[ archief ] herbouwwaarde taxatie 3 keer zo hoog als verkoopprijs

[inannah]

Ons bedrijfspand wordt verhuurd, met in het contract recht op koop. Dit is in 2013 al getekend, deze maand kregen we het herbouw waarde rapport, hoe kan dit drie keer hoger zijn dan verkoopprijs. Mogen wij dit nu aanpassen, omdat ze nu na vijf jaar huren nog een scheindje bij hoeben te betalen

[kweenie]

En zeker bij bedrijfspanden kan er een groot verschil zitten tussen wat je ervoor kunt krijgen en de herbouwkosten. Waarbij de vraag ook nog eens in relatief korte tijd kan omslaan

[sjoegel]

Die twee hebben niets met elkaar te maken. Je kunt rustig iets bouwen voor een miljoen wat in de vrije markt maar 2 ton waard is. Veel kantoorpanden zijn vrijwel niets waard omdat er geen huurders zijn. Herbouwwaarde is wel enorm. Hoop dat je het nu snapt.

[inannah]

Dankjewel voor jullie reacties, maar ik had begrepen dat de verkoopprijs of zeker de huur vanuit de herbouw taxatie werd berekend. Het huurcontract, heeft een recht op koop clausule,en omdat de huurprijs en verkoopprijs dan in verhouding laag is. Na vijf jaar maken de huurders uit wat te doen. Toen dit contract is gemaakt was de markt slap, het herbouw rapport is van heel recent. Vandaar dat ik verbaasd was. Het verschil is immers drie maal zoveel. En de grond staat er ook nog los van. Maar anderzijds heeft het ook tijdens de crisis twee jaar leeggestaan.

[sjoegel]

Het geven van het eerste recht op koop aan een huurder geeft vaak problemen en ellende. Elke goede makelaar waarschuwt hiervoor. Zorg datje goed advies krijgt van een deskundige. Op dit forum zul je dat niet vinden temeer omdat niemand hier ergens op kan worden aangesproken wanneer het advies niet deugt.

[kweenie]

Dankjewel voor jullie reacties, maar ik had begrepen dat de verkoopprijs of zeker de huur vanuit de herbouw taxatie werd berekend. Het huurcontract, heeft een recht op koop clausule,en omdat de huurprijs en verkoopprijs dan in verhouding laag is. Na vijf jaar maken de huurders uit wat te doen.

Het hangt allemaal af van wat je afspreekt over de bepaling van huur- en verkoopprijs. Zowel de herbouwprijs als de marktwaarde kunnen behoorlijk veranderen, in beide richtingen. Het is altijd een groot risico als je nu vastlegt dat er over vijf jaar gekocht kán worden. Zowel als je de prijs nu al vastlegt als wanneer je de prijs nog niet vastlegt loop je het risico dat er een grote prijsstijging of juist een instortende markt komt. Het is alleen verschillend bij wie dit risico komt te liggen. Leg je nu de prijs vast voor verkoop over vijf jaar, dan ligt het risico van het mislopen van een prijsstijging bij de verkoper. Leg je de prijs nu niet vast, dan heeft de verkoper juist het risico dat het gebouw over vijf jaar minder courant is en tegen een lagere prijs dan verwacht wordt verkocht.

Dat je alleen een recht op koop vastlegt, betekent overigens wel dat alleen de huurders er meestal voordeel bij hebben. Die zullen immers alleen kopen als zij er voordeel bij hebben. Om deze reden zal zo'n recht op koop in principe een hogere huurprijs moeten hebben betekend, of het was een middel om het gebouw sneller te kunnen verhuren.

[Leo The Emperor]

Ons bedrijfspand wordt verhuurd, met in het contract recht op koop. Dit is in 2013 al getekend, deze maand kregen we het herbouw waarde rapport, hoe kan dit drie keer hoger zijn dan verkoopprijs. Mogen wij dit nu aanpassen, omdat ze nu na vijf jaar huren nog een scheindje bij hoeben te betalen

Zoals het hier staat hebben jullie een vaste verkoopprijs afgesproken, met een (gedeeltelijke) aftrek van de reeds betaalde huurpenningen.

In ieder geval is het argument de prijs aan te passen, omdat de huurders nu nog maar een schijntje hoeven bij te betalen aan het einde van de huurperiode geen serieus argument.

Je zult het contract moeten nazien op de ontbindende voorwaarden die voor jullie als verkopende partij gelden. Zonder deze gegevens is verder niks zinnigs hierover te zeggen

[Uw Jurist]

@inannah. Het is niet erg handig dat u nu al 3 aparte topics hebt geopend voor uw probleem met dit pand.
https://forum.www.radartv.nl/viewtopic. ... 3&t=158683
en https://forum.www.radartv.nl/viewtopic. ... 7&t=158701
en https://forum.www.radartv.nl/viewtopic. ... 7&t=158685
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[inannah]

Als eerste bedankt voor jullie input, erg fijn. En Monique ik had dit beter in een vraag kunnen formuleren. Ik ga praten met de makelaar waar wij blij mee zijn en er zijn geloof ik twee redenen waar het contract mee ontbonden zou kunnen worden, nl verandering v bestemmingsplan en als familieleden zelf noodzakelijk dit pand nodig hebben, aangezien ze op tijd betalen etc,

[inannah]

Als ik het contract nu zie kan ik wel janken, en id als ik toen daar bij zou zijn geweest had ik ingegrepen te laat. Mijn moeder is te goed van vertrouwen en heel blij denk ik na leegstand dat er eindelijk wat gebeurde. Wat ik wel verontrustend vind is dat zij blind er van uitgaat dat de makelaar haar wil helpen en dat is wel zo maar is ook een bedrijf. Wel had ik verwacht dat hij haar beter zou adviseren. Ook mbt die gevaarlijke clausule en de veel te lagen huurprijs en te lagen vastgestelde verkoopprijs. Want leo the emperor je hebt gelijk

[kweenie]

Wat 'te laag' is, is natuurlijk voer voor discussie. Het pand stond immers lang leeg, wat zou kunnen betekenen dat de huur aan de hoge kant was.
Daarnaast, wat al is aangegeven, er kan een groot verschil zijn tussen verkoopwaarde en bouwkosten. Dat kun je ook bij woonhuizen zien: een forse verbouwing hoeft dan ook niet te leiden tot een hogere verkoopprijs. Je zou dus (ook) moeten kijken wat andere vergelijkbare panden in de buurt kosten voordat je kunt concluderen of de verkoopprijs te laag is of niet.

[Uw Jurist]

Of u blij moet zijn met de makelaar, is maar de vraag. Het is immers zonder details te kennen niet duidelijk of hij zijn werk goed heeft gedaan. Ik heb overigens ook gereageerd op uw prive bericht.
Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[moederslink]

Als eerste bedankt voor jullie input, erg fijn. En Monique ik had dit beter in een vraag kunnen formuleren. Ik ga praten met de makelaar waar wij blij mee zijn en er zijn geloof ik twee redenen waar het contract mee ontbonden zou kunnen worden, nl verandering v bestemmingsplan en als familieleden zelf noodzakelijk dit pand nodig hebben, aangezien ze op tijd betalen etc,

Veranderen van bestemmingsplan~~~~ toch uw eigen bedrijf? Toch de huidige huurders er uitzetten?

Als ik het contract nu zie kan ik wel janken, en id als ik toen daar bij zou zijn geweest had ik ingegrepen te laat. Mijn moeder is te goed van vertrouwen en heel blij denk ik na leegstand dat er eindelijk wat gebeurde. Wat ik wel verontrustend vind is dat zij blind er van uitgaat dat de makelaar haar wil helpen en dat is wel zo maar is ook een bedrijf. Wel had ik verwacht dat hij haar beter zou adviseren. Ook mbt die gevaarlijke clausule en de veel te lagen huurprijs en te lagen vastgestelde verkoopprijs.

U wilt die huurders er toch uit hebben , terwijl u elders zegt dat ze wat u betreft lekker kunnen blijven zitten.

De wet zegt : koop breekt geen huur dus tenzij u ze een forse oprotpremie kunt geven misschien (?) en m.i wilt u daar uw schenking van uw moeder weer voor terug hebben.
Het wordt er allemaal zo niet fraaier op en u wilt liever ook de koopsom ophogen door het bouwrapport , anders kopen de huidige huurders het " voor een schijntje " wat u zelf zegt.
Ik weet nu niet meer wat u eigenlijk zelf wilt ? Ten koste vd huidige huurders in ieder geval. Zo zie ik het....
Ik denk dat het beste is : met alle partijen en een terzake kundige en de makelaar en de huurders om de tafel gaan zitten en een voor iedereen bevredigende oplossing proberen te vinden , dus ook voor de huidige huurders, dat voorop gesteld!

[inannah]

Kijk dat is mijn vraag of er mogelijkheden zijn, om voor iedereen een zo,n gunstige oplossing te zoeken, ik denk niet dat oprotpremie daar een van is. Ik zie ook in geen elk contractvoorbeelden of wetgevingen iets staan over oprotpremie. Kijk als mensen bv de huur niet betalen etc, dan kan je ook een contract stoppen, dat is niet het geval. Maar als gemeente het bestemmingsplan veranderd of als de eigenaar het pand waar een woning boven zit accuut zelf nodig hebt dat kan ook, ik zeg maar wat. Maar goed ik ben ook maar een leek, wat ik wil, is dat mijn ouders moeder niet wordt benadeeld, dat de huurders daar prettig kunnen huren, maar dat een recht op koop clausule wel behoorlijk is toegepast, dwz dat bv de makelaar beter had kunnen adviseren.

[moederslink]

Ik weet ook niet of een oprotpremie oid wettelijk bestaat.
Ik huurde zelf indertijd zeer plezierig een huis wat eigenlijk bestemd was, ooit , voor de verkoop.
En wilde daar beslist niet weg , toen kwam de eigenaar na 7 jaar met een voorstel ve oprotpremie na juridisch advies te hebben ingewonnen. Er had zich een koper gemeld nl. Ik kende dit niet , maar heb het uiteindelijk toch maar wel geaccepteerd en kon met dat geld verhuizen en het nieuwe huis herinrichten. Het werd ook zo genoemd: een oprotpremie ( klinkt niet vriendelijk, nee ).

[inannah]

ja nu begrijp ik waar jouw reactie vandaan komt, en nu je dit vertelt heb ik er ook iets aan, jij had dus een contract met recht op koop, wilde jij het destijds eigenlijk wel kopen en hoe hoog mag die oprotpremie zijn, kijk als dat de enige mogelijkheid is ok, en groot gelijk dat je die hebt aangenomen

[moederslink]

Nee het zat anders, ik was en zou blijven , de huurder. Ik had geen geld om dat huis te kopen en ook niet na zoveel jaar. Het was gewoon te duur, vrijstaand met een flinke lap grond.
Ik had dus geen contract met recht van koop, slechts alleen een huurcontract.
En dit had jaren kunnen duren tot beider tevredenheid , ware het niet dat er plots een koper opdook die er belangstelling voor had en de eigenaar daar wel oren naar had en met mij in conclaaf ging/ moest.
Na een tijdje , en na een jurist te hebben ingeschakeld door de eigenaar, werd mij deze oprotpremie aangeboden. Het is dat ik een baan elders kreeg en het dus verder wel ok vond , dat ik ermee accoord ben gegaan + ik kreeg in de nw woonplaats direct weer een schattig huurhuis icm met mijn baan, anders kun je zoiets als huurder jaaarenlang traineren. En hoe hoog deze oprotpremie mag/ moet zijn daar is geen zinnig woord over te zeggen , denk ik.

[inannah]

super en thanx voor het delen,

[kweenie]

Zo'n oprotpremie of afkoopsom is geen vastgelegd recht of zo. Maar de huurders hebben bepaalde rechten en je kunt ze met een som geld overtuigen om af te zien van hun rechten.

Maar die som geld moet dan wel in verhouding staan tot wat de huurders zouden opgeven. Als zij volgens het contract bv het pand voor 50.000 minder dan de waarde zouden mogen kopen, dan zal de aankoopprijs voor die clausule in de zelfde orde van grootte liggen.

[Leo The Emperor]

er zijn geloof ik twee redenen waar het contract mee ontbonden zou kunnen worden, nl verandering v bestemmingsplan en als familieleden zelf noodzakelijk dit pand nodig hebben, aangezien ze op tijd betalen etc,

Een wijziging van het bestemmingsplan gaat niet met terugwerkende kracht dus daar heb je niks aan.
Dringend eigen gebruik is misschien te proberen, maar dan moet je er dus ook wel echt gaan wonen en een businessplan voor het bedrijf maken. Ik krijg niet de indruk dat dit jouw bedoeling is.

Je zou nog kunnen stellen dat het contract onder invloed van dwaling tot stand is gekomen en dat je moeder niet de wilsovertuiging had om het pand tegen deze condities te verhuren. Enfin das een lasting juridisch traject, waarbij de uitkomst zeer ongewis is.

Waarom ga je niet eerst met de huurders praten en vraag wat hun plannen voor de toekomst zijn. ?