[ archief ] Huis kopen met huurder erin (huur in contract te laag)

[Lawnmowerrr]

Geachte allen,

Ik heb een huis op het oog waar reeds een huurder in zit met een contract voor onbepaalde tijd. De afgesproken huur in het contract is (veel) lager dan waar je op uit komt met de huurpuntentelling. Kan ik hiermee naar de huurcommissie en/of kantonrechter om hogere huurprijs af te dwingen volgens de puntentelling? Mijn jurist zegt van wel maar ik heb hier mijn twijfels over gezien de sterke positie van huurders in Nederland.

[GJvdZ]

Ah leuk. Binnenkort een vraag van een huurder die vraagt of een nieuwe eigenaar zomaar de huur mag verhogen

Maar als de huurinkomsten te laag zijn, dan heeft dat toch direct gevolgen voor de waarde van het pand een dus de aankoopprijs? Gewoon minder bieden.

[Lawnmowerrr]

Ik zou inderdaad een stuk lager bieden dan het pand waard is omdat er een huurder in zit. Dan alsnog zou ik graag weten waar ik juridisch sta qua het verhogen van de huur.

[Bob Schurkjens]

U heeft geen enkele mogelijkheid om de huur te verhogen. De Huurwet staat dat niet toe.

[Lawnmowerrr]

Beste Bob,

Hier was ik al bang voor. Mijn jurist zei het volgende: ''Voor wat betreft de hoogte van de huur als die inderdaad extreem laag is dan zou je de huurcommissie kunnen vragen om een rapportje daarover te maken. Het puntensysteem staat op het internet. Je kunt dan uiteindelijk via de kantonrechter een hogere huur afdwingen, dat zou haar vertrek kunnen bespoedigen.'' Dit is dus, in jouw ogen, niet waar?

[Bob Schurkjens]

Je kunt dan uiteindelijk via de kantonrechter een hogere huur afdwingen, dat zou haar vertrek kunnen bespoedigen.''

Ik zou uw jurist vragen waar hij/zij deze baarlijke nonsens vandaan haalt. En een andere jurist zoeken. Het is gewoon lariekoek. U kunt de Huurcommissie bellen, de Woonbond, een jurist op Huurgeschil.nl raadplegen: zij zullen dit bevestigen.

[Jantje7]

Door de huur te verhogen gaat er in elk geval een nieuw huurcontract in. Hierdoor zal het zeer moeilijk zo niet onmogelijk worden, de huurder nog via een rechter het huurcontract te beëindigen.

[tijger1]

Heeft die jurist baat bij de koop door u van dat pand? Anders moet hij zijn schoolgeld terughalen.

[Lawnmowerrr]

Ok dank. Ik begrijp dat als je aanpassingen doet aan het huis ter verbetering je dan wel legaal een verhoging kunt invoeren. Wordt de prijs na de verbeteringen aan het huis dan niet alsnog via de puntentelling berekend? Is dit een slimme omweg?

[olaf79]

U heeft geen enkele mogelijkheid om de huur te verhogen. De Huurwet staat dat niet toe.

Zonder de omstandigheden van het huis te kennen, kun je dit onmogelijk zo stellen. Als het huis onder de vrije huur markt valt mag je een huur vragen die jij wilt. Wel is het zo dat het huurcontract gewoon doorloopt en als daar dus niks staat over verhogen van de huur dan kun je helemaal niks.
Als het wel onder sociale huur valt, dan kun je kijken of er genoeg punten berekend zijn.

[Lawnmowerrr]

[/quote]...
Als het wel onder sociale huur valt, dan kun je kijken of er genoeg punten berekend zijn.[/quote]

Het valt inderdaad onder sociale huur, en met de huurpuntentelling zou het geliberaliseerd worden.

[olaf79]

...
Als het wel onder sociale huur valt, dan kun je kijken of er genoeg punten berekend zijn.[/quote]

Het valt inderdaad onder sociale huur, en met de huurpuntentelling zou het geliberaliseerd worden.[/quote]Dat gaat sowieso niet gebeuren. Maar als de huidige huurprijs inderdaad veel te laag is voor het aantal punten dat het huis waard is, kun je weldegelijk huurverhoging gaan toepassen.

Of je overigens hieraan moet beginnen is een andere vraag. Waarom zoek je niet gewoon een pand waar alles in orde is en je geen rompslomp hebt. Zo'n gang naar de rechter kan lang in beslag nemen en die gaat echt niet met terugwerkende kracht de huur verhogen.

[tijger1]

Maar wat is uw opzet bij die aankoop? De huurder eruit krijgen, of een zo hoog mogelijke huur vangen?

[ciske]

Maar wat is uw opzet bij die aankoop? De huurder eruit krijgen, of een zo hoog mogelijke huur vangen?

Geen van beiden zal TS lukken. Het is precies zoals Bob zegt.....als huurder ben je gelukkig goed beschermd.

[tijger1]

Dat weet ik. Maar ik vraag naar zijn ideeën hierachter.

[Bob Schurkjens]

De enige huurverhoging die doorgevoerd kan worden is de jaarlijkse huurverhoging. Wie eigenaar van de woning is, doet in dat verband niet terzake. Puntentelling is alleen van belang om de maximaal toegestane huur te berekenen bij het afsluiten van een nieuw huurcontract, of wanneer de huur hoger is dan de wettelijk toegestane maximaal redelijke huur. In dat geval kan de huurder binnen zes maanden na tekening huurcontract huurverlaging aanvragen bij de Huurcommissie.

Voor zittende huurders in een geliberaliseerde woning gelden andere regels:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... huurwoning

[Lawnmowerrr]

Beste allen,

Het huis is interessant omdat het voor een veel lagere waarde wordt verkocht.

''Als huurder ben je gelukkig goed beschermd''. Totaal mee oneens, zij hebben snel nog een contract in elkaar geflanst zodat dochter daar voor onbepaalde tijd tegen veel te lage prijs kan huren. Dat jij daar blij mee bent, snap ik niet helemaal. Er zit nu dus een mevrouw in haar eentje meer dan 100 m2 in Amsterdam te huren voor een spotprijs, terwijl daar wel 4 mensen kunnen wonen.

Ik hoef haar er niet uit te werken, maar ik zou wel graag een redelijke huurprijs willen afdwingen.

Bob, in je laatste antwoord zeg je dat de enige verhoging die mogelijk is de jaarlijkse is. Maar is het niet zo dat als je het huis aanzienlijk verbeterd (bijvoorbeeld een hoger energielabel verkrijgen door allerlei verbeteringen) dat je dan een hogere huurprijs kan afdwingen?

[tijger1]

U bent een grapjas. En wat voor verbeteringen had u dan in gedachten? Vergeet niet dat een huurder daar ook nog mee moet instemmen.

En dan nog. U bent niet verplicht te kopen. Als het pand voor ern veel lagere prijs wordt verkocht, is de huur toch in overeenstemming. U wilt van twee walletjes eten.

[Bob Schurkjens]

Ik vraag me af wat het überhaupt allemaal uitmaakt. Want: hoe hoger de huuropbrengst, des te hoger de verkoopprijs van het gehele pand. Hoe lager de huuropbrengst, des te lager de verkoopprijs.

De verkopende partij kan bijvoorbeeld met dochterlief een huur van 1 eurocent per maand afspreken in een nieuw huurcontract voordat de woning wordt verkocht.

[sjohie]

Beste allen,

Het huis is interessant omdat het voor een veel lagere waarde wordt verkocht.

''Als huurder ben je gelukkig goed beschermd''. Totaal mee oneens, zij hebben snel nog een contract in elkaar geflanst zodat dochter daar voor onbepaalde tijd tegen veel te lage prijs kan huren. Dat jij daar blij mee bent, snap ik niet helemaal. Er zit nu dus een mevrouw in haar eentje meer dan 100 m2 in Amsterdam te huren voor een spotprijs, terwijl daar wel 4 mensen kunnen wonen.

Ik hoef haar er niet uit te werken, maar ik zou wel graag een redelijke huurprijs willen afdwingen.

Bob, in je laatste antwoord zeg je dat de enige verhoging die mogelijk is de jaarlijkse is. Maar is het niet zo dat als je het huis aanzienlijk verbeterd (bijvoorbeeld een hoger energielabel verkrijgen door allerlei verbeteringen) dat je dan een hogere huurprijs kan afdwingen?

Koop breekt geen huur is hoe de wetgeving is samen te vatten. Je koopt het pand mét huurder en het bestaande huurcontract, dus met alle verplichtingen jegens de verhuurder die daar in staan, voor zover die die direct verband houden met het gebruik van de huurwoning en de daarvoor te betalen huurprijs.

Als er bijvoorbeeld in staat dat de huurder de verhuurder 1x per jaar vergezeld naar de verjaardag van de moeder van de verhuurder (haar oma) zal dat voor een nieuwe verhuurder niet opgaan, er is nl geen verband tussen het huren en het meegaan naar een verjaardag, anders dan binnen de persoonlijke sfeer tussen de originele verhuurder en huurder.

Alle verhogingen die je zou kunnen verdedigen, hebben een verhouding tot een investering. Zo kost het serieus verhogen van het energielabel jouw als verhuurder een aardige klap geld, 15k om in de groene letters te komen met gemak. De huur verdubbelen omdat je van G naar F gaat zit er niet in.