[ archief ] Uitsluitingsclausule bij rechtsbijstandsverzekeringen

[Temanoftheworld]

Ik wil graag het volgende onderwerp aan u voorleggen over de gebreken aan de woning in mijn woonplaats Hoorn.

De woning is al dertig jaar oud en vertoont zodanige gebreken dat de buiten en balkondeur vervangen moeten worden.
Waarom zult u zich afvragen. Het antwoord is simpel.

Beide deuren zij door weersinvloeden krom getrokken en lek geworden. Met name de buitendeur vertoont naar mijn oordeel ernstige  gebreken. Als het regent en stormachtig weer is, dan slaat de regen door het raampje en de buitendeur heen. Er zit een ronde raam in de deur. Door de lekkage zijn de twee deuren behoorlijk beschadigd waardoor er schimmel op gekomen is,

Ondergetekende heeft deze klachten in december aan de directeur, Vastgoed gemeld. Volgens hem kon na raadpleging met een van zijn opzichters het probleem opgelost worden door voor de zoveelste keer iets aan de deuren te schaven en dat er nieuwe tochtstrippen aangebracht zou worden, maar dat moest ik wel zelf betalen. Met dat voorstel ben ik niet natuurlijk akkoord gegaan.

Vervolgens heb ik de deze directeur opnieuw de gelegenheid gegeven om de klachten naar mijn tevredenheid op te lossen.
Het antwoord kon ik wel raden. Zij bleven bij het voorstel van schaven aan de deuren en het op mijn kosten aanbrengen van tochtstrippen.

Omdat de verhuurder dwars blijft liggen, heb ik de Huurcommissie ingeschakeld en heb daarnaast de verhuurder een dwangmiddel opgelegd ingaande op 24 december door de huur deels in te houden voor de duur dat de klachten niet zijn verholpen en dat het geschil is behandeld door de Huurcommissie.

En jawel zo voorspelbaar als verhuurder is wordt er nu  gedreigd door een gerechtsdeurwaarder met een dagvaarding om mij te dwingen de ingehouden huurtermijnen te betalen. Ik kan u verzekeren dat er geen enkele rechter in Nederland de vordering zal toewijzen zolang het geschil bij de Huurcommissie ligt.

En nu komt het. Ik heb verleden jaar een nieuwe rechtsbijstandsverzekering afgesloten bij ARAG , onderdeel van de ABNAMRO. Wat schets mijn stomme verbazing. ARAG kan niets voor mij doen omdat deze klacht in die dertig jaar al veelvuldig is besproken met de verhuurder. Daar ga je dan als verzekerde. Het werkelijk te schandalig voor woorden dat je wel premie betaald, maar date de verzekeraars zich verschuilen achter een zelfbedachte uitsluitingsclausule.

Het wordt nog gekker als verleden week woensdag een onderzoeker van de Huurcommissie met een vertegenwoordiging van de verhuurder bij je langs komt met de opmerking dat er niks mis is met de deuren. De man had al bij binnenkomst van de woning een vooringenomen houding. Ik heb dan ook dan ook reden om te denken dat deze onderzoeker volledig is ingepakt, want daar is de verhuurder nogal goed in.

[bprosman]

De man had al bij binnenkomst van de woning een vooringenomen houding.

Ik heb dan ook dan ook reden om te denken dat deze onderzoeker volledig is ingepakt, want daar is de verhuurder nogal goed in.

Pot, ketel, zwart ?

Kan het niet goed zien op de foto maar daar zou je met een tube kit toch een heel eind moeten kunnen komen.

om mij te dwingen de ingehouden huurtermijnen te betalen. Ik kan u verzekeren dat er geen enkele rechter in Nederland de vordering zal toewijzen zolang het geschil bij de Huurcommissie ligt.

Dat weet ik zo net nog niet, hele huurtermijnen inhouden zou wel eens niet in verhouding kunnen liggen met het gebrek.

[Jefdus]

De vraag is waarom je wordt uitgeloten bij een rechtsbijstandsverzekering bij een lopend geschil

Dat lijkt me nogal logisch. Het hele idee van een verzekering is dat je voor een relatief lage premie gedekt bent tegen mogelijke grote uitgaven in de toekomst. Als die uitgaven echter al aannemelijk zijn doordat het geschil al loopt, gaat natuurlijk niemand u daarvoor nog een verzekering aanbieden.

[bprosman]

Soms ook wel omschreven als "Een brandend huis kun je niet verzekeren"

[Uw Jurist]

Beste vraagsteller,

Ik weet niet of de volgende stappen correct hebt doorlopen. Dat is namelijk wel van belang. Ook van belang is of e.e.a. ernstig genoeg is om die stappen te rechtvaardigen.

U kunt een zogenaamde gebrekenbrief (laten) sturen, het beste per aangetekende brief, met sommatie om het gebrek alsnog binnen 30 dagen volledig te verhelpen.
U kunt daarbij tevens aankondigen anders zelf een en ander te (laten) herstellen en de kosten daarvan aan verhuurder in rekening te brengen (en zo nodig verrekenen met de huur), en/of dat u anders een bepaald - evenredig - percentage van de huur zult inhouden (opschorting) tot het moment dat het alsnog deugdelijk is hersteld. Wat een redelijk percentage is in dit geval, hangt af van de ernst van de situatie.
Ook kunt u naar de huurcommissie als sprake is van een sociale huurwoning.

Er bestaat ook recht op een vergoeding van eventueel geleden en nog te lijden schade en evenredige huurvermindering. De wet bepaalt dit in de artikelen 7:207 en 7:208 BW:
7:207 lid 1. De huurder kan in geval van vermindering van huurgenot ten gevolge van een gebrek een daaraan evenredige vermindering van de huurprijs vorderen van de dag waarop hij van het gebrek behoorlijk heeft kennis gegeven aan de verhuurder of waarop het gebrek reeds in voldoende mate bekend was om tot maatregelen over te gaan, tot die waarop het gebrek is verholpen.
7:208. Onverminderd de gevolgen van niet-nakoming van de verplichting van artikel 206 is de verhuurder tot vergoeding van de door een gebrek veroorzaakte schade verplicht, indien het gebrek na het aangaan van de huurovereenkomst is ontstaan en aan hem is toe te rekenen, alsmede indien het gebrek bij het aangaan van de huurovereenkomst aanwezig was en de verhuurder het toen kende of had behoren te kennen, of toen aan de huurder heeft te kennen gegeven dat de zaak het gebrek niet had.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[ciske]

Omdat de verhuurder dwars blijft liggen, heb ik de Huurcommissie ingeschakeld en heb daarnaast de verhuurder een dwangmiddel opgelegd ingaande op 24 december door de huur deels in te houden voor de duur dat de klachten niet zijn verholpen en dat het geschil is behandeld door de Huurcommissie.

En jawel zo voorspelbaar als verhuurder is wordt er nu gedreigd door een gerechtsdeurwaarder met een dagvaarding om mij te dwingen de ingehouden huurtermijnen te betalen. Ik kan u verzekeren dat er geen enkele rechter in Nederland de vordering zal toewijzen zolang het geschil bij de Huurcommissie ligt.

Ik zou als ik jou was maar heel gauw gaan betalen. Anders sta je binnenkort op straat. Huur inhouden moet je nooit doen!!

[Uw Jurist]

Ik zou als ik jou was maar heel gauw gaan betalen. Anders sta je binnenkort op straat. Huur inhouden moet je nooit doen!!

Wat ciske en ook sommige anderen stellen, is niet correct. Huur inhouden (dus opschorten) kan wel, mits op de juiste manier en naar evenredigheid zoals ik hierboven al aangaf.

En nog even over de verzekering: een rechtsbijstandverzekering kent altijd een wachttijd en verleent nooit dekking voor geschillen met een oorsprongsdatum voor verstrijken van die wachttijd/die te voorzien waren, zoals hierboven enkelen al correct aangaven.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[ciske]

Ik zou als ik jou was maar heel gauw gaan betalen. Anders sta je binnenkort op straat. Huur inhouden moet je nooit doen!!

Wat ciske en ook sommige anderen stellen, is niet correct. Huur inhouden (dus opschorten) kan wel, mits op de juiste manier en naar evenredigheid zoals ik hierboven al aangaf.

Ik denk dat jij heel goed na moet denken , wat voor een advies jij hier geeft. Ik hoef geen gelijk te hebben, maar weet wel dat je nooit maar dan ook nooit de huur uit jezelf moet gaan inhouden. Dan hebben ze namelijk een reden om een uitzetting procedure te beginnen tegen TS. Huurcommissie heeft hem/haar geen gelijk gegeven.

hoe het zit met zijn/haar verzekering weet ik niet, maar goed het is aan TS om te kiezen van wel of geen inhouden van huur. Ik vind dat niet slim.

[Moneyman]

Ik zou als ik jou was maar heel gauw gaan betalen. Anders sta je binnenkort op straat. Huur inhouden moet je nooit doen!!

Wat ciske en ook sommige anderen stellen, is niet correct. Huur inhouden (dus opschorten) kan wel, mits op de juiste manier en naar evenredigheid zoals ik hierboven al aangaf.

Ik denk dat jij heel goed na moet denken , wat voor een advies jij hier geeft. Ik hoef geen gelijk te hebben, maar weet wel dat je nooit maar dan ook nooit de huur uit jezelf moet gaan inhouden. Dan hebben ze namelijk een reden om een uitzetting procedure te beginnen tegen TS. Huurcommissie heeft hem/haar geen gelijk gegeven.

hoe het zit met zijn/haar verzekering weet ik niet, maar goed het is aan TS om te kiezen van wel of geen inhouden van huur. Ik vind dat niet slim.

Als gerechtsdeurwaarder met de nodige jaren ervaring in huurrecht kan ik maar één ding zeggen: Monique heeft helemaal gelijk met haar advies.

Let wel op de nuances die zij in haar bericht heeft opgenomen. Er is geen sprake van "zomaar" huur inhouden (dat is uiteraard uit den boze!), maar de wet geeft de huurder bepaalde rechten, waaronder deze.

En nu komt het. Ik heb verleden jaar een nieuwe rechtsbijstandsverzekering afgesloten bij ARAG , onderdeel van de ABNAMRO. Wat schets mijn stomme verbazing. ARAG kan niets voor mij doen omdat deze klacht in die dertig jaar al veelvuldig is besproken met de verhuurder. Daar ga je dan als verzekerde. Het werkelijk te schandalig voor woorden dat je wel premie betaald, maar date de verzekeraars zich verschuilen achter een zelfbedachte uitsluitingsclausule.

Zelfbedacht...? Overeengekomen, bedoel je? Het is toch nogal logisch dat je een al lopend geschil niet kunt verzekeren?

[gosewijn]

Misschien lees ik het verkeerd , maar hoelang woont huurder er al ??

[tijger1]

Schimmel is een gebrek aan onderhoud. Dat dient u zelf te verwijderen door de boel schoon te maken, en tochtstrip is voor eigen rekening. En zoals u op een ander forum al meldde, heeft de commissie uw klacht afgewezen, dus u moet per omgaande de ingehouden huur betalen.

[kweenie]

U kunt een zogenaamde gebrekenbrief (laten) sturen, het beste per aangetekende brief, met sommatie om het gebrek alsnog binnen 30 dagen volledig te verhelpen.
U kunt daarbij tevens aankondigen anders zelf een en ander te (laten) herstellen en de kosten daarvan aan verhuurder in rekening te brengen (en zo nodig verrekenen met de huur), en/of dat u anders een bepaald - evenredig - percentage van de huur zult inhouden (opschorting) tot het moment dat het alsnog deugdelijk is hersteld.

Dan ga ja er vanuit dat de verhuurder niet zou willen herstellen. Maar dat is het probleem niet. De verhuurder wil just wel herstellen. TS vindt alleen de door verhuurder gekozen oplossing niet goed.

(Zou de verhuurder dan ook de huur moeten kunnen verhogen omdat TS herstel frustreert en daarom de schade groter zou kunnen worden...?)

Maar TS, wat al eerder is aangestipt, het conflict met de verhuurder over dit punt lijkt al langer dan een jaar te spelen, dus al voordat je de (nieuwe) rechtsbijstandverzekering hebt afgesloten. Er is dan inderdaad sprake van het verzekeren van een 'al brandend huis' en dat doen verzekeraars natuurlijk niet aan. Terecht dat dit niet door de nieuwe rechtsbijstandverzekering wordt gedekt.

[crazyme]

Wanneer de rechtsbijstand de zaak om de deur niet wil behandelen omdat dit een bekend probleem was hebben zij waarschijnlijk wel gelijk.

Maar de dreigende uitzetting vanwege uw handelen is een nieuwe zaak. Die zouden zij wel moeten behandelen.

[Moneyman]

Wanneer de rechtsbijstand de zaak om de deur niet wil behandelen omdat dit een bekend probleem was hebben zij waarschijnlijk wel gelijk.

Maar de dreigende uitzetting vanwege uw handelen is een nieuwe zaak. Die zouden zij wel moeten behandelen.

Nee. Die dreigende uitzetting is geen nieuwe casus, maar gewoon escalatie van een al bestaande. Het causale verband is immers evident.

[Uw Jurist]

Wanneer de rechtsbijstand de zaak om de deur niet wil behandelen omdat dit een bekend probleem was hebben zij waarschijnlijk wel gelijk.
Maar de dreigende uitzetting vanwege uw handelen is een nieuwe zaak. Die zouden zij wel moeten behandelen.

Nee. Die dreigende uitzetting is geen nieuwe casus, maar gewoon escalatie van een al bestaande. Het causale verband is immers evident.

Moneyman heeft het bij het rechte eind. Het een vloeide voort uit het ander.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

[ciske]

Wanneer de rechtsbijstand de zaak om de deur niet wil behandelen omdat dit een bekend probleem was hebben zij waarschijnlijk wel gelijk.
Maar de dreigende uitzetting vanwege uw handelen is een nieuwe zaak. Die zouden zij wel moeten behandelen.

Nee. Die dreigende uitzetting is geen nieuwe casus, maar gewoon escalatie van een al bestaande. Het causale verband is immers evident.

Moneyman heeft het bij het rechte eind. Het een vloeide voort uit het ander.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

Ik hoop dat zowel Moneyman en jij hem dan gaan helpen , zodra hij/zij de papieren krijgt over een uitzetting?? Let wel....ik wil geen gelijk hebben ,maar huur inhouden wordt overal geadviseerd omdat niet te doen. Ik zou het sowieso nooit doen, je wekt alleen de boosheid van de verhuurder op.

[Temanoftheworld]

Het lijkt mij verstandig om wat meer duidelijkheid over dit onderwerp te geven.

1. Er wordt helemaal niet het volledige huur ingehouden maar gedeeltelijk.

2. Er wordt ook niet gedreigd met ontbinding van het huurcontract.

3. De klacht moet nog behandeld worden door de Huurcommissie. In mijn vraag staat ook niet dat de klacht al is behandeld is . Jullie moeten wel goed lezen wat er staat voordat er gereageerd wordt.

4. De verhuurder en huurder hebben allebei de plicht om een woning in goede staat te onderhouden. In dit geval moet de verhuurder ervoor zorgen dat de buiten en balkondeur goed sluiten. Er zijn verschillende oorzaken op te noemen waarom er is schimmel in de woning is ontstaan. ( de deuren dus) Schimmel ontstaat doordat je niet goed genoeg ventileert in de woning. In dit geval is de schimmel ontstaan door slecht en kromgetrokken deuren. Er is in de loop der jaren al 10 keer aan de deuren geschaafd, denken jullie werkelijke dat de 11e keer het ei van Columbus is?

5. Waarschijnlijk is de indruk gewekt dat ondergetekende vanaf het begin van de klachten over is gegaan tot inhouding van de huur. Dat is duidelijk niet het geval. Er is maanden overheen gegaan voordat ik deze maatregel weloverwogen en na juridisch advies heb genomen.

6. Ik zie ook dat er mensen zijn die nogal een harde toon te moeten aanmeten. Mijn verzoek aan jullie is hou daarmee op. Reageer met respect op een reactie van een ander. Tros Radar heeft niet voor niets gedragsregels opgesteld.

Ik wil het het hierbij laten en dat is geen arrogantie van mijn kant.

Met vriendelijke groet,

Karel (Themanoftheworld)

PS; Ciska ik heb liever niet dat je nog langer op mijn vraag reageert. Jou bijdrage voegt niets toe dan alleen maar zinloze geschreeuw

[tijger1]

Maar de inspecteur van de huuradviescommissie vond dat er niets mankeerde aan de deuren, dus maar per omgaande dat restant van de huur overmaken om verdere kosten te vermijden.

Schimmel aan de deuren moet u er af boenen.

Maar als u dan zo overtuigd bent van uw eigen gelijk door dat juridische advies, waarom stelt u uw vraag dan nog op fora?

[ciske]

maar huur inhouden wordt overal geadviseerd omdat niet te doen

Volgens mij lees je over de woorden "evenredig deel inhouden" , dus niet de hele huur maar een deel.

Dan nog, TS heeft de huurcommissie al langs gehad, die stelden hem/haar niet in het gelijk. Maar goed TS moet het verder zelf weten.

[witte angora]

Het lijkt mij verstandig om wat meer duidelijkheid over dit onderwerp te geven.
---------------------------------

6. Ik zie ook dat er mensen zijn die nogal een harde toon te moeten aanmeten. Mijn verzoek aan jullie is hou daarmee op.
--------------------------------

PS; Ciska ik heb liever niet dat je nog langer op mijn vraag reageert. Jou bijdrage voegt niets toe dan alleen maar zinloze geschreeuw

Dat is dus duidelijk ja.

Schimmel ontstaat doordat je niet goed genoeg ventileert in de woning. In dit geval is de schimmel ontstaan door slecht en kromgetrokken deuren.

Laat ik nou toch denken dat, als deuren krom getrokken zijn, je daardoor een luchtstroom en dus 'ventilatie' krijgt. Dus nu weet ik even niet wat je zeggen wilt. Eigenlijk vraag ik me af of je zelf wel weet wat je zeggen wil.