Radar

Beste meneer / mevrouw,

Mijn vriend en ik willen graag een nieuwbouw huis komen die juli 2014 opgeleverd gaat worden. Maar nu heb ik van de bank een verouderde werkgeversverklaring gekregen. Daarom moet deze opnieuw ingevuld worden door mijn werkgever. Ik loop nu tegen het probleem aan dat mijn leerarbeidsovereenkomst niet meer omgezet kan worden in een vast dienstverband ivm te weinig tot geen nieuwe vacatures. Het hoofd van de personeelszaken heeft mondeling aangegeven nog graag door te gaan met mij. Ik ben niet voor niks opgeleid.
Maar als mijn werkgeversverklaring op de goede manier zoals de verouderde versie word ingevuld. Zouden hier dan in de toekomst nog problemen door kunnen ontstaan?

Hopelijk kunt u mij helpen.
Alvast bedankt.

Lianne01 schreef:Beste meneer / mevrouw,

Mijn vriend en ik willen graag een nieuwbouw huis komen die juli 2014 opgeleverd gaat worden. Maar nu heb ik van de bank een verouderde werkgeversverklaring gekregen. Daarom moet deze opnieuw ingevuld worden door mijn werkgever. Ik loop nu tegen het probleem aan dat mijn leerarbeidsovereenkomst niet meer omgezet kan worden in een vast dienstverband ivm te weinig tot geen nieuwe vacatures. Het hoofd van de personeelszaken heeft mondeling aangegeven nog graag door te gaan met mij. Ik ben niet voor niks opgeleid.
Maar als mijn werkgeversverklaring op de goede manier zoals de verouderde versie word ingevuld. Zouden hier dan in de toekomst nog problemen door kunnen ontstaan?

Hopelijk kunt u mij helpen.
Alvast bedankt.

Lijkt me wel, maar hoeveel hangt oa af van wat de bijdrage van jouw inkomsten is in de hypotheekberekening etc. Dat kunnen wij hier niet voorspellen. Je kan het ook even lief vragen bij P&O, aangezien zo'n verklaring niks belooft of juridisch vastlegt, het is enkel een soort van intentieverklaring. Ze zouden dus geneigd kunnen zijn om toch te zeggen dat ze mogelijk met je door willen gaan.

Maar goed, dat is natuurlijk geen al te goed begin van een relatie met een hypotheekverstrekker waaraan je de komende 30 jaar zaken mee moet doen, en het zegt niks over je daadwerkelijke inkomenssituatie volgend jaar.

Misschien kunnen jullie, als je salaris een fors deel van de berekening is, maar beter afzien van dat huis?

Hoi Sjohie,

Geweldige reactie. ik denk daar net zo over.

Wanneer Topicschrijfster geen vast contract krijg en in de WW/bijstand komt dan zal één inkomen niet meer voldoende zijn om de lasten te betalen. Een gedwongen verkoop met een zwaar verkoopverlies ligt in het verschiet en is er geen woning meer maar mogelijk nog wel jarenlang een schuld.

Advies: wachten tot er meer zekerheid is m.b.t. de ontwikkeling van het inkomen.

Xpert schreef:Hoi Sjohie,

Geweldige reactie. ik denk daar net zo over.

Wanneer Topicschrijfster geen vast contract krijg en in de WW/bijstand komt dan zal één inkomen niet meer voldoende zijn om de lasten te betalen. Een gedwongen verkoop met een zwaar verkoopverlies ligt in het verschiet en is er geen woning meer maar mogelijk nog wel jarenlang een schuld.

Advies: wachten tot er meer zekerheid is m.b.t. de ontwikkeling van het inkomen.

Iets te kort door de bocht Xpert: Als deze mensen zo verstandig zijn een hypotheek met NHG te nemen en het inkomen daalt in de toekomst buiten eigen schuld (werkeloosheid/echtscheiding), dan suppleert de NHG het verlies bij gedwongen verkoop.

courier schreef:

Xpert schreef:Hoi Sjohie,

Geweldige reactie. ik denk daar net zo over.

Wanneer Topicschrijfster geen vast contract krijg en in de WW/bijstand komt dan zal één inkomen niet meer voldoende zijn om de lasten te betalen. Een gedwongen verkoop met een zwaar verkoopverlies ligt in het verschiet en is er geen woning meer maar mogelijk nog wel jarenlang een schuld.

Advies: wachten tot er meer zekerheid is m.b.t. de ontwikkeling van het inkomen.

Iets te kort door de bocht Xpert: Als deze mensen zo verstandig zijn een hypotheek met NHG te nemen en het inkomen daalt in de toekomst buiten eigen schuld (werkeloosheid/echtscheiding), dan suppleert de NHG het verlies bij gedwongen verkoop.

Dat is wel zo, maar die NHG is zeker niet zaligmakend. Als bijvoorbeeld 1 van de 2 partners met een nieuwe liefde in het te verkopen huis gaat/blijft wonen stelt de NHG dat dat derde inkomen ook meetelt, en een aanspraak op de NHG dus niet ingewilligd wordt.

En dat is een ultiem vangnet, als je dat als vaste post/gegeven meeneemt in je hypotheek, dan bouw je je zakelijke relatie met de hypotheekverstrekker m.i. toch op drijfzand.

Als je een beroep wil doen op NHG terwijl je bij het aangaan van de hypotheek de onzekerheid over je werk al wist, en desondanks een 'frauduleuze' werkgeversverklaring hebt gebruikt, dan wens ik je veel succes... Het lijkt mij stug dat nhg dan uitkeert en dan ben je nog verder van huis.

courier schreef:

Xpert schreef:Hoi Sjohie,

Geweldige reactie. ik denk daar net zo over.

Wanneer Topicschrijfster geen vast contract krijg en in de WW/bijstand komt dan zal één inkomen niet meer voldoende zijn om de lasten te betalen. Een gedwongen verkoop met een zwaar verkoopverlies ligt in het verschiet en is er geen woning meer maar mogelijk nog wel jarenlang een schuld.

Advies: wachten tot er meer zekerheid is m.b.t. de ontwikkeling van het inkomen.

Iets te kort door de bocht Xpert: Als deze mensen zo verstandig zijn een hypotheek met NHG te nemen en het inkomen daalt in de toekomst buiten eigen schuld (werkeloosheid/echtscheiding), dan suppleert de NHG het verlies bij gedwongen verkoop.

ik vind wel dat er erg makkelijk over frauderen met de NHG wordt gedacht
dit geld wordt ook door iemand betaald
in eerste instantie door mensen die een hypotheek willen afsluiten met een NHG en als het geld in de pot op is mag de belastingbetaler er voor opdraaien

courier schreef:

Xpert schreef:Hoi Sjohie,

Geweldige reactie. ik denk daar net zo over.

Wanneer Topicschrijfster geen vast contract krijg en in de WW/bijstand komt dan zal één inkomen niet meer voldoende zijn om de lasten te betalen. Een gedwongen verkoop met een zwaar verkoopverlies ligt in het verschiet en is er geen woning meer maar mogelijk nog wel jarenlang een schuld.

Advies: wachten tot er meer zekerheid is m.b.t. de ontwikkeling van het inkomen.

Iets te kort door de bocht Xpert: Als deze mensen zo verstandig zijn een hypotheek met NHG te nemen en het inkomen daalt in de toekomst buiten eigen schuld (werkeloosheid/echtscheiding), dan suppleert de NHG het verlies bij gedwongen verkoop.

Beste courier,

De mensen die zich een "voorzichtige hypotheeklast" aanmeten betalen dus mee voor diegene die willens en wetens het maximale risico aangaan. Ik vind jouw opmerking dan ook niet echt sterk. Klinkt net zoals dat de banken/Europa alle risico's maar nemen en de burgers uiteindelijk moeten dokken wanneer het misgaat.

@Expert,

Het zijn de maximale risico's die door NHG zijn vastgesteld, dus niet door de mensen zelf. En ja, daar betaalt iedereen aan mee die een hypotheek neemt met NHG. Dat is immers het hele principe van een hypotheek met NHG. De kosten die de mensen betalen voor NHG, is in principe een verzekeringspremie voor als het fout gaat buiten de schuld van de premiebetalers om.

Helemaal mee eens. Voor NHG wordt apart betaald, zodat de mensen die een 'voorzichtige hypotheeklast' zonder NHG niet hoeven te betalen voor de risico's bij NHG.

Maar ook: als je bewust een verkeerde werkgeversverklaring inlevert, dan ga je dus willens en wetens die risico's overschreiden. En kun je niet verwachten dat NHG zomaar uitkeert.

CB schreef:@Expert,

Het zijn de maximale risico's die door NHG zijn vastgesteld, dus niet door de mensen zelf. En ja, daar betaalt iedereen aan mee die een hypotheek neemt met NHG. Dat is immers het hele principe van een hypotheek met NHG. De kosten die de mensen betalen voor NHG, is in principe een verzekeringspremie voor als het fout gaat buiten de schuld van de premiebetalers om.

Er zijn voorbeelden bekend dat mensen bewust op papier gaan scheiden om het verkoopverlies bij de NHG te declareren. Lijkt mij niet echt de achterliggende gedachtengoed van NHG. Er zijn altijd mensen die misbruik maken van de NHG regels.

Bij de start van NHG was de regel nog dat de schuldenaar altijd een verkoop verlies moest terugbetalen zover in hun financiële mogelijkheden, een soort schuldsanering. In de goede jaren kon NHG een reservepot opbouwen en werden de regels versoepeld. Bij inkomensterugval door onvrijwillige werkloosheid, bij WAO en bij een echtscheiding werd de terugbetaalverplichting opgeschort.

Het wordt tijd dat NHG bij echtscheiding een terugbetaalplicht weer in gaat voeren. De versoepeling van de regels worden nu regelmatig misbruikt.

Lijkt me stug dat die voorbeelden, waarover jij schrijft veel voorkomen. Waar kan ik deze voorbeelden, waarover jij schrijft terug vinden? Ik ben er wel nieuwsgierig naar.

Overigens is het dan een taak voor de SWEW om deze fraude/misbruik gevallen in te dammen en aan te pakken. Net zoals ze nu de misbruik in de toeslagen en de misbruik in de declaraties in de zorg aan het aanpakken zijn. Ja er wordt wat af gefraudeerd in ons kleine Kikkerlandje.

Overigens ging het mij meer om het principe zoals de NHG nu is ingericht.

CB schreef:Lijkt me stug dat die voorbeelden, waarover jij schrijft veel voorkomen. Waar kan ik deze voorbeelden, waarover jij schrijft terug vinden? Ik ben er wel nieuwsgierig naar.

Overigens is het dan een taak voor de SWEW om deze fraude/misbruik gevallen in te dammen en aan te pakken. Net zoals ze nu de misbruik in de toeslagen en de misbruik in de declaraties in de zorg aan het aanpakken zijn. Ja er wordt wat af gefraudeerd in ons kleine Kikkerlandje.

Overigens ging het mij meer om het principe zoals de NHG nu is ingericht.

Beste CB,

Lees het onderstaande artikel uit de Telegraaf van 10 oktober 2012. Makelaars stimuleren zelfs hun klanten om die richting op te gaan. De makelaars zijn waarschijnlijk bang dat zij hun courtage niet ontvangen wanneer de woning met verlies verkocht moet worden. Van een kale kip kan je namelijk moeilijk plukken.

http://www.telegraaf.nl/overgeld/hypoth ... ikt__.html

In een artikel van RD is de directeur van SWEW aan het woord. Het aantal declaratie ivm echtscheiding is van 24% in 2008 gestegen naar 64% in 2012. Het aantal echtscheiding in heel Nederland is niet verdrievoudigd in dezelfde periode. De kans om fraude te voorkomen in dit soort gevallen is om bij echtscheiding toch een saneringsregeling op te leggen. Verliesdeclaraties bij echtscheiding waren in 2012 goed voor 64% van de schadepost in 2012

http://www.refdag.nl/nieuws/economie/nh ... n_1_707766

Beste Xpert,

Hartelijk dank voor de linken. Het zijn zeer interessante artikelen.

In het artikel van de Telegraaf wordt vermeld dat makelaars de klanten aanmoedigen om hun huis te verkopen tegen een lagere prijs, dan de hypotheek. Dat is in deze markt veelal het geval. Veel huizen staan vandaag de dag onder water. Het is gewoon realiteit dat veel huizen nu minder opbrengen dan ze gekost hebben. Daarnaast staat er in dit artikel ook:

Trapt het waarborgfonds NHG er niet in, dan strijkt de makelaar in ieder geval de courtage van de woningverkoop op. De huiseigenaren blijven dan wel met een schuld achter.

Ik zie hier dus geen fraude of misbruik van NHG klanten in. Hier zijn het de makelaars die misbruik maken van de situatie. Ook dit heeft alle aandacht van de SWEW en wordt uitgebreid onderzocht en in de gaten gehouden, zoals in het artikel wordt vermeld.

Voor wat betreft de stijging van het aantal declaraties i.v.m. echtscheidingen, geef jezelf in een eerder bericht al het antwoord nl.

Bij de start van NHG was de regel nog dat de schuldenaar altijd een verkoop verlies moest terugbetalen zover in hun financiële mogelijkheden, een soort schuldsanering.

Het heeft dus te maken met het wijzigen van de regels en het onder water staan van de huizen. In 2008 stonden er minder huizen onder water dan nu, dus waren er daardoor ook veel minder claims. Voorlopig kun je met de aangehaalde artikelen niet aantonen dat mensen misbruik maken van de regels. Dat wordt nergens vermeld. In het 2e artikel wat je aanhaalt staat zelfs:

Ondanks de groeiende restschuldproblematiek is NHG–directeur Karel Schiffer voor fraude niet bang.

Daarnaast wordt ook vermeld:

De suggestie is wel gedaan dat er sprake zou zijn van fraude, juist met echtscheidingen.

„Volgens mij is dat een broodjeaapverhaal. Mijn ervaring is dat mensen er juist alles aan doen om hun woning te behouden. Ik wil ervoor waken om een pinautomaat bij echtscheidingsperikelen te zijn. Vanwege de snelle toename hebben we daarom alle echtscheidingscasussen in 2012 nog eens onderzocht. Daarbij keken we ook in de Gemeentelijke Basisadministratie (GBA) of partners elkaar een halfjaar later toch weer gevonden hadden. Slechts in een enkel geval hadden we twijfels.”

en het volgende:

U keerde 120 miljoen euro uit in 2012. Baart het toenemend aantal hulpvragen u zorgen?

„Ik word er niet nerveus van. Het komt overeen met onze verwachtingen. Al zit het, dat geef ik toe, wel aan de bovenkant daarvan. Positief is wel dat ondanks het recordaantal restschulden dat we moesten overnemen, ons garantievermogen dit jaar licht is gegroeid.”

Men heeft er voor gekozen de regels aan te passen, daarentegen worden de kosten (premie voor deze verzekering) ook periodiek aangepast. Het garantie vermogen stijgt nog steeds. Ik zie nog steeds niet, dat mensen misbruik maken van de NHG regels, ergo de door jou aangehaalde artikelen laten juist zien dat die vrees ongegrond is en dat de SWEW de zaak goed onder controle heeft. Daar kan onze belastingdienst met de fraude bij de toeslagen nog een voorbeeld aan nemen.

Leuk dat het garantievermogen is gegroeid. De procentuele bijdrage is ook wederom dit jaar weer verhoogd. Logisch dat het vermogen groeit .

Xpert schreef:Leuk dat het garantievermogen is gegroeid. De procentuele bijdrage is ook wederom dit jaar weer verhoogd. Logisch dat het vermogen groeit .

maar ik blijf benieuwd wat er met al dat geld gebeurt als de NHG zou worden afgeschaft
net als met die vele miljarden die in nederland in vele potjes zit

Xpert schreef:Leuk dat het garantievermogen is gegroeid. De procentuele bijdrage is ook wederom dit jaar weer verhoogd. Logisch dat het vermogen groeit .

Deze reactie zegt voldoende.

ruud_a schreef:

Xpert schreef:Leuk dat het garantievermogen is gegroeid. De procentuele bijdrage is ook wederom dit jaar weer verhoogd. Logisch dat het vermogen groeit .

maar ik blijf benieuwd wat er met al dat geld gebeurt als de NHG zou worden afgeschaft
net als met die vele miljarden die in nederland in vele potjes zit

Hetzelfde als met andere verzekeringen... Als er niet geclaimd wordt, is het voor de verzekeraar. NHG is van de VNG en het Ministerie van van Wonen. Geld wat overblijft zal van hun (en dus van ons) worden. Die zouden natuurlijk op hun beurt kunnen besluiten dat de deelnemers hun inleg terug krijgen, maar dat is niet bij voorbaat vanzelfsprekend.

De discussie is inmiddels gedeeltelijk achterhaald door de koerswijzing van NHG. Lees het artikel op RTL nieuws.

Huizenbezitters opgelet: ook mèt NHG in problemen

Regels NHG ineens een stuk strenger

Huizenbezitters die denken veilig te zitten met de Nationale Hypotheekgarantie (NHG), komen bedrogen uit. De regels zijn ineens een stuk strenger gemaakt. Wie zijn huis met verlies moet verkopen, krijgt zijn restschuld lang niet altijd meer vergoed.

Voor de meeste huizenbezitters is de Nationale Hypotheekgarantie het vangnet dat ze moet beschermen als ze hun huis met verlies moeten verkopen. Eén miljoen huishoudens hebben een hypotheek met NHG.

De NHG heeft onlangs de regels aangepast. Er geldt nu een ondergrens aan de prijs waarvoor het huis verkocht moet worden. Het moet minimaal 95 procent van de getaxeerde waarde opbrengen. Dus een huis dat getaxeerd is op 200.000 euro, moet voor minimaal 190.000 euro verkocht worden.

Daarnaast stelt de Nationale Hypotheek Garantie vanaf dit jaar voor aan consumenten om een deel van hun hypotheekschuld kwijt te schelden, zodat ze in hun huis kunnen blijven wonen. Van verhuizen en het vergoeden van de restschuld is dus geen sprake. Als de consument niet aan het voorstel meewerkt, ziet de NHG de verkoop niet als 'gedwongen' en wordt de restschuld niet vergoed.

Nieuwe regels 'onrechtvaardig'

Makelaar Arno Wingen van de site huisverkopenmetverlies.nl vindt het nieuwe beleid van de NHG onrechtvaardig. "Stel: twee mensen kopen tegelijk een huis met NHG. In 2012 kon een van hen zonder problemen het huis met een restschuld verkopen. De ander kan dat in 2013 opeens niet. Landelijk gaat het om duizenden gevallen."

Hypotheekadviseurs die anoniem willen blijven, zeggen tegen RTL Nieuws dat er willekeur en onduidelijkheid heerst. De Vereniging Eigen Huis zegt de problemen te herkennen. Daar komen veel klachten binnen van consumenten, hypotheekadviseurs en banken.

De Nationale Hypotheek Garantie komt op korte termijn met een zogenoemde werkinstructie, waarin duidelijk staat wanneer mensen nou wèl hun restschuld vergoed krijgen en wanneer niet.

GJvdZ schreef:

ruud_a schreef:

Xpert schreef:Leuk dat het garantievermogen is gegroeid. De procentuele bijdrage is ook wederom dit jaar weer verhoogd. Logisch dat het vermogen groeit .

maar ik blijf benieuwd wat er met al dat geld gebeurt als de NHG zou worden afgeschaft
net als met die vele miljarden die in nederland in vele potjes zit

Hetzelfde als met andere verzekeringen... Als er niet geclaimd wordt, is het voor de verzekeraar. NHG is van de VNG en het Ministerie van van Wonen. Geld wat overblijft zal van hun (en dus van ons) worden. Die zouden natuurlijk op hun beurt kunnen besluiten dat de deelnemers hun inleg terug krijgen, maar dat is niet bij voorbaat vanzelfsprekend.

dat geld is van de mensen die er voor hebben betaald
niet van de VNG en niet van ons
ze hebben weliswaar voor een gedeelte betaald voor de verzekering, maar dat garantie vermogen zou dan terug moeten komen

het zelfde geldt ook voor het garantievermogen van zorgverzekeraars
het zou toch niet zo kunnen zijn, dat als een verzekeraar, zeg 5 jaar verzekeringen aanbiedt dat die daarna met het opgebouwde garantievermogen aan de haal kan gaan