Radar

Update 7 December
Voor de goed orde. Deze thread gaat over verlagen van hypotheek rente door de geldverstrekker te verzoeken de risico-opslag te laten vervallen.
Onderwerp Kassa ging niet over rente middeling!
------------------------------------------------------------
Kassa TV van zaterdag 5 december gaat over de vaak onbekende mogelijkheden om de hypotheek rente te verlagen zonder overstap naar andere geldverstrekker
Kassa is om 19.05 te zien op NPO1.

Zie ook dit onderwerp op Tros Radar
https://forum.www.radartv.nl/viewtopic. ... 2&t=160389

Het CDA heeft hier onlangs Kamervragen over gesteld
http://www.tweedekamer.nl/kamerstukken/ ... 2015D45779

http://kassa.vara.nl/nieuws/zaterdag-in ... fst-eur400
Zo kan je hypotheekrente omlaag!
Als de waarde van je huis hoger (de Kassa website heeft het over lager maar dat is fout) is dan je hypotheekschuld, kan je hypotheekrente omlaag. Veel mensen weten dat niet. In Kassa blijkt dat banken en hypotheekverstrekkers klanten daar ook niet op wijzen.

Als de waarde van je huis lager is dan je hypotheekschuld, kan je hypotheekrente omlaag

????? (of foutje)

Uiteraard wordt daar niet op gewezen, want dat is dus niet van toepassing. )

....of

uiteraard wordt daar niet op gewezen, want klanten wijzen hun bank ook niet op het feit dat ze door de lagere woningwaarde in een hogere risicoklasse vallen en dus een hogere opslag moeten krijgen.

Of werken de voordelen maar één kant op?

Lisare schreef:....of

uiteraard wordt daar niet op gewezen, want klanten wijzen hun bank ook niet op het feit dat ze door de lagere woningwaarde in een hogere risicoklasse vallen en dus een hogere opslag moeten krijgen.

Of werken de voordelen maar één kant op?

Denk je nu echt dat banken dat niet hebben ingecalculeerd in de risico-opslag? Ga eens uitrekenen wat een alle klanten bij elkaar betalen voor deze opslag en wat het risico van de geldverstrekker is.
In 2013 was het verlies 0,08%.

Welk verlies was 0,08%? En wat zit er in dat percentage?

Het item van Kassa is hier terug te zien http://kassa.vara.nl/media/350648
Zeker kijken want het kan heel veel geld schelen door de risico-opslag te laten vervallen!

Maar de bank hoeft er natuurlijk helemaal niet aan mee te werken.

tijger1 schreef:Maar de bank hoeft er natuurlijk helemaal niet aan mee te werken.

Onzin. Vrijwel iedere geldverstrekker in Nederland laat de risico-opslag vervallen als de klant hierom vraagt.
De mogelijkheid staat vaak in de voorwaarden.

Een paar zoals Nationale Nederlanden, Argenta en Delta Lloyd doen dat pas bij afloop van de rentevast periode.

Punt is dat vrijwel geen enkele klant de mogelijkheid kent om de opslag te laten vervallen. En banken vinden naïeve klanten geweldig want dat is heel makkelijk nog meer geld verdienen.
En we weten inmiddels ook dat toezichthouder AFM af en toe een oogje dichtknijpt

Helemaal geen onzin, ze kennen de mogelijkheid wel, maar het wil niet zeggen dat ze het ook doen.

Hoewel mijn hypotheekverstrekker, Directbank, absoluut geen risico loopt (waarde huis, zelfs bij executieverkoop, is 2,5x de hypotheek), was en is men niet bereid de risico opslag in haar geheel te laten vervallen. Ik had en heb nml geen NHG.
Inmiddels is de hypotheek zo goed als afgelost, en nog steeds, bij de jaarlijkse rente aanpassing, wil de bank mij niet gelijk trekken met het percentage dat gelijk staat indien ik wel een NHG zou hebben. Men plaatst mij in de kolom >75%, waar een hogere rente bij hoort.
Daar mijn hypotheek altijd al te laag is geweest (kosten en baten), kwam een overstappen naar een andere verstrekker niet in aanmerking. En zo incasseert de bank al jarrn lekker wat extra euries voor zichzelf weg.

Moneyman schreef:Welk verlies was 0,08%? En wat zit er in dat percentage?

Je vergeet weer eens vragen te geantwoorden, Spotter.

@Spotter
Wat jij zegt is onzin.

Er zijn een paar aanbieders die de rente automatisch tijdens de looptijd aanpassen. Er zijn er ook een paar die dat op verzoek tussentijds doen. En er zijn er een paar die het op de rentevervaldatum doen. De overige 90% doet het gewoon niet.

Los van of een bank het zou moeten doen (als het tenminste beide kanten op werkt) daarover zijn we het denk ik wel eens.

Heel "nuttig" Radar heeft morgen hetzelfde onderwerp.

Lisare schreef:@Spotter
Wat jij zegt is onzin.

Er zijn een paar aanbieders die de rente automatisch tijdens de looptijd aanpassen. Er zijn er ook een paar die dat op verzoek tussentijds doen. En er zijn er een paar die het op de rentevervaldatum doen. De overige 90% doet het gewoon niet.

Los van of een bank het zou moeten doen (als het tenminste beide kanten op werkt) daarover zijn we het denk ik wel eens.

Laten we dan maar eens een onderzoek doen naar het beleid van banken!
De informatie is wat lastig te vinden. Bronnen als ikbenfrits en VEH spreken elkaar soms tegen. Het hangt waarschijnlijk ook af van type hypotheek van de verstrekker.
Een aantal mensen die vaak reageren op dit forum zijn tussenpersoon. Moet een fluitje van een cent zijn deze gegevens te openbaren. Eens kijken hoe transparant men is.


Pro-actief aanpassen van rente tijdens de rente vast periode
MUNT hypotheek, AEGON, ASR, NIBC en Obvion

Obvion past risico-opslag proactief aan als er sprake is van aflossen. Saldo van spaarpolissen wordt niet meegenomen in bepaling restschuld. Wanneer de woning is gestegen in waarde dient de klant zelf om aanpassing risico-opslag te verzoeken.

Reactief
De meeste hypotheekverstrekkers bieden de mogelijkheid om de risico-opslag aan te passen tijdens de rentevaste periode, maar veranderen de opslag niet automatisch.
Voorbeelden: Florius, SNS Bank, ABN Amro, Rabobank en ING
Ook Centraal Beheer en FBTO passen risico-opslag aan. Afhankelijk van marktwaarde is WOZ of taxatie nodig.
Rabobank doet soms moeilijk over tussentijds aanpassen. Zie https://forum.www.radartv.nl/viewtopic. ... 7&start=20

Einde rentevaste periode
Bij een klein aantal hypotheekverstrekkers kan je de risico opslag pas aanpassen aan het einde van de rentevaste periode
Nationale Nederlanden (doet dit pro-actief na einde rentevast periode), Argenta, en Delta Lloyd.



Andere
Direktbank neemt geen nieuwe hypotheken meer aan. Men heeft diverse typen hypotheken. Of men risico-opslag gedurende de rentevast periode laat vervallen hangt van product af.

Marktaandeel
Het marktaandeel van de geldverstrekkers (bron: IG&H Q3 2015)
1. RABO - reactief maar doen moeilijk tijdens rentevast periode
2. ABN AMRO - reactief
3. ING - reactief
4. Aegon - proactief
5. Munt - proactief
6. Florius - reactief
7. Nationale Nederlanden - einde rentevast
8. Achmea - onbekend
9. Argenta - einde rentevast
10 ASR Bank - proactief

Moneyman schreef:Welk verlies was 0,08%? En wat zit er in dat percentage?

Bron: https://www.nvb.nl/media/document/00147 ... gustus.pdf

Het rapport van de Nederlandse Vereniging van Banken geeft niet duidelijk aan waar dit 0,08% van is. Ik lees het als 0,08% van alle hypotheken verstrekt in Nederland hebben de verstrekkers verlies op geleden.

En daarmee blijven dus een heleboel andere kosten terzake het (risico van) wanbetaling buiten beschouwing.

Moneyman schreef:En daarmee blijven dus een heleboel andere kosten terzake het (risico van) wanbetaling buiten beschouwing.

Hetzelfde rapport geeft informatie over het te laat betalen van hypotheekrente door klanten.
0,8 % van de hypotheken had in 2014 een betalingsachterstand van 3 maanden of meer. Het grootste deel wordt daarvan wordt opgelost door de klant. Soms in samenwerking met de bank. Het komt zelden tot een executieverkoop.

@Moneyman: geef eens een indicatie van de kosten van wanbetaling. En zet dat eens af tegen de inkomsten van de risico-opslag.
Er loopt in Nederland 630 miljard Euro aan woninghypotheken. Maak de optelsom zelf maar hoeveel geld een geldverstrekker verdient met risico-opslag.

Ik daag iedere expert welke hier beweert dat risico-opslag terecht wordt gehanteerd uit om een berekening te maken welke aantoont dat deze opslag geen extra bron van inkomsten is.

Ik kan die rekensom niet maken, net zo min als jij. Stomweg omdat daarvoor veel te veel relevante informatie ontbreekt.

Als jij bij een willekeurige hypotheekverstrekker binnen loopt (en dat doe ik beroepsmatig al vele jaren) dan zie je dat de afdeling Bijzonder Beheer een van de grootste afdelingen is. Alleen dat al is een enorme kostenpost die puur en alleen samenhangt met het risico van wanbetaling. Een simpele achterstand in de betalingen, ook als dat maar één maand is, kost klauwen met geld. Het hele traject dat vooraf gaat aan een executieverkoop, is helemaal peperduur. Een restschuld loopt al heel snel in de tienduizenden euro's, tot dik over de ton. En bovendien komt het gros van de verkopen met verlies niet tot stand bij een ececutieverkoop, maar bij een noodgedwongen onderhandse verkoop. Je trekt een paar cijfers bij elkaar en verbindt daar een conclusie aan. Te snel en te makkelijk.

Moneyman schreef:Ik kan die rekensom niet maken, net zo min als jij. Stomweg omdat daarvoor veel te veel relevante informatie ontbreekt.

Als jij bij een willekeurige hypotheekverstrekker binnen loopt (en dat doe ik beroepsmatig al vele jaren) dan zie je dat de afdeling Bijzonder Beheer een van de grootste afdelingen is. Alleen dat al is een enorme kostenpost die puur en alleen samenhangt met het risico van wanbetaling. Een simpele achterstand in de betalingen, ook als dat maar één maand is, kost klauwen met geld. Het hele traject dat vooraf gaat aan een executieverkoop, is helemaal peperduur. Een restschuld loopt al heel snel in de tienduizenden euro's, tot dik over de ton. En bovendien komt het gros van de verkopen met verlies niet tot stand bij een ececutieverkoop, maar bij een noodgedwongen onderhandse verkoop. Je trekt een paar cijfers bij elkaar en verbindt daar een conclusie aan. Te snel en te makkelijk.

We kunnen wel een schatting maken. Het feit dat een restschuld in de tienduizenden Euro's loopt zegt niets over het feit of een risico-opslag over alle hypotheken anders dan NHG een redelijke proportie heeft.
Ik kan ook wel roepen dan 0,1% risico-opslag de bank ieder jaar 630 miljoen Euro oplevert. Dan lijkt een aantal executieverkopen met een onverhaalbare schade van tienduizenden Euro's peanuts.

Van mij part heeft de calculatie een afwijking van + of - 25%. Dan nog komt er denk ik een flinke winst uit.

De afdeling Bijzonder Beheer wordt niet door de inkomsten van de risico-opslag bekostigt denk ik zo. Er is ook nog iets als een marge van geldverstrekkers op hypotheken.
Die marge is niet heel hoog. Volgens VEH gemiddeld zo'n 0,41 %. http://www.eigenhuis.nl/tools/rentebarometer/