Radar

Een aantal jaren geleden ben ik gescheiden. Onderdeel van de gemeenschappelijke boedel is de koopwoning waarvan we nu nog steeds allebei eigenaar zijn. Ik kon destijds, ondanks voldoende inkomen om de lasten te dragen, de ING hypotheek niet op mijn naam zetten. Ik had destijds namelijk een arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd. De ING bank eiste een contract voor onbepaalde tijd.

Inmiddels heb ik een aanstelling voor onbepaalde tijd en nog steeds voldoende inkomen. De ING wil nu dus wel haar medewerking verlenen aan ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid van mijn ex-partner. Het wijzigen van de hypotheek heeft echter verstrekkende financiële gevolgen voor mij. De ING stelt namelijk dat de helft van de hypotheek opnieuw gefinancierd moet worden tegen de nu geldende voorwaarden, dus met annuïtaire aflossing. Momenteel heb ik grotendeels een aflossingsvrije hypotheek. Bovendien koppelt de ING bank hieraan kosten voor het geven van financieel advies à € 900. Daarnaast zijn er natuurlijk de notariële kosten die gepaard gaan met een nieuwe hypotheekakte.

De Vereniging Eigen Huis vermeldt op haar website dat een hypotheekakte (info van september 2013) gewijzigd kan worden met een onderhandse akte of een royementsakte. Omdat de AFM recentelijk heeft geopperd dat banken niet onverkort de strengere hypotheekregels moeten toepassen op verkoop en uitkoop na een relatiebreuk vraag ik mij af waar ik nu sta? Moet ik zonder meer mee gaan in de redenering van de ING bank of zijn er alternatieven?

Goedemiddag,

Duidelijke situatie. Ik wil je graag helpen meer duidelijkheid te krijgen. Ik wil je graag laten bellen door een collega van de afdeling Hypotheken. Zo zal ik mijn collega verzoeken jouw situatie nog eens te bekijken en na te gaan in hoeverre jij gelijk hebt.

Kun je ons een bericht sturen via Social Media? Op de volgende website kun je lezen waar je ons kunt vinden: http://www.ing.nl/particulier/klantense ... index.aspx

Ik hoor graag van je!

Groet,

Hilbert
ING Webcare team

Hilbert,

Jullie webcare teams slaan elke discussie dood.
Een forum is om vragen te stellen en om antwoorden te ontvangen. Daar kan dan over gediscussieerd worden. Hier kunnen ook anderen van leren.

Door jouw benadering haal je de discussie van het forum, niemand, behalve wellicht TS (die krijgt een WC eend antwoord) wordt hier wijzer van.

een vraag, een antwoord schreef:Hilbert,

Jullie webcare teams slaan elke discussie dood.
Een forum is om vragen te stellen en om antwoorden te ontvangen. Daar kan dan over gediscussieerd worden. Hier kunnen ook anderen van leren.

Door jouw benadering haal je de discussie van het forum, niemand, behalve wellicht TS (die krijgt een WC eend antwoord) wordt hier wijzer van.

Natuurlijk hebt u hier een punt. Toch zullen de meeste TS'ers blij zijn als hun probleem wordt opgelost en zitten niet op antwoorden te wachten die kant noch wal raken. Ook over dit onderwerp zijn al vele toppics gestart en zijn er weinig oplossingen terug gemeld.

jantje7

Ook ik irriteer me aan de uitingen van webcareteams. helemaal als ze ook nog eens foute verwachtingen wekken.

ingwebcareteam schreef:Zo zal ik mijn collega verzoeken jouw situatie nog eens te bekijken en na te gaan in hoeverre jij gelijk hebt.

De TS haalt overduidelijk een aantal zaken door elkaar. Het niet streng toepassen van de regels heeft met de gedragscode te maken en niet met deze afloseis. Het nieuws sloeg met name op de maximale verstrekking op inkomen e.d.
T.a.v. het verplicht aflossen omdat jij nu ook de andere helft van de woning in eigendom verkrijgt heeft de ING adviseur uiteraard gelijk. Dat weet iedereen die met hypotheken te maken heeft, ook het webcare team. Dat gedeelte zal tenminste annuïtair moeten worden afgelost, anders heb je over dat gedeelte geen renteaftrek.
Dát moet het webcareteam neerzetten ipv onzin uit te kramen en valse verwachtingen wekken

__oi__ schreef:Ook ik irriteer me aan de uitingen van webcareteams. helemaal als ze ook nog eens foute verwachtingen wekken.

ingwebcareteam schreef:Zo zal ik mijn collega verzoeken jouw situatie nog eens te bekijken en na te gaan in hoeverre jij gelijk hebt.

De TS haalt overduidelijk een aantal zaken door elkaar. Het niet streng toepassen van de regels heeft met de gedragscode te maken en niet met deze afloseis. Het nieuws sloeg met name op de maximale verstrekking op inkomen e.d.
T.a.v. het verplicht aflossen omdat jij nu ook de andere helft van de woning in eigendom verkrijgt heeft de ING adviseur uiteraard gelijk. Dat weet iedereen die met hypotheken te maken heeft, ook het webcare team. Dat gedeelte zal tenminste annuïtair moeten worden afgelost, anders heb je over dat gedeelte geen renteaftrek.
Dát moet het webcareteam neerzetten ipv onzin uit te kramen en valse verwachtingen wekken

Spijker en kop!

Op de website vd consumentenbond staat het volgende:

AFM tikt hypotheekverstrekkers op de vingers
Na deze oproep van de Consumentenbond reageert de Autoriteit Financiële Markten (AFM) op 22 oktober 2013 met een persbericht. De financiële toezichthouder onderschrijft het verhaal van de Consumentenbond dat kredietaanbieders bij een scheiding vasthouden aan de nieuwe hypotheeknormen. De AFM vindt dat: "Bij relatiebreuk of andere bijzondere situaties rond de financiële positie van een huishouden het niet noodzakelijk is om onverkort aan bestaande normen te toetsen. De wet vereist dit niet en het is niet in het belang van de klant."
De nieuwe hypotheeknormen gelden voor het aangaan van een nieuwe hypotheek of het verhogen daarvan en zijn bedoeld om de consument te beschermen tegen een te hoge lening. "Bij bijzondere situaties zoals een relatiebreuk, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, leidt het toepassen van deze normen tot problemen" en dat vindt de AFM onwenselijk.
Dit betekent dat mensen hun afgesloten hypotheek onder de oude voorwaarden kunnen voortzetten, mits ze de kosten in hun eentje kunnen betalen. Goed nieuws dus voor gescheiden huizenbezitters.

Dit suggereert toch echt dat men de hypotheek onder de oude voorwaarden zou kunnen voortzetten... Het is allemaal erg onduidelijk.

Eens,
Maar het gaat daar echt puur om de verstrekking op basis van inkomen.

Fiscaal gezien kan de bank en klant niets ander dan uitgaan van de wetgeving zoals deze per 1-1-2013 geldt: Annuïtair aflossen over dat gedeelte dat extra in eigendom wordt verkregen.
Nu houden bank echter ook zeer strikt vast aan de gedragscode (en dat is geen wet maar enkel een afspraak tussen banken) waarin de normen op basis van inkomen staan vermeld. Banken mogen daarvan afwijken, echter doen dan nog maar sporadisch. Zij worden nu, in het stuk waar jij aan refereert, aangespoord in geval van scheiding e.d. dat meer te doen. Hierdoor zou ook ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid worden vergemakkelijkt. Daar heeft de bank natuurlijk geen enkel voordeel bij.

Essentie van het verhaal: Meer lenen op inkomen kan, indien bank meewerkt. Niet annuitair aflossen igv scheiding kan niet, indien de klant renteaftrek wil.
En dan is bij niemand in de branche, ook niet bij de consumentenbond, VEH, of wie dan ook, twijfel over.

Ik heb mijn twijfels over de juistheid van de reacties. Per 1 januari 2013 gelden de nieuwe regels.

Let wel: de oproepen over de toetsing e.d. hebben te maken met de gedragsregels waarbij financiering op basis van het inkomen / onderpand worden bedoeld. De aflossingseis is een fiscaal verhaal, waar men niet omheen kan.

MAAR:
Als het echtscheidingsconvenant en de scheiding is afgerond en ondertekend uiterlijk op 31.12.2012, dan valt de hypotheek nog onder de oude regels, mits vóór 1 januari 2014 de "nieuwe" hypotheek wordt afgesloten.

Als dit het geval is, dan heeft ING een grove fout gemaakt door te verplichten dat het deel dat wordt overnomen verplicht moet worden afgelost, als hier in 2013 al uitvoerig contact over is geweest.

Zie de toelichting:
http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossier ... gplan2013/

VZFA schreef:Ik heb mijn twijfels over de juistheid van de reacties. Per 1 januari 2013 gelden de nieuwe regels.

Let wel: de oproepen over de toetsing e.d. hebben te maken met de gedragsregels waarbij financiering op basis van het inkomen / onderpand worden bedoeld. De aflossingseis is een fiscaal verhaal, waar men niet omheen kan.

MAAR:
Als het echtscheidingsconvenant en de scheiding is afgerond en ondertekend uiterlijk op 31.12.2012, dan valt de hypotheek nog onder de oude regels, mits vóór 1 januari 2014 de "nieuwe" hypotheek wordt afgesloten.

Als dit het geval is, dan heeft ING een grove fout gemaakt door te verplichten dat het deel dat wordt overnomen verplicht moet worden afgelost, als hier in 2013 al uitvoerig contact over is geweest.

Zie de toelichting:
http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossier ... gplan2013/

Om voor het overgangsrecht in aanmerking te komen geldt één belangrijke aanvullende voorwaarde t.a.v. het convenant. Uit de vraagstelling maak ik niet op dat daaraan wordt voldaan.
Het huis moet zijn namelijk toebedeeld aan één van beiden én er moet een verkoopprijs zijn vastgelegd in het convenant. Zo niet: Dan val je NIET onder het overgangsrecht. Eigenlijk ook logisch, en in lijn met de onherroepelijke koopovereenkomst.

__oi__ schreef:

VZFA schreef:Ik heb mijn twijfels over de juistheid van de reacties. Per 1 januari 2013 gelden de nieuwe regels.

Let wel: de oproepen over de toetsing e.d. hebben te maken met de gedragsregels waarbij financiering op basis van het inkomen / onderpand worden bedoeld. De aflossingseis is een fiscaal verhaal, waar men niet omheen kan.

MAAR:
Als het echtscheidingsconvenant en de scheiding is afgerond en ondertekend uiterlijk op 31.12.2012, dan valt de hypotheek nog onder de oude regels, mits vóór 1 januari 2014 de "nieuwe" hypotheek wordt afgesloten.

Als dit het geval is, dan heeft ING een grove fout gemaakt door te verplichten dat het deel dat wordt overnomen verplicht moet worden afgelost, als hier in 2013 al uitvoerig contact over is geweest.

Zie de toelichting:
http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossier ... gplan2013/

Om voor het overgangsrecht in aanmerking te komen geldt één belangrijke aanvullende voorwaarde t.a.v. het convenant. Uit de vraagstelling maak ik niet op dat daaraan wordt voldaan.
Het huis moet zijn namelijk toebedeeld aan één van beiden én er moet een verkoopprijs zijn vastgelegd in het convenant. Zo niet: Dan val je NIET onder het overgangsrecht. Eigenlijk ook logisch, en in lijn met de onherroepelijke koopovereenkomst.

Helemaal mee eens __oi__. Dank voor deze nuttige toevoeging.

Inmiddels ben ik drie kwart jaar verder en ben ik er nog steeds niet uit met de ING. Het blijkt onherroepelijk dat ik de helft van de hypotheek opnieuw financier door middel van een annuïteitenhypotheek om in aanmerking te blijven komen voor hypotheekrenteaftrek. Dit is gezien de gewijzigde wetgeving onontkoombaar en hier heb ik mij inmiddels bij neergelegd.

Echter, inmiddels wil de ING ook tornen aan het deel dat ik al in eigendom had. Volgens hun zeggen mag ik slechts 50% van de waarde van de hypotheek aflossingsvrij houden. Omdat de waarde van de woning de afgelopen jaren fors is gedaald, betekent dit voor mij dat ik ook nog eens ruim €25.000 van het deel dat ik al in eigendom had annuïtair moet aflossen.

Bovendien moet ik de beleggingsverzekering die ik gekoppeld had aan de hypotheek vervroegd aflossen op de hypotheek. Iets wat ik niet voornemens was omdat ik de beleggingspolis wil laten doorlopen. Maar de ING geeft aan maximaal 115% van de huidige WOZ-waarde van de woning te willen "verhypotheken". De hoogte van de hypotheek zit momenteel op 120%. Los ik niet vervroegd af, dan betekent dit dat ik binnen 10 jaar alsnog extra moet aflossen om uit te komen op die 115%. Dit komt neer op nog eens extra €10.000 aflossen.

Eén en ander is mij meegedeeld door een hypotheekadviseur van de ING bank. Ik heb gevraagd of ik dit beleid op de site van de ING kon terugvinden of dat men mij de voorwaarden kon toezenden. Dit doet de ING echter niet. Als ik het niet eens ben met de voorwaarden die de ING verbindt aan het ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid van mijn ex-partner en de gevolgen daarvan voor mijn hypotheek moet ik een schriftelijke klacht indienen. Kortom, beleid van ING staat niet op papier en zo wel, dan wordt het in elk geval niet gedeeld met de klanten.

Wie heeft ervaring met dit soort hypotheekpraktijken en kan mij adviseren hoe hier mee om te gaan? Zelf voel ik mij als langjarige klant van de ING inmiddels niet meer als klant behandeld.

Ik denk dat het een lastig verhaal is. ING heeft geen vast beleid met betrekking tot ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid en je bent dus redelijk gebonden aan wat de adviseur zegt.

Maximaal 50% van de waarde van de woning aflossingsvrij is vrij regulier. Dat zij niet meer dan 115% van de WOZ-waarde financieren is ook te verdedigen (2014: 104% toegestaan). Het beleid is hier echter vanuit de Gedragdcode Hyptothecaire Financiering (GHF) en Nationale Hypotheek Garantie (NHG) iets soepeler, maar de bank is vrij in haar keuzes.

Wellicht is er een creatieve oplossing om e.e.a. op een goede manier weg te zetten, maar daar ken ik het dossier niet goed genoeg voor.

Wat ik je kan aanraden is een goede onafhankelijke adviseur kritisch naar het dossier laten kijken. Hij zal in een uurtje of 2 kunnen bepalen of er mogelijkheden zijn of niet. Dit zal je eenmalig tussen de € 200 en € 300 kosten. Je weet hiermee wel zeker of je iets kan doen richting de ING of gebonden bent aan wat hun adviseur heeft aangegeven.

Hierbij de regels (acceptatievoorwaarden) van de ING die van toepassing zijn op uw situatie:

Als de annuïtaire jaarlasten van de aangevraagde hypotheek lager zijn dan 60% van de maximale jaarlast op basis van inkomen mag het aflossingsvrije gedeelte van de hypothecaire financiering meer bedragen dan 50% van de marktwaarde tot een maximum van 90% van de marktwaarde.

Maximale verstrekking zonder NHG op basis van onderpand bij oversluiting: 115% van de marktwaarde (een financiering hoger dan 115% MW kan worden voorgelegd). Tot 115% MW is alleen mogelijk als de klant in de woning blijft wonen en de nieuwe hypotheek niet hoger is dan de af te lossen hypotheek, vermeerderd met notaris-, taxatie-, afsluitkosten en/of een betaalde vergoeding wegens bij vervroegde aflossing.

Het meerdere boven het standaard verstrekkings-percentage op basis van onderpand moet binnen tien jaar annuïtair worden afgelost.

Lijkt mij dus weinig aan te doen. Deel aflossingsvrij is afhankelijk van de marktwaarde.

Andere hypotheekverstrekker misschien ?

Zal sowieso een hele uitdaging worden met de verhouding marktwaarde ten opzichte van hypotheek.
Daarnaast zullen die de regels eerder strenger toepassen dan minder streng.....

Tsja, het is eigenlijk heel simpel. Er moet bij ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid gewoon een nieuwe hypotheek worden afgesloten. Daar horen de nieuwe regels en normen bij. Dat kan betekenen dat je niet meer de zelfde hypotheek kunt nemen als eerst. Of de variant die je wenst. Dan is het wel heel makkelijk en voor sommigen opluchtend om fijn tegen je bank aan te schoppen, dat dat een stomme bank is. Terwijl je bij iedere andere bank precies de zelfde situatie zou hebben.

Een andere financier gaat niet lukken met een huidige hypotheek van 120% marktwaarde.

De extra aflossing is misschien vervelend maar uiteindelijk zal er toch moeten worden afgelost.
Als dat niet nu is dan toch tenminste op de einddatum.

Wat een onbegrip. ING doet wat de regels zijn. Dat u dat niet uitkomt is vervelend, maar dan moet u anders stemmen en vooral de partijen VEH en Consumentenbonden hierop aanspreken. Deze regels zijn namelijk ontstaat met name door de stemmingmakerij van dat soort partijen. Toezichthouders en wetgevers komen dan onder druk en moeten dan dit soort maatregelen treffen, om maar te blijven voldoen aan wat er maatschappelijk verantwoord schijnt te zijn. Over de neveneffecten van al het ad-hoc gebeuren gaat met pas nadenken als de problemen er zijn. Adviseurs waarschuwen hier al jaren voor, maar daar wordt nooit naar geluisterd omdat met vindt dat dit overbetaalde provisiejagers zijn. En nu zit de consument met de gebakken peren. Het is u gegund. Succes allemaal met deze regelgeving en lekker aflossen dan maar. Hoe dan ook beter dan al dat aflossingsvrije geneuzel. Scheelt ook weer claims van consumenten die dan na 30 jaar zeggen "goh, heb ik nog een schuld. Nooit geweten dat een aflossingsvrije hypotheek nooit wordt afgelost. Ja, het heet wel zo, maar dat kan ik toch niet weten, blond, blond, blond......" Bedankt voor de vakkundige input van enkele goede adviseurs in dit forum (Oi)

Beste Goya,

Wat ING je verteld klopt in grote lijnen wel met de praktijk. Men financiert liever niet boven 115% WOZ waarde (en anders alleen met een versnelde annuitaire aflossing in 10 jaar van het deel wat er boven zit).

ING maakt een lastentoets waaruit moet blijken of jouw lasten binnen de gestelde kaders blijven, rente en aflossing, waarbij het bovengenoemde extra deeltje extra zwaar weegt omdat je versneld moet aflossen.

Hou je daarnaast ook je beleggingspolis intact zal ook de premie daarvoor moeten worden meegetoetst, wat de toetsing nog zwaarder maakt.

Zonder jouw financiele situatie goed te kennen zou ik zeggen dat je beter af bent met inlossen.

Beetje afhankelijk van je huidige rente ( er zal geen NHG op je hypotheek zitten vermoedt ik), zou het wellicht nog interessant kunnen zijn om de mutatie op de hypotheek gelijk te laten doen met een rentewijziging of rentemiddeling