Radar

Mijn partner en ik zitten te denken om een huis te kopen. We willen graag wat moderners. We wonen momenteel scheef zoals dat in de volksmond heet.

Enkele vrienden van ons hebben begin dit jaar of eind vorig jaar een eerste huis gekocht en die betalen weinig aan hypotheek.(600 netto voor een huis van 240K) Wij hebben van de week ook zitten rekenen online voor een hypotheek (lineair variant), maar wij gaan veel meer betalen. Ik vroeg of ze eigen geld hadden ingezet, maar dit hadden ze niet. Wij kiezen voor deze variant omdat mijn partner bijna 40 is en de hypotheek op zijn inkomen moet. We hebben een huisje op het oog van 180.000 euro k.k.
Hoe kan het dat ze zo weinig betalen aan hypotheek???

Daar kunnen een aantal redenen voor zijn:

De eerste en grootste is het verschil in maandlast tussen lineair en annuïteit. In aanvang is lineair aanzienlijk duurder dan annuïteit. Uitgaande van een hypotheek van € 185.400 (103% van € 180.000) is de bruto/netto maandlast van een lineaire hypotheek (bij een rente van 2,35% 10 jaar vast, een inkomen van € 40.000 en een WOZ waarde van €180.000) € 873/ € 770, bij annuïteit is dit € 718 / € 615. De netto maandlast is in aanvang bij annuïteit dus € 155 lager.

De tweede mogelijkheid is een hoog inkomen waardoor een groot deel van de betaalde rente in de hoogste belastingschijf valt. In bovenstaand voorbeeld is bij een inkomen van € 80.000 de netto maandlast bij lineair € 748 en bij annuïteit € 592.

De derde mogelijkheid is een lage WOZ waarde waardoor er een lagere niet aftrekbare rente ontstaat.
In het voorbeeld van € 80.000 en een WOZ waarde van € 125.000 is de netto maandlast bij lineair € 730 en bij annuïteit € 575.

De vierde mogelijkheid is een korte rentevaste duur van bijvoorbeeld 1 jaar. De rente is dan gemiddeld 2,0% en uitgaande van bovenstaand voorbeeld is de netto maandlast bij lineair dan € 704 en bij annuïteit € 569.

Tenslotte kan het zo zijn dat zij bijvoorbeeld vallen onder het overgangsrecht (zij hadden op 31-12-2012 een bestaande hypotheek van bijvoorbeeld € 120.000). In dat geval mogen ze een gedeeltelijk aflosvrije hypotheek nemen en toch renteaftrek houden (tot maximaal 50% van de waarde van de woning). Stel dat de waarde van de woning € 240.000 is dan mogen ze dus €120.000 aflosvrije hypotheek hebben.
Als we dan uitgaan van bovenstaande situatie met een rente 1 jaar vast dan betalen ze bij aflosvrij/lineair € 730 bruto en € 568 netto, en bij aflosvrij/annuïtair € 644 bruto en € 481 netto.

Alle bedragen zijn bedragen in jaar 1 en zonder bijkomende verzekeringen.

Zo zie je maar dat het erg lastig is om te bekijken wat je vrienden betalen als je niet alle gegevens kent.

En hebben ze woning met een volledige hypothecaire lening gefinanceerd of hebben ze ook "eigen geld" (vreemde uitdrukking overigens) ingebracht? Dat scheelt uiteraard ook in de maandelijkse lasten, plus dat je ook nog eens een betere rente kunt uitonderhandelen.

Ze geven aan geen eigen geld er in gedaan te hebben.

Kan idd aan een hoop factoren liggen waarom het zo laag is.

We zijn nog is aan het kijken geweest op diverse sites van hypotheekverstrekkers, maar welke instelling kan het beste onafhankelijk advies geven over welke hypotheek bij ons past? Je leest zo ontzettend veel over hypotheken e.d. dat we er niet meer uitkomen.

Als je een korte rentevaste periode hebt, dan is de rente misschien maar 2%. Bij annuïteiten betaal je dan bruto minder dan 900 euro per maand, als de lening in 30 jaar moet worden afgelost. Daarvan is in het begin 400 euro rente. Bij het hoogste IB tarief van krijg je daarvan ongeveer 200 terug, als je geen rekening houdt met het eigenwoningforfait. Je komt dan dus netto uit op ruim een kleine 700 per maand, of anders gezegd, 'zeshonderdnogwat'.

Maar dat ligt dus eerder richting de 700 dan dicht bij de 600. Ook moet je het EWF niet vergeten, waardoor de aftrek op jaarbasis 1800 lager wordt. Die 600 is dus wel erg naar zich toe gerekend.

Zou je lineair willen, dan zou je voor de zelfde woning maandelijks 667 euro aflossen (240.000/360 maanden) en zou je in het begin ook 400 rente betalen. Dan kom je dus op bijna 1100 uit bruto, bijna 300 meer dan bij annuitair. De renteaftrek is in het begin ongeveer gelijk aan die bij annuitair.

In de loop der jaren zullen de lasten bij lineair afnemen, terwijl bij annuitair de lasten bruto gelijk blijven en netto zelfs iets stijgen. Maar het duurt wel een flink aantal jaren voordat de lineaire hypotheek goedkoper wordt dan annuitair, omdat je veel hoger begint.

Bovendien werken bij veel mensen de toekomstige loonsverhogingen in het voordeel van annuitair. Bij de meeste mensen zal de stijging van de netto lasten bij annuitair veel lager zijn dan wat het inkomen gaat doen, zowel vanwege gewone loonstijgingen als door carrière ontwikkelingen. Het is daarom voor de meeste mensen gunstiger om annuitair te kiezen in plaats van lineair.

Lineair is wel een goede optie als je nu al in de top van je carrière zit en je op relatief korte termijn (zeg over 10 jaar) alleen nog maar achteruit zult gaan, bv door minder te gaan werken of met pensioen te gaan. Maar ook dan kun je annuitair overwegen, waarbij je in de jaren dat het goed gaat nog extra zou kunnen aflossen.

nadeel is dat mijn partner al zo goed als op zijn top hangt met zijn salaris. Hij is bijna 40. Eigenlijk ook een beetje laat om een huis te kopen, maar eerder was niet mogelijk.
Zijn voorkeur is lineair, omdat hij nu veel kan betalen, en hij weet niet wat de toekomst brengt.

Maar is het ook mogelijk om eerst een annuiteitenhypotheek af te sluiten en misschien over 15 a 20 jaar om deze te oversluiten om de kosten te drukken? Ik begreep dat bruto hypotheekbedrag rond het eind van de looptijd dan het nettobedrag is. Dus als je nu bijvoorbeeld 900 bruto betaald dat het over 20 a 25 jaar netto is per maand.

Of misschien 10 of 20% aflossingsvrij er in mee te nemen. Als het huis vrij is wil hij het verkopen en dan wat gaan huren.
Wij vinden het best een grote stap om een huis te kopen omdat we aanzienlijk meer gaan betalen per maand.

Zelf zou ik kiezen voor 50% aflossingsvrij en 50% annuïteit.

Zou ik niet doen. Dan heb je over de helft geen renteaftrek. Bij bv 2,4% betaal je maandelijks over die helft 240 rente. Voor de rest van je leven. Zou je annuitair doen, dan kost dat 467, waarvan je ong. 100 euro terug krijgt. Dus ongeveer 130 euro meer (wat wel wat zal stijgen) maar over 30 jaar ben je wel van je lasten af.

Die rentelasten 'voelen' over 30 jaar misschien even zwaar als wat je nu extra aan aflossing betaalt. Want je hebt te maken met inflatie: als je nu voor 130 euro 100 broden kunt kopen, dan zul je over 30 jaar voor 100 broden misschien 240 euro moeten betalen. Wat je nu in broden extra betaalt aan aflossing, is dus ongeveer gelijk aan wat je anders over 30 jaar aan broden zou moeten betalen aan rente.

Dan lijkt het misschien lood om oud ijzer; waarom zou je dan nu 130 euro extra betalen om te voorkomen dat je over 30 jaar rentelasten houdt? Daar zijn twee goede redenen voor.
Ten eerste is je inkomen over 30 jaar vanwege pensionering lager. Het is dan prettig om lagere lasten te hebben. Maar dat heb je natuurlijk ook al omdat de andere helft van de hypotheek dan al is afgelost.
Een tweede goede reden is dat je dan bij een eventuele verkoop ook 120.000 meer geld ontvangt. Je hebt die 120.000 dan immers afgelost.

Ik zou daarom eerder kiezen voor annuitair en dan eventueel tussendoor extra aflossingen doen als je geld 'over' hebt. Zo houd je de vrijheid om bij tegenvallers alleen de lagere annuïteiten te betalen, maar je hebt ook de mogelijkheid om, net als bij lineair, als het meezit, aan het begin sneller af te lossen.

Mandy84 schreef:nadeel is dat mijn partner al zo goed als op zijn top hangt met zijn salaris. Hij is bijna 40. Eigenlijk ook een beetje laat om een huis te kopen, maar eerder was niet mogelijk.
Zijn voorkeur is lineair, omdat hij nu veel kan betalen, en hij weet niet wat de toekomst brengt.

Maar is het ook mogelijk om eerst een annuiteitenhypotheek af te sluiten en misschien over 15 a 20 jaar om deze te oversluiten om de kosten te drukken? Ik begreep dat bruto hypotheekbedrag rond het eind van de looptijd dan het nettobedrag is. Dus als je nu bijvoorbeeld 900 bruto betaald dat het over 20 a 25 jaar netto is per maand.

Of misschien 10 of 20% aflossingsvrij er in mee te nemen. Als het huis vrij is wil hij het verkopen en dan wat gaan huren.
Wij vinden het best een grote stap om een huis te kopen omdat we aanzienlijk meer gaan betalen per maand.

Je kunt ook overwegen om een annuïteit te nemen met een kortere economische looptijd. Dus i.p.v. 30 jaar bijvoorbeeld 25 jaar of 20 jaar.

kweenie schreef:

Zelf zou ik kiezen voor 50% aflossingsvrij en 50% annuïteit.

Zou ik niet doen. Dan heb je over de helft geen renteaftrek.

Ik zou het wel zo doen. Met de huidige lage rentes is de renteaftrek ook niet zoveel meer, en het is ook nog maar de vraag hoe lang de renteaftrek überhaupt nog van kracht blijft. De keerzijde is dat je meer geld overhoudt om op een andere manier te besteden. Het is leuk om de lening van je huis af te lossen, maar je hebt niks aan het opgebouwde vermogen zolang je het huis niet verkoopt.

50% aflossingsvrij is gelijk zo vreselijk veel. Neem aan dat je ook minder aflossingsvrij kan nemen?
Wij hebben denk ik ook een beetje een scheef beeld gekregen van woonlasten omdat wij nu vrij lage woonlasten hebben en met een hypotheek zouden wij minimaal 500 euro meer gaan betalen per maand (zonder belastingvoordeel)

Je huis vehuist dan naar box 3 en dan moet je dus 1,2% over €240.000 betalen = €240/mnd 

Dat is onzin. Je huis blijft je hoofdverblijf, ook als je er geen renteaftrek voor hebt. Dus ook over 30 jaar blijft de woning gewoon in box 1. Dus geen vermogensrendementsheffing.

GJvdZ schreef: Ik zou het wel zo doen. Met de huidige lage rentes is de renteaftrek ook niet zoveel meer, en het is ook nog maar de vraag hoe lang de renteaftrek überhaupt nog van kracht blijft. De keerzijde is dat je meer geld overhoudt om op een andere manier te besteden. Het is leuk om de lening van je huis af te lossen, maar je hebt niks aan het opgebouwde vermogen zolang je het huis niet verkoopt.

Wat je er vooral aan hebt is dat je over 30 jaar helemaal geen woonlasten meer hebt. In plaats van dat je tegen die tijd nog steeds 240 per maand aan rente moet betalen. In feite dus vergelijkbaar met alsof je je pensioen netto met 240 per maand verhoogt.

Het is inderdaad een afweging of je financiële situatie zo is dat je liever nu 130 euro per maand extra te besteden wil hebben, of na je pensioen 240 euro per maand. Maar als je ziet hoeveel mensen er flink op achteruit zullen gaan na het pensioen, is het vaak meer gewenst dat het gat na pensioneren wordt verkleind dan dat er nu meer te besteden is.

Dat is trouwens ook wat TS aangeeft: er is nu meer ruimte, na pensioeneren is dat nog maar de vraag.

Even een zijsprongetje, als je je zorgen maakt over je inkomen na je pensioen, dan is het dus vaak ook een interessante optie om niet zozeer te kijken naar het verhogen van je inkomen (door bijvoorbeeld een extra pensioenproduct te nemen), maar is het vaak rendabeler om je (hypotheek)lasten te verlagen. Uiteraard vooral als je hypotheek een deel aflossingsvrij is.

MichielFRL schreef: Zelf zou ik kiezen voor 50% aflossingsvrij en 50% annuïteit.

Bij mijn weten is hypotheekrente dan niet meer geheel aftrekbaar. Is dat in de berekening meegenomen?

Je moet alleen niet met €240 rekenen. Over 30 jaar is heeft die €240 ook een waarde van +/- €130

Klopt, dat had ik in een eerder bericht ook al aangegeven.

(bijkomende 'bonus' is dat je bij aflossen niet alleen later zonder lasten zit, maar dat je ook nog eens 120.000 extra in de stenen hebt opgebouwd. Leuk voor eventueel eventuele nabestaanden of bij verkoop.)

En een combi van 50% annuïteit en 50% lineair. Of 25% annuïteit en 75% lineair is dat ook mogelijk?

Dat is allemaal mogelijk. Maar je oppert ook dat je de sprong in woonlasten van huur naar koop wat groot vindt. Dan zou ik denken dat je liever annuitair zou willen dan lineair, omdat je met lineair nog hogere lasten hebt.

Mandy84 schreef:En een combi van 50% annuïteit en 50% lineair. Of 25% annuïteit en 75% lineair is dat ook mogelijk?

Ik zou het niet complexer maken dan nodig. Dan kan je beter voor een annuïteit en een deel aflossingsvrij gaan, en zelf extra aflossen op het aflossingsvrije deel. Of 100% annuïteit en extra aflossen als het mogelijk is (bijvoorbeeld met een bonus). Dan bereik je hetzelfde.

dank jullie wel voor de informatie.
We twijfelen nog ontzettend of we wel wat moeten kopen, maar ja, je weet niet wat de huren gaan doen in de toekomst. En we weten niet hoeveel jaar de huurwoning nog nog blijft bestaan. Zijn oude huizen met erg grote tuinen. Voor hetzelfde geldt gooien ze het plat. Of wie weet wat ze nog meer gaan doen om scheefwoners eruit te krijgen.
We zijn nogal angstig aangelegd om te verhuizen naar een koopwoning. We denken al gauw na van wat als mijn partner zijn baan kwijt is. Ik zit momenteel in de WW, wat als dat stopt volgend jaar zomer? Kunnen we dan nog de hypotheek betalen? Allemaal dingen die we ons blijven afvragen.

Een deel van je vragen zijn zaken die je pas na een inventarisatie kunt bepalen. Dat is typisch iets waar een adviseur je bij kan helpen.

Even een paar simpele redeneringen. Als je alleen op het inkomen van je partner de hypotheek neemt, dan 'gaat men er vanuit' dat je bij een normaal leven met alleen zijn inkomen een bepaald deel van het inkomen aan hypotheek zou kunnen besteden. Dat zou je dus ook zondet jouw WW moeten kunnen lukken.

Maar: niemand is standaard. Daarom is het handiger om even naar je inkomsten en uitgaven te kijken. Houd je nu niets over, of kun je niet meer overhouden dan wat jij aan WW ontvangt, dan zal dat bij een koopwoning met duurdere netto hypotheeklasten zeker niet lukken.

Houd je wel geld over, dan heb je een indicatie hoeveel je extra zou kunnen besteden aan woonlasten. Houd dan ook rekening met een reservering voor extra kosten voor onderhoud op termijn. Maar houd er ook rekening mee dat je bij een koophuis natuurlijk eigenlijk ook maandelijks een spaarpotje vult. Over 30 jaar heb je zoveel gespaard, dat je huis helemaal van jou is. En dat je geen hypotheeklasten meer hebt. Dus als je nu bijvoorbeeld 100 euro per maand spaart 'voor later', dan zal dat bij een hypotheek minder nodig zijn.

En houd er ook rekening mee dat je huur inderdaad waarschijnlijk iedere jaar (flink) zal stijgen. Maar bedenk dan ook dat het waarschijnlijk nog heel veel jaren huurstijging zou kosten voordat je met je huur even hoog zit als wanneer je een duurder koophuis koopt. Wat uiteindelijk per saldo het duurste is, is op voorhand moeilijk te zeggen.

Belangrijkste vraag lijkt mij daarom (naast de vraag of je het überhaupt kunt betalen) waar je je prettig bij voelt. De een houdt van huren, omdat je dan duidelijke vaste lasten hebt en eenvoudig zou kunnen verhuizen. Dus ook als je over een paar jaar iets groters of juist kleiners wil, of naar een andere stad wil gaan. De ander houdt van kopen omdat je huis dan (op termijn) echt van jou wordt en omdat je dan vrijer bent om je huis naar je eigen zin te maken

Als er een hypotheek komt gaat ie op het inkomen van mijn partner. Morgen hebben we een afspraak bij de Hypotheker. En heb volgende week dinsdag ook een afspraak bij onze eigen bank. Hun vroegen of we iets op het oog hadden en wat het inkomen van mijn partner is. Ze zeiden dat hij ruim voldoende verdient om het huis te financieren. Mijn partner verdient 90K per jaar.

We hebben een leuk huisje gezien. Vraagprijs 185000. Staat alleen al 2,2 jaar te koop. Huis komt van 195.000 euro af. Woensdag gaan we er eerst is even kijken. Misschien kan er nog wat van de prijs af.

We gaan vanavond nog is kijken naar onze inkomsten/uitgaven. We houden alles bij wat we uitgeven maandelijks. (ook eten, kleding, brandstof, vakanties etc etc)