als je de woning verhuurt is dat niet het geval. Of een vermogensbestanddeel in box 1 of 3 valt wordt bepaald door de wet. En de wet die gaat vaak uit van de omstandigheden en daarbij zijn er een aantal anti-misbruikbepalingen (tegen het zogenaamde 'boxhopping').

Dit is erg gecompliceerd en ik raad dan ook aan een belastingadviseur in de arm te nemen en niet van de reacties op dit forum uit te gaan.

Verder raad ik je inderdaad heel erg aan op te passen met verhuur. Ik ken meer dan genoeg verhalen over mensen die woonruimte voor bepaalde tijd verhuurden waarna de huurders er vervolgens niet meer uitwilden en misbruik maakten van de huurdersbescherming. Of waarbij de huur niet betaald werd. In alle gevallen duurt het dan maanden voor je iemand eruit kan werken en blijf je met duizenden euro's verlies achter.

Bovendien ben jij een jaar op vakantie dus moet er iemand zijn die als aanspreekpunt kan fungeren en die een beetje de boel in de gaten kan houden.

Goed over nadenken dus.

Nergens lees ik of het huishoudelijk reglement van de VvE, of de splitsingsakte verhuur wel toestaat? Dat zou ik eerst maar even uitzoeken, naast eventuele gemeentelijke bepalingen. Mogelijk moet je je melden bij de gemeente, veel daarvan zijn de laatste jaren bezig de particuliere verhuur in hun gemeente te reguleren, oa door een meldingsplicht, of vergunningsplicht als je meerdere kamers in 1 pand wil gaan verhuren. Dit om hele straten met studenten in een kinderrijke buurt te voorkomen etc.

Ben alle onderdelen aan het uitzoeken en regelen.

-VvE voor de toestemming en opstalverzekering plus naleving nieuwe huurder van de reglementen
-Hypotheekverstrekker voor toestemming
-Gemeente voor vergunning, als nodig (appartement vrije vestiging)
-Inboedelverzekering toestemming
-Familielid als toezichthouder aanstellen
-Pensioenfonds en SVB (AOW) aanschrijven
-etc, etc

Er van uitgaande dat bg geen problemen zal geven, blijft de box 1 of box 3 indeling het hangijzer

Clark

clark schreef:Ben alle onderdelen aan het uitzoeken en regelen.

-VvE voor de toestemming en opstalverzekering plus naleving nieuwe huurder van de reglementen
-Hypotheekverstrekker voor toestemming
-Gemeente voor vergunning, als nodig (appartement vrije vestiging)
-Inboedelverzekering toestemming
-Familielid als toezichthouder aanstellen
-Pensioenfonds en SVB (AOW) aanschrijven
-etc, etc

Er van uitgaande dat bg geen problemen zal geven, blijft de box 1 of box 3 indeling het hangijzer

Clark

Let wel even op dat je dit dus als agendapunt op een VvE vergadering in moet brengen, zodat er over gestemd kan worden, zeker als je wilt afwijken van het reglement. Een "mwoa, mij best" van een VvE bestuurslid of een paar medebewoners op de gallerij is niet afdoende.

Allereerst: de (netto) huuropbrengsten Box 1 zijn niet voor 75% maar voor 70% belast.

De vraag die Clark stelt is of de woning tijdens de wereldreis in Box 1 of Box 3 valt. Gezien de tijdsduur zou Box 3 de meest voor de hand liggende optie zijn. Maar er is geen sprake van een nieuw adres tijdens de verhuur. Bovendien staat de woning NIET te koop. En hiermee vergelijkbaar met de voorbeelden die de Belastingdienst in het IB-programma onder het vraagteken bij Eigen Woning geeft: verhuur tijdens vakanties of een kort verblijf in het buitenland. Kort verblijf is nergens gedefinieerd. Paar maanden, half jaar of nog wat langer. Conclusie: in deze situatie toch Box 1.

De optie Box 3 heeft in deze situatie directe financiële voordelen, maar zeker ook nadelen. Behalve de gevaren van huurders die overlast bezorgen, niet betalen enzovoort (zie hierboven) is ook de toekomstige regelgeving nog niet duidelijk. Als de verhuur zou eindigen vóór 1 januari 2013 is er niets aan de hand. De woning kan weer geruisloos terug naar Box 1.

Maar: stel dat de verhuur van de woning ook na 1 januari 2014 nog een tijdje wordt voortgezet.
En stel dat de tijdelijke maatregel dat de woning terug kan verhuizen van Box 3 naar Box 1 niet wordt verlengd. Dan blijft de woning en de daarbij behorende eigenwoningschuld in Box 3 en is hypotheekrenteaftrek niet meer mogelijk.

Bovendien: stel dat er verhuisd wordt naar een nieuwe Eigen Woning (huurder blijft zitten), dan treedt de bijleenregeling voor de nieuwe woning ter plekke in werking. Omdat er overwaarde zal zijn is de hypotheekrenteaftrek van de eventuele nieuwe eigen woning sterk beperkt.

Dan blijft de woning en de daarbij behorende eigenwoningschuld in Box 3 en is hypotheekrenteaftrek niet meer mogelijk.

Plus dat het vermogen in je woning dan dus in box 3 belast wordt.

In box 1 betaal je geen IB over je huis, je hebt óf aftrek, óf (als de hypotheek zeer laag of nul is) per saldo een nul-post.

Als de verhuur zou eindigen vóór 1 januari 2013 is er niets aan de hand.

In die zin bedoel je 1 januari 2014.

@Fisbel

Ervan uitgaande dat de verhuur geen problemen zal geven, denk ik om de discussie van de verplaatsing in box 1 danwel in box 3 te vermijden het misschien beter is mij als emigrant (Curacao) aan te melden.

Het eventueel bij terugkomst wegvallen vd hypotheekrenteaftrek plus daarbij de bijtelling vd 1,2% uit box 3 kost me dan ruwweg uitgerekend totaal euros 1.600 per jaar = 135 euros per maand
(is te dragen)

Hier staat wel tegenover het voordeel vd huuropbrengst in 1e jaar van euros 15.600 (12x 1300)

De beslissing wat er in de daaropvolgende jaren gebeurt (nieuwe verhuur etc) kan ik dan per keer beoordelen.

Allen dank voor de reacties !

Clark

Beste Clark,

Ik raad je echt heel sterk aan met een (belasting)adviseur te gaat praten. Zo duur hoeft het niet te zijn en het zou jammer zijn als je opeens een nadeel van een paar duizend euro zou lijden dat in deze discussie over het hoofd is gezien. Je weet niet wie we zijjn en je kan ons ook niet achteraf op eventuele fouten aanspreken. Ik raad je dus heel sterk aan een adviseur tecontacteren.

Bor

clark schreef:Hallo.

Ben aan het plannen om voor lange tijd (jaar) met vakantie te gaan.
Ben eigenaar van een appartement waar nog een kleine hypotheek op rust, en ik daarom niet
echt veel hypotheekrenteaftrek (ongeveer 2000 euros) heb.
Mijn voordeel komt dus neer op ongeveer 840 euros per jaar - (42% tarief)
Ben niet van plan het appartement te verkopen maar voor de periode dat ik met vakantie ben (jaar) te verhuren.
Volgens de makelaar zou ik er zeker 1.300 euros per maand voor kunnen krijgen.
Gelezen dat bij verhuur, het appartement, voor de belastingen verplaatst wordt naar box 3 ipv box 1, en dat de huuropbrengsten in box 3 niet hoeven te worden bijgeteld;
wel heb ik dan het verlies van de hypotheekrenteaftrek.
Als ik dit bereken wordt door deze verplaatsing mijn voordeel enorm.
In box 3 betaal ik 1,2% belasting over de restwaarde (WOZ-waarde minus resthypotheek en vrijstelling)
terwijl ik zonder de verplaatsing, in box 1, 75% van de huuropbrengsten had moeten bijtellen en daarover 42% belasting moet betalen.
Ik betaal hierdoor duizenden euros minder aan belasting en de huuropbrengsten zijn ook nog onbelast !!!!

Cijfermatig klopt het; maar mijn vraag is of ik ergens een denkfout maak !!

Wie bepaalt de verplaatsing naar box 3 ? de wetgeving ? de onstane situatie ?
of doet de belastingdienst dat ?

Gaarne advies !

Clark

Welke garantie heb je dat je na het jaar je huis weer in kan. Huurders genieten huurbescherming. Als ze willen kunnen ze voor eeuwig in je huis blijven.

Ten tweede je huuropbrengsten zijn gewoon belast, het immers een groei van je vermogen. Tenzij je natuurlijk de huuropbrengsten op vakantie meteen weer vebrast in het casino.

tenormin schreef:En als je er al aan begint dan moet je een contract zo laten samenstellen dat de huurder er echt alleen maar 1 jaar in kan en dat hij/zij dan ook daadwerkelijk vrijwillig vertrekt. Want het verhuren klinkt leuk maar is in de praktijk moeilijk om iemand er uit te krijgen ook al is het je eigen appartement.

Voor de beoogde huurprijs gaat je dat niet lukken. Zelfs ex-pats genieten huurbescherming. Als zij besluiten in NL te blijven (ontmoeten hier een partner) krijg je ook hun het huis niet uit)

olaf79 schreef: Zelfs ex-pats genieten huurbescherming. Als zij besluiten in NL te blijven (ontmoeten hier een partner) krijg je ook hun het huis niet uit)

Expats, zonder streepje. Het zijn geen voormalige pats.....