Radar

Wij hebben een nieuwbouwwoning gekocht. Deze woning is onderdeel van een plan van circa 70 woningen.

In onze koopovereenkomst is vermeld dat wij een perceel grond aankopen met een circa afmeting van 310 m2. In artikel 3 van dezelfde koopovereenkomst staat vermeld dat "een verschil tussen de werkelijke en de hiervoor opgegeven maat of grootte van de grond geen aanleiding geeft tot enige rechtsvordering tot vergoeding ter zake." Wij hebben ook een grondprijs betaald die is gebaseerd op 310 m2.

Gisteren ontvingen wij een afschrift van het kadaster waarin staat aangegeven dat de gemeten perceelgrootte 295 m2 is. Een verschil van 15 m2, 5 procent.

Gelet op bovenstaande vraag ik me af of een aannemer zich een dergelijke afwijking kan veroorloven op basis van genoemd artikel. Wat te doen? Wie heeft er advies? Voor ons gevoel hebben wij ruim 10.000 euro teveel betaald voor grond die er niet blijkt te zijn....

Is er wel goed ingemeten ?

Bij dit soort projecten wordt de oppervlakte vanaf een kadastrale kaart ingetekend en berekend.
Heb je nooit maten gezien ?
Is er ruimte om jouw perceel zoals deze nu is uitgemeten te vergroten naar 310 M² ?

Vraag eens aan de andere kopers vragen of daar ook verschillen zijn (is er een kopersvereniging voor dit project?). Als het stelselmatig minder is dan wat verkocht lijkt het me goed om met de projectontwikkelaar om de tafel te gaan zitten. Maar het kan ook zijn dat het ene perceel wat groter wordt dan het andere. Dan is een afwijking van 5% redelijk denk ik.

Sja, maar in feite wordt de gemiddelde vierkante meterprijs hierdoor bijna 5% hoger. Geen idee wat in de omgeving de gemiddelde vierkante meterprijs is? Als je daar nu meer in de buurt komt dan voorheen valt er in feite weinig te zeggen denk ik.

Aan de andere kant, als je grond koopt van circa 310 m2, valt er ook weinig aan te doen. Circa is nog altijd ongeveer, niet precies.

bij ons was er ook redelijk wat verschil in de verschillende kavels toen wij ons nieuwbouw huis kochten.
wij kwamen er goed uit, we hadden iets meer als volgens opgave, maar er waren ook mensen die iets minder hadden. bij ons stond ook die bepaling erin dat het geen reden tot een vergoeding was.
aardig prijzige grond bij jullie, meer als 600 euro/m2

witte angora schreef:
Aan de andere kant, als je grond koopt van circa 310 m2, valt er ook weinig aan te doen. Circa is nog altijd ongeveer, niet precies.

Klopt. Het hangt er ook nog vanaf hoe de prijs is aangegeven. Als er iets staat van m2 prijs x aantal m2 dan heeft TS een punt. Als er staat: een kavel van ca. 310m2 voor 150.000 Euro dan is het een ander verhaal. De laatste keer dat ik een nieuwbouwhuis gekocht hebt werd er alleen een totaalprijs voor kavel + huis gegeven. Dat werd pas later opgesplitst.

GJvdZ schreef:

witte angora schreef:
Aan de andere kant, als je grond koopt van circa 310 m2, valt er ook weinig aan te doen. Circa is nog altijd ongeveer, niet precies.

Klopt. Het hangt er ook nog vanaf hoe de prijs is aangegeven. Als er iets staat van m2 prijs x aantal m2 dan heeft TS een punt. Als er staat: een kavel van ca. 310m2 voor 150.000 Euro dan is het een ander verhaal. De laatste keer dat ik een nieuwbouwhuis gekocht hebt werd er alleen een totaalprijs voor kavel + huis gegeven. Dat werd pas later opgesplitst.

MichielFRL schreef:Ik meen mij te herinneren dat er een afwijking van 10% mag zijn.

Iets zegt mij dat er wel eens een psychologisch spelletje gespeeld zou kunnen zijn. 310 m2 klinkt immers een heel stuk meer dan 295 m2. Terwijl het verschil eigenlijk verwaarloosbaar is. Maar hoe kom je er achter of dat inderdaad het geval is? Of loop ik nu een beetje paranoïde te doen?

maar ik persoonlijk had dan ook ongeveer de prijs betaald. Volgens mij is dat niet eens redelijk of normaal te noemen en is die opgenomen bepaling niet geldig. Als het 10.000 scheelt...is een beste bult geld.

Grenzen zoals opgenomen in de basisregistratie kadaster hoeven niet overeen te stemmen met eigendomsgrenzen:

Rb Overijssel 10 december 2014, ECLI:NL:RBOVE:2014:6783, r.o. 14 schreef:De grenzen van percelen zoals die blijken uit het kadaster, zijn dan alleen óók de eigendomsgrenzen, indien zulks uitdrukkelijk bij overdracht etc. (z.g. kadasterclausule) dan wel bij latere uitmeting vanwege het kadaster is overeengekomen

Dientengevolge geldt dit ook voor perceeloppervlakten.

Waarop basseer je dat er dan €10.000 teveel is betaald? Want ruim €650 per m2 is nog al dure grond.
Bij een ca. meting/verhaal mag een afwijking van 10% zijn volgens verenigingvan eigenaren. Maar wellicht is dat anders wanneer je per m2 betaald?

wieder schreef:maar ik persoonlijk had dan ook ongeveer de prijs betaald. Volgens mij is dat niet eens redelijk of normaal te noemen en is die opgenomen bepaling niet geldig. Als het 10.000 scheelt...is een beste bult geld.

voor het gehele bedrag koop je een stuk grond en een huis. en wat ze ook meten, dat is de prijs die je ervoor over had. dat het nu op papier ietsiepietsie kleiner is, is vooral een mentale kwestie.

5% is wel de gangbare marge bij dit soort projecten, oa omdat er kavels ingedeeld moeten worden op basis van de bestaande kadastrale situatie, en dan is een paar procent afwijking plus of min gewoon hoe het werkt. Vandaar ook die "circa" bepaling in je koopcontract.

Maar je kan het juridisch loket eens bellen, een eerste telefonisch consult is gratis.

Om nog maar even iets gunstiger te reageren dan eerder: dit is duidelijk een algemene voorwaarde (het gaat om de standaardovereenkomsten van het Garantie Instituut Woningbouw) en die kan eventueel onredelijk bezwarend zijn. Het betreffende beding komt voor in 2 varianten, 1 met gehele uitsluiting van een rechtsvordering en 1 met een drempel van 5% (bijv. Bruggeman EM. Praktijkboek koop-/aannemingsovereenkomst. Inst. voor Bouwrecht, 2006, p. 39). Volgens de 'grijze lijst' wordt een exoneratiebeding vermoed onredelijk bezwarend te zijn (art. 6:237 onder f BW). Bij een 'circa-bepaling' zoals hier oordeelt de Raad van Arbitrage voor de Bouw (een privaat arbitragegerecht) onder andere:

RvA (GIW/AIG) 29 mei 2013, nr. 80539, r.o. 13 schreef:Partijen zijn in beginsel gebonden aan het bepaalde in artikel 3 van de overeenkomst. Er kunnen omstandigheden zijn, waardoor onderneemster zich te goeder trouw niet op deze bepaling kan beroepen, bijvoorbeeld, wanneer het verschil tussen het opgegeven en geleverde oppervlak te groot is, waarbij als vuistregel een verschil van meer dan 10% wordt aangehouden. Nu bovendien in dit geval sprake is van een circa-maat, die eveneens een afwijking van + of – 10% omvat, was er aan de zijde van onderneemster geen verplichting op voorhand de afwijkende werkelijke maat mee te delen, nu de afwijking binnen de genoemde marges bleef. De aan onderneemster bekend gemaakte maat van 495 m² was eveneens een circa-maat, derhalve eveneens met een marge waar de aan verkrijgers opgegeven maat van (circa) 520 m² binnen viel.

In deze zaak ging het overigens om een verschil van 4,4%.

Was het 70 dezelfde prijs of per woning afhankelijk van opgegeven kavel verschillende?

Als er voor grotere en kleinere andere prijzen waren maak je meer kans.

ik begrijp dat het kadaster pas achteraf heeft ingemeten?
Waarom niet vooraf wakker geweest en een clausule op laten nemen dat de daadwerkelijk door kadaster ingemeten oppervlakte verschuldigd is a xx euro de meter?
nu is er denk ik weinig meer aan te doen. Wellicht is het anders als duidelijk wordt dat dezelfde afwijking naar beneden bij alle percelen geldt...dan is er dus structureel meer meters verkocht dan kan. dan moet je als kopers samen optrekken.

vroem schreef:ik begrijp dat het kadaster pas achteraf heeft ingemeten?
Waarom niet vooraf wakker geweest en een clausule op laten nemen dat de daadwerkelijk door kadaster ingemeten oppervlakte verschuldigd is a xx euro de meter?
nu is er denk ik weinig meer aan te doen. Wellicht is het anders als duidelijk wordt dat dezelfde afwijking naar beneden bij alle percelen geldt...dan is er dus structureel meer meters verkocht dan kan. dan moet je als kopers samen optrekken.

Dat is in theorie een goed idee, maar in de praktijk zijn zulke contracten meer van het "slikken of stikken" model. Voor de nieuwbouwplannen die doorgang vinden, zijn er nog wel zoveel gegadigden dat ze hier niet te veel op zullen toegeven. Aan de andere kant, nee heb je, en ja kan krijgen bij onderhandelen.

Dank voor alle reacties. Inderdaad was het vooraf 'slikken of stikken' omdat er voor dit project voldoende animo was. Wij wonen midden in de Randstad, dus vandaar de hoge grondprijs (en dus ca 11000 euro meer betaald voor 15m2 dan nu is uitgemeten). En inderdaad, wij betalen een ander bedrag voor de grond dan andere bewoners met een kleinere kavel. Het totaalbedrag is later opgesplitst in een grondprijs en een bouwprijs. Wij zijn geen naïeve kopers en hebben veelvuldig contact gehad met de aannemer. Dit was alleen niet voorzien. Voor de zekerheid hebben we bezwaar gemaakt bij het kadaster en de aannemer om uitleg gevraagd. Ook zijn we aan het informeren bij andere kopers. Ook ik vrees dat hier weinig meer aan te doen is. We zijn gelukkig super blij met het huis en beleven veel woongenot....

We zijn gelukkig super blij met het huis en beleven veel woongenot....

dat is het allerbelangrijkste. veel geluk gewenst in jullie nieuwe stulpje.

Ik denk eigenlijk dat er weinig aan te doen is. De aannemer/projectontwikkelaar wilde een bepaalde prijs voor de totale lap grond hebben, en dat is dan verdeeld over alle kavels. Dat alle, of bijna alle, kavels wat kleiner zijn dan oorspronkelijk gezegd, doet daar niets aan af. Als direct de juiste maten waren gegeven, was je zeer waarschijnlijk net zoveel kwijt, alleen lag de vierkante meter prijs direct wat hoger.

En ja, hoe haal je klanten binnen...