[ archief ] verantwoording/zorgplicht bank

[arieene]

enkele jaren geleden heb ik grond verkocht aan een project ontwikkelaar, bij de verkoop bij de Notaris, waar ook de hypotheek werd verzorgt voor de ontwikkelaar ( een medewerker van het kantoor was de gemachtigde van de bank ) bleek dat er een belangrijk hogere lening werd verstrekt boven de verkoopprijs, in de verkoop aan de ontwikkelaar waren enkele afspraken/verplichtingen beschreven, welke deze aan mij moest voldoen, nu na enkele jaren blijft de ontwikkelaar nog steeds in gebreke om deze na te komen/uit te voeren. inmiddels is deze in financiële problemen gekomen en dreigt een failliet van deze, de schade welke ik hierdoor kan gaan oplopen is reeds vast gesteld door een kosten berekening . ik heb hierdoor een vordering op de ontwikkelaar, welke ik heb opgeëist middels een deurwaarder / beslag. nu is inmiddels gebleken dat de bank aan deze ontwikkelaar meerdere veel te hoge leningen/hypotheken heeft verstrekt, de bank wil ook de onderhandse verkoop / executie van de eigendommen gaan uitvoeren om te proberen zijn geld terug te krijgen, de bank heeft ook te kennen gegeven gebruik te maken van zijn recht van eerste hypotheek, dus ik dreig nu achter het net te gaan vissen. met de verkoop bij de Notaris heb ik uitdrukkelijk bezwaar gemaakt tegen de véél hogere lening aan de ontwikkelaar, maar dit was volgens de Notaris, en de gemachtigde van de bank geen probleem of een reden om mij zorgen over te maken, nu achteraf is dit wel degelijk een reden om mij héél véél zorgen over te maken, grofweg blijkt nu dat de bank minimaal 100% teveel geld heeft verstrekt bij verkoop, misschien wel 200% teveel ????? of meer . mijn mening hier over is ! "de Bank " heeft onverantwoordelijk veel geld verstrekt waardoor de ontwikkelaar door in de problemen is geraakt, de Bank heeft gehandeld in strijd met zijn zorgplicht ! mijn vraag is nu, kan de Bank mij nu aan de kant schuiven door gebruik te maken van het recht op eerste hypotheek, en daardoor zelf eerst af te rekenen, dit ondanks dat deze zelf veel boter op zijn hoofd heeft, en dit aan zich zelf heeft te danken.

[Jantje7]

Klinkt mij ongelooflijk in de oren. Bij verkoop via de notaris moet de koper het bedrag storten op een derdenrekening, waarna het tekenen van de verkoopovereenkomst de notaris zorgt dat het aankoopbedrag minus de kosten bij de verkoper op zijn rekening wordt gestort. Waarom dit bij u niet zo gegaan is, is mij een raadsel.

jantje7

[arieene]

Beste Jantje7, dit is ook allemaal zo gegaan, het probleem is ontstaan toen de ontwikkelaar zijn verplichtingen en de afspraken niet wilde na komen, deze vertegenwoordigen een bepaalde waarde, toen ik deze waarde wilde op eisen via een gerechtsdeurwaarder door beslag te leggen, kwam de bank met het fijt dat deze ook het een en ander wilde incasseren, en hierdoor mijn beslag op zij schoof door gebruik te maken van het recht van eerste hypotheek, normaal gesproken heeft een bank dit ook wel, maar zoals ik heb vermeld is dit wel een Héél andere situatie, de bank heeft in deze eerst de klant ( de ontwikkelaar ) onverantwoord vol gestopt met geld ( hypotheken & leningen ) , nu blijkt dat het grof fout is gegaan door de bank zijn eigen onverantwoordelijkheid, ( zorgplicht ) wil deze als professionele dienstverlener een burger welke buiten zijn schuld hierin is betrokken ernstig benadelen, door eerst zelf te incasseren, en mij achter het net te laten vissen, want na executie zal er waarschijnlijk niets over zijn. het moet toch in deze situatie niet mogelijk zijn dat de bank gebruik kan maken van een recht, wat in deze een onrecht is .

[riddert]

Wat ik aan de hele situatie niet begrijp, op wat voor manier de ontwikkelaar nog verplichtingen aan u kan hebben. De grond is aan u betaald, wat de ontwikkelaar eigenaar maakt, en hiermee is voor u de kous toch af? U schrijft zelf van niet, maar hoe kunt u nu in de problemen komen door een eventueel bankroet van een koper van uw grond?

[arieene]

Beste riddert, zoals U kunt " Lezen " , met de verkoop aan de ontwikkelaar zijn er enkele afspraken / verplichtingen beschreven , ( In de koopovereenkomst ) aan welke de ontwikkelaar moet voldoen !

[witte angora]

mijn vraag is nu, kan de Bank mij nu aan de kant schuiven door gebruik te maken van het recht op eerste hypotheek, en daardoor zelf eerst af te rekenen, dit ondanks dat deze zelf veel boter op zijn hoofd heeft, en dit aan zich zelf heeft te danken.

Het antwoord op deze vraag zul je hier niet vinden. Als je je keuzes af laat hangen van wat hier geschreven gaat worden speel je een soort financiële Russische Roulette. Het beste advies wat ik je kan geven is naar een gespecialiseerde advocaat te gaan.

[arieene]

Bedankt witte angora, ik dacht misschien zijn er op het forum mensen welke één ervaring met zoiets hebben gehad, of welke beroeps matig kennis / wetenschap hebben .

[GJvdZ]

Bedankt witte angora, ik dacht misschien zijn er op het forum mensen welke één ervaring met zoiets hebben gehad, of welke beroeps matig kennis / wetenschap hebben .

Als er mensen zijn die dat laatste hebben is de kans vrijwel nihil dat ze dat hier gratis uit komen leggen....

[arieene]

wie zegt dat dit gratis zou moeten, er is natuurlijk overal over te praten, als het tenminste aantoonbaar serieus is.

[Leo The Emperor]

Beste riddert, zoals U kunt " Lezen " , met de verkoop aan de ontwikkelaar zijn er enkele afspraken / verplichtingen beschreven , ( In de koopovereenkomst ) aan welke de ontwikkelaar moet voldoen !

U blijft wel redelijk vaag welke verplichtingen de projectontwikkelaar nog aan u heeft.

Ik ga er vanuit dat dit een soort bonus bovenop de verkoopprijs is, die u zult krijgen als betreffend stuk grond volledig is ontwikkeld en de kavels/huizen zijn verkocht aan de (eind)gebruikers.

Echter de projectontwikkelaar is een professionele partij, en daarvoor is de zorgplicht van de bank niet in die mate aanwezig als bij een particulier. Daar komt nog bij dat u de volledige vermogenspositie van de ontwikkelaar niet kent, zodat u geen gefundeerde uitspraak hierover kunt doen.

De zorgplicht van de bank gaat ook niet zover dat ze u moeten informeren over leningen aan een derde, alleen omdat die derde verplichtingen aan u heeft.

Als de ontwikkelaar failliet gaat zal de bank , na de belasting, als eerste haar geld krijgen en vissen de andere schuldeisers meestal volledig achter het net.

[arieene]

de verplichtingen / afspraken zijn het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden, dit is ook niet ter zake, dit is een nalatigheid van deze, en aan deze nalatigheid hangt een prijskaartje, dit is vastgesteld in een professionele rapportage. dan nog ik weet precies de financiële situatie van de ontwikkelaar, zoals U kunt lezen is een gerechtsdeurwaarder ingeschakeld, en beslagen gelegd door deze, deze heeft ook terdege de volledige financiële positie / bezittingen onderzocht. dus buiten evt. zwartgeld , weet ik hoe zijn positie is. dan nog hypotheken zijn geregistreerd bij het kadaster, dus aan mij bekend gemaakt door de deurwaarder, de hypotheek / lening welke is verstrekt bij de verkoop van mijn grond is mij volledig bekend, ik was er namelijk zelf bij aanwezig, en heb een pandrecht moeten geven voor de tijd tussen de verkoop en de levering als een borg voor de koopsom. het enigste probleem is nu, dat is komen vast te staan dat de bank véél te véél geld heeft verstrekt bovenop de koopsom, dit is onverantwoordelijk geweest, +/- 15 jaar terug was dit geen bijzonderheid, maar dat is inmiddels wel anders geworden, deze onverantwoordelijkheid is wel DE oorzaak van de huidige crises. er staan niet voor niets zoveel hypotheken onderwater. maar moet een burger nu de dupe worden van deze grove onverantwoordelijkheden nu het fout gaat, waar deze burger géén enkele schuld aan heeft, of enige invloed op heeft gehad. De bank heeft een zorgplicht , dus moet een burger in deze eerst zijn geld krijgen, en het evt. restant voor de bank.

[eleven]

@arieene

En voor deze ingewikkelde zaak heb je geen advocaat in handen genomen, maar vraag je dit op een consumenten forum.

[Leo The Emperor]

de verplichtingen / afspraken zijn het uitvoeren van bepaalde werkzaamheden, dit is ook niet ter zake, dit is een nalatigheid van deze, en aan deze nalatigheid hangt een prijskaartje, dit is vastgesteld in een professionele rapportage. dan nog ik weet precies de financiële situatie van de ontwikkelaar, zoals U kunt lezen is een gerechtsdeurwaarder ingeschakeld, en beslagen gelegd door deze, deze heeft ook terdege de volledige financiële positie / bezittingen onderzocht. dus buiten evt. zwartgeld , weet ik hoe zijn positie is. dan nog hypotheken zijn geregistreerd bij het kadaster, dus aan mij bekend gemaakt door de deurwaarder, de hypotheek / lening welke is verstrekt bij de verkoop van mijn grond is mij volledig bekend, ik was er namelijk zelf bij aanwezig, en heb een pandrecht moeten geven voor de tijd tussen de verkoop en de levering als een borg voor de koopsom. het enigste probleem is nu, dat is komen vast te staan dat de bank véél te véél geld heeft verstrekt bovenop de koopsom, dit is onverantwoordelijk geweest, +/- 15 jaar terug was dit geen bijzonderheid, maar dat is inmiddels wel anders geworden, deze onverantwoordelijkheid is wel DE oorzaak van de huidige crises. er staan niet voor niets zoveel hypotheken onderwater. maar moet een burger nu de dupe worden van deze grove onverantwoordelijkheden nu het fout gaat, waar deze burger géén enkele schuld aan heeft, of enige invloed op heeft gehad. De bank heeft een zorgplicht , dus moet een burger in deze eerst zijn geld krijgen, en het evt. restant voor de bank.

Ik bedoel hier, dat u niet weet wat de volledige finianciele positie van de projectontwikkelaar was ten tijde van het verstrekken van de leningen. Dan zou u op dat moment een onderzoek naar de volledige boekhouding gedaan moeten hebben. Dat dit later wel heeft onderzocht voor het vestigen van een pandrecht staat hier los van.

U legt de zorgplicht van de bank verkeerd uit. De zorgplicht is om een consument tegen zichzelf te beschermen , door hen geen kredieten te verschaffen die logischerwijs niet terugbetaald kunnen worden. De zorgplicht heeft helemaal niks te maken met een vergoeding aan consumenten door onverantwoordelijk gedrag van bedrijven.

Juridisch is dit eenvoudig. U heeft een geldvordering op een bedrijf, en als dit bedrijf failliet gaat, bent u uw geld kwijt.

[witte angora]

Klinkt logisch. Echter, de bank heeft niet aan haar zorgplicht jegens de projectontwikkelaar voldaan. De bank leidt zelf geen, of een klein verlies (immers, eerste schuldeiser), maar anderen blijven met lege handen achter.

Je zou bijna denken dat de bank misbruik heeft gemaakt van het feit dat ze zelf toch niet veel risico lopen, om evengoed onverantwoorde leningen te verstrekken. Geen idee of dit klopt - maar het is mijns inziens toch wel goed om hier duidelijkheid over te krijgen.

[arieene]

even enkele punten uitleggen: ik heb wel een advocaat ingeschakeld, maar weet U wat zo een kost ! . ik wil zoveel mogelijk zelf doen en ervaren. als er terug gelezen wordt is te lezen dat ik 8-dec. heb vermeld dat ik aan de betrokken Notaris, en de gemachtigde van de bank uitdrukkelijk bezwaar heb gemaakt tegen de Te hoge hypotheek/lening en de mogelijke risico's voor mij, men heeft toen gezamenlijk mede gedeeld dat er géén risico's waren voor mij, de financiële situatie van de ontwikkelaar ten die tijde : deze was al niet goed toen, enkele weken daarna kreeg hij bij de zelfde bank géén geld meer voor een andere aankoop.
zoals witte angora vermeld, is ook mijn idee, de bank heeft wel degelijk misbruik gemaakt . door zijn (arrogante) houding , te denken wij komen er toch wel onderuit , wij krijgen toch als eerste of tweede ons geld wel, en een ter zake ondeskundige burger blijft met de schade zitten. door deze houding/ handelswijze van de banken ( alle banken doen hier aan mee) zitten we nu in deze crises , de banken zijn de grondleggers hiervan. maar er is wel een zorgplicht , en in mijn zaak is men wel degelijk onverantwoordelijk en onzorgvuldig geweest, men is aangesproken/gewaarschuwd , en heeft toen aangegeven dat er niets aan de hand was, geen probleem !

[Mk]

Het klinkt misschien hard, maar de bank heeft in feite niets met u te maken.

U heeft net als de bank een vordering op de ontwikkelaar. Alleen heeft de bank een onderpand gekregen voor de lening en u heeft dat niet. Het is ook niet zo (neem ik even aan) dat de bank op een later tijdstip voor diezelfde lening andere zaken in onderpand heeft gekregen of opeist zodat u die niet kunt opeisen. Uit het verhaal kan ik overigens niet opmaken of de ontwikkelaar een bedrijf is of een privépersoon. In het eerste geval speelt zorgplicht geen rol in dit verhaal. In het tweede geval zou de ontwikkelaar de bank mogelijk kunnen aanspreken op zorgplicht, maar ook dan is het de vraag of er nog geld overblijft voor andere schuldeisers.

U had bij het aangaan van de transactie blijkbaar al uw bedenkingen bij de hele constructie en heeft deze toch doorgezet zonder verdere zekerheden te vragen van de ontwikkelaar. Ik vraag me af hoe de notaris u heeft kunnen verzekeren dat er voor u geen risico's waren. Hetzelfde geldt voor de gemachtigde van de bank (waarschijnlijk een kandidaat-notaris). Ze zullen u hooguit verteld hebben dat het niet ongebruikelijk was dat de lening veel hoger was dan de waarde van het onderpand (waarschijnlijk omdat de lening gebruikt zou moeten worden voor een verbouwing met als gevolg een waardevermeerdering van het pand).

[arieene]

ik zal zien hoe het gaat lopen, de tijd zal het leren. maar een ding is zeer zeker, ik zal mij niet zomaar naar de slachtbank laten leiden, er zullen er enkelen zijn welke zeer zeker een gratis reclame campagne krijgen aangeboden waar ze niet blij mee zullen zijn .

[Leo The Emperor]

ik zal zien hoe het gaat lopen, de tijd zal het leren. maar een ding is zeer zeker, ik zal mij niet zomaar naar de slachtbank laten leiden, er zullen er enkelen zijn welke zeer zeker een gratis reclame campagne krijgen aangeboden waar ze niet blij mee zullen zijn .

Zorg wel dat u alle "reclame spots" kunt onderbouwen en redelijk blijft, zonder termen als oplichting, en bedrog te gebruiken als u hier geen hard bewijs voor heeft.

Er is een voorbeeld van een forumlid, die hier (en op zijn eigen website), dusdanige grofheden over een bedrijf heeft gepost, hoewel zijn initiele standpunt niet eens perse onredelijk was, dat hij door de kantonrechter in groningen is veroordeeld tot rectificatie, plus boete en last onder dwangsom.

[witte angora]

Ik meen dat die dwangsom in no-time al opgelopen was tot 25.000 euro, terwijl het maximum 50.000 was. Tel uit je winst...

[Lisare]

Bovendien zijn banken totaal gevoelloos voor dergelijke uitingen.

Bereik is erg klein en mensen zijn e.e.a. heel snel weer vergeten.

Wie heeft het nu nog over de megaboete van bv de Rabobank.

In dit geval ben je overigens gewoon schuldeiser en is de bank preferent schuldeiser (middels hypotheekakte). Er is geen overeenkomst tussen jouw en de bank, dus bank heeft inderdaad geen boodschap aan jouw berichten/eisen.

Dat er tussen jouw en de projectontwikkelaar aanvullende afspraken zijn staat niet in verbinding met de afspraken tussen de bank en de projectontwikkelaar. Hooguit de projectontwikkelaar zou met de bank in overleg kunnen treden en bezwaren maken. Jij bent hierin geen partij.

Het is overigens al vreemd dat u op de hoogte bent van het feit dat er een hogere hypotheek is verstrekt.
Is er een relatie tussen u en de projectontwikkelaar?