Radar

Hallo,

Mijn partner en ik zijn van plan om een nieuw huis te kopen. Op dit moment vinden wij de maandelijkse kosten van een lineaire hypotheek erg hoog. Bij de annuiteiten hypotheek vinden we het weer een nadeel dat je steeds meer moet betalen, omdat we niet weten wat de toekomst doet .

Nu heeft mijn partner op dit moment een aflossingsvrije hypotheek. Dus dacht ik dat het misschien slim was om deze mee te nemen. V.b we kopen voor 200.000 een huis. We nemen de aflossingsvrije hypotheek mee en nemen voor de ander 100.000 een lineaire hypotheek. Nu kunnen we als de lineaire hypotheek met de tijd naar beneden gaat, dit 'overgebleven' geld gebruiken om de aflossingsvrije hypotheek te gaan aflossen, maar we zijn dit niet verplicht. Zou iemand me kunnen vertellen of mijn gedachtengang een beetje klopt. Onze financiele adviseur zegt dat wij op deze manier een annuiteitenhypotheek creeren, maar naar mijn idee klopt dit niet. Met een annuiteitenhypotheek moet je steeds meer betalen, wat volgens mij op deze manier niet hoeft.

Kan iemand mij de voor en nadelen vertellen van deze combinatie?

Alvast bedankt.

Groeten, Tamara

@Tamara

Je gedachtengang is helemaal juist.

Door de aflossingsvrije hypotheek verlaag je de maandelijkse verplichtingen en door de lineaire hypotheek verlaag je de maandelijkse lasten.

Je adviseur heeft ongelijk. Bij een annuïteitenhypotheek stijgen de maandelijkse nettolasten terwijl die bij een lineaire hypotheek juist dalen.

Je mag maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij lenen.
Dit hoeft overigens niet bij dezelfde geldverstrekker die nu de lopende lening heeft verstrekt.
Bestaande aflossingsvrije hypotheekschuld moet worden aangetoond met een recente belastingaangifte (bepaling box 1 lening) en een recente schuldrestopgave (bepaling aflossingsvrij deel) van de huidige geldverstrekker.

Super! Bedankt voor je snelle reactie!

als ik goed gerekend heb zou je op een annuïteitenhypotheek bruto ook de meeste rente betalen, een 20% meer bij zelfde rente en looptijd. Misschien heeft Lisare (ik heb geen echte rekenprogramma's daarvoor) preciezere cijfers.
Bij een lineaire in genoemde constructie loop je wel meer risico last te krijgen van rentestijging.

De bruto maandlast bij aanvang is ongeveer gelijk.

Bij 4,5% hypohteekrente is de maandlast bij;

Optie 1: 100% annuiteit € 1.013,--
Optie 2: 50% lineair en 50% aflossingsvrij €1.022,--

Vanaf jaar 2 geeft optie 2 een lagere ( € 1.010,--) bruto maandlast.

Bij optie 1 stijgt de netto maandlast en bij optie 2 daalt de netto maandlast.

Over de gehele looptijd is optie 1 voordeliger omdat het gehele bedrag wordt afgelost en er bij optie 2 een restschuld ontstaat van € 100.000,00.

Sorry dat ik even doorvraag, vind het interessant. Ts wil uiteindelijk over gehele bedrag gaan aflossen, wat betekent dat je de termijn voor aflossen helft moet halveren tov een annuïteit. Oftewel als we uitgaan van een looptijd van 30 jaar gaat de annuiteit over het hele bedrag over 30 jaar, maar lineair moet je dan om geheel af te lossen in 2x 15 jaar elk de helft. Anders blijf je idd met een restschuld zitten wat volgens mij niet de bedoeling van ts is.
Dus stijgt de bruto maandlast fors door verdubbelde aflossing.
En dan moet je voor het netto verhaal nog maar afwachten hoe de aftrek over 15 jaar zit.
Dat zijn uiteraard factoren die niet te bepalen zijn maar gezien berichtgeving is te verwachten dat er op termijn , al is het een volgende regering, toch weer gesneden zal worden in aftrek.
Dus dan vraag ik mij af of met dat risico erbij het niet handiger is die 200000 lineair in 1 traject af te gaan lossen ipv het stappenplan van ts. Wat nu wellicht goedkoper lijkt maar over 15 jaar wellicht voor een koude kermis kan zorgen.

@Vroem

Wat jij aangeeft zou kunnen kloppen maar dan komen we op het vlak van advisering en dat ga ik op een dergelijk forum niet doen. Daarvoor moet ik de hele casus kennen.

Het ligt aan de insteek van Tamara. Is dit volledige aflossing of lagere maandlasten.

Wat verstandig is is mede afhankelijk van die keuze.

Bedankt voor jullie reacties en fijn dat jullie meedenken.

Zo te lezen hebben jullie vrij veel verstand van hypotheken, ik helaas niet en daarom probeer ik me zo goed mogelijk te verdiepen om de juiste (voordeligste en verstandigste) optie te kiezen.

Ik krijg een beetje het idee dat dit gewoon de lineaire hypotheek is en dat er weinig andere (veilige) opties zijn. Ik vond alleen de kosten bij een lineaire hypotheek vrij hoog en het nadeel van een annuïteiten is dat de kosten omhoog gaan (dus eigenlijk de omgekeerde lineaire hypotheek, als ik het goed begrijp). Ik wou eigenlijk een oplossing om de kosten stabiel en lager (een beetje een tussenweg van de lineaire en annuïteiten) te houden. Ik denk wel dat het inderdaad beter is om het hele bedrag af te lossen, dit is toch ook verplicht?

vroem schreef:Sorry dat ik even doorvraag, vind het interessant. Ts wil uiteindelijk over gehele bedrag gaan aflossen, wat betekent dat je de termijn voor aflossen helft moet halveren tov een annuïteit. Oftewel als we uitgaan van een looptijd van 30 jaar gaat de annuiteit over het hele bedrag over 30 jaar, maar lineair moet je dan om geheel af te lossen in 2x 15 jaar elk de helft. Anders blijf je idd met een restschuld zitten wat volgens mij niet de bedoeling van ts is.
Dus stijgt de bruto maandlast fors door verdubbelde aflossing.
En dan moet je voor het netto verhaal nog maar afwachten hoe de aftrek over 15 jaar zit.
Dat zijn uiteraard factoren die niet te bepalen zijn maar gezien berichtgeving is te verwachten dat er op termijn , al is het een volgende regering, toch weer gesneden zal worden in aftrek.
Sorry, dit snap ik nog niet helemaal. Is dit dan ook niet het risico bij een lineaire en annuïteiten hypotheek?

Dus dan vraag ik mij af of met dat risico erbij het niet handiger is die 200000 lineair in 1 traject af te gaan lossen ipv het stappenplan van ts. Wat nu wellicht goedkoper lijkt maar over 15 jaar wellicht voor een koude kermis kan zorgen.

Ik kreeg ook nog als alternatief de helft lineair en de helft annuitair. Het is minder flexibel, maar heeft wel ongeveer gelijke lasten over de looptijd. Het voordeel is dat je alles aflost.

Misschien doe ik ook wel veel te moeilijk. Maar voordat ik een keuze wil maken, zou ik het heel graag een beetje snappen.

als op termijn de renteaftrek verder beperkt wordt is het voordeel van een annuïteit dat je de meeste renteaftrek in het begin hebt.
Om het hele bedrag af te lossen (is niet verplicht als je een oud aflossingsvrij deel hebt wat je mee wilt/kan voor zover ik weet nemen maar op termijn is het niet handig lijkt mij)
Als je het hele bedrag af wil lossen zijn de lasten van een lineaire in het begin fors hoger vanwege je extra aflossingen. Wat handig is hangt ook erg af van inkomens, oftewel welk voordeel je nu hebt , en de verwachting op termijn qua inkomsten en in welke belastingschalen je dan wellicht valt.
er zijn rekenprogrammatjes op internet waarmee je kan berekenen wat als je de rente weet je bruto en netto maandlasten zijn in de diverse opzetjes. Anders kan een adviseur dat dus doen, en ik denk dat je wel op dat punt aangeland bent. Houd er rekening mee (eerste ballon op dat punt is al opgelaten) dat op termijn financiering wel eens beperkt zou kunnen worden tot 80% van de aankoopprijs, dus altijd eigen geld mee. Als jullie tzt dus een keer willen of moeten verhuizen is dat een buffer waar je wel rekening mee moet gaan houden lijkt mij. wat nu de voordeligste lijkt (hoge beginaftrek , laagste maandlasten nu) kan op termijn duur uitvallen. en andersom. er zijn meerdere opzetjes te bedenken waar je meer flexibiliteit en toch ook aflossing in bouwt bv 1/3 annuïteit, 1/3 lineair en 1/3 alflossingsvrij, waarbij je dan met die laatste als er ruimte komt kan gaan beslissen vervroegd af te gaan lossen (hoef je overeenkomst dus niet voor te veranderen).

Wat je ook aan het rekenvoorbeeld van Lisare ziet, is dat als je het zelfde wil aflossen, de maandelijkse aflossing bij lineair in het begin ongeveer het dubbele is van de aflossing bij annuitair. (immers: de maandlasten van annuitair zijn ong. gelijk aan de maandlasten van 50% lineair en 50% niet aflossen). De totale maandlasten zijn in dat geval in het begin dus ook hoger, maar de maandlasten zijn aan het eind juist lager.

Ikbegrijp dat je aan de ene kant snel van de lening af wil zijn (of in elk geval de maandlasten wil laten dalen), maar aan de andere kant wel vrijheid wil houden in het (extra) aflossen op de schuld. Ik begrijp dan eigenlijk niet waarom je de vrijheid van extra aflossen wanneer jij het wil, wil combineren met juist de extra hoge aflossingslast van lineair. Ik zou dan zelf eerder kiezen voor annuitair ipv lineair, met daarbij extra aflossingen als je dat kunt/wil. Door de lagere maandlasten (aan het begin) heb je ook meer ruimte om extra af te lossen als dat uitkomt, waardoor net als bij lineair de maandlasten ook dalen. Maar als het over een tijdje even een jaar wat minder gaat, dan heb je niet de plicht van de hogere lineaire hypotheek, maar kun je volstaan met de annuitaire lasten.

Een andere vraag die bij mij opkomt is waarom je zo graag dalende (of niet stijgende) maandlasten wil hebben. Je betaalt dan in euro's wel iets minder, maar je betaalt dan wel veel meer 'dure' euro's van nu. Waarschijnlijk zijn over 30 jaar de huren ongeveer verdubbeld en de inkomens zullen ook flink hoger zijn. Een hypotheeklast van €1000 'voelt' dan misschien als maar bv. €600 van nu. Of anders gezegd, als die €1000 nu bv een kwart van je inkomen is, dan zou dat tegen die tijd misschien maar 15% van je inkomen zijn. Dan is het vaak dus geen bezwaar als die maandlasten in euro's iets zouden stijgen. (de huren zullen tegen die tijd ook wel verdubbeld zijn.) Wat je aan 'koopkracht' betaalt aan hypotheeklasten over de hele looptijd is bij annuitair dus meestal lager dan bij lineair.

Natuurlijk zijn ook hier uitzonderingen op. Als je bv richting je pensioen gaat, wat waarschijnlijk niet veel zal stijgen, of werk hebt waarin je inkomen waarschijnlijk ook niet echt zal stijgen, dan kan ik me voorstellen dat je juist je lasten zou willen laten dalen, ook om in de toekomst zo meer bestedingsruimte te krijgen.