Radar

Goedendag,

Onze woning staat sinds januari in de verkoop maar is helaas nog niet verkocht.
Wij hebben een appartement gekocht en wonen hier sinds juni.
Hier rust een totale hypotheek op van 315.000 euro (overbruggings-,annuiteiten- en aflossingsvrij deel)
De WOZ-waarde van onze oude woning bedraagt 250.000 euro.
Om alle kosten enigzins te kunnen blijven overzien woont onze zoon sinds een paar maanden in onze
oude woning en betaalt ons een bescheiden huur om voor ons de lasten te verlichten.
Ik heb mij laten vertellen dat vanaf 1 januari 2015 een belastingwijziging op komst is die ervoor
gaat zorgen dat wij vanaf die datum, bij ongewijzigde omstandigheden, vermogensbelasting moeten
gaan betalen (1.2% van 250.000, dus nog eens 250 euro per maand).
Zelfs schijnt het zo te zijn dat als hij het huis voor 1 januari 2015 verlaat en het weer leeg zou komen
te staan wij deze vermogensbelasting toch moeten gaan betalen omdat de woning dan in box 3 staat.
Tot en met dit jaar was de regeling dat als de woning op 1 januari leeg staat dit geen vermogensbelasting
zou opleveren.
Kan iemand mij dit verhaal bevestigen?
En is er iemand die mij een oplossing kan aandragen om te ontkomen aan deze belachelijke belasting
op een onverkochte woning?

als je al vermogensbelasting zou moeten gaan betalen, dan is het niet over de WOZ waarde van het huis, maar over het vermogen dat in het huis zit. dus de waarde min de hypotheek die erop rust

Tot en met dit jaar was de regeling dat als de woning op 1 januari leeg staat dit geen vermogensbelasting zou opleveren.

Niet tot en met dit jaar, ook volgend jaar nog.

Maar uit uw verhaal begrijp ik dat uw situatie niet is dat de woning leeg te koop staat. U verhuurt de woning. Daardoor is de woning van box 1 naar box 3 overgegaan. Daar is de belasting 1,2% (niet over de woz-waarde, maar er is een tabel voor, zie hier: http://www.belastingdienst.nl/wps/wcm/c ... hte_woning )
In box 3 telt alleen de waarde op 1 januari van een jaar. Uw zoon is er dit jaar ingetrokken, op 1 januari 2014 zat de woning dus niet in box 3. In 2015 betaalt u wel 1,2% over de waarde uit de tabel. Dus € 3.000 (bij geen hypotheekschuld op het oude pand). Maar de huur is in ruil daarvoor onbelast, dus zo belachelijk lijkt me dat niet.

Voor de Box 3 heffing moet je inderdaad kijken naar de WOZ-waarde -/- hypotheekschuld + waarde spaarpolis (als die er is). Die fiscale schade zal dus nog wel meevallen.

Ik mag echter wel hopen dat je zowel de bank als de opstalverzekeraar in kennis hebt gesteld. Je woning is nu namelijk niet meer verzekerd als gevolg van de verhuur. En daarnaast pleeg je op 2 manieren wanprestatie jegens de bank: 1. je verhuurd zonder toestemming en dat mag op grond van de algemene voorwaarden en de hypotheekbedingen niet en 2. je woning is niet meer verzekerd wat ook niet mag op grond van de algemene voorwaarden.

Voor de Box 3 heffing moet je inderdaad kijken naar de WOZ-waarde -/- hypotheekschuld + waarde spaarpolis (als die er is). Die fiscale schade zal dus nog wel meevallen.

Nou, dat denk ik niet. Het onderwerp van deze discussie is immers:

vermogensbelasting bij verhuur hypotheekvrije woning?

Dus hoe hoog denk je dat de hypotheekschuld zal zijn?

TS vermeldt niet wat de huurprijs is. Als die bv. € 400 in de maand is moet je 56% van de WOZ-waarde in box 3 opnemen (€ 140.000). Als je in box 3 verder de vrijstelling vol hebt zitten met ander spaargeld betaal je daar € 1.680 per jaar belasting over. (Als TS verder nik in box 3 heeft dan is de belasting € 1.172).

En daarnaast pleeg je op 2 manieren wanprestatie jegens de bank

Wat heeft de bank te maken met een hypotheekvrije woning?

Als uw zoon uw woning zou verlaten vóór 1 januari 2015 geldt nog de tijdelijke regeling van de leeg en te koop staande woning. Omdat de woning in 2014 te koop werd gezet, is er hypotheekrenteaftrek mogelijk tot maximaal eind 2017. (jaar van te koop zetten + 3 jaar) Als de woning 'vrij' zoals bij u is er uiteraard geen aftrek mogelijk. Maar er is dan ook geen bijtelling WOZ-waarde vanwege de wet Hillen. De woning blijft gedurende de hierboven genoemde jaren van leeg én te koop wek in Box 1. De Belastingdienst formuleert dat als volgt:

Stopt de tijdelijke verhuur voor 31 december 2014? En valt u dan onder de regeling tijdelijke verhuur woning die te koop staat? Dan behoort de woning tot box 1 en hebt u wel renteaftrek

.

Lees hier

De informatie die SJZ hierboven geeft stelt het juist: De WOZ-waarde van de woning mag verminderd worden met de zogenaamde leegwaarderatio, zoals aangegeven in de link. Alleen als de verhuur plaatsvindt via de Leegstandswet moet de WOZ-waarde worden aangegeven.

Wat nog niet aan de orde is gekomen is de bijleenregeling / overwaarde.
Stel de woning zit in 2015 weer in Box 1 (huurder is vóór 1 januari 2015 vertrokken): Als u de woning verkoopt zal de overwaarde een vermindering van uw huidige hypotheekrenteaftrek van het appartement betekenen. Realiseert u zich ook dat de verschuiving van Box 1 naar Box 3 een vervreemdingsmoment kan zijn, gelijkstaand aan verkoop. Met mogelijke gevolgen voor de huidige hypotheekrenteaftrek

N.B: de (tijdelijke) verschuiving van Box 1 naar Box 3 vanwege de tijdelijke verhuur aan uw zoon wordt door de Belastingdienst niet als vervreemdingsmoment gezien. Maar dit betreft verhuur onder de Leegstandswet, de enige wettige mogelijkheid om te verhuren als er hypotheekrente moet worden betaald. Als er dan tijdelijk wordt verhuurd is toestemming gemeente en bank vereist - zie antwoord Marcel. Als u permanent verhuurt, wat feitelijk het geval is bij de verhuur aan uw zoon, is mijns inziens het vervreemdingsmoment het tijdstip van aanvang verhuur. Box 3 komt op 1 januari 2015 sowieso te voorschijn als zoon nog huurt. Deskundig advies van uw financieel adviseur in dezen is op z'n plaats. Wellicht is mijn opmerking over de overwaarde een gepasseerd station en is dit probleem u al wel duidelijk.

Deze reactie is een aanvuling op mijn vorig bericht. Op Prinsjesdag werd het volgende bekend:

Mensen die een voormalige of toekomstige woning te koop hebben staan, hebben recht op de verhuisregeling. De termijn van de verhuisregeling in de hypotheekrenteaftrek gaat permanent van 2 jaar naar 3 jaar.

De tijdelijke regeling herleving van de hypotheekrenteaftrek na verhuur van een voormalige eigen woning wordt permanent.

Lees hier
Dit betekent dat ná verhuur de woning gedurende de verhuisregeling (jaar van te koop zetten + 3 jaar) de woning terug vehuist naar Box 1 en de hypotheekrenteaftrek herleeft.