Radar

Mijn rentevaste periode voor mijn hypotheek bij Nationale Nederlanden loopt binnekort af en ik kreeg dus 3 maanden geleden een nieuw aanbod van NN. NN heeft sindsdien de hypotheekrente 3 keer verlaagd en ik vroeg dus recentelijk om een nieuw aanbod omdat de hypotheekrente nu zo'n 0.5% lager staat dan in het originele aanbod. NN weigert die te geven omdat ik al een aanbod heb (met een 0,5% hogere hypotheekrente dan de huidige rente). Nadat de banken ervan werden beschuldigd veels te hoge hypotheekrentes te hebben en nu die dus naar beneden gaan, kan ik dus niet van de lagere hypotheekrente gebruik maken omdat NN weigert mij een nieuw aanbod te doen. Hebben aanderen dat ook? Volgens een medewerker van NN zijn er zo'n 3,000 klanten per maand die hier tegen aan lopen

je kan toch boetevrij weg daar bij einde rentevaste periode? oversluitkosten zijn eenmalig fiscaal aftrekbaar. er zijn nog echt wel goedkopere aanbieders dan nn

Over het algemeen hangt dit ook af van het type hypotheek. Veel banken hebben bijvoorbeeld een budgethypotheek, waarbij de rente na het aanbod inderdaad niet mee daalt met de marktrente. Bij gewone hypotheken is dit over het algemeen wel het geval. Als u dus in het verleden een budgethypotheek heeft afgesloten, is dit gewoon het gevolg van die keuze.

Kijk eens goed wat er in de alg. voorwaarden staat. Bij de ING bank staat bv duidelijk dat als je niet akkoord gaat met hun aanbod, je de hypotheek kan afkopen. Bij de SNS bank is dit weer niet het geval. Hier zou sprake kunnen zijn van een “overeenkomst die niet voldoende bepaald is”(art 6:227 BW). De overeenkomst zou “nietig”verklaard kunnen worden door een rechter of de leemte zou aangevuld moeten worden (art 6:248 lid 1 BW) Dan rijst de vraag hoe de bewoording “aanbod” moet worden gezien. Doe een tegenbod!

Om een voorbeeld te geven hoe verwarrend de alg. voorwaarden zijn bij bv de SNS bank met betrekkeing tot de nieuwe rente voor de volgende rentevaste periode.
In de Algemene Voorwaarden Art 18 .2 staat duidelijk :

….zal de bank de schuldenaar een aanbod voor een nieuw rentepercentage doen. De door de bank voorgestelde rentepercentages zijn gepubliceerde rentepercentages.

Deze zinnen geven een duidelijke indruk dat er hier ook sprake is van een onderhandelingspositie
voor de hypotheekgever. Immers als hier sprake was geweest van verschillende rentepercentages die vastzitten aan een aantal jaren waarvan alleen het aantal jaren onderhandelbaar zou zijn, bv 5 jaar 5%, a10 jaar 6% enz., dan had dit makkelijk duidelijk gemaakt kunnen worden in deze Algemene Voorwaarden. Het is duidelijk dat de bank hier de mogelijkheid heeft gecreëerd om de nietsvermoedende onderhandelaar hypotheekgever een hogere rente aan te smeren.
Ook is er onduidelijkheid over de zogenaamde gepubliceerde rentepercentages. Zijn deze gebaseerd op een vaste opslag boven Euribor? Of is dit vrijspel voor de bank? Ook is er geen duidelijkheid wie deze rentepercentages publiceert.`Men zou de indruk kunnen krijgen dat dit een overkoepelend orgaan is zoals de DNB.
De bank heeft ook nooit een relatie aangetoond van de nieuw voorgestelde rente m.b.t. de oude rente en de soort hypotheek. Was er met de oude hypotheek sprake van een 75% EW
Of 100% EW, is dit veranderd , en waarom.
Duidelijk een geval van art 6:227 BW, ook al omdat de bank hier opzettelijk onduidelijkheid heeft gecreëerd.

Kun je de hypotheek omzetten naar variabele rente ? Meestal kun je hypotheken met variabele rente maandelijks geheel boetevrij aflossen.

Je kunt dan rustig op zoek naar concurrerende offertes en is de druk van de ketel.

Daar maken ze misbruik van.

Volgens mij zijn alle goedbedoelde adviezen voor niks. Ts heeft zijn bericht hier geplaatst bijna 3 weken geleden en dat is tevens zijn laatste actie geweest op dit forum tot op heden.

CB schreef:Volgens mij zijn alle goedbedoelde adviezen voor niks. Ts heeft zijn bericht hier geplaatst bijna 3 weken geleden en dat is tevens zijn laatste actie geweest op dit forum tot op heden.

Ach, dan is het voor degene die de zoekfunctie gebruikt...

sacredfour schreef:Om een voorbeeld te geven hoe verwarrend de alg. voorwaarden zijn bij bv de SNS bank met betrekkeing tot de nieuwe rente voor de volgende rentevaste periode.
In de Algemene Voorwaarden Art 18 .2 staat duidelijk :

….zal de bank de schuldenaar een aanbod voor een nieuw rentepercentage doen. De door de bank voorgestelde rentepercentages zijn gepubliceerde rentepercentages.

Deze zinnen geven een duidelijke indruk dat er hier ook sprake is van een onderhandelingspositie
voor de hypotheekgever. Immers als hier sprake was geweest van verschillende rentepercentages die vastzitten aan een aantal jaren waarvan alleen het aantal jaren onderhandelbaar zou zijn, bv 5 jaar 5%, a10 jaar 6% enz., dan had dit makkelijk duidelijk gemaakt kunnen worden in deze Algemene Voorwaarden.

Waarom zou er sprake moeten zijn van een onderhandelingspositie? Als je een TV koopt en de verkoper doet je een prijsvoorstel, dan betekent dat ook niet dat daarover onderhandelbaar is. Het 'aanbod' of 'voorstel' zegt alleen dat je niet persé op het aanbod hoeft in te gaan. Het zegt niet dat er over te onderhandelen is.

sacredfour schreef:Het is duidelijk dat de bank hier de mogelijkheid heeft gecreëerd om de nietsvermoedende onderhandelaar hypotheekgever een hogere rente aan te smeren.

Juist niet. Er wordt juist expliciet gezegd dat de gepubliceerde rentepercentages worden geboden en dat er dus geen afwijkende (slechtere danwel betere) rentepercentages worden geboden.

sacredfour schreef:Ook is er onduidelijkheid over de zogenaamde gepubliceerde rentepercentages. Zijn deze gebaseerd op een vaste opslag boven Euribor? Of is dit vrijspel voor de bank?

Dit is inderdaad niet in de algemene voorwaarden gemeld. Maar dit kan ook afhankelijk zijn van de specifieke hypotheek die je afsluit. Dan is het logisch dat deze methodiek niet in de algemene voorwaarden staat.

Waarom zou er sprake moeten zijn van een onderhandelingspositie? Als je een TV koopt en de verkoper doet je een prijsvoorstel, dan betekent dat ook niet dat daarover onderhandelbaar is. Het 'aanbod' of 'voorstel' zegt alleen dat je niet persé op het aanbod hoeft in te gaan. Het zegt niet dat er over te onderhandelen is.

Niks houdt je tegen een lager bod te doen aan de tv verkoper!
Behalve in de supermarkt, probeer ik met alle aankopen die ik doe een korting te bedingen, en vaak met succes!
Maar wat ik duidelijk probeer te maken is dat de bank hier zich zelf te veel vrijheid geeft.
De wet stelt dat een overeenkomst voldoende moet zijn bepaald. Er mogen geen onduidelijkheden in de overeenkomst zitten. De SNS bank had bv duidelijk in zijn algemene voorwaarden moeten vermelden dat zij een aanbod doet voor een bepaalde rente percentage dat verbonden is aan een bepaalde looptijd, dat deze rentes gepubliceerd zijn en dat indien de klant hier niet mee akkoord gaat hij de overeenkomst moet opzeggen .

Definitie aanbod voigens het BW
Het begrip aanbod uit het BW ziet op de overeenkomst. Een overeenkomst komt tot stand door
aanbod en aanvaarding (6:217 BW). De wet geeft geen absolute omschrijving van het begrip aanbod. Uit de literatuur en jurisprudentie volgt evenwel dat er verbintenisrechtelijk slechts sprake
is van een aanbod wanneer bij aanvaarding een overeenkomst tot stand is gekomen. Een aanbod moet derhalve worden onderscheiden van de uitnodiging om in onderhandeling te treden. De aanvaarding van een uitnodiging brengt nog geen overeenkomst tot stand. Een voorstel dat niet de
essentialia bevat die de verbintenis die uit de te sluiten overeenkomst zal voortvloeien bepaalbaar maakt in de zin van art. 6:227 BW, is slechts een uitnodiging om in onderhandeling te treden en geen
aanbod.
Nu, misschien wordt een aanbod niet gezien als een uitnodiging tot onderhandeling, maar een overeenkomst waar een aanbod en aanvaarding onderdeel uitmaakt van een eerdere overeenkomst
is dan toch zeker ook niet bepaalbaar in de zin van art.6:227

Dit had in de voorwaarden moeten staan om de overeenkomst bepaalbaar te maken:
U kunt kiezen uit de volgende rentevaste periodes met de daaraan gekoppelde vaste rentetarieven. Bij weigering bent u verplicht u hypotheek af te kopen.

Alle banken gaan touwens nog steeds de fout in met hun alg. voorwaarden m.b.t. een doorlopend krediet.
Voorbeeld.
Artikel 3 b Interbank doorlopend krediet

De kredietvergoeding wordt van dag tot dag berekend over het
uitstaande saldo en kan door Kredietgever, met inachtneming van de
krachtens de wet gestelde maxima, worden gewijzigd. Kredietgever zal
Cliënt van iedere wijziging uiterlijk veertien dagen voor inwerkingtreding
van de voorgenomen wijziging schriftelijk in kennis stellen.

De bank had op zijn minst aanwijzingen moeten geven waarop deze wijziging gebaseerd is zodat de klant ook dat gedeelte van de overeenkomst kan bepalen.

Deze bepaling zou al genoeg reden moeten zijn om een overeenkomst die hiermee afgesloten is “nietig” te verklaren omdat de overeenkomst niet voldoende bepaald is

Juist niet. Er wordt juist expliciet gezegd dat de gepubliceerde rentepercentages worden geboden en dat er dus geen afwijkende (slechtere danwel betere) rentepercentages worden geboden.

kweenie,
Je conclusie zou juist zijn als de bank duidelijkheid gaf welke van zijn gepubliceerde percentages betrekking hebben op jouw hypotheek. Dit doet de bank dus niet. Ik schrijf dit uit eigen ervaring. Daar komt nog bij kijken dat de bank allerlei kortingen aanbied als je een nieuwe hypotheek afsluit. In mijn geval verhoogde de bank het rente percentage van 4,3 naar 5,8%. Die 5,8% zou ongetwijfeld wel ergens in hun lijst staan van gepubliceerde rentepercentages. Het is alleen de vraag of deze 5,8% bij de zelfde soort hypotheek behoorde als die werd afgesloten voor 4,3%.
Ook ken ik mensen die onderhandelt hebben over hun nieuwe rente met de zelfde bank en een lager percentage hebben gekregen.

sacredfour schreef: Je conclusie zou juist zijn als de bank duidelijkheid gaf welke van zijn gepubliceerde percentages betrekking hebben op jouw hypotheek. Dit doet de bank dus niet.

Dat klopt, omdat dit afhankelijk is van de specifieke gekozen hypotheek. Daarom staat dit natuurlijk niet in de algemene voorwaarden.