Radar

Hallo,

Wij hebben op dit moment een bankspaarhypotheek lopen bij de Rabobank en gezien de lage rentes overwegen wij onze hypotheek open te breken en over te sluiten naar een annuïteitenhypotheek. Daarbij zien wij het vooral als voordeel dat de maandlasten zullen dalen. Maar is dit werkelijk zo interessant? En hoe kan ik dit berekenen?

Wat feiten:
- Hypotheekbedrag is 280.000 (spaardeel 200.000 / aflossingsvrij 80.000)
- Looptijd is tot eind 2019
- Huidige rente is 5,1%

Het globale plan:
Eind dit jaar onze hypotheek wijzigen in een annuïteiten, waarbij het opgebouwde vermogen op het hypotheekbedrag wordt ingelost. Dat is dan rond de 20.000, waardoor het hypotheekbedrag 260.000 wordt.
Eind december spaarbedrag in de hypotheek om boetevrij af te lossen en in januari wederom een bedrag boetevrij aflossen. Doel is dat het hypotheekbedrag dan rond de 245.000/240.000 bedraagt. Vervolgens nieuwe annuïteiten hypotheek afsluiten met NHG bij andere aanbieder met aantrekkelijke rente.

We realiseren ons dat we boeterente mee zullen moeten financiëren, alsook de oversluitkosten. En dat ook de hypotheekrenteaftrek dan zal veranderen. Hoe bereken ik of dit opweegt tegen hetgeen we besparen?

Alvast bedankt voor de reacties!

Ik neem aan dat u op het spaardeel dezelfde rente vergoed krijgt als dat u betaalt voor de hypotheek.

Persoonlijk lijken mij uw plannen onverstandig.

Ten eerste is het de vraag of dat spaardeel wel vrij komt zonder fiscale consequenties.

En dan nog de kosten die u moet gaan maken. Advieskosten, taxatiekosten, notariskosten boeterente.

U wilt dan in januari weer ca. € 20.000 boetevrij aflossen. Waarom doet u dat niet gewoon?

Wat is de waarde van het pand?

Ik zou als ik u was eens bij de bank een advies aanvragen en een expert u advies laten geven.

De woz-waarde is bepaald op 265.000. Er zit een stuk bouwdepot in onze hypotheek.
Deze constructie is een voorstel geweest van een financieel adviseur, echter ben ik ook altijd wel van het zelfonderzoek en omdat ik veel wisselende verhalen lees over het (juist niet/wel) oversluiten van een bankspaarhypotheek zoek ik naar wat ervaringen.

Ik zou me nog maar eens bedenken. Als u gaat aflossen doe dat dan op het aflosvrije deel.
Wellicht kunt u ook extra storten in het Bankspaar product.

Velen zouden juist blij zijn met dat banksparen.

Oké bedankt voor de reactie!
We zijn er niet blij mee vanwege de hoge maandlasten dus zijn zoekende naar hoe we deze kunnen verlagen. En gevoelsmatig lossen we niets af, alhoewel we natuurlijk wel iedere maand geld inleggen.

Maar de maandlasten zijn met een annuïteit juist hoger dan met banksparen. En de nettolasten worden elke maand hoger, doordat het rentedeel lager wordt.

U kunt zelf de kosten van een annuïteit berekenen.

Klik hier. http://www.berekenhet.nl/wonen-en-hypot ... iteit.html

Vergeet niet de eventuele premie voor de ORV uit het bankspaardeel te halen, want daar kunt u ook niet zonder.

Het voordeel van een annuiteitenhypotheek is dat de schuld minder wordt door de maandelijkse aflossing. Dit kan je ook doen zonder de hypotheek aan te passen door gebruik te maken van de jaarlijkse kostenvrijer aflossingsmogelijkheid. Het is dan wel eerder een lineaire hypotheek, maar dat heeft als voordeel dat de maandelijkse kosten dalen. Bij annuiteiten is dat niet het geval.

Prima012 je geeft helaas niet genoeg gegevens om het exact uit te rekenen, maar ik doe enkele aannames. Start van hypotheek was begin 2010, belastingvoordeel uit renteaftrek 42%.

Je vindt je huidige maandlasten te hoog. Je denkt dit op te lossen door de spaarhypotheek te vervangen door een annuïteitenhypotheek met een lagere rente. Dit gaat je niet lukken.
Ten eerste: door de boeterente wordt het rentevoordeel dat je zou willen binnenhalen je ontnomen.
Ten tweede: de spaarhypotheek is (aanzienlijk) voordeliger dan een annuïteiten hypotheek. De relatief hoge rente van 5,1% werkt hier deels in je voordeel omdat je die rente ook ontvangt op het al gespaarde geld. Daardoor is je spaarpremie nu relatief laag. Lager dan de aflossing in geval van een annuitaire hypotheek.

Stel je vervangt eind dit jaar de spaarhypotheek van 200k voor een annuïteitenhypo van 180k. Je gebruikt dus de gespaarde 20k (even er van uit gaande dat er geen of nauwelijks een fiscale boete van toepassing is) om de hypotheek te verlagen. Stel je legt een rente van 3% vast. Wat kost dan die annuïteitenhypotheek de resterende 25 jaar? Dat is nog bijna 240k.
Wat kost voortzetting van je huidige spaarhypotheek van 200k? Dat is 231k. Dat is dus goedkoper, nog afgezien van de fikse boeterente die je bij de omzetting zou moeten betalen en de advieskosten etc.

Niet doen dus. Wees blij dat je nog een spaarhypotheek hebt die fiscaal zo gunstig is dat de overheid hem nu verboden heeft.

Je kunt de berekeningen overigens zelf eenvoudig maken met het rekenmodel op de site hypohype.

Nogmaals hartelijk dank voor jullie reacties.
Klinkt inderdaad alsof overstappen misschien niet zo verstandig is als ons nu wordt voorgeschoteld.
Ik heb onze financieel adviseur gevraagd om met een proefberekening te komen, dan zou ik daar toch het verschil moeten zien...hij had het al eerder bij een klant gedaan deze constructie gaf hij aan...

We hadden stiekem gehoopt op een mogelijkheid om de maandlasten naar beneden te halen. Is daar helemaal geen mogelijkheid voor? En hoe zit dat dan op de langere termijn als de rentevaste periode afloopt? Hoe kun je dan het beste overstappen?

Ik weet natuurlijk niet hoe u aan die financieel adviseur komt en ook niet wat hij kost, maar ik zou hem het gat van de deur wijzen.)

Niet meer dan een jaar geleden het gedoe op televisie gevolgd over dat die spaarhypotheken niet meer zouden mogen en dat de banken en notarissen overstelpt werden met werk om het nog voor de fatale datum te regelen?

Denk nu zelf eens even goed na. U wilt lagere maandlasten, mooi. En dat denkt u te kunnen bereiken met een annuïteit. En wat is dat? Dat u maandelijks een stukje aflost. Dat betekent wel dat de renteaftrek steeds minder wordt. Nog even afgezien van alle kosten die u moet maken.

Natuurlijk kunt u de maandlasten naar beneden halen, en dat kan op twee manieren. U hebt blijkbaar geld over en de minst verstandiger manier is af te lossen op het aflosvrije gedeelte.

Verstandiger is extra in te leggen op het spaargedeelte, waardoor de maandelijkse PREMIE, die niet aftrekbaar is, lager wordt. Terwijl de inleg tegen die hoge rente rendeert.

En als u, als de rentevasteperiode afloopt in staat bent om een flinke aflossing te doen, doe dat dan op het aflosvrije deel.

Ik heb onze financieel adviseur gevraagd om met een proefberekening te komen, dan zou ik daar toch het verschil moeten zien...hij had het al eerder bij een klant gedaan deze constructie gaf hij aan...

....en je hebt geen proefberekening gekregen zodat voor jou duidelijk inzichtelijk is dat er ook voordeel is????


BTW Tijger1 ... er is geen geld over...

We realiseren ons dat we boeterente mee zullen moeten financiëren, alsook de oversluitkosten

@jonis

De Ts wil eind van het jaar de waarde van de polis ca. € 20.000 gebruiken om af te lossen naar € 26.000 en zoals hij schrijft:

Volgend jaar januari weer, zodat de hypotheek € 240.000 wordt.

Dus ergens moet jog € 20.000 zijn.)

tijger1 schreef:@jonis

De Ts wil eind van het jaar de waarde van de polis ca. € 20.000 gebruiken om af te lossen naar € 26.000 en zoals hij schrijft:

Volgend jaar januari weer, zodat de hypotheek € 240.000 wordt.

Dus ergens moet jog € 20.000 zijn.)

Die had ik even gemist....maar zou me niet verbazen als oversluiten + boete + inlossen tot geen of nauwelijks daling van de hoofdsom zouden leiden en dan zou ik idd naar "premievrij" op zoek gaan.

Ik zit met een soortgelijke situatie.
Hypotheek met 4,9% rente, en dus ook op mijn bankspaarrekening voor een groot deel van de aflossing straks.
Ik dacht ook dat er veel voordeel te halen zou zijn met die lage rentestand. Mijn boeterente is echter zó hoog (€ 29.000) dat het voordeel er bijna niet is. Die boete is wel fiscaal aftrekbaar, maar uitgesmeerd over meerdere jaren.
En inderdaad: oversluiten kost ook veel geld.
Mijn voordeel zou uiteindelijk € 6000,- zijn. Daarvoor doe ik het niet.

Waarom zou je niet (heb ik ook gedaan) bij een bank en een 'onafhankelijk' adviseur een berekening laten maken. Dat is gratis. Pas als je vraagt of deze adviseur het voor jou wil gaan regelen, moet je betalen (ronde de € 2500).
Het schijnt dat de bankspaarconstructie niet meer afgesloten kan worden.
Ik blijf dus nog maar even banksparen.

Waarom zou je eigenlijk oversluiten als je over kunt gaan op een minimumpremie en annuïtair kunt aflossen? Wie wordt daar beter van? Voor de lagere rente kun je ook gewoon openbreken.

@yessie
Inderdaad, een bankspaarproduct tv een hypotheek kan niet meer worden afgesloten. En waarom niet? Omdat die regeling veel aantrekkelijker is een annuïteiten hypotheek.

Eem lage, of lagere rentestand is dus helemaal niet gunstig bij een hypotheek met banksparen of een gewone spaarhypotheek. Dan wordt de premie veel hoger, wat niet aftrekbaar is, en de hypotheekrente lage die wel aftrekbaar was. Betaalde boeterente is overigens aftrekbaar in het jaar van betaling.

Geen een adviseur, onafhankelijk of niet, maakt een "gratis" berekening, waarom zou hij, werkt u voor niets?

En als u bankspaarrekening voor een groot deel van de aflossing straks, dan zou u dus gewoon het andere deel kunnen aflossen, bereikt u meer mee.

tijger1 schreef:@jonis

De Ts wil eind van het jaar de waarde van de polis ca. € 20.000 gebruiken om af te lossen naar € 26.000 en zoals hij schrijft:

Volgend jaar januari weer, zodat de hypotheek € 240.000 wordt.

Dus ergens moet jog € 20.000 zijn.)

We hebben wel een spaarpotje en dit zijn we hard aan het aanvullen, maar dat zal vermoed ik niet voldoende zijn om én de hoofdsom én de boeterente e.d. te kunnen overbruggen..

jonis schreef:Waarom zou je eigenlijk oversluiten als je over kunt gaan op een minimumpremie en annuïtair kunt aflossen? Wie wordt daar beter van? Voor de lagere rente kun je ook gewoon openbreken.

Dit snap ik niet helemaal. Want als je een lagere rente hebt, moet je toch automatisch meer spaarpremie inleggen om uiteindelijk aan hetzelfde eindbedrag te komen?

tijger1 schreef:Verstandiger is extra in te leggen op het spaargedeelte, waardoor de maandelijkse PREMIE, die niet aftrekbaar is, lager wordt. Terwijl de inleg tegen die hoge rente rendeert.

Dus als ik het goed begrijp ik kunnen we daar meer winst mee behalen dan met het oversluiten naar een andersoortige hypotheek dan banksparen...