Radar

Wij wonen op de bovenste etage van een groot vrijstaand huis. Deze etage huren wij van een vereniging van eigenaren. De ene eigenaar die 2/3 van het pand bezit, woont beneden ons. De andere eigenaar die 1/3 bezit, woont in het tuinhuis. Allen delen wij hetzelfde huisnummer. Wij wonen hier bijna 2 jaar.

Ons is verteld dat wij wonen in een hospita-situatie, ook al delen wij geen voorzieningen. Wij hebben meerdere kamers, eigen CV, eigen keuken, eigen douche en toilet. De deur naar onze etage kunnen wij afsluiten.
Wel delen wij beneden een voordeur, en lopen wij twee trappen omhoog door het huis waar de eigenaar woont.

De eigenaar die in het tuinhuis woont, wil verhuizen. Zij wil geld zien voor haar 1/3 aandeel. De andere eigenaar kan dit niet zelf ophoesten, en vreest dat hij binnen nu en 8 maanden het hele huis zal moeten verkopen. Of wij voor die tijd maar even willen verhuizen, liefst komende zomervakantie al.

Eerste vraag: wonen wij daadwerkelijk in een hospita situatie zoals de eigenaar en de huurbemiddelaar destijds beweren? Ons contract zegt hier niets over en vermeldt dat het om 'zelfstandige woonruimte' gaat.

Bij hospita-huren is de huurbescherming enigzins beperkt, ook na 9 maanden. De rechter kan een afweging maken tussen de belangen van de verhuurder en de huurder. Maar nergens kan ik hier voorbeelden van vinden. In welke situaties zal de rechter de verhuurder in het gelijk stellen? En in welke situaties juist niet?

Kort gezegd: moeten wij ons zorgen maken?

Je zit inderdaad in een hospita situatie, omdat je een deel van de woning hier waarin ook een eigenaar van de woning woont. Maar zo'n hospita situatie heeft alleen de eerste negen maanden speciale voorwaarden. Na negen maanden heb je de zelfde bescherming als 'gewone' huurders. Strikt genomen kun je dus blijven zitten waar je zit. Maar het is wellicht wel zo prettig om het op een nette manier op te lossen. Dus als ze zorgen voor een goede (betere) vervangende woning en een nette verhuisvergoeding bieden, dan is het wellicht een idee om toch maar te verhuizen.

Ik zou eerst nagaan of deze situatie op u van toepassing is:
http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen ... pitakamers

Zo ja, dan kan de verhuurder alleen uw huur opzeggen zoals hier staat beschreven. Verkoop valt daar niet onder:

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen ... eggen.html

Het ziet er dus naar uit dat u kunt weigeren te vertrekken. Uw verhuurder moet dan zelf naar de kantonrechter om ontbinding van uw huurcontract te vragen. Maar daar lijkt geen rechtsgrond voor te zijn. De verhuurder kan tot verkoop overgaan. De verkoopprijs zal lager zijn omdat er een huurder in het pand zit. Wellicht kun je daardoor een vorstelijke vertrekpremie uitonderhandelen. Maar dan moet je wel vervangende woonruimte kunnen vinden. En dat is vrijwel onmogelijk.

Op het eerste gezich zitten wij in een hospita-situatie.
De wet kent voor zover ik weet de term 'hospita' niet. In het wetboek gaat het om zelfstandige of onzelfstandige woonruimte. Een hospita-situatie is een onzelfstandige woonruimte.
Er is volgens mij onzelfstandige woonruimte wanneer je essentiële voorzieningen met elkaar deelt. Dit is niet het geval.
Ons contract vermeldt ook dat het om zelfstandige woonruimte gaat.

Verkoop breekt geen huur, inderdaad, en na 9 maanden geldt de gewone huurbescherming. Behalve de extra regel in de wet (artikel 274 lid 1f) waarin de verhuurder aannemelijk moet maken dat zijn belang zwaarder weegt.

Of dat lid van toepassing is weet ik niet. Dan moet ik eerst zeker weten of ik zelfstandige woonruimte heb of niet. En zo niet, dan weet ik niet in welke situatie het belang van de verhuurder zwaarder kan wegen.
Verkoop breekt geen huur, normaal gesproken. Maar wat als de verhuurder zich door zijn financiële situatie gedwongen ziet tot verkoop? Kan dat aangevoerd worden als een 'zwaarder belang'?

Hospita is inderdaad geen wettelijke term, het gaat erom of je woonruimte huurt in de woning waar ook de eigenaar woont.

Ook als de verhuurder gedwongen is om te verkopen, dan moet hij in principe de woning als gedeeltelijk verhuurd verkopen. Dat is nu net de essentie van dat verkoop geen huur breekt. Het gebeurt trouwens niet heel vaak maar toch regelmatig dat een gedeeltelijk verhuurde woning te koop is.

Maar vaker zal de verhuurder een goede vergoeding bieden, aangezien de waarde van een gedeeltelijk verhuurde woning vaak veel lager is dan van een lege woning.

Krummel schreef:]Deze etage huren wij van een vereniging van eigenaren. De ene eigenaar die 2/3 van het pand bezit, woont beneden ons. De andere eigenaar die 1/3 bezit, woont in het tuinhuis. Allen delen wij hetzelfde huisnummer. Wij wonen hier bijna 2 jaar.

Ik begrijp dit niet helemaal. Als er sprake is van een vereniging van eigenaren, is er toch sprake van zelfstandige woningen in één gebouw? En iedere woning kan dan toch separaat worden ge/verkocht?

witte angora schreef: Ik begrijp dit niet helemaal. Als er sprake is van een vereniging van eigenaren, is er toch sprake van zelfstandige woningen in één gebouw? En iedere woning kan dan toch separaat worden ge/verkocht?

Is 'vereniging van eigenaren' een officiële term?
In ieder geval zijn er twee eigenaren (vroeger waren het er volgens mij meer) die samen in een vereniging zitten.
De een is voor 1/3 en de ander voor 2/3 eigenaar van het geheel. Dat is niet zomaar op te delen, en niet seperaat te verkopen.