Radar

Banken verhogen het reguliere rentetarief voor hypotheken met een risico-opslag indien de waarde van de woning lager is dat het geleende bedrag.
Echter, deze opslag vervalt niet als klanten aflossen, banksparen en/of de waarde van de woning hoger is geworden.

Hypotheek klanten betalen daardoor tientjes teveel per maand aan hun bank. Vrijwel geen enkele bank in Nederland geeft informatie over deze risico-opslag. Laat staan dat banken hun klanten pro-actief benaderen.

Dat moet veranderen!

Kijk dit item van Kassa van 5 december even. Het geeft alle info om geld te besparen
http://kassa.vara.nl/media/350648

Ik zoek medestanders welke mee willen helpen dit aan te kaak te stellen. Via Tweets, discussies met management van banken, via de politiek, via de AFM, via consumenten organisaties, via de media en via fora als deze.

Interesse? Stuur mij een prive bericht!

Iedereen behalve de directie van banken en een aantal mensen in deze thread zal snappen dat in rekening brengen van een opslag terwijl dit niet meer nodig is, echt niet kan.

De politiek doet hier weinig tot niets aan. Het blijft bij stellen van een aantal kamervragen. De Vereniging Eigen Huis doet haar best.

Als onze maatschappij in staat in een discussie op te starten over Zwarte Piet, dan moeten we met zijn allen zeker deze risico-opslag kunnen slopen!


Eerste doel is dat banken pro-actief gaan communiceren over deze opslag en klanten informeren.

Help je mee?
Samenvatting van deze thread:
-veel partijen zijn het met mij eens: Vereniging Eigen Huis, Consumentenbond, de politiek. SNS Bank gaat klanten beter informeren
-een aantal mensen zijn van mening dat banken niet pro-actief klanten zouden moeten informeren. Een aantal banken doen het al.
-Daarnaast is het niet altijd gunstig om de risico-opslag te laten vervallen
-Kassa besteedt 5 december aandacht aan dit onderwerp
-Er zijn eind november door CDA kamervragen gesteld
Op 22 december heeft Minister Blok de antwoorden gegeven op Kamervragen:

Tijdens het AO over de Staat van de Woningmarkt d.d. 26 november jongstleden, heb ik aangegeven met hypotheekverstrekkers in overleg te treden over het wijzen van consumenten op de mogelijkheden omtrent het in aanmerking komen voor een lagere hypotheekrente indien de hypotheekschuld door aflossing of waardevermeerdering van de woning is gedaald ten opzichte van de waarde van de woning. Ik zal u hierover in het voorjaar van 2016 informeren. Hierbij zal ik tevens ingaan op het punt van het al dan niet automatisch aanpassen van hypotheekrentes in het geval een bepaalde hypotheekschuld ten opzichte van de waarde van de woning is bereikt.

Deze oproep heb ik aan het begin van de financiële crisis in 2008 gemist.
Je beseft natuurlijk wel dat deze opslag ook zou kunnen toenemen.

Er is ook nog zoiets als de verantwoordelijkheid van de consument. Bij ieder tabelletje met rentetarieven is te zien dat er verschillen zijn tussen de rentes, afhankelijk van de verhouding tussen leensom en woningwaarde. Bij het afsluiten van de hypotheek had dat dus kunnen/moeten weten. Als je een x-aantal jaren later denkt dat de verhouding tussen leensom en woningwaarde zodanig is dat je in een andere kolom zou moeten vallen, dan is dat aan jou om aan te tonen of aan te geven. Immers, jij bent degene die weet of zou kunnen weten hoe de waarde van je woning in de loop der jaren is ontwikkeld. Daar heeft de bank geen weet van.

Veel banken werken wel mee aan correctie van de hypotheekrente. Sommigen tijdens een rentevast periode, velen na afloop van een rentevastperiode en ook een enkele helemaal niet.

In het verleden werd door menig geldverstrekker ook rekening gehouden met de opgebouwde waarde in een spaarpolis (die is gegarandeerd), maar inmiddels ken ik er geen één meer. Alles onder druk van scherpere rentes in combinatie met afkalvende voorwaarden, budgetconstructies etc.

Het grappige is, dat een paar tienden van rente bij een spaarhypotheek nauwelijks invloed op de nettolasten van een hypotheek hebben, vanwege de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente i.c.m. de gestegen spaarinleg.

Dit geldt allemaal uiteraard niet bij hypotheken met NHG.

Het lijkt wel of medewerkers van de banken hier reageren.
Het is niet voor niets dat de Vereniging Eigen Huis hier een persbericht over heeft gemaakt https://www.eigenhuis.nl/actueel/nieuws ... co-opslag/

"er is ook nog niets als verantwoordelijkheid van de consument".
Een hypotheek is helaas een nogal ondoorzichtig, niet sexy product. Dat banken totaal niet transparant zijn helpt ook al niet om de details van het product beter te begrijpen. Zo is in mijn akte nergens te lezen wat het percentage risico-opslag eigenlijk is.
Banken hebben niet voor niets een zorgplicht.

"Als je een x-aantal jaren later denkt dat de verhouding tussen leensom en woningwaarde zodanig is dat je in een andere kolom zou moeten vallen, dan is dat aan jou om aan te tonen of aan te geven."

Ook al zo'n opmerking die direct uit het hoofdkantoor van een bank zou kunnen komen. Ten eerste weten heel veel consumenten niet eens dat de bank een risico-opslag hanteert. Zoek eens op de site van banken over risico-opslag. Vrijwel niets te vinden. Het is nogal merkwaardig dat een bank met zorgplicht en weet wat iemand heeft afgelost en gespaard, niet op zijn minst de klant informeert over de risico-opslag. Dat dit niet gebeurd heeft alles te maken met bedrog.

"Het grappige is, dat een paar tienden van rente bij een spaarhypotheek nauwelijks invloed op de nettolasten van een hypotheek hebben, vanwege de fiscale aftrekbaarheid van de hypotheekrente i.c.m. de gestegen spaarinleg."

Dat is natuurlijk jezelf voor de gek houden. Wellicht dat bepaalde mensen de hogere lasten niet kunnen betalen. Maar die hogere lasten vanwege meer sparen betekent wel dat je eerder voldoende hebt gespaard om de schuld af te lossen. Met de huidige spaarrente is zo snel mogelijk de bank afbetalen het voordeligst.

Ik ben geen bankmedewerker, maar kan wel nuchter tegen de problematiek aankijken.

Ageren tegen de banken is in tegenstelling tot hypotheken wel sexy, dus dat scoort.
Mooi dat VEH nog wat tijd overheeft voordat ze weer zorgverzekeringen gaan verkopen en niet te vergeten energiecontracten. Bovendien is VEH ook hypotheekintermediair, dus ze werken ook mee aan genoemde zaken.

De rente op de hypotheek en de spaarrente zijn gekoppeld Spotter, dus je spaart niet sneller. Doelstelling is aflossing van je hypotheek en de inleg is afhankelijk van de rente die je betaalt, die ontvvang je nl. ook.

Spotter, je kunt natuurlijk eindeloos discussieren over de vraag hoe duidelijk hypotheekvoorwaarden zijn. Maar hypotheken worden inderdaad niet zo sexy gevonden. En daarom steken de meeste mensen veel meer tijd in het uitzoeken van, bijvoorbeeld, een vakantiereis of een nieuwe auto dan wat ze in een heel leven aan tijd stoppen in de hypotheek. Dat is meer ene oor in, andere oor uit en waar kan ik tekenen. En of er verschil is in voorwaarden (bijvoorbeeld over of, en zo ja: hoe makkelijk, je naar een lagere rentegroep kunt als je schuld relatief lager wordt...), dat is niet boeiend; als het maar goedkoop is.

Ook al zeg je nog zo duidelijk dat de rente hoger is als ze, bijvoorbeeld, boven 90% van de marktwaarde lenen, zodra ze de deur uit lopen is het vergeten. En als je het op papier zet, verdwijnt het ongelezen in een map, waar vervolgens 30 jaar lang niet naar gekeken wordt.
Pas als de verhouding schuld-woningwaarde zo laag wordt dat ze misschien in een andere rentegroep zouden kunnen vallen, wordt er misschien naar de voorwaarden gekeken. En dan is het ineens de schuld van de bank als aanpassing niet mogelijk blijkt...

Natuurlijk staat er in je hypotheekakte niet wat er aan hogere rente moet worden betaald als je schuld ten opzichte van de woningwaarde boven bepaalde grenzen uitkomt. In de hypotheekakte wordt voor de duur van je hypotheek aangegeven hoe hoog je schuld is. Wat de afgesproken rente is, hangt af van ondermeer rentestanden op het moment dat de oude rente afloopt. Daarover maak je dus aparte afspraken.

Op iedere site waar de rentetarieven van de bank staan, kun je in het tabelletje de rentes zien bij verschillende schuld-marktwaardeverhoudingen. Daarmee zie je precies wat het gevolg is voor je rente als de schuld onder of boven, bijvoorbeeld, 65% of 90% van de marktwaarde zit. Waarbij het renteverschil natuurlijk ondermeer afhankelijk is van bijvoorbeeld de rentevaste periode. Het is dus niet helemaal waar dat je deze informatie nergens zou kunnen vinden. Laat staan dat het 'bedrog' zou zijn.

Ik ben het er wel mee eens dat de banken misschien duidelijker zouden kunnen maken of, en onder welke voorwaarden, je in een ander rentetarief lunt vallen. Bijvoorbeeld of deze aanpassing alleen kan als je een nieuwe rente afspreekt, of ook tussendoor. En hoe moet je dit aantonen? Is een aparte taxatie nodig of volstaat een WOZ waarde?

Maar dit zal ook lastig universeel te zeggen zijn, omdat het ook zou kunnen afhangen van de hypotheekvorm. Dit hangt dus af van welke voorwaarden je hebt, het is vaak niet zo dat iedereen onder de zelfde voorwaarden een renteaanpassing kan krijgen. Even in analogie met een reis, het is ook niet zo dat iedere zonvakantie naar Side een all-in reis is, ook niet binnen het zelfde reisbureau. En ook niet iedere all-in geeft de zelfde faciliteiten. Dat de een de rente zou kunnen aanpassen betekent daarom ook niet dat een ander die bij de zelfde geldverstrekker zit dit per definitie ook zou kunnen.

Trouwens, als je zo hamert op het aanpassen van de rente als de verhouding schuld:marktwaarde verandert, zou dit dan niet ook moeten als de woningwaarde daalt en je in verhouding juist meer schuld krijgt? Ik denk dat veel mensen op hun achterste benen zouden staan als ze een brief van de bank zouden krijgen waarin staat dat ze ineens meer moeten gaan betalen omdat hun woningwaarde te laag is geworden. Maar zo'n brief zou er wel moeten komen als de verhouding schuld-woningwaarde lager is geworden? Lijkt mij een beetje vreemd.

Weer een nieuwe hetze, leuk!

Ik heb net mijn hypotheek overgesloten. Zowel in de diverse gesprekken als in de documentatie (adviesplan, offerte, voorwaarden) komt de opslag duidelijk terug. Kwestie van jezelf erin verdiepen en verantwoordelijkheid nemen.

Ik verbaas me erover hoeveel mensen hun krabbel zetten onder iets waarvan ze geen benul hebben wat het inhoudt. En dat terwijl het het gaat om tonnen, en tientallen jaren. Onbegrijpelijk.

Ik gebruik wat minder tekst kweenie, maar we zijn het helemaal eens.

Bovendien zitten in de algemene voorwaarden van hypotheekverstrekkers voor de consument zowel positieve als negatieve punten. Ik heb deze week b.v. te maken gehad met een verstrekker die gedurende de looptijd de rente absoluut niet aanpast, ongeacht rente ontwikkeling, maar werd geen boete berekend bij vroegtijdige wijziging (verlaging) van de rente, omdat de afgesloten rentetermijn niet meer wordt aangeboden.

Klant blij, over het eerste facet, dat een rentenadeel van 0,35% opleverde werden de schouders opgehaald. Over de gehele nieuwe looptijd levert dat een fiks nadeel op voor deze klant.
Maar ja prijsvechter hè, de laagste rente gekozen bij het afsluiten van de hypotheek.
Maar wel hulde voor het boetevrije openbreken van het contract.

Moneyman schreef:Weer een nieuwe hetze, leuk!

Ik heb net mijn hypotheek overgesloten. Zowel in de diverse gesprekken als in de documentatie (adviesplan, offerte, voorwaarden) komt de opslag duidelijk terug. Kwestie van jezelf erin verdiepen en verantwoordelijkheid nemen.

Ik verbaas me erover hoeveel mensen hun krabbel zetten onder iets waarvan ze geen benul hebben wat het inhoudt. En dat terwijl het het gaat om tonnen, en tientallen jaren. Onbegrijpelijk.

Zo is het!!!

De essentie van de discussie;

-een bank verhoogt de rente met risico-opslag omdat onderpand minder waard is dan lening. Als restschuld daalt past de bank de risico-opslag niet aan. Op zijn minst dient de bank te klant te informeren.
-dat bij daling van de woning de risico-opslag niet verandert doet niet ter zake. Denk je nu echt dat de bank daar geen rekening mee houdt?
-toen ik destijds een hypotheek afsloot hield de bank volgens de bank zelf 0,2 % risico-opslag aan. Staat nergens in mijn documenten en is zeker niet besproken in gesprek met hypotheek adviseur. Inmiddels rekent de bank met 0,5 %. Die tabellen ten tijde van afsluiten staan niet meer op internet.
-op de websites van banken staat vrijwel niets te vinden over risico-opslag. Waarom zou dan zijn? Waarom hier niet transparant over zijn? Wat denken jullie?
-het is nu eenmaal zo dat weinig mensen precies weten waar ze een krabbel onder zetten. De schuld en verantwoordelijkheid bij de klant leggen is heel makkelijk en onterecht. Een hypotheek is een complex product, banken hebben zorgplicht en dienen een duidelijke uitleg te geven.

De risico-opslag is van minder belang bij een rentevaste periode. De "ingebakken" opslag ben je immers overeengekomen bij het accorderen van de VASTE hypotheekrente. Ook als de bank de opslag zou willen verhogen tijdens de rentevaste periode, dan blijft jouw (totaal-)rente gelijk aan de overeengekomen rente.

Als je in een lagere risico-klasse zou kunnen komen tijdens de rentevaste periode, bijvoorbeeld door geplande aflossingen, dan zou je daar VOORAF afspraken over moeten maken bij de bank. Of een bank kiezen die dit automatisch meeneemt in haar algemene voorwaarden.


Voor een hypotheek met variabele rente is de risico-opslag wel relevant en zelfs zeer relevant. Een niet-afgesproken variatie in de opslag, geeft meteen een niet afgesproken variatie op de (totale-)hypotheekrente. Als een bank niet bereid zou zijn hierover duidelijk te wezen, zou ik in alle gevallen kiezen voor een vaste rente. Bovendien: Op dit moment zijn de aangeboden vaste rentes (5 jaar vast) meestal lager dan de aangeboden variabele rentes bij dezelfde bank.

Spotter, je vergeet dat de bank totaal geen zicht heeft op de andere bepalende factor in dendiscussie, namelijk de waardeontwikkeling van het onderpand. De klant heeft dat wel. Die weet globaal of de waarde stijgt of daalt, en die weet ook wat zijn hypotheekbedrag is. De rekensom is dan niet zo moeilijk.

Je kunt alles wel bij de bank neerleggen, maar wil je de bank dan ook extra gaan betalen voor het extra werk wat ze moeten verzetten?

Ik houd de verantwoordelijkheid liever bij mezelf...

De banken en hypotheekadviseurs zijn overigens tegenwoordig uitermate transparant. De risico-opslagen zijn zo terug te vinden op de websites van de banken. Jouw stelling dat ze niet te vinden zijn herken ik niet.

Ik vermoed dat jouw hypotheek alweer minimaal enkele jaren geleden afgesloten is. Tegenwoordig is alles -verplicht- veel transparanter en uniform weergegeven.

Spotter schreef:De essentie van de discussie;

-een bank verhoogt de rente met risico-opslag omdat onderpand minder waard is dan lening. Als restschuld daalt past de bank de risico-opslag niet aan. Op zijn minst dient de bank te klant te informeren.
-dat bij daling van de woning de risico-opslag niet verandert doet niet ter zake. Denk je nu echt dat de bank daar geen rekening mee houdt?
-toen ik destijds een hypotheek afsloot hield de bank volgens de bank zelf 0,2 % risico-opslag aan. Staat nergens in mijn documenten en is zeker niet besproken in gesprek met hypotheek adviseur. Inmiddels rekent de bank met 0,5 %. Die tabellen ten tijde van afsluiten staan niet meer op internet.
-op de websites van banken staat vrijwel niets te vinden over risico-opslag. Waarom zou dan zijn? Waarom hier niet transparant over zijn? Wat denken jullie?
-het is nu eenmaal zo dat weinig mensen precies weten waar ze een krabbel onder zetten. De schuld en verantwoordelijkheid bij de klant leggen is heel makkelijk en onterecht. Een hypotheek is een complex product, banken hebben zorgplicht en dienen een duidelijke uitleg te geven.

Wat vind je eigenlijk onduidelijk:

Met NHG of tot en met 67,5% van de marktwaarde*
Meer dan 67,5% tot en met 90% van de marktwaarde*
Meer dan 90% van de marktwaarde*

en dan staan er ook nog verschillende percentages bij......voor jou zou het eigenlijk duidelijk moeten zijn dat je NHG moet hebben ......hoef je ook geen zorgen te maken in welke categorie je zit en of dit nu te hoog of laag is/wordt

Spotter schreef:De essentie van de discussie;

...
1. De bank kan niet weten of de schuld meer gedaald is dan de waarde van het onderpand. En kan dus al helemaal niet weten wanneer de 'grenzen' zijn doorbroken en of de klant geïnformeerd zou moeten worden.

2. Bij veel hypotheken (maar dit is afhankelijk van de voorwaarden) ligt de rente tijdens de rentevaste periode vast. Daarbij is dus afgesproken dat de rente niet wordt verlaagd als de verhouding schuld:woningwaarde gunstiger wordt, maar de rente wordt ook niet verhoogd als de verhouding schuld:woningwaarde ongunstiger wordt. Een adviseur had je bij het afsluiten kunnen informeren over bij welke hypotheekvormen daar tussentijds veranderingen in kunnen worden aangebracht.

3. De banken hebben al sinds jaar en dag tabellen met verschillende tarieven afhankelijk van de verhouding tussen lening en marktwaarde of executiewaarde. En zijn daarmee dus al jaren helder over hoeveel het je kost als je schuld boven bepaalde grenzen zit.

Ik heb niet het idee dat ik met de gemiddelde bank klant aan het discussiëren ben. Er zijn reageerders met 8500+ postings op dit forum. Wellicht ben je dan teveel insider om je te kunnen verplaatsen in de consument.

Dit bericht over een onderzoek door SNS Bank toont mijn gelijk. Meer dan de helft van de onderzochte woningbezitters weet niet dat de rente omlaag kan als de waarde van de woning is gestegen tov de hypoteek.
http://www.banken.nl/nieuws/7642/huizen ... omlaag-kan

Overigens is de SNS Bank nu net het voorbeeld dat zo ongeveer alle andere banken zouden moeten volgen. Het kan dus wel!

Mijn hypotheek is inderdaad al 8 jaar geleden afgesloten. Niets over risico opslag verteld door de adviseur.
Natuurlijk kan de bank wel weten dat de waarde van het onderpand is veranderd tov van de lening. De bank weet precies hoeveel ik intussen heb afgelost. En hoeveel ik heb gespaard.

Ik lees alleen maar dat de consument zijn eigen verantwoordelijkheid heeft. Deels waar. Maar verzekeringen en banken leveren complexe producten. Banken dienen vanwege hun zorgplicht klanten te attenderen.

En verder wil ik iedereen die prima weet hoe zijn hypotheek in elkaar zit vragen mij eens te helpen met publieke informatie over risico-opslag bij bijv ABN AMRO.

Bij welke bedrag hypotheek schuld kom ik in aanmerking voor vervallen risico-opslag
Telt het saldo op de spaarhypotheek mee?
Tel het saldo op de bankspaarhypotheek mee?
Welke documenten moet ik naar de bank sturen?
Naar welk adres?

Succes met zoeken. Of toch maar bellen en verschillende antwoorden krijgen?
Ik heb het allemaal doorlopen.

Beter dan de resultaten van het onderzoek van SNS kan ik het eigenlijk niet verwoorden. Het toont jullie ongelijk aan.

Je vragen worden in artikel 6.3 en 6.4 van de hypotheekvoorwaarden beantwoord.

Moneyman schreef:De banken en hypotheekadviseurs zijn overigens tegenwoordig uitermate transparant. De risico-opslagen zijn zo terug te vinden op de websites van de banken.

Transparant of niet, de rechter vond het niet zo netjes en floot de bank terug:
https://www.rechtspraak.nl/Organisatie/ ... zigen.aspx

Dat is een heel andere situatie. Gaat bv. in het geheel niet over (veranderingen in) de verhouding tussen woningwaarde en lening.

kweenie schreef:Dat is een heel andere situatie.

....met als grote gemene deler: "Bank draait klant poot uit"