[ archief ] Risico opslag rabobank >90% marktwaarde fors verhoogd

[MelvinvdC]

2 weken geleden (5 mei) bestede Radar aandacht aan de risico opslag van de Rabobank voor hypotheken <67,5% van de marktwaarde. Vandaag (19 mei) heeft de Rabobank deze opslag, terecht, afgeschaft. Goed nieuws dus voor iedereen met een hypotheek <67,5% van de marktwaarde.

Hier staat helaas tegenover dat de Rabobank de hypotheekrente voor hypotheken >90% van de marktwaarde heeft verhoogd met maarliefst 0,4%! Erg zuur voor mensen zoals wij die 3 weken geleden een voorlopige koopakte hebben getekend en direct een adviesgesprek bij de Rabobank hebben ingepland. De Rabobank had namelijk een erg gunstige rente en lage advieskosten.

Natuurlijk wisten we dat de Rabobank de hypotheektarieven elk moment kan bijstellen maar van de een op de andere dag een verhoging van 0,4% verwacht je natuurlijk ook niet. Contact opgenomen met de Rabobank maar zij gaven aan helaas hier niets aan te kunnen veranderen, regels komen van het hoofdkantoor en onderhandelen over de tarieven zit er niet in.

Extra zuur is dat wij eigenlijk het gesprek op korte termijn wilde hebben maar dit was niet mogelijk ivm de meivakantie, drukte etc. Hadden wij het gesprek dus vorige week gehad dan hadden we nog het oude opslagpercentage gehad. We hebben overigens 26 mei het adviesgesprek

Zijn er nog meer mensen die hier tegenaan lopen? Hopelijk besteed Radar hier ook aandacht aan. Wij zijn nu aan het overwegen toch naar een andere hypotheekadviseur te gaan.

[CB]

Wij zijn nu aan het overwegen toch naar een andere hypotheekadviseur te gaan.

Daar zou ik dan maar niet te lang mee wachten. De mogelijkheid bestaat nl. dat de andere banken dit wel eens over zullen gaan nemen.

Toch wel slim.. uhh nee achterbaks is een beter woord. Iets weggeven en het driedubbel, en misschien wel meer, bij een anderen groep klanten terug stelen. Voor het Libor schandaal vond ik het nog wel één van de betere banken. Na dit schandaal waren het voor mij ook grove graaiers geworden. Jammer dat ze zich nu gaan verlagen tot ordinaire dieven. Bij de volgende stap zou deze bank misschien wel eens tot het oplichtingsgilde kunnen gaan behoren.

[Lisare]

Huh, Rabo interessante rentetarieven? Sinds wanneer......

[een vraag, een antwoord]

In oktober 2012 toch eventjes? Toen moesten ze publiceren van de AFM en waren ze korte tijd King of the world?

Maar Rabo kende geen hoge risico toeslagen, die hebben ze aanmerkelijk verhoogd. Eigenlijk conform de andere grootbanken. En voor TS, er zijn best andere mogelijkheden in de markt, even een onafhankelijke adviseur raadplegen.

[MelvinvdC]

Huh, Rabo interessante rentetarieven? Sinds wanneer......

Tot vorige week . Dat wil zeggen als je ca. 104% van de marktwaarde wilde lenen en geen recht had op NHG. Dit kwam voornamelijk omdat de Rabobank een relatief lage risico opslag in rekening bracht. Voor ons waren ze met 3,4% rente voor 5 jaar vast de goedkoopste. Nu zijn ze niet meer de goedkoopste maar nog wel een van de goedkoopste (verschil met de goedkoopste is 0,2%).

[JudithV]

En het wordt nog leuker bij de Rabobank.

Als je vanaf 19 mei je hypotheek wilt oversluiten en je moet een boeterente betalen dan wordt de oude opslag Geen NHG niet meer meegenomen in de vergoedingsrente omdat het nieuwe rentebeleid deze opslag niet meer kent voor woningen onder de 67,5%.
Concreet betekent dat dat de klant over de gehele periode waarover de boeterente wordt berekend een extra rente van 0,2% moet betalen. Dat is zo'n € 160 per jaar per € 100.000 en dat kan aardig in de papieren lopen.
Al die jaren al (ten onrechte) een risico-opslag moeten betalen, want de bank loopt bij een onderpandbelasting <67,5% nagenoeg geen risico bij een veiling, en als je dan besluit dat je je contract wilt openbreken omdat je wilt profiteren van een goedkopere rente wordt je nog een keer gepakt.

Hieronder de verklaring die de bank geeft voor dit verschil:

De vergoedingsrente wordt automatische berekend.
Bij oude vergoedingsrenteberekeningen werd de NHG-opslag automatisch opgeteld in de adviesrente die op dat moment voor vergelijkbare klanten geldt.
Bij de nieuwe adviesrente is nu dus helemaal geen sprake meer van een NHG-opslag.

Rabobank Nederland geeft op uw opmerking dat dit dubbel nadelig is voor de klant de volgende terugkoppeling:

De bestaande oude opslagen blijven volgens afspraak tijdens de huidige rentevast periode gelden. Dit geldt zowel voor opslagen die nu zijn vervallen of lager geworden als voor opslagen die hoger zijn geworden.
Zie http://www.rabobank.nl bij woonvragen voor uitgebreide uitleg.

Bij de boeteberekening betaalt de klant op basis van de opbouw van de huidige contractrente een hogere vergoedingsrente dan wanneer de NHG-opslag niet meegenomen zou worden maar de klant heeft daarnaast als voordeel dat de risico-opslag daarna dan ook komt te vervallen.

In bovenstaande aangehaalde " woonvragen"staat de volgende alinea:

Als ik aflos op mijn hypotheek en ik kom daarmee onder de 67,5%, kan mijn opslag dan vervallen?
Als u aflost op uw hypotheek en u komt daardoor in een andere tariefklasse, dan kunt u de Rabobank vragen om de opslag toe te passen die hoort bij die tariefklasse. Als u een hypotheek heeft afgesloten of de rente heeft verlengd na 19 mei 2014 dan zijn de huidige opslagen van toepassing.
Als het gaat om een hypotheek zonder Nationale Hypotheek Garantie die is afgesloten of waarvan de rente is verlengd vóór 19 mei 2014 dan zijn de oude opslagen van toepassing. De oude opslagen waren als volgt:

Opslag Wanneer krijgt u deze opslag?
0,2% Is de hypotheek lager dan of gelijk aan 67,5% van de marktwaarde? Dan geldt deze opslag voor de hele hypotheek.
0,4% Heeft u een hypotheek boven 67,5% van de marktwaarde tot 90% van de marktwaarde? Dan geldt deze opslag voor de hele hypotheek.
0,5% Heeft u een hypotheek boven 90% van de marktwaarde? Dan geldt deze opslag voor de hele hypotheek.

Dus op het moment dat ik de opslagen wil verlagen en mijn hypotheek is afgesloten voor 19 mei 2014 dan kan er nog wel met het oude tarief gerekend worden??!!

Je mag 2 x een onterechte opslag betalen maar je mag wel blij zijn dat daarna de risico-opslag komt te vervallen (tot de volgende wijziging in het rente-beleid waarschijnlijk).
Het nieuwe rentebeleid is niet alleen nadelig voor aankopers en verlengers maar ook voor oversluiters.