Radar

Hallo,

Ik wil mijn hypotheek oversluiten van Bank of Scottland naar Lloyds Bank (Bank of Scottland of overgenomen door Lloyds Bank). Mijn hypotheekschuld is iets minder dan 50% van de WOZ waarde. Toch verplicht Lloyds Bank mij een taxatie te verrichten...

Zijn hier regels voor of mag een bank dit zelf bepalen?

Alvast bedankt.

Of het verplicht is doet er niet toe. De geldverstrekker wil de risico's kunnen inschatten en heeft daarvoor een waardebepaling nodig. Je kunt wel zeggen dat het x euro waard is, maar dat horen ze toch graag van een taxateur. De WOZ waarde zegt niet zoveel. Die kan best veel afwijken van de werkelijke waarde.

En die 50% van de schuld: Dat is dan ongeveer over de waarde bij vrije verkoop. In geval van executieverkoop ligt dat anders. Als ze dan maar 70% kunnen krijgen is de schuld ineens 71% van de waarde. Als de WOZ waarde dan 20% te hoog is ingeschat (kan, niet aannemelijk, maar het kan) dan is verschil tussen de schuld en de opbrengst ineens niet meer zo ruim.

Inderdaad, een WOZ waarde is iets wat gebaseerd kan zijn op informatie van jaren geleden en op aannames over hoe de woning nu zal zijn. Misschien is het huis intussen wel heel erg uitgewoond en is er nooit onderhoud gepleegd? Dat zie je niet aan de WOZ waarde. Vandaar dat een taxatie noodzakelijk zal zijn.

Bedankt voor jullie reacties. De WOZ waarde ligt lager dan de gemiddelde verkoopwaarde van gelijkwaardige woningen. Het moet wel heel raar lopen als het huis minder dan 50% zou opbrengen bij executieverkoop.

Maar, wat Kweenie zegt maakt het verhaal van Lloyds een beetje aannemelijker. Het huis kan heel slecht onderhouden zijn.

Nogmaals bedankt, ik ga maar eens een offerte aanvragen.

hhoef42 schreef:Bedankt voor jullie reacties. De WOZ waarde ligt lager dan de gemiddelde verkoopwaarde van gelijkwaardige woningen. Het moet wel heel raar lopen als het huis minder dan 50% zou opbrengen bij executieverkoop.

Maar, wat Kweenie zegt maakt het verhaal van Lloyds een beetje aannemelijker. Het huis kan heel slecht onderhouden zijn.

Nogmaals bedankt, ik ga maar eens een offerte aanvragen.

Vraag anders bij de bank of ze in dit geval genoegen kunnen nemen met een geveltaxatie. Die is niet zo uitgebreid en dus een stuk goedkoper.

De bank wil een gevalideerd (door een SWEW-erkend instituut) taxatie rapport. Maar....

Aangezien mijn huidige hypotheek bij Bank of Scotland is afgesloten heb ik tijdens de aanvraag van de nieuwe hypotheek bij Lloyds Bank (heeft Bank of Scotland overgenomen) gevraagd of het ook zonder tussenkomst van een notaris kan worden omgezet. De medewerker van Lloyds Bank heeft dit nagevraagd en vertelde dat ik toch een notaris nodig heb (kon ik me wel iets bij voorstellen aangezien de naam niet gelijk is).

Vandaag kreeg ik de Lloyds Bank offerte binnen en daar staat in "De geldgever: De geldgever van de lening is Bank of Scotland plc, tevens handelend onder de naam Lloyds Bank, Waar 'Lloyds Bank' staat dient u mede te lezen 'Bank of Scotland plc'.". Het adres is ook exact gelijk aan die van mijn huidige hypotheek...

Ik begrijp dus niet waarom dit via een notaris moet lopen (of heeft het te maken met de 310 euro afsluitkosten die ze dan kunnen berekenen?).

Waarom die fascinatie voor Lloyds Bank (v/h Bank of Scotland).
Keuze genoeg, als je toch kosten moet maken. Er zijn best partijen die genoegen nemen met een WOZ verklaring

een vraag, een antwoord schreef:Waarom die fascinatie voor Lloyds Bank (v/h Bank of Scotland).
Keuze genoeg, als je toch kosten moet maken. Er zijn best partijen die genoegen nemen met een WOZ verklaring

Maar al die andere hebben een veel hoger rente percentage en moeten meestal via een adviseur afgesloten worden.

Goed opgemerkt: dan zul je verder ook geen vragen meer hebben. Gewoon even zoeken nar een goedkoop taxatierapport.

En succes verder bij deze knipperlichtbank.

Ik heb nog even contact gehad met een jurist van Vereniging Eigen Huis. Zij geven mij gelijk, maar zeggen ook dat je afhankelijk bent van de goodwill van de bank... En als het niet lukt kan eventueel een klacht ingediend worden bij het KIFID.

Heb nog een keer contact gehad met BOS, maar die blijven volhouden dat het een heel nieuw product is en dat je dat dezelfde procedure moet doorlopen als een nieuwe hypotheek.

Die banken leren ook niets!

Banken leren ook niets, zeg jij, maar sommige klanten leren het nooit, zeg ik.
Zaken doen met een buitenlandse prijsvechter, die regelmatig qua tarieven en zaken doen in en uit de markt stapt en zich ook nog verbazen en klagen over specifieke regeltjes.

Ik kan je nog wel een tip geven: Lloyds heeft uitgebreide voorwaarden, daar staat precies in wat je kunt verwachten, b.v. bij oversluiten. Al dan niet met verhoging van de leensom. Verder hebben ze een tarievenstructuur, de grens voor al dan niet een opslag ligt bij 65% van de marktwaarde van je woonhuis. Als de taxatie tegenvalt scheelt je dat zomaar 0,25% rente.

En o ja, de formele klachtenprocedure staat er ook in, incl. adressen.

Helemaal eens met een vraag, een antwoord. Lekker door blijven knutselen.

Hoezo, lage rente? 5 jaar vast kan 0,35% lager, 10 jaar vast 0,15% lager, 20 jaar vast 0,25% lager en met eigen vermogen kan daar nog 0,25% bij. Maar inderdaad dan heb je wel een adviseur nodig en die is natuurlijk veeeeeeel te duur.

hhoef42 schreef: Aangezien mijn huidige hypotheek bij Bank of Scotland is afgesloten heb ik tijdens de aanvraag van de nieuwe hypotheek bij Lloyds Bank (heeft Bank of Scotland overgenomen) gevraagd of het ook zonder tussenkomst van een notaris kan worden omgezet. De medewerker van Lloyds Bank heeft dit nagevraagd en vertelde dat ik toch een notaris nodig heb (kon ik me wel iets bij voorstellen aangezien de naam niet gelijk is).

...
Ik begrijp dus niet waarom dit via een notaris moet lopen (of heeft het te maken met de 310 euro afsluitkosten die ze dan kunnen berekenen?).

Je geeft zelf aan dat je een nieuwe hypotheek wilt. Waarom niet gewoon de huidige hypotheek laten doorlopen?

De nieuwe hypotheek is kennelijk op belangrijke punten anders dan de oude hypotheek. Anders zou je immers geen nieuwe hypotheek hoeven af te sluiten. Dan is het ook niet raar dat je daarvoor ook de volledige procedure niet doorlopen, inclusief taxatie en notaris.

Zo'n prijsvechter kan de rente zo lag houden omdat ze vooral standaardsituaties doen en geen afwijkende regels hebben voor bijvoorbeeld kleine hypotheken waar minder risico tegenover staat. Andere banken nemen misschien wel genoegen met alleen een WOZ opgave of een globale taxatie, maar die calculeren al die kleine extra risico's in in een iets hoger rentepercentage. Wat je bespaart op kosten betaal je dus gedeeltelijk dan weer terug in de rente en andersom. Wat op termijn het voordeligste zal zin is op voorhand daarom moeilijk te zeggen, maar het is dus zeker niet altijd zo dat de laagste rente ook de laagste lasten betekent.

kweenie schreef:Waarom niet gewoon de huidige hypotheek laten doorlopen?

Als de rentevaste periode afloopt, dan krijg je een nieuw aanbod. Bij het rente-aanbod van BOS, zou ik in mijn situatie ca 0,8% meer rente moeten betalen dan bij dezelfde hypotheek onder de Lloyds naam. De Bank of Scotland website publiceert in het algemeen hogere rentetarieven dan de Lloyds bank website voor exact dezelfde hypotheek-producten.

In de praktijk is dit gewoon een truukje om bestaande klanten een hogere rente te laten betalen. Behalve de naam "BOS" of "Lloyds" is er geen verschil te ontdekken. De Lloyds-hypotheek verwijst naar de BOS-voorwaarden en de risicodrager is in beide gevallen BOS (met name genoemd). De administratieve uitvoering ligt voor beide bij Stater.

Ik maak dus hetzelfde mee als de topic starter. Echter, nu ik dan toch alle taxatie-, notaris- en advieskosten moet maken, laat ik BOS/Lloyds concurreren met een aantal andere verstrekkers. Het aanbod met de beste prijs/kwaliteit zal winnen.

Is niet zo slim van BOS, want normaal gesproken zou ik een iets hogere rente geaccepteerd hebben, omdat ik tevreden ben (tevreden was) over de service. Echter, om nu 0,8% méér rente te betalen voor een hypotheek met dezelfde service en exact dezelfde hypotheekvoorwaarden gaat mij iets te ver.