Radar

Beste mensen,

Onlangs heb ik (dacht ik althans) een woning gekocht. Om een heel lang verhaal kort te maken: Er rustten 2 beslagen op deze woning en deze beslagen moesten voor een bepaalde datum genoemd in het koop contract worden doorgehaald. De notaris had mij verzekerd dat het akkoord voor het doorhalen van deze beslagen op tijd was geregeld.

Nu blijkt -na onderzoek van mijn advocaat- dat dit niet het geval was en dat beide beslagen pas 2 dagen na de uiterlijke datum in het koopcontract waren doorgehaald. De notaris had de beslagleggers te laat gevraagd om toestemming om de beslagen door te halen...

Is hier sprake van een beroepsfout van de notaris of toch niet?

Bartender schreef:Beste mensen,

Onlangs heb ik (dacht ik althans) een woning gekocht. Om een heel lang verhaal kort te maken: Er rustten 2 beslagen op deze woning en deze beslagen moesten voor een bepaalde datum genoemd in het koop contract worden doorgehaald. De notaris had mij verzekerd dat het akkoord voor het doorhalen van deze beslagen op tijd was geregeld.

Nu blijkt -na onderzoek van mijn advocaat- dat dit niet het geval was en dat beide beslagen pas 2 dagen na de uiterlijke datum in het koopcontract waren doorgehaald. De notaris had de beslagleggers te laat gevraagd om toestemming om de beslagen door te halen...

Is hier sprake van een beroepsfout van de notaris of toch niet?

Wat zegt je advocaat, deze kent toch de wetten?

Hij heeft de notaris verzocht om uitleg, deze verzuimt echter tot op heden antwoord te geven....

Bartender schreef:Hij heeft de notaris verzocht om uitleg, deze verzuimt echter tot op heden antwoord te geven....

En dan denk je, dat je op een forum zoals deze een antwoord krijgt.

Misschien dat er (ervarings) deskundigen zijn die hier antwoord op weten, vandaar dat ik de vraag post.

Even voor de goede orde om misverstanden te voorkomen. Je bent inmiddels eigenaar van de woning geworden of niet?

Een notaris kan en mag niet eerder het beslag doorhalen (eigenlijk hoort de deurwaarder dat te doen, maar dat ter zijde) dan nadat hij het geld heeft overgemaakt naar de schuldeiser(s). Dat is dus altijd na de juridische levering, in gewoon Nederlands: nadat je de akte van levering bij de notaris getekend hebt. Een beetje advocaat hoort dat te weten (dit is namelijk basiskennis). Als je advocaat dat niet (eens) weet, betaal dan vooral niet te veel voor zijn bemoeienissen.

Hoe is de gang van zaken voor een notaris als er een beslag op een pand ligt. De notaris schrijft de beslagleggende deurwaarder aan en vraagt onder welke voorwaarden de beslaglegger bereidt is om mee te werken aan de overdracht. Vaak is de bereidheid er als er een bepaald bedrag overgemaakt wordt aan de beslaglegger. Met dat verzoek stuurt de notaris ook een volmacht tot doorhaling mee die de beslaglegger moet tekenen en vóór de datum van de overdracht bij de notaris gebracht moet hebben.

Het overmaken van het geld kan natuurlijk pas nadat de overdracht heeft plaatsgevonden omdat de koper de koopsom bij de notaris gestort heeft (of door de bank heeft laten storten als het om een hypotheek gaat) onder de voorwaarde dat hij eigenaar wordt, vrij van beslagen en hypotheken van zijn voorgangers. Aan die voorwaarde is in beginsel voldaan doordat de notaris op het moment dat de akte van levering getekend werd de getekende volmachten van de beslagleggers en hypotheekhouders had en ook de opgaven van de voorwaarden waaronder de volmachten gebruikt mochten worden (oftewel: welk bedrag betaald moest worden).

Nadat de akte van levering getekend is, stuurt de notaris een afschrift daarvan naar het Kadaster en moet de notaris wachten met het uitbetalen van de gelden van de koper aan de verkoper totdat het Kadaster heeft bevestigd dat de akte is ingeschreven en er niet nog een beslag bijgekomen is. Die bevestiging krijgt de notaris niet eerder dan 1-2 werkdagen nadat de akte getekend is.

Om dus de beslagen van het huis te kunnen halen, heeft de notaris geld nodig van de verkoper en het geld is pas van de verkoper nadat het Kadaster heeft bevestigd dat alles in orde is.

waarom niet gewoon de notaris genoemd?
misschien wordt hij wat vlotter met antwoorden, als hij zijn naam hier leest.

ruud_a,
Omdat de notaris misschien wel conform de voor hem geldende regels heeft gewerkt?

In veel koopovereenkomsten wordt opgenomen dat voor datum x beslagen en/of hypotheek doorgehaald moeten zijn, terwijl de overdracht op datum y pas plaatsvindt. Dergelijke afspraken zijn bij voorbaat niet mogelijk en de notaris hoeft er ook alleen maar voor te zorgen dat de koper een woning geleverd krijgt zonder dat de koper last krijgt van hypotheken en/of beslagen van zijn verkoper. En dat zal de notaris, naar ik op dit moment gemakshalve aanneem, toch wel gedaan hebben (?).

@ Marcel 75:
De woning is niet in mijn eigendom. De akte passering is een paar uur voor tekenen afgezegd door de verkopende partij (een bank) omdat er geen akkoord was voor doorhaling van de beslagen. Dit had de bank als ontbindende voorwaarde in het koopcontract gezet. (net als ik het voorbehoud van financiering) De bank meent dat aan die (hun) ontbindende voorwaarde invulling is gegeven omdat de beslagleggers dus niet op tijd (voor de genoemde datum in het contract) hun akkoord hadden gegeven voor doorhaling.

De datum waarop het akkoord van de beslagleggers binnen moest zijn was (fictief) vóór zondag 09 maart. De akte van passering zou plaatsvinden op dinsdag 11 maart. En pas op 10 én 11 maart, heeft de notaris de goedkeuring -na contact te hebben gelegd met hen- verkregen. Overigens betrof het hier aktes van "waardeloosheid".

@Ruud_a: De namen van betrokkenen houd ik nog even voor me, dit om smaad te voorkomen.

marcel75 schreef:ruud_a,
Omdat de notaris misschien wel conform de voor hem geldende regels heeft gewerkt?

In veel koopovereenkomsten wordt opgenomen dat voor datum x beslagen en/of hypotheek doorgehaald moeten zijn, terwijl de overdracht op datum y pas plaatsvindt. Dergelijke afspraken zijn bij voorbaat niet mogelijk en de notaris hoeft er ook alleen maar voor te zorgen dat de koper een woning geleverd krijgt zonder dat de koper last krijgt van hypotheken en/of beslagen van zijn verkoper. En dat zal de notaris, naar ik op dit moment gemakshalve aanneem, toch wel gedaan hebben (?).

conform regels werken hoeft het geven van uitleg aan een koper niet in de weg te staan.
de notaris krijgt betaald voor zijn werkzaamheden, daar hoort ook een stukje communicatie bij.
zeker als er iets (voor de koper ongebruikelijks) gebeurt.
het lijkt er op dat dit ontbreekt.

marcel75 schreef:Met dat verzoek stuurt de notaris ook een volmacht tot doorhaling mee die de beslaglegger moet tekenen en vóór de datum van de overdracht bij de notaris gebracht moet hebben.

Nogmaals voor de duidelijkheid, dat verzoek is dus te laat verstuurd, laat staan op tijd -getekend- terug gekomen.

Dat iemand (te) laat stukken terug stuurt, valt de notaris niet aan te rekenen. Wel de beslaglegger(s). Aangezien de notaris blijkbaar dus toch voor (fictief) 11 maart de opgaven ontvangen heeft, is er op dat punt niets aan de hand.

Wat wel kan spelen is dat de bank niet akkoord gaat met de hoogte van het bedrag dat voor hun overblijft. Banken willen nog wel eens (ook een gebrek aan kennis) een dergelijke ontbindende voorwaarde zo redigeren dat zij daarmee zeggen dat ze er mee instemmen dat eerst de beslagleggers voldaan worden en dat zij mee zullen werken als zij het restant krijgen. Erg dom om zo te redeneren als je een eerste hypotheekrecht hebt en de beslagleggers daarna komen. Ik heb zomaar het vermoeden dat dit hier ook speelt en dat de bank nu geen akkoord wil geven op de door de notaris opgestelde nota met daarop het maximaal aan de bank uitkeerbare bedrag.

Menig beslaglegger komt pas heel laat met zijn opgave op de proppen waardoor een dergelijke situatie in de praktijk meer voorkomt. Zeker als de bank de woning al verkoopt, mag je wel wat kennis van zaken van die kant verwachten en dus ook dat zij weten wat ze doen.

Als koper zou ik nu als de wiedeweerga de verkoper in gebreke stellen en nakoming van de koopovereenkomst verlangen (overigens iets waarvan ik vind dat een beetje advocaat dit als eerste in gang had moeten zetten).

Dat de bank stelt dat de ontbindende voorwaarde in werking is getreden is ook niet geheel de waarheid. Daarvoor moet je wel een beroep doen op die voorwaarde en de tegenpartij moet het beroep er op accepteren. Aangezien er blijkbaar wel toezeggingen zijn ontvangen, maar die zijn de bank niet welgevallig gebleken, is het beroep op de ontbindende voorwaarde niet meer mogelijk (ook weer een punt wat zelfs een beginnend advocaat zou moeten weten).

Ik hoop dus vooral dat je advocaat een niet al te hoog uurtarief in rekening brengt aangezien hij/zij een wel heel vreemde strategie gebruikt en naar mijn mening, en afgaande op wat ik hier lees, wel wat steken laat vallen.

Ruud_a,
Een notaris wordt betaald om de overdracht in goede banen te leiden. Daarbij moet hij echter ook zijn geheimhoudingsplicht in acht nemen. Zeker als het gaat om financiële problemen aan verkopers kant, kan een notaris niet zo maar van alles en nog wat tegen de koper zeggen. Van een open communicatie mag dus niet altijd sprake zijn.

Wat mij wel bevreemd is dat de verkoper, danwel diens bank, de koper heeft gebeld en niet de notaris (of zijn medewerker). Het is namelijk wel gebruikelijk dat de notaris de regie in handen heeft en houdt en zelf ook het bericht geeft dat de overdracht niet op het afgesproken tijdstip door kan gaan.

@ Marcel75

"Dat iemand (te) laat stukken terug stuurt, valt de notaris niet aan te rekenen. Wel de beslaglegger(s). Aangezien de notaris blijkbaar dus toch voor (fictief) 11 maart de opgaven ontvangen heeft, is er op dat punt niets aan de hand."

- Dus ook niet als de notaris deze pas óp 11 maart heeft opgevraagd / ontvangen? (datum van akte passering)

"Wat wel kan spelen is dat de bank niet akkoord gaat met de hoogte van het bedrag dat voor hun overblijft. Banken willen nog wel eens (ook een gebrek aan kennis) een dergelijke ontbindende voorwaarde zo redigeren dat zij daarmee zeggen dat ze er mee instemmen dat eerst de beslagleggers voldaan worden en dat zij mee zullen werken als zij het restant krijgen. Erg dom om zo te redeneren als je een eerste hypotheekrecht hebt en de beslagleggers daarna komen. Ik heb zomaar het vermoeden dat dit hier ook speelt en dat de bank nu geen akkoord wil geven op de door de notaris opgestelde nota met daarop het maximaal aan de bank uitkeerbare bedrag."

- De bank handelde námens de verkopende partij en onder een onherroepelijke onderhandse volmacht.
Met de bank heb ik dan ook de onderhandelingen gevoerd en zij zijn akkoord gegaan met mijn bod
(welke een stuk hoger lag dan in het volmacht was afgesproken)

"Als koper zou ik nu als de wiedeweerga de verkoper in gebreke stellen en nakoming van de koopovereenkomst verlangen (overigens iets waarvan ik vind dat een beetje advocaat dit als eerste in gang had moeten zetten).

- Omdat eerst niet duidelijk was wíe nu volgens het koopcontract de verkopende partij is, is in
beginsel door mij de bank in gebreke gesteld, dit bleek niet geheel juist te zijn omdat de huidige
eigenaar de verkopende partij blijft. De bank handelde námens de verkoper, niet vóór de verkoper.
Dit schijnt juridisch nogal een verschil uit te maken. De huidige eigenaar is al in gebreke gesteld
door mijn advocaat, en van hem wordt dan nakoming geëist van het koopcontract.

Ik vraag me af of de notaris pas op 11 maart het eerste contact heeft gezocht met de beslagleggers,tenzij pas op 11 maart bleek dat er beslagen gelegd waren.

Stel de notaris krijgt op 1 februari de koopovereenkomst binnen en op dat moment zijn er geen beslagen bij het Kadaster zichtbaar. Vlak voor de overdracht, te weten op de dag zelve, kijkt de notaris nog een keer bij het Kadaster om na te gaan of er geen nieuwe beslagen of hypotheken ingeschreven zijn. Dat zou de notaris dan dus pas op 11 maart zien en weten. Zou niet de 1e keer zijn dat dit voorkomt.

Dat je met de bank onderhandelingen hebt gevoerd is op zich wel al dubieus aangezien de bank nooit de spelregels mag bepalen op basis van de volmacht, maar dat is het probleem van de bank. De bank heeft dan wel onderhandeld over de prijs, aar had daarbij in het achterhoofd een bepaald bedrag dat zij wensten te ontvangen. Door de beslagen is dat bedrag blijkbaar lager uitgevallen. De koopprijs staat dus los van het bedrag dat de bank uiteindelijk ontvangt. Van de koopprijs gaan eerst de nodige andere kosten en eventuele beslagen af. Dat laatste hoort eigenlijk niet, maar dan had de bank dat maar beter in de koopovereenkomst moeten (laten) zetten.

Je zou in dit geval zowel de bank als de verkoper in gebreke moeten stellen. Dat de bank nu stelt dat zij niet in gebreke gesteld kunnen worden, is een juridisch spelletje. Zij hebben een (onherroepelijke) volmacht van de verkoper en hebben zich gedragen als verkoper. Ook zij moeten meewerken aan de overdracht waar ze zelf een handtekening voor gezet hebben. En vergeet vooral ook niet de contractuele boete van 3 promille per dag te vorderen. Als gevolg daarvan blijft er steeds minder over de bank.

@ Marcel75

Klink inderdaad logisch, als de notaris er op de allerlaatste dag achter komt, dat er nog een beslag is gelegd, dan had dat natuurlijk nóóit voor (fictief) 09 maart aan de bank kunnen zijn doorgegeven.

Blijft in mijn ogen nog alleen de vraag over: Hoe heilig is de bovengenoemde (fictieve) datum in het koopcontract?

Er is een datum van overdracht afgesproken en daar dienen zowel verkoper als koper zich aan te houden. Als één van beide niet kan meewerken op die datum, dan is er al sprake van wanprestatie en kan de ander een ingebrekestelling sturen.

@ Marcel75

Het feit dat de verkoper (bank / huidige eigenaar) niet mee wil werken is omdat de bank dus van mening is dat het akkoord voor doorhaling van de beslagen te laat is binnen gekomen, en dat daarom haar ontbindende voorwaarde in vervulling is gegaan, terwijl ik aan de hand van je uitleg concludeer dat dit niets uitmaakt, omdat de notaris altijd nog vóór de definitieve akte passering een controle bij het Kadaster uitvoert.

En als de bank gewoon gedaan had wat van een redelijk professionele verkoper verwacht mag worden, dan hadden ze die voorwaarde beter geredigeerd. Dan waren zij nog steeds als eerste betaald en hadden de beslagleggers (mits de beslagen gelegd zijn nadat de hypotheekakte getekend was) het nakijken gehad. Blijkbaar is de bank er (te) laat achtergekomen dat ze een blunder hebben begaan en nu proberen ze dat met een andere blunder te bedekken. Het beroep op de ontbindende voorwaarde werkt namelijk niet van rechtswege. De bank zal gewoon moeten nakomen en mee moeten werken aan de overdracht. De bank is nu zelfs schadeplichtig richting hun eigen klant (de verkoper) als jegens de koper. Helaas is een juridische strijd tegen een bank een kwestie van de langste adem en banken hebben altijd nog een 2e adem....