Radar

Hallo,

Momenteel heb ik mijn huis te koop via makelaar "A".

Nu is deze makelaar failliet gegaan en is de woonportefeuille ondergebracht bij makelaar B.
Nu loopt dit een tijdje maar het huis wordt niet verkocht. Dus hebben we besloten de opdracht in te trekken, en ermee te stoppen.

Nu komt makelaar B met het oude contract van makelaar A op de proppen en eist intrekkingskosten a 125 euro per maand dat het huis te koop heeft gestaan.
Echter is makelaar A failliet verklaard en heb ik geen documenten ondertekend bij makelaar B waaruit zou blijken dat ik een overeenkomst heb met hun.
Kan de makelaar dit zomaar doen?

Volgens de NVM voorwaarden is de consument nimmer schadeplichtig bij intrekking tenzij er advertentie kosten zijn die hij heeft gemaakt, die moet je dan wel betalen. ( logisch)

Het heeft me bij de oude makelaar al een hoop geld gekost zonder resultaat en geen bezichtigingen.
Bij makelaar B precies hetzelfde verhaal.

Kan dit allemaal zomaar?

Alvast bedankt voor jullie reactie's

Mvgr bunutzo

Op basis van de informatie die je me geeft denk ik dat het mag. Makelaar B heeft de contracten van makelaar A overgenomen, met alle lusten en lasten. Dat betekent dat u geen apart contract hoeft af te sluiten met B en B gewoon de voorwaarden van makelaar A kan aanhouden. Makelaar B moet dus leveren wat u met makelaar A heeft afgesproken tegen dezelfde kosten. Hij kan niet ineens andere eisen gaan stellen. Aan de andere kant moet ook de klant zich aan de oude voorwaarden houden.

@mart2345,

Dank voor je reactie!

Maar er is toch sprake van een nieuwe partij?
Wellicht had ik geen zaken willen doen met hun?

Ik heb geen toestemming gegeven dat hun mijn belangen mogen behartigen.
Ook is het een totaal ander makelaarskantoor.

Ik vraag het mij af of een overeenkomst met een bepaalde makelaar zonder meer overdraagbaar is.

Je kiest als verkopende partij natuurlijk niet zomaar voor een makelaar. Je hebt er een klik mee, vertrouwen is erg belangrijk. En reputatie. Het is geen boormachine waarbij het niet veel uitmaakt wie het levert. De makelaar is de dienst.

Ik denk dat hij gewoon bluft. Hij probeert gewoon de klanten over te nemen en desnoods maar met wat dwang.

bunutzo schreef:@mart2345,

Dank voor je reactie!

Maar er is toch sprake van een nieuwe partij?
Wellicht had ik geen zaken willen doen met hun?

Ik heb geen toestemming gegeven dat hun mijn belangen mogen behartigen.
Ook is het een totaal ander makelaarskantoor.

Wat mart2345 schrijft is pure klink klare onzin. Makelaar A is failliet en daarmee is het einde oefening en zijn alle contracten gestopt. Jij bent geen partij voor makelaar B omdat je nooit met hem iets hebt ondertekend. Aangezien het toch een kwestie is van een goed gevoel hebben bij de makelaar, is het niet zomaar een kwestie van de portefieulle overnemen.
De opdracht is door makelaar A van rechtswege gestopt toen hij failliet werd verklaard. Makelaar B had uw huis helemaal niet in de verkoop mogen nemen zonder eerst te overleggen met u.

Ben even verder gaan zoeken omdat het best interessant is. En wat ik eerder zei klopt inderdaad niet. Wat Olaf zegt is echter ook nogal kort door de bocht.

Het lijkt op het volgende neer te komen, zo zou het dus moeten gebeuren:
1. Makelaar A gaat failliet
2. Er wordt een curator aangesteld.
3. Op dat moment eindigt de overeenkomst nog niet. De curator kan namelijk van plan zijn het contract gewoon voort te zetten. In de praktijk zal dat vaak niet gebeuren, maar het is wel belangrijk. In deze fase kun je gewoon een boete krijgen als je opzegt. Faillissement of niet.
4. Je kunt nu het beste de vraag aan de curator stellen of hij van plan is de dienst gewoon te leveren en een antwoord eisen voor een bepaalde periode. Als hij stopt met leveren is het contract ongeldig. Als hij het voortzet zit je er gewoon aan vast.
5. Als in het faillissement het klantenbestand wordt overgedragen aan aan ander (bij TS dus aan makelaar B) dan dient de opdrachtgever (zoals TS) daarover correct voorgelicht te worden. Je hoeft dus niet mee, maar dan moet je in dit stadium wel actief bezwaar maken. Dan vervalt alles en stopt de overeenkomt.
6. Als laatste geeft de nieuwe makelaar aan of hij het oude contract wil voortzetten of een nieuwe overeenkomst wil afsluiten. Dat moet schriftelijk en expliciet gebeuren.

Het is me niet helemaal duidelijk of TS duidelijk is voorgelicht (punt 5), maar er wordt duidelijk aangegeven dat aan punt 6 niet voldaan is. Neemt niet weg dat makelaar B wellicht wel wat heeft uitgevoerd voor de klant en zijn bezwaar wellicht wat laat komt (uit de post wordt niet duidelijk hoe lang de opdracht bij B heeft gezeten). Maar er zitten in elk geval haken en ogen aan. Ik zou er werk van maken.

Mart je kletst weer onzin.
De curator is belast met het afwikkelen van het faillissement. Dat betekent dat hij de schuldeisers zoveel mogelijk probeert schadeloos te stellen, dit met in acht neming van de wettelijke volgorde.

Op het moment van het uitspreken van het faillissement door de rechter houdt in feite de onderneming op met bestaan.

Waar jij op doelt is bij het uitspreken van surseance van betaling. Maar dat is hier niet aan de orde.

Nee, surseance van betaling is iets heel anders. Dat is het stilzetten van alle uitgaves teneinde afspraken te maken over de schulden, iets dat overigens steeds minder gedaan wordt. Ik heb het over een faillissement. En een doorstart gebeurt altijd na een faillissement, anders is het geen doorstart. Een curator kan gewoon bedrijfsactiviteiten voortzetten als dat de kans op een doorstart vergroot of de baten aan een onderneming vergroot, waardoor meer schuldeisers betaald kunnen worden. Ik heb bij een bedrijf gewerkt dat failliet ging. De activiteiten gingen (in dit geval een hele korte tijd, ongeveer een dag) gewoon door totdat de curator aangaf dat ze moesten stoppen. Dat is pertinent niet altijd onmiddellijk na de rechterlijke uitspraak. Als het faillissement beëindigd wordt wegens gebrek aan baten houdt de onderneming echt op te bestaan.

Ik vond in mijn zoektocht onder andere dit verhaal:
http://zijisdemakelaar.nl/Nieuws/9735/I ... ement.html

en dit
http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossier ... -failliet/
(onder het kopje makelaar failliet, even scrollen)

Maar ik zou als het een NVM-makelaar is contact opnemen met de NVM. Of misschien beter nog: leg het eens voor aan de vereniging eigen huis.

mart2345 schreef:Nee, surseance van betaling is iets heel anders. Dat is het stilzetten van alle uitgaves teneinde afspraken te maken over de schulden, iets dat overigens steeds minder gedaan wordt. Ik heb het over een faillissement. En een doorstart gebeurt altijd na een faillissement, anders is het geen doorstart. Een curator kan gewoon bedrijfsactiviteiten voortzetten als dat de kans op een doorstart vergroot of de baten aan een onderneming vergroot, waardoor meer schuldeisers betaald kunnen worden. Ik heb bij een bedrijf gewerkt dat failliet ging. De activiteiten gingen (in dit geval een hele korte tijd, ongeveer een dag) gewoon door totdat de curator aangaf dat ze moesten stoppen. Dat is pertinent niet altijd onmiddellijk na de rechterlijke uitspraak. Als het faillissement beëindigd wordt wegens gebrek aan baten houdt de onderneming echt op te bestaan.

Ik vond in mijn zoektocht onder andere dit verhaal:
http://zijisdemakelaar.nl/Nieuws/9735/I ... ement.html

en dit
http://www.eigenhuis.nl/actueel/Dossier ... -failliet/
(onder het kopje makelaar failliet, even scrollen)

Maar ik zou als het een NVM-makelaar is contact opnemen met de NVM. Of misschien beter nog: leg het eens voor aan de vereniging eigen huis.

Ja en als jij het door jezelf gequote stuk goed leest, dan zie je dus dat je eigen redenering niet klopt.
De curator is belast met de afwikkeling van het faillisement om zoveel mogelijk de schuldeisers schadeloos te stellen (wat zelden lukt, anders is er immers geen grond voor faillissement). Als de curator een klantenportefieulle doorverkoopt is dat zijn goed recht. Maar dat wil niet zeggen dat daarmee het contract tussen de originele makelaar en de klant blijft bestaan. NA het faillissement bestaat het bedrijf immers niet meer.
Ook als er sprake is van een doorstart gaan de contracten die gesloten zijn met de wederpartij niet zonder meer verder. Immers de wederpartij moet de contractsovername goedkeuren.

In het geval van TS zal er vermoedelijk sprake van het opkopen van het klantenbestand. Daarmee is er nog geen contractovername en al zou dat wel zo zijn, een contractovername is alleen geldig als wederpartij (TS dus) daarmee instemt. TS heeft dat niet gedaan en dus bestaat er geen enkele verplichting van hem jegens makelaar B.

Dat is dus wat ik al eerder zei in mijn tweede post. Aan punt 6 is niet voldaan. We zijn het dus eens.

Ik ben alleen benieuwd wat er juridisch van gemaakt wordt als de klant na lange tijd pas bezwaar maakt. Uit het bericht van TS haal ik niet hoe lang en wat makelaar B voor hem heeft gedaan (het loopt al een "tijdje"). Ik haal er alleen uit dat hij ontevreden is. En omdat hij ontevreden is valt hij terug op het niet hebben van een contract wat hij wel wat moeten hebben. Het zou kunnen zijn dat hij daarmee zwakker staat, maar dat zou ik voorleggen aan bijvoorbeeld de vereniging eigen huis.

mart2345 schreef:Dat is dus wat ik al eerder zei in mijn tweede post. Aan punt 6 is niet voldaan. We zijn het dus eens.

Ik ben alleen benieuwd wat er juridisch van gemaakt wordt als de klant na lange tijd pas bezwaar maakt. Uit het bericht van TS haal ik niet hoe lang en wat makelaar B voor hem heeft gedaan (het loopt al een "tijdje"). Ik haal er alleen uit dat hij ontevreden is. En omdat hij ontevreden is valt hij terug op het niet hebben van een contract wat hij wel wat moeten hebben. Het zou kunnen zijn dat hij daarmee zwakker staat, maar dat zou ik voorleggen aan bijvoorbeeld de vereniging eigen huis.

Wat jij zegt in jouw punt 6 is niet voldoende. Schriftelijk aangeven is wat anders dan dat wederpartij de contractsovername expliciet moet goedkeuren.

Dat makelaar B al mogelijk werk heeft verricht (wat ik overigens niet zie, maar oke) is totaal niet relevant, al heeft makelaar B zich een slag in de rondte gewerkt voor TS. Makelaar B had bij TS schriftelijk om goedkeuring van contractovername moeten vragen. In dat geval had TS uiteraard nieuwe eisen kunnen stellen o.a. kosteloos terugtrekken of iets dergelijks omdat de originele makelaar er met zijn pet naar gooide (die ging niet voor niets failliet).

Makelaar B kan zich pas beroepen op de bepalingen van het originele contract tussen TS en Makelaar A indien TS met contractsovername is ingestemd. Dit is niet gebeurd en TS heeft dus geen enkele verplichting jegens Makelaar B.

Ts gaat in eerste instantie na overdracht naar de andere makelaar gewoon akkoord met de diensten. Ts houdt het huis in de verkoop. Neem aan dat ts ook een schrijven van de curator heeft gehad nadat dit gebeurt is, ts eist schijnbaar waar zijn huis in de verkoop is/was. Mogelijk dacht ts dat het allemaal lekker handig was, maar pas bij het beëindigen van de overeenkomst op initiatief van ts, is ts het opeens niet eens dat de diensten overgenomen zijn.

Het zak mij benieuwen hoe ts had gereageerd als de makelaar het huis had kunnen verkopen.

"Ja, nee, u heeft misschien wel een koper, maar die heeft pech, want ik heb helemaal geen overeenkomst met u"

bunutzo schreef:Nu komt makelaar B met het oude contract van makelaar A op de proppen en eist intrekkingskosten a 125 euro per maand dat het huis te koop heeft gestaan.

Gaat die termijn eigenlijk niet pas lopen, bij overname van de portefeuille door makelaar B?

@berndv,

Nee ik heb geen schrijven van een curator gehad.
Anders had ik dat hier wel vermeld.

Ten tweede is de portefeuille verkocht aan makelaar B zonder mijn instemming.

bunutzo schreef:@berndv,

Nee ik heb geen schrijven van een curator gehad.
Anders had ik dat hier wel vermeld.

Ten tweede is de portefeuille verkocht aan makelaar B zonder mijn instemming.

En hoe bent u hiervan op de hoogte gebracht en door wie en wanner was dit en wat was uw reactie daarop?

@berndv
Ik ben hierover getipt door een collega.
Die had een link naar het openbare faillisement register op internet.
Vervolgens verhaal gehaald bij de makelaar maarja dat kantoor was al leeg..

Hoeveel tijd zat je bij Makelaar B en heeft hij zich tijdig en netjes gemeld...
Je bent overgenomen maar was er een redelijke tijd om te weigeren en op te zeggen zonder kosten?

Zomaar een andere mag niet zomaar.
U heeft iemand gekozen en niet firma B dus ongewenst....

Verder zijn ze wat resultaat wel helaas gelijk, maar de tijd, als je maanden wacht is het moeilijker en mag B van het doorgezette contract uit gaan.
Als het minder als 1 maand terug gebeurde kun je zonder kosten opzeggen.

stofzuigertje schreef:Hoeveel tijd zat je bij Makelaar B en heeft hij zich tijdig en netjes gemeld...
Je bent overgenomen maar was er een redelijke tijd om te weigeren en op te zeggen zonder kosten?

Zomaar een andere mag niet zomaar.
U heeft iemand gekozen en niet firma B dus ongewenst....

Verder zijn ze wat resultaat wel helaas gelijk, maar de tijd, als je maanden wacht is het moeilijker en mag B van het doorgezette contract uit gaan.
Als het minder als 1 maand terug gebeurde kun je zonder kosten opzeggen.

Onzin. TS had schriftelijk toestemming moeten geven voor contractsovername. Dat is niet gebeurd. TS heeft dus geen enkele juridsche verplichting jegens makelaar.
TS hoeft niet op te zeggen. Zonder contractsovername is er geen contract, aangezien de makelaar failliet is.

Zonder contractsovername is er geen contract

Er is zeker wel een overeenkomst tussen TS en makelaar B. Alleen is het een mondelinge overeenkomst.

Klassiek voorbeeld uit de studieboekjes: ik bel een pizzeria en zeg: 1 pizza graag type x. Reactie: prima, komt er aan.
Even later komt de pizzabezorger en die vraagt € 10 voor de pizza en € 3 bezorgkosten. Mag ik nu zeggen: ik betaal niet, er is geen overeenkomst, er is geen prijs afgesproken? Natuurlijk niet: er is een mondelinge overeenkomst en er is een redelijke prijs verschuldigd. De bezorgkosten zijn voor rekening van de verkoper als er niks over afgesproken is (conform de wet).

TS heeft zijn huis geruime tijd via Makelaar B te koop gehad 9("Nu loopt dit een tijdje "). Aan het contract met Makelaar A is hij niet gebonden. Stilzwijgend zijn ze van alles overeengekomen dus. Dat TS na een tijd zegt: "Wellicht had ik geen zaken willen doen met hun? Ik heb geen toestemming gegeven dat hun mijn belangen mogen behartigen." is nogal ongeloofwaardig.

Nu er geen schriftelijk contract ligt is de vraag wat redelijk is (net zoals bij een verkooptransactie zonder prijs: dan moet de rechter een redelijke prijs betalen.) Intrekkingskosten zijn best wel redelijk, dus Makelaar B heeft een punt. Maar de NVM stelt voor haar leden dat die schriftelijk overeengekomen moeten zijn. Dat zijn ze hier niet, dus TS heeft een punt. Dat wordt dus nog een lastige juridische strijd.

Overigens weten we niet zeker hoe het juridisch gegaan is. Als Makelaar A een B.V. was die na het faillissement tóch is blijven bestaan, en gekocht door B (lijkt me niet, maar het is ook niet uitgesloten) dan heeft TS nog steeds een overeenkomst met Makelaar A en is hij gebonden aan het contract.

SJZ schreef:

Zonder contractsovername is er geen contract

Er is zeker wel een overeenkomst tussen TS en makelaar B. Alleen is het een mondelinge overeenkomst.

Hoezo is er een mondelinge overeenkomst. Kan makelaar B dit bewijzen? NVM staat geen mondelinge overeenkomsten toe trouwens

Klassiek voorbeeld uit de studieboekjes: ik bel een pizzeria en zeg: 1 pizza graag type x. Reactie: prima, komt er aan.
Even later komt de pizzabezorger en die vraagt € 10 voor de pizza en € 3 bezorgkosten. Mag ik nu zeggen: ik betaal niet, er is geen overeenkomst, er is geen prijs afgesproken? Natuurlijk niet: er is een mondelinge overeenkomst en er is een redelijke prijs verschuldigd. De bezorgkosten zijn voor rekening van de verkoper als er niks over afgesproken is (conform de wet).

Zal best, maar wat is de relevantie met onderhavige casus?

TS heeft zijn huis geruime tijd via Makelaar B te koop gehad 9("Nu loopt dit een tijdje "). Aan het contract met Makelaar A is hij niet gebonden. Stilzwijgend zijn ze van alles overeengekomen dus. Dat TS na een tijd zegt: "Wellicht had ik geen zaken willen doen met hun? Ik heb geen toestemming gegeven dat hun mijn belangen mogen behartigen." is nogal ongeloofwaardig.

Onzin, makelaar B heeft de contractsovername niet eens gemeld aan TS. Daarnaast, Makelaar A bestaat niet meer, is failliet, heeft waarschijnlijk in de periode voor failliesement niet al te veel gedaan voor TS en nu komt een wildvreemde makelaar aankakken met het verhaal dat TS nu klant van hem is. Zo werkt het dus niet.
Contractovername dient met toestemming van beide partijen. Dit is niet gebeurd. ERgo, geen contract. Dat makelaar B zo stom was om al werk te verrichten zonder contract is zijn probleem.

Nu er geen schriftelijk contract ligt is de vraag wat redelijk is (net zoals bij een verkooptransactie zonder prijs: dan moet de rechter een redelijke prijs betalen.) Intrekkingskosten zijn best wel redelijk, dus Makelaar B heeft een punt. Maar de NVM stelt voor haar leden dat die schriftelijk overeengekomen moeten zijn. Dat zijn ze hier niet, dus TS heeft een punt. Dat wordt dus nog een lastige juridische strijd.

Wat redelijk is, of was geweest, is dat makelaar B contact had gezocht met TS, het verhaal had verteld en TS de kans had gegeven om met de contractsovername (al dan niet tegen nieuwe voorwaarden) akkoord te gaan. Dit is niet gebeurd. Dus is er juridisch helemaal geen relatie tussen TS en makelaar B.

Overigens weten we niet zeker hoe het juridisch gegaan is. Als Makelaar A een B.V. was die na het faillissement tóch is blijven bestaan, en gekocht door B (lijkt me niet, maar het is ook niet uitgesloten) dan heeft TS nog steeds een overeenkomst met Makelaar A en is hij gebonden aan het contract.

Ook dit is onzin. Een BV die failliet verklaart wordt bestaat ook niet meer. Juridisch is de patient overleden. Uiteraard kan een ander voor geld de naam, een klanten portefieulle, de inboedel of wat dan ook overnemen.