[ archief ] Investeren in een Hotelkamer

[loek10]

Via een mailbericht word ik geattendeerd op de mogelijkheid te investeren in een hotelkamer met een hoge bezettingsgraad en dus een hoog rendement.
Is dit een goed idee? En via welk bedrijf??

[kuklos]

Als je hier advies wil zal je meer informatie moeten geven. Om te beginnen over de afzender, daarna over het investeringsobject.

[tijger1]

Nee, natuurlijk is dat geen goed idee. Gooi uw geld gewoon uit het raam, bent u het ook kwijt.

[newmikey]

Eens even gezocht want nooit van gehoord en ja hoor! Daar was ie dan. Ik zit tussen Kuklos en Tijger1 in maar alles bij elkaar lijkt er wel een grote, rode waarschuwingsvlag boven te wapperen. Dit zijn de kritieken die ik elders over de constructie vond, in dit geval een hotel in Belgie aan de kust:

Rendement?
De promotor gaat uit van de veronderstelling dat de bezettingsgraad 75 % en een gemiddelde prijs voor een kamer 69 EUR zullen bedragen. De bezettingsgraad wordt met 75 % vrij optimistisch ingeschat gezien het seizoensgebonden toerisme en de concurrentie van een hotel die momenteel wordt neergepoot in het pretpark Plopsaland. De prijs van de kamer lijkt wel de werkelijkheid te weerspiegelen. De huidige prijzen voor een gelijkaardige kamer in de kustgemeente schommelen rond dit bedrag. De promotor gaat in dit scenario uit van een nettorendement van zo’n 5 %. Maar rekening houdend met een iets lagere bezettingsgraad tussen de 65 en 70 % rekenen we eerder op een nettorendement tussen de 3,5 % en 4,25 %.

Verkoop?
Het zal geen sinecure zijn om de hotelkamer te verkopen (ook al helpt de promotor bij de zoektocht). De belegging is dus weinig liquide. De promotor gaat bij de verkoop na tien jaar uit van een meerwaarde die jaarlijks een extra 2,3 % aan het rendement toevoegt. We houden het in het beste geval op jaarlijks 0,5 % (vastgoed zal niet zo sterk in waarde stijgen als voorheen door beperkte economische groei, extra concurrentie…).

Ik hou het erop dat u een hele smak geld (meer dan een ton) zonder enig toezicht van de AFM (want geen financieel product) in handen geeft van een schijnconstructie met een doorzichtig verhaaltje rond een hotel op het managen waarvan u geen enkele invloed heeft. Zelfs als er al iets van rendement uit komt is het nog maar twijfelachtig of u de hoofdsom er ooit uit zult kunnen halen door verkoop. Over X jaar kan deze constructie wel eens zeer ongewild zijn door andere marktomstandigheden of gaat de beheersmaatschappij kaput...weg investering.

Om nog maar niet te spreken van andere gevaren zoals calamiteiten, verloedering, gebruik van het hotel door de overheid etc.

[kweenie]

Een netto rendement van 5% voor onroerend goed, en zeker voor een zo risicovol product als een recreatieverblijf, lijkt mij erg laag. Het is ook maar de vraag of de waarde zal stijgen of dat je eerder aan een afschrijving moet denken. Na een jaar of 25 moet er volgens mij altijd weer behoorlijk worden gerenoveerd, niet alleen de kamer zelf, maar ook in de faciliteiten. Misschien dat die investeringen wel even veel kosten als wat de kamer je nu kost. En dat die kamer na 25 jaar in feite dus is afgeschreven.

Als je zelf op vakantie gaat, dan kiezen de meeste mensen toch liever voor een moderne kamer dan voor een gedateerde kamer met 25 jaar oude faciliteiten.

Daar komt dan nog het lastige verkopen bij.

[GJvdZ]

Ik ken geen enkele fatsoenlijke hotelketen die zo zijn business financiert. Dus ver weg blijven.

[loek10]

Alle respondenten: bedankt voor uw deskundig commentaar; deze investeringsmogelijkheid zal ik definitief doorhalen.

[igen]

Welnee, volledig te vertrouwen. Gewoon een paar verdiepingen aankopen en Plopperdeplopdeplop....je hebt volgende week al een paar miljoen (kopzorgen) extra!