Radar

Graag uw advies.

Ik woon sinds december 2006 in een huurwoning Van 't Hof Rijnland Den Haag Ypenburg. De huur bleek in 2006 1 cent onder de huursubsidie grens te liggen waardoor sommige buren (zelfde huis) huursubsidie ontvingen/ontvangen (terwijl bij inschrijving huurwoning het inkomen boven die grens moest liggen).

Mijn inkomen is momenteel helaas lager dan in 2012 zodat ik dit jaar huursubsidie heb aangevraagd echter krijg ik dit niet van de belastingdienst omdat mijn huur te hoog is. Mijn kale huur is op het moment 706, 23.

Nu past Van 't Hof Rijnland Inkomens Afhankelijke huurverhoging toe waardoor mijn huur 752,13 gaat bedragen.
Kan dit zomaar hetzelfde huis, zelfde lage inkomen, alleen geen huursubsidie, wel extra huurverhoging. Ik heb een gezin te onderhouden. Verhuizen naar een koop woning kan niet want ik krijg geen hypotheek en verhuizen naar een goedkope woning gaat ook niet want verhuizen kost veel geld.

Daarnaast is het heel zuur dat buren, met hetzelfde inkomen, veel minder betalen voor de zelfde woning.

Met vr.gr.

Ja, dat kan.
Bij de aanvraag van de huursubsidie had je al kunnen weten dat je die niet zou krijgen aangezien die grens ergens hoog in de 600 zit.
Die inkomensafhankelijke huurverhoging snap ik niet helemaal. Het percentage dat jouw huur verhoogt wordt zou nog meer dan 6,5 % bedragen en dat is het maximum als je inkomen meer dan 43.000 euro is.
Als dat niet klopt, zou ik bezwaar maken bij de woningcorporatie.

Je hebt precies 6,5% huurverhoging voor je kiezen gekregen. Dat is de maximale huurverhoging die je kan krijgen , en men is dus uitgegaan van een (gezamenlijk) inkomen hoger dan €43.000,-

Omdat je zegt dat je minder verdient dan in 2012 moet je even kijken of je nu dan wel onder die €43000,- zit. Volgens mij krijgtt de WBV niet de meest actuele gegevens. Als je huidige inkomen lager is dan €43000 kun je hiertegen succesvol bezwaar maken en krijg je een andere huurverhoging (4,5%)

Zoniet , ben je (althans volgens de huidige regeling) een ordinaire scheefhuurder die een "goedkoop" huis bezet houdt. Een idiote regeling, omdat je meestal geen alternatief hebt. En dan wordt de huur volgend jaar vermoedelijk alweer met 6,5% verhoogd en gaat ie naar de €800,-

Wat het nog eens extra wrang voor je maakt is dat als je nu, als nieuwe huurder , hetzelfde apartement zou gaan huren, dat dit huis dan opeens geen sociale huurwoning meer is, maar een vrije sectorwoning. Omdat de huur hoger is dan €699,48. In dat geval zou er geen sprake zijn van inkomenafhankelijke huurverhoging.

Maar men hanteert het punt "aanvang van de huur". Blijkbaar zat jouw huur in 2006 net 1 lullige cent onder de toenmalige norm.

Een buurman die in 2006 huurtoeslag ontving, houdt zijn recht op huurtoeslag ook als de huur boven de grens uitkomt en heeft nu nog steeds huurtoeslag als zijn inkomen al die jaren laag is gebleven. Die betaalt EN minder huur EN krijgt huurtoeslag. Jij krijgt geen huurtoeslag omdat je loon te hoog is, EN je mag ook nog eens meer betalen. En na een paar jaar zitten er nog veel grotere verschillen in wat jij aan woonlasten kwijt bent ten opzichte van je buurman.

Misschien moet je woningruil doen met 1 van je buren die ook 6,5% huurverhoging krijgt. , dan ben je weer een nieuwe huurder. Al zou het me dan niet verbazen dat de huur dan sowieso hoger zal zijn dan wat je buren nu betalen.

Tsja, even heel kort door de bocht, de verhuurder hóeft geen 6,5% verhoging toe te passen. Dat doet 'ie alleen als hij die ruimte nog ziet. Oftewel, als de huur eigenlijk wat te laag was voor de soort woning.

Maar daar heb je natuurlijk niet echt een boodschap aan.

Bovendien geldt bv bij een koopwoning nog veel meer dan bij een huurwoning dat de woonlasten voor twee identieke woningen (ver) uit elkaar kunnen liggen.

Ik heb het even nagekeken. Er is een verschil tussen sociale huurwoningen en geliberaliseerde huurwoningen. De woning is geliberaliseerd (vrije sector) als de huur boven de € 699,48 ligt. Dit is de kale huur, dus zonder servicekosten.
Dit is tevens de grens voor de huursubsidie, dus bij een geliberaliseerde huurwoning heb je nooit recht op huursubsidie.
Het inkomen is bij geliberaliseerde huurwoningen geen basis om de huurverhoging op te baseren. Dat maakt dus in dit geval niet uit.
Daarnaast is er geen maximale huurverhoging, dus je kan er waarschijnlijk ook niet tegen in beroep gaan. De verhuurder mag zelf weten met hoeveel hij de huur verhoogt. Als er een verbetering in de woning wordt aangebracht, mag er zelfs tussentijds nog een huurverhoging worden toegepast.
Het is wel zo dat de verhuurder bij geliberaliseerde huurwoningen verplicht is de huur te splitsen in kale huur en servicekosten, dus wanneer dat niet het geval is kun je daar nog dieper induiken.
Anders heb je eigenlijk geen poot om op te staan.

Als TS zich nog wil inlezen, dit staat allemaal hier:
http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen ... huurwoning

Ik heb even gespeeld met de rekenhulp voor huurtoeslag. Hier kwam uit dat er geen recht is op huurtoeslag omdat de huur hoger is dan €699,48. Dan staat er dat je mogelijk toch huursubsidie kan ontvangen in bijzondere situaties. Dat aangeklikt, maar nergens vind je informatie over als de huurprijs bij aanvang wel aanleiding gaf tot huursubsidie. Dus geen recht op huursubsidie.

TS heeft al de tijd meer betaald aan woonlasten dan zijn buren voor hetzelfde huis. Niet leuk, maar zo zit het nu eenmaal in elkaar en hij heeft ook een hoger inkomen dan zijn buurman.
Maar STEL NU dat TS werkloos raakt en volgend jaar in de bijstand komt. De huur is dan inmiddels gestegen tot €800,-. Huurtoeslag krijgt ie dan ook niet meer. Zijn inkomen is dan weliswaar laag, maar de huurprijs is te hoog voor het krijgen van huursubsidie. De huur wordt dan echt niet weer omlaaggebracht omdat ie inmiddels geen scheefhuurder meer is.

De buren die het geluk hadden in 2006 al huursubsidie te krijgen, betalen EN een lagere huur, EN krijgen wel huursubsidie.
TS moet echter noodgedwongen het huis verlaten omdat er anders geen geld meer is om te eten.

Ja het bevordert wel de doorstroming zo. Alleen was de inkomensafhankelijke huurverhoging bedoeld voor scheefwonen tegen te gaan. Die scheefwoners blijven echter zitten waar ze zitten : zij hebben niet de mogelijkheid om te kopen, of zouden elders een veel hogere huur moeten gaan betalen.

langste adem schreef:Die scheefwoners blijven echter zitten waar ze zitten : zij hebben niet de mogelijkheid om te kopen, of zouden elders een veel hogere huur moeten gaan betalen.

Dat ze elders een veel hogere huur moeten gaan betalen komt nu juist doordat ze scheef huren. Daardoor betalen ze nu in feite te weinig huur, minder dan wat een vergelijkbaar huis zou moeten kosten als ze dat nú zouden willen huren. Gevangen in een gouden kooi. Dát is nu juist was ze proberen te veranderen, door die kunstmatig lage huur van de woning waar je nu woont (op termijn) meer gelijk te trekken met de huur van vergelijkbare woningen als je de woning nu zou betrekken. Op die manier ben je geen dief van je eigen portemonnee meer als je zou gaan verhuizen en je uit je woning met lage huur vertrekt.

langste adem schreef:Ik heb even gespeeld met de rekenhulp voor huurtoeslag. Hier kwam uit dat er geen recht is op huurtoeslag omdat de huur hoger is dan €699,48. Dan staat er dat je mogelijk toch huursubsidie kan ontvangen in bijzondere situaties. Dat aangeklikt, maar nergens vind je informatie over als de huurprijs bij aanvang wel aanleiding gaf tot huursubsidie. Dus geen recht op huursubsidie.

TS heeft al de tijd meer betaald aan woonlasten dan zijn buren voor hetzelfde huis. Niet leuk, maar zo zit het nu eenmaal in elkaar en hij heeft ook een hoger inkomen dan zijn buurman.
Maar STEL NU dat TS werkloos raakt en volgend jaar in de bijstand komt. De huur is dan inmiddels gestegen tot €800,-. Huurtoeslag krijgt ie dan ook niet meer. Zijn inkomen is dan weliswaar laag, maar de huurprijs is te hoog voor het krijgen van huursubsidie. De huur wordt dan echt niet weer omlaaggebracht omdat ie inmiddels geen scheefhuurder meer is.

De buren die het geluk hadden in 2006 al huursubsidie te krijgen, betalen EN een lagere huur, EN krijgen wel huursubsidie.
TS moet echter noodgedwongen het huis verlaten omdat er anders geen geld meer is om te eten.

Ja het bevordert wel de doorstroming zo. Alleen was de inkomensafhankelijke huurverhoging bedoeld voor scheefwonen tegen te gaan. Die scheefwoners blijven echter zitten waar ze zitten : zij hebben niet de mogelijkheid om te kopen, of zouden elders een veel hogere huur moeten gaan betalen.

Natuurlijk woonde TS al in dat huis voordat zijn financiële situatie minder werd. Toen was dat blijkbaar geen probleem. Ik zie het verschil niet met iemand die een koopwoning heeft, werkloos raakt en vervolgens zijn hypotheek niet meer kan betalen. Die moet verhuizen. TS ook, als hij recht wil hebben op huursubsidie. Zo is het leven.

Voor de stijging van 2014 wordt gekeken naar het inkomen over 2012. Het is goed mogelijk dat het inkomen toen boven de 43602 lag, maar dat het nu veel lager is.

TS heeft de woning vanaf het begin gehuurd als zijnde vrije sector woning (de huur was toen al boven de € 699,48).

Bij vrije sector woningen speelt het inkomen geen rol. Niet het inkomen van 2012, niet het inkomen van 2013. Het inkomen maakt niet uit.

De verhuurder is ook niet gebonden aan een maximale huurverhoging, zoals bij sociale huur. De verhuurder mag bij wijze van spreken 10% huurverhoging vragen. Een bezwaar tegen de huurverhoging zal daarom moeilijk zijn.

Lees anders bovenstaande link even door.

mh73 schreef:TS heeft de woning vanaf het begin gehuurd als zijnde vrije sector woning (de huur was toen al boven de € 699,48).

Niet echt:

Rechtvaardig2014 schreef:De huur bleek in 2006 1 cent onder de huursubsidie grens te liggen waardoor sommige buren (zelfde huis) huursubsidie ontvingen/ontvangen (terwijl bij inschrijving huurwoning het inkomen boven die grens moest liggen).

De huurprijs lag bij aanvang dus onder de liberalisatiegrens. En dat is van belang voor de vraag of de huur aan die grenzen moet voldoen.

kweenie schreef:

mh73 schreef:TS heeft de woning vanaf het begin gehuurd als zijnde vrije sector woning (de huur was toen al boven de € 699,48).

Niet echt:

Rechtvaardig2014 schreef:De huur bleek in 2006 1 cent onder de huursubsidie grens te liggen waardoor sommige buren (zelfde huis) huursubsidie ontvingen/ontvangen (terwijl bij inschrijving huurwoning het inkomen boven die grens moest liggen).

De huurprijs lag bij aanvang dus onder de liberalisatiegrens. En dat is van belang voor de vraag of de huur aan die grenzen moet voldoen.

Je hebt daarin gelijk. Maar het is niet van belang voor de situatie nu. De woning is nu vrije sector. Heb je ergens informatie dat dat anders zou zijn?

TS laat niets meer van zich horen, of vergis ik mij?

kweenie schreef:

langste adem schreef:Die scheefwoners blijven echter zitten waar ze zitten : zij hebben niet de mogelijkheid om te kopen, of zouden elders een veel hogere huur moeten gaan betalen.

Dat ze elders een veel hogere huur moeten gaan betalen komt nu juist doordat ze scheef huren. Daardoor betalen ze nu in feite te weinig huur, minder dan wat een vergelijkbaar huis zou moeten kosten als ze dat nú zouden willen huren. Gevangen in een gouden kooi. Dát is nu juist was ze proberen te veranderen, door die kunstmatig lage huur van de woning waar je nu woont (op termijn) meer gelijk te trekken met de huur van vergelijkbare woningen als je de woning nu zou betrekken. Op die manier ben je geen dief van je eigen portemonnee meer als je zou gaan verhuizen en je uit je woning met lage huur vertrekt.

Maar TS valt hier tussen wal en schip : volgens de huidige norm zou TS helemaal niet in een te goedkoop huis wonen maar in een vrije sector woning. Alleen omdat de huur in 2006 1 cent onder de norm voor huursubsidie zat, wordt dit huis voor hem nog steeds betiteld als een sociale huurwoning . Dat zal voor de buren die pas na 2007 zijn gaan huren niet het geval zijn.
Ik ben zelf ook een scheefhuurder en heb ook niet de mogelijkheid om te kopen : ik ben de 40 al gepasseerd, en in mijn regio zijn de huizen peperduur. Het enige alternatief zou zijn dat ik zou gaan verhuizen naar een kleiner flatje voor een veel hogere huur. Ik zit dan nog in de gelukkige situatie dat mijn huur nog "slechts" zo'n 600 euro is, maar ik blijf het een idiote regeling dat men naar je inkomen kijkt en niet gewoon naar hetgeen je huurt. Wat is de volgende stap ? Dat supermarkten de prijzen van boodschappen afstemmen op wat iemand verdient ? Of dat iemand die in een mini rijd een hogere prijs moet betalen dan een ander omdat ie misschien wel een mercedes kan bekostigen ?

mh73 schreef:Natuurlijk woonde TS al in dat huis voordat zijn financiële situatie minder werd. Toen was dat blijkbaar geen probleem. Ik zie het verschil niet met iemand die een koopwoning heeft, werkloos raakt en vervolgens zijn hypotheek niet meer kan betalen. Die moet verhuizen. TS ook, als hij recht wil hebben op huursubsidie. Zo is het leven.

Hier ben ik het wel met je eens, behalve dat er wel degelijk een verschil is met koopwoningen : die worden namelijk WEL gesubsidieerd, door middel van de hypotheekrente aftrek. En dan maakt het inkomen wat je hebt niet uit. Sterker nog : hoe meer je verdient hoe hoger de hypotheekrenteaftrek.
En TS geeft aan dat ie geen hypotheek kan krijgen voor een koopwoning.

mh73 schreef: Je hebt daarin gelijk. Maar het is niet van belang voor de situatie nu. De woning is nu vrije sector. Heb je ergens informatie dat dat anders zou zijn?

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen ... huurwoning

De aanvangshuurprijs van het huurcontract bepaalt of de huurovereenkomst geliberaliseerd is. Dus niet de huidige huurprijs

[quote="langste adem"
Ik ben zelf ook een scheefhuurder en heb ook niet de mogelijkheid om te kopen : ik ben de 40 al gepasseerd, en in mijn regio zijn de huizen peperduur. Het enige alternatief zou zijn dat ik zou gaan verhuizen naar een kleiner flatje voor een veel hogere huur. Ik zit dan nog in de gelukkige situatie dat mijn huur nog "slechts" zo'n 600 euro is, maar ik blijf het een idiote regeling dat men naar je inkomen kijkt en niet gewoon naar hetgeen je huurt.[/quote]
Dat laatste ben ik ook wel met je eens. Eigenlijk zou de huur voor iedereen zo veel moeten stijgen. En zouden lage inkomens dan eventueek gecompenseerd moeten worden via de huurtoeslag.

Want wat je in feite aangeeft is dat je huur veel te laag is. Immers, als je nu naar een ander huis zou willen of moeten gaan, dan zou je altijd veel duurder uit zijn. Zowel voor koop als voor huur. Je zit dus, door je jarenlang kunstmatig laag gehouden huur, min of meer vast aan je huidige woning. Aan gouden ketens, zogezegd.

En in feite geef je nu dus juist prcies de reden aan waarom de huren zo veel meer zouden moeten stijgen dan ze in het verleden hebben gedaan.

kweenie schreef:

mh73 schreef: Je hebt daarin gelijk. Maar het is niet van belang voor de situatie nu. De woning is nu vrije sector. Heb je ergens informatie dat dat anders zou zijn?

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen ... huurwoning

De aanvangshuurprijs van het huurcontract bepaalt of de huurovereenkomst geliberaliseerd is. Dus niet de huidige huurprijs

Tja, dan lijkt me die 6,5% huurverhoging onverklaarbaar. TS zit immers in een passende woning voor zijn inkomen. Dat wil zeggen, dat zat hij. Nu zijn inkomen gedaald is, zou hij dus toch bezwaar moeten kunnen maken. Maar recht op huursubsidie heeft hij niet.

kweenie schreef:Want wat je in feite aangeeft is dat je huur veel te laag is. Immers, als je nu naar een ander huis zou willen of moeten gaan, dan zou je altijd veel duurder uit zijn. Zowel voor koop als voor huur. Je zit dus, door je jarenlang kunstmatig laag gehouden huur, min of meer vast aan je huidige woning. Aan gouden ketens, zogezegd.

En in feite geef je nu dus juist prcies de reden aan waarom de huren zo veel meer zouden moeten stijgen dan ze in het verleden hebben gedaan.

En hier ligt nu ons meningverschil : Ik vind helemaal niet dat de huur veel te laag is, ik vind juist dat de huurprijzen veel en veel te hoog zijn. Net zoals de koopprijzen veel te hoog zijn. Die prijzen zijn juist kunstmatig enorm omhooggedreven door grondspeculatie, de hypotheekrente aftrek, de te makkelijk wijze waarop hypotheken zijn verstrekt aan mensen die het eigenijk niet konden bekostigen, verkeerde beleggingen, in het verleden gemaakte woekerwinsten op doorverkoop enzovoorts.
En zeker niet omdat aan het huis zoveel is verbeterd wat die stijging zou kunnen verklaren.
De hele inkomensafhankelijke huurverhoging werkt niet. Ja het levert een boel centjes op, maar het bevordert niet de doorstroming en er worden van dat extra geld ook geen nieuwe huizen gebouwd. Het belemmert juist de doorstroming. Ik zou best meer huur kunnen betalen dan nu, maar dan wil ik er wel wat voor terug. En niet een veel kleiner apartement voor een veel hogere prijs. Dan kun je zeggen dat ik een asociale scheefhuurder bent die in een gouden kooitje zit, maar ik zie dat toch iets anders.

Het hele systreem mag van mij op de schop. Als ik dan meer moet betalen dan een ander omdat ik meer verdien, laat het dan zijn door middel van een algemene belastingverhoging of iets dergelijks.
Maar laat de huurprijzen gewoon afhangen van de werkelijke bouwkosten en kwaliteit van het huis, Maar je moet geen wildgroei van regelingen willen die op zichzelf al onnodig veel geld kosten.
Als mensen met een laag inkomen dan geen huis meer kunnen bekostigen, dan is daar juist het vangnet van de huursubsidie voor.