Radar

Mijn rentevaste periode loopt binnenkort af en heb van mijn de geldverstrekker Argenta een nieuw bod gekregen.

Het leek een goed bod, maar na enig onderzoek blijkt dat ze de rente met 0,3% verhogen omdat ik een levenshypotheek heb.

Ik heb daar echter wel mijn vraagtekens bij. En wel om de volgende redenen:

-het is volgens mij verboden om aan bestaande klanten een hogere rente aan te bieden dan nieuwe klanten. Maarja, niemand sluit meer een aflossingsvrije of levens hypotheek af, dus kunnen ze die rente ongestraft omhoog gooien tot een tarief die nnnnnet te laag is om over te stappen. Het komt op mij over als een verkapte vorm van die verboden verhoging.

-Ik heb bij verschillende adviseurs navraag gedaan waarom deze opslag nou eigenlijk nodig is. Niemand kon daar een helder antwoord op geven.... anders dan dat het waarschijnlijk heeft te maken met het verhoogde risico dat het met zich meebrengt. Inmiddels ben ik ook in gesprek met Argenta (lees: Stater). Alleen blijkt dat ook daar niemand die een goede onderbouwing kan geven.

-als het nou echt zou gaan om een verhoogd risico is het dan wel zo wijs om de klant nog verder in de problemen te brengen door het rentepercentage te verhogen? Een betere oplossing zou immers zijn om die 0,3% te investeren in extra aflossing. Win-win lijkt mij...

-We weten toch allemaal dat de beurs goede jaren en slechte jaren kent? Een bank die in paniek raakt bij een dalende beurs is dan toch wel een beetje raar. Dat wisten we toch dat dat ook kon gebeuren?

-10 jaar geleden zijn zowel Argenta als ik deze hypotheekvorm aangegaan. Nu het Argenta te heet onder de voeten word dekken zij zich in. Maar wat is ons "backup plan"?

Mijn vraag:
zijn er meer mensen die ook door hun bank met een opslag geconfronteerd worden?

En nog belangrijker: moeten we dit zomaar accepteren????

Michiel,

Gaat dat ook over de opslag bij verlenging bij het einde rentevaste periode?

En waarom zouden we daar niets tegen kunnen doen? Dat het in het contract staat hoeft nog niet te betekenen dat het geoorloofd is. Het moet altijd binnen het redelijke blijven.

En als je er niet tegen in gaat leunt de bank lekker achterover. Dus altijd in protest gaan!! Schrijf ze aan en laat weten dat je het niet eens bent.

-het is volgens mij verboden om aan bestaande klanten een hogere rente aan te bieden dan nieuwe klanten. Maarja, niemand sluit meer een aflossingsvrije of levens hypotheek af, dus kunnen ze die rente ongestraft omhoog gooien tot een tarief die nnnnnet te laag is om over te stappen.

Dat is niet zo. Er zijn best mensen die van aanbieder willen wisselen en dat is nog steeds mogelijk. Dat zijn voor de geldverstrekker nieuwe klanten en die moeten het zelfde aanbod krijgen als jij

Dat je voor een levenhypotheek een opslag hebt is trouwens ook niet iets van nu, dat was vroeger ook al zo.

Ook zou je bij de keuze van een aanbieder wellicht ook de afweging mee kunnen nemen of je een aanbieder kiest die al langere tijd op de markt is, en daar zal willen blijven, of dat je een partij kiest die in goede tijden graag veel klanten inpikt, maar in slechte tijden ze liever weer ziet gaan.

Tja, alles is anders geworden de laatste jaren.

Argenta biedt die lage rente aan voor oude en nieuwe klanten met een annuïten- of lineaire aflossing.
Alle andere vormen, zoals aflossingsvrij, spaarhypotheek of levenhypotheek krijgen een opslag van 0,30% op dat tarief.

Heeft dus niets te maken met korting alleen voor nieuwe klanten.

Overigens ben ik het verder helemaal met de laatste opmerking van kweenie eens.

Kijk wat er staat in de alg. voorwaarden van deze hypotheek. De SNS bank zegt bv in zijn alg. voorwaarden dat de nieuwe rente voor de nieuwe rentevaste periode gepubliceerde rentepercentages zijn. Wordt deze hypotheekvorm niet meer aangeboden dan wordt het moeilijker.
Alle rentepercentages zijn behoorlijk gezakt. Die hypotheekvorm die jij noemt moet dus meegezakt zijn. Je zou onder protest akkoord kunnen gaan en de zaak voorleggen aan het KIFID.

Of stop gewoon met betalen, schrijf quasi-dreigbrieven naar Argenta, dien een tegenclaim in en wordt vooral boos als de bank overgaat tot openbare verkoop van je woning.....

@thelonge

Hoi, ik heb exact hetzelfde probleem met argenta. De minister van financieen heeft aangegeven dat bestaande als nieuwe klanten met hetzelfde risico profiel dezelfde rente moeten krijgen dus geen opslag. ik heb een NHG hypotheek dus argenta loopt helemaal geen risico zij dienen in dat geval een claim bij NHG in.
dit was de vraag:

Wat is de reden dat mijn hypotheek een opslag kent van 0,3% aangezien ik niet voor niets een NHG hypotheek destijds heb genomen zodat o.a. het risico voor de bank beperkt is?

Mvrg

ik kreeg dit antwoord van argenta:

Uw hypotheek zoals in 2007 gesloten kent geen opslag.



In januari 2013 heeft Argenta besloten om de rentes voor de aflosvormen annuïtair , lineair en spaar tegen een lagere rente aan te bieden dan voor de overige aflosvormen (leven-aflosvrij-beleggen).

Deze rentes zijn nu lager omdat hier een zekerheid van aflosvorm (annuitair-lineair – spaar) aan gekoppeld is.

Voor deze aflosvormen krijgen klanten 0.30% afslag.



Deze informatie heeft u destijds normaal ook van de heer Hardus ontvangen.



Met vriendelijke groet,

Een afslag dus voor een andere vorm van hypotheek (waar ze trouwens minder op verdienen). Ik heb wel de boete kunnen verminderen met ze voor omzetten naar nieuw rente tarief.

Het is en blijft een rare zaak. zeker als je ziet dat de banken nu geld moeten betalen voor het beheren van geld.

Ik snap zowieso niet dat de NL regering dit pikt. Tenslotte moet de regering een groot deel meebetalen van al die opslagen die banken verzinnen, nl via de hypotheekrente aftrek. Ik vind dat wij na de crisis en het redden van de banken allemaal wel een afslag verdient hadden.

Ik heb gereageerd op mail van Argenta en aan gegeven waarom ik om mij movererende ook recht denk te hebben op een afslag. Ik bedoel als zij iets kunnen roepen kan ik dat ook

Geachte,

Ik ben het niet eens met deze opslag/afslag want ik denk dat wij ook recht hebben op een afslag, ik kan zo een paar redenen opnoemen:

Ten eerste: het betreft hier een NHG hypotheek die wanneer het fout gaat u een " declaratie" bij de NHG instantie indient.
Ten tweede: Ik ben werkzaam als xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxn met een vast contract en die staan bekend xxxxxxxxxxxxxxxxxxxx
Ten derde: ik en mijn vrouw zijn meer gaan verdienen dan in xxxx waardoor onze solvabiliteit veel groter is geworden.
Ten vierde: u verdient aan mijn hypotheek veel meer dan aan andere hypotheken over de gehele looptijd gemeten.
Ten vijfde: u zit niet te wachten op afbetalen want het stallen van al dat geld bij de ECB moet men tegenwoordig geld voor betalen.
Ten zesde: de huizenprijzen van bestaande woningen zitten weer overal in Nederland in de lift.
Ten slotte: rendeert mijn belggingshypotheek dusdanig dat de waarde van mijn belegging de afgelopen 4 jaar is verdubbeld.

Dus de reden om nieuwe klanten (en die paar bestaande met annuitair,lineair) in Nederland een korting van 0,3 procent te geven alleen maar voor het feit dat zei mogelijk over 30 jaar de hypotheek hebben afgelost is dan wel heel royaal tov van veel andere bestaande klanten vindt u niet?

Maar dat gezegd hebbene zijn wij zowieso van plan om van de hypotheek het deel dat aflossings vrij is te gaan aflossen. Is het mogelijk dat wij deze kosteloos kunnen omzetten naar een ander aflossings vorm annuitair,lineair?


Mvrg

Er zitten een aantal verkeerder aannames in uw reactie.

NHG is geen garantie dat de bank alle schade vergoed krijgt. Ook een verliespost via de NHG kost een bank geld.

Een vast contract is tegenwoordig ook geen enkele zekerheid meer.

Dat de huizenprijzen overal in Nederland in de lift zitten is ook geen hard feit. Gemiddeld klopt dat redelijk, maar het gemiddelde wordt sterk beïnvloed door de Randstad (in het bijzonder Amsterdam e.o.).

Uw beleggingshypotheek is de voorgaande jaren niet zo best aan het renderen geweest en is en blijft risicovol. De komende jaren kan het rendement weer negatief worden.

U doet dus nogal de nodige aannames en wil dat de bank gratis voor u werkt. Tja, dat wil uw werkgever ook wel maar zult u waarschijnlijk niet mee eens zijn.

als het nou echt zou gaan om een verhoogd risico is het dan wel zo wijs om de klant nog verder in de problemen te brengen door het rentepercentage te verhogen?

Ah, ja, logisch. Klanten met een HOOG risico moet je dus een LAGE rente bieden, dan komen ze niet zo gauw in de problemen.

En klanten met een heel LAAG risico moet je dan een HOGE rente vragen, zij kunnen het toch wel betalen.

marcel75 schreef:Er zitten een aantal verkeerder aannames in uw reactie.

NHG is geen garantie dat de bank alle schade vergoed krijgt. Ook een verliespost via de NHG kost een bank geld.

Een vast contract is tegenwoordig ook geen enkele zekerheid meer.

Dat de huizenprijzen overal in Nederland in de lift zitten is ook geen hard feit. Gemiddeld klopt dat redelijk, maar het gemiddelde wordt sterk beïnvloed door de Randstad (in het bijzonder Amsterdam e.o.).

Uw beleggingshypotheek is de voorgaande jaren niet zo best aan het renderen geweest en is en blijft risicovol. De komende jaren kan het rendement weer negatief worden.

U doet dus nogal de nodige aannames en wil dat de bank gratis voor u werkt. Tja, dat wil uw werkgever ook wel maar zult u waarschijnlijk niet mee eens zijn.

Ik weet niet voor welke bank u werkt maar ik vertel u met onderbouwing hoe het wel zit:

Er zitten een aantal verkeerder aannames in uw reactie.

Ik doe geen aannames maar ik kom met feiten. Dezelfde feiten en berichten waarmee banken ook duiden. Degene die aannames doet bent u. De enige aanname die ik doe is dat u voor een financiële instelling werkt .

NHG is geen garantie dat de bank alle schade vergoed krijgt. Ook een verliespost via de NHG kost een bank geld.

De restschuld wordt door NHG aan de bank terugbetaald. https://www.nhg.nl/fileadmin/user_uploa ... G_2014.pdf

Een vast contract is tegenwoordig ook geen enkele zekerheid meer.

Duh? Open deur, de EURO is ook niet zo zeker meer. Kom als flexwerker eens een hypotheek afsluiten? https://www.obvion.nl/Hypotheek-bereikb ... werker.htm

Dat de huizenprijzen overal in Nederland in de lift zitten is ook geen hard feit. Gemiddeld klopt dat redelijk, maar het gemiddelde wordt sterk beïnvloed door de Randstad (in het bijzonder Amsterdam e.o.).

Ik heb niets gezegd over gemiddeld. Het aantal gedwongen verkopen " tegen absurde lage prijs" neemt af en het aantal normale verkopen voor " normale" prijs neemt toe. Als bank weet u dat de cijfers telkens een vergelijking zijn met een maand eerder of dezelfde periode van bijvoorbeeld een jaar geleden. http://www.buildingbusiness.nl/news/262 ... n-de-lift/
Ik kan u redenen geven waarom binnen 3 a 5 jaar alle huizen prijzen weer op oud niveau zitten maar dat doe ik hier even niet.

Uw beleggingshypotheek is de voorgaande jaren niet zo best aan het renderen geweest en is en blijft risicovol. De komende jaren kan het rendement weer negatief worden.

Knap dat u in mijn belegging portefeuille kunt kijken aangezien mijn stukken voor het merendeel tijdens laag conjunctuur gekocht zijn het gaat om juiste moment kopen en verkopen. Alsof rente zoveel oplevert? Wat gaat u dan nu zeggen tegen de mensen die een Spaarhypotheek hebben? De banken doen net of daar geen problemen mee zijn. http://financieel.infonu.nl/hypotheek/5 ... ente-daalt

U doet dus nogal de nodige aannames en wil dat de bank gratis voor u werkt. Tja, dat wil uw werkgever ook wel maar zult u waarschijnlijk niet mee eens zijn.

Geen aannamen. Ik betaal de bank, niks gratis. De bank mag blijkbaar doen wat hij wil (denken ze daar althans) want deze worden gered en zoekt redenen om een opslag te kunnen opleggen (opslag op opslag). De hypotheekrentes in Nederland liggen volgens ECB-statistieken gemiddeld grofweg 1% punt hoger dan in de ons omringende landen. http://www.cpb.nl/publicatie/de-nederla ... consumptie
Dan komt daar nog eens 0,3% opslag bij voor mijn hypotheekvorm. Wie loopt hier nu de risico's?, wie houdt nu wie voor de gek? Opslag/afslag allemaal door ons betaalt!

SJZ schreef:

als het nou echt zou gaan om een verhoogd risico is het dan wel zo wijs om de klant nog verder in de problemen te brengen door het rentepercentage te verhogen?

Ah, ja, logisch. Klanten met een HOOG risico moet je dus een LAGE rente bieden, dan komen ze niet zo gauw in de problemen.

En klanten met een heel LAAG risico moet je dan een HOGE rente vragen, zij kunnen het toch wel betalen.

Ik geloof niet dat dat laatste gezegd is hier door topic starter. Vraag je wel maar eens af wie hier het risico loopt? Volgens mij loopt de bank NUL risico of schade. Schade is nadeel ondervinden. Dat nadeel wordt door ons betaald, dubbel en dwars. Vergeet niet waardoor de banken onderuit zijn gegaan, niet door onze hypotheken! Precies door eigen geklungel en winstbejag.

C7RL, u hebt duidelijk geen idee van de exacte werking van de NHG-garantie. Zowel de geldnemer als de geldgever hebben geen garantie dat een eventuele restschuld door de NHG voldaan zal worden. De NHG hanteert een hele waslijst aan criteria waaraan voldaan moet worden voordat de NHG tot uitkering overgaat. En als de NHG uitkeert, is dat vaak niet eens een volledig uitkering, maar kan dt ook een gedeeltelijke uitkering zijn.

Uw aannames rammelen - en uw argumentatie dus ook.

Moneyman schreef:C7RL, u hebt duidelijk geen idee van de exacte werking van de NHG-garantie. Zowel de geldnemer als de geldgever hebben geen garantie dat een eventuele restschuld door de NHG voldaan zal worden. De NHG hanteert een hele waslijst aan criteria waaraan voldaan moet worden voordat de NHG tot uitkering overgaat. En als de NHG uitkeert, is dat vaak niet eens een volledig uitkering, maar kan dt ook een gedeeltelijke uitkering zijn.

Uw aannames rammelen - en uw argumentatie dus ook.

heb ik ook nooit gezegd of beweert (ook weer een aanname) ik heb alleen gezegd dat ik een NHG hypotheek heb. Moet u toch echt eens beter lezen. Ik heb geschreven dat ik vind dat ik ook recht heb op een afslag. Daarbij noem ik een paar redenen en die zijn legitiem.

Dat u / men vervolgens mijn hele verhaal gaat ontleden en per item in discussie gaat dat is voor uw rekening. Overigens ben ik blijkbaar de enige die publieke bronnen kan tonen om argumenten te staven.

Lopen de banken nu echt zoveel risico?
In ergste geval resteert altijd nog de opbrengst van de executieverkoop, mogelijk springt NHG bij.

Hoe groot is het percentage executie verkopen en hypotheken met betalingsachterstand nu echt?
Vertegenwoordigt dat nu echt zoveel kosten, dat opslag van bijvoorbeeld 1% te rechtvaardigen is?
Uitgaande van aflossingsvrije hypotheken: Als 100 man 1% opslag extra betaalt, dan levert dat de bank jaarlijks een bedrag gelijk aan 1 uitstaande hypotheek. Die opslag is pas terecht als 1 op de honderd zijn hypotheek niet meer betaalt, en executie van het huis niets opbrengt.

Voor mij overduidelijk dat de huizenbezitters niet betalen voor toegenomen risico op de eigen hypotheek, maar moeten bijspringen voor risicos die de banken elders genomen hebben....en voor de aangepaste norm voor de aan te houden buffers.

c7rl schreef:

Moneyman schreef:C7RL, u hebt duidelijk geen idee van de exacte werking van de NHG-garantie. Zowel de geldnemer als de geldgever hebben geen garantie dat een eventuele restschuld door de NHG voldaan zal worden. De NHG hanteert een hele waslijst aan criteria waaraan voldaan moet worden voordat de NHG tot uitkering overgaat. En als de NHG uitkeert, is dat vaak niet eens een volledig uitkering, maar kan dt ook een gedeeltelijke uitkering zijn. Uw aannames rammelen - en uw argumentatie dus ook.

heb ik ook nooit gezegd of beweert (ook weer een aanname) ik heb alleen gezegd dat ik een NHG hypotheek heb. Moet u toch echt eens beter lezen. Ik heb geschreven dat ik vind dat ik ook recht heb op een afslag. Daarbij noem ik een paar redenen en die zijn legitiem.

Dat u / men vervolgens mijn hele verhaal gaat ontleden en per item in discussie gaat dat is voor uw rekening. Overigens ben ik blijkbaar de enige die publieke bronnen kan tonen om argumenten te staven.

Ehm...

c7rl schreef:

NHG is geen garantie dat de bank alle schade vergoed krijgt. Ook een verliespost via de NHG kost een bank geld.

De restschuld wordt door NHG aan de bank terugbetaald. https://www.nhg.nl/fileadmin/user_uploa ... G_2014.pdf

c7rl schreef:@thelonge

Hoi, ik heb exact hetzelfde probleem met argenta. De minister van financieen heeft aangegeven dat bestaande als nieuwe klanten met hetzelfde risico profiel dezelfde rente moeten krijgen dus geen opslag. ik heb een NHG hypotheek dus argenta loopt helemaal geen risico zij dienen in dat geval een claim bij NHG in.

Je beweert expliciet dat de bank geen risico loopt "omdat NHG aan de band zal betalen". Je staaft dat met een basaal publiek foldertje van de NHG. Dat is echter (uiteraard) verre van volledig.

Je hoeft geen genie te zijn om te kunnen weten dat NHG steeds vaker juist níet volledig uitbetaald. Een simpele google-opdracht volstaat. Ik zal je helpen en in ieder geval één linkje naar de NHG-site geven: check.

Risico? blijkbaar gaat het nog beter volgens de rabobank

http://fd.nl/economie-politiek/1102283/ ... oven-water
https://twitter.com/hashtag/rabobank?src=hash

Handig, verwijzen naar een betaalsite. Hier een openbare link: http://www.nu.nl/geldzaken/4040609/stee ... water.html

Los daarvan heeft dit nieuwsbericht als argument weinig tot niets met de discussie te maken.

Moneyman schreef:

c7rl schreef:

Moneyman schreef:C7RL, u hebt duidelijk geen idee van de exacte werking van de NHG-garantie. Zowel de geldnemer als de geldgever hebben geen garantie dat een eventuele restschuld door de NHG voldaan zal worden. De NHG hanteert een hele waslijst aan criteria waaraan voldaan moet worden voordat de NHG tot uitkering overgaat. En als de NHG uitkeert, is dat vaak niet eens een volledig uitkering, maar kan dt ook een gedeeltelijke uitkering zijn. Uw aannames rammelen - en uw argumentatie dus ook.

heb ik ook nooit gezegd of beweert (ook weer een aanname) ik heb alleen gezegd dat ik een NHG hypotheek heb. Moet u toch echt eens beter lezen. Ik heb geschreven dat ik vind dat ik ook recht heb op een afslag. Daarbij noem ik een paar redenen en die zijn legitiem.

Dat u / men vervolgens mijn hele verhaal gaat ontleden en per item in discussie gaat dat is voor uw rekening. Overigens ben ik blijkbaar de enige die publieke bronnen kan tonen om argumenten te staven.

Ehm...

c7rl schreef:

NHG is geen garantie dat de bank alle schade vergoed krijgt. Ook een verliespost via de NHG kost een bank geld.

De restschuld wordt door NHG aan de bank terugbetaald. https://www.nhg.nl/fileadmin/user_uploa ... G_2014.pdf

c7rl schreef:@thelonge

Hoi, ik heb exact hetzelfde probleem met argenta. De minister van financieen heeft aangegeven dat bestaande als nieuwe klanten met hetzelfde risico profiel dezelfde rente moeten krijgen dus geen opslag. ik heb een NHG hypotheek dus argenta loopt helemaal geen risico zij dienen in dat geval een claim bij NHG in.

Je beweert expliciet dat de bank geen risico loopt "omdat NHG aan de band zal betalen". Je staaft dat met een basaal publiek foldertje van de NHG. Dat is echter (uiteraard) verre van volledig.

Je hoeft geen genie te zijn om te kunnen weten dat NHG steeds vaker juist níet volledig uitbetaald. Een simpele google-opdracht volstaat. Ik zal je helpen en in ieder geval één linkje naar de NHG-site geven: check.

Je haalt nu twee quotes/reacties van mij door elkaar. Als u mij eerder correct had gequote dan had ik daarbij kunnen vermelden (misschien wel moeten doen) dat in dat geval de claim bij geldnemer komt te liggen. Die mag dan een DK/PL nemen of in de schuldsanering. Vertel mij nu eens welk nadeel/risoco/verlies de bank heeft/loopt? De executie verkoop van de woning ipv onderhandse verkoop? Wie is daar bij gebaat? De geldnemer? Nee die heeft een hogere restschuld. De bank? blijkbaar ondervind men geen nadeel/risico deze "organiseert" zelf deze verkoop. Praat dan als bank niet over schade, nadeel en/of verlies.

Je hoeft geen genie te zijn om te kunnen weten dat Banken geen risico lopen. Een simpele google-opdracht volstaat. Ik zal je helpen en in ieder geval één linkje geven: OH nee we hebben dat natuurlijk allemaal met eigen ogen kunnen zien tijdens de crisis.
http://www.amsadvocaten.nl/blog/vastgoe ... r-rechter/