[ archief ] Aflossingskosten bij verkoop woning

[P.slokker]

Ik heb in 2009 een hypotheek afgesloten bij Nationale Nederlanden met 5,55% rente voor 10 jaar vast.
Ik sta op het punt m`n huis te verkopen en heb hiervoor een nota gekregen. Nu blijkt dat wanneer de marktrente onder de rente van mijn hypotheek zit, ik een boete moet betalen van maximaal 3% van de openstaande hypotheek.

Er staat inderdaad een clausule in m`n contract waarin dit genoemd wordt. Volgens m`n huidige hypotheek adviseur is deze clausule nu niet meer toegestaan. Deze aflossingskosten worden terugbetaald indien ik binnen 6 maanden een nieuwe hypotheek afsluit bij NN, maar een nieuwe hypotheek bij NN is volgens de hypotheek adviseur niet gunstig. Hij geeft aan dat je deze aflossingskosten er zo weer uit hebt bij andere voordeligere hypotheken.

Maar goed, mijn vraag is eigenlijk of iemand ervaring heeft om van de aflossingskosten af te komen, verhuizen is tenslotte al duur genoeg en ik wilde m`n restschuld graag zo veel mogelijk beperken.

[Jefdus]

Waarschijnlijk destijds een budgethypotheek afgesloten? Daar willen nog wel eens beperkende voorwaarden in staan in ruil voor een lagere rente. Als de clausule in uw contract is opgenomen, lijkt het me dat u er weinig aan kan doen.

Let bij een goedkopere hypotheek dus ook goed op de voorwaarden. Voor je het weet zitten er weer allerlei clausules aan die je uiteindelijk meer geld kunnen kosten dan dat een 0,2% rentevoordeel je oplevert. Maar goed, een goede adviseur zou dat allemaal moeten weten en het totaalplaatje presenteren in plaats van alleen te focussen op de rente...

[GJvdZ]

Is nog even niet verhuizen misschien een optie? Als je de prijsontwikkeling van koophuizen ziet kan je volgend jaar waarschijnlijk meer voor je huis krijgen dan nu. De "boete" zal minder zijn omdat er minder jaren open staan, en door de hogere verkoopprijs heb je wat meer ruimte hebt om die kosten te betalen.

[john18]

Per september dit jaar kun je rentemiddeling doen bij NN. Zo kun je afkomen van de clausule. Je gaat tijdelijk de boete in rente betalen. Je kunt je huis daarna boetevrij verkopen. Zover ik dat weet.
Bron rentemiddeling https://www.fx.nl/blog/meer-banken-bied ... eling-2016

[P.slokker]

Dank voor de reacties allemaal.

@Jefdus: Ik kan me niet herinneren dat ik destijds een zogenaamde budget hypotheek heb afgesloten. Natuurlijk wilde ik wel lage maandlasten, maar ik kan me niet herinneren dat de hypotheek door de adviseur zo of iets vergelijkbaars is genoemd. Voor zover ik kan zien is het een BankSpaar Plus Hypotheek. Maar je hebt gelijk dat je zoiets goed moet bekijken bij het afsluiten en dat ga ik ook zeker doen bij de volgende hypotheek.

GJvdZ: Dat is geen optie, de geïnteresseerden lopen niet de deur plat en ik ben blij dat ik er nu een heb gevonden die in de buurt komt van het minimum wat we er voor wilde hebben. Daarnaast willen we zelf ook graag verder en is ons bod op een ander huis vandaag geaccepteerd.

@john18: September gaan we niet halen, maar ik neem het wel even mee naar onze adviseur en naar m`n communicatie met NN hierover.

Wellicht dat er toch iets te onderhandelen valt door een nieuwe hypotheek bij NN of een soort van coulance regeling met het oog op de optie tot rente middeling. Ik hoop sowieso een beetje op coulance aangezien we dit jaar extra maximaal boetevrij hebben afgelost. In die zin hebben we al een flinke restschuld vooraf voldaan.

[een vraag, een antwoord]

Per september dit jaar kun je rentemiddeling doen bij NN. Zo kun je afkomen van de clausule. Je gaat tijdelijk de boete in rente betalen. Je kunt je huis daarna boetevrij verkopen. Zover ik dat weet.
Bron rentemiddeling https://www.fx.nl/blog/meer-banken-bied ... eling-2016

Helaas is deze ontwijkende manouvre doorzien, na de middeling moet je minimaal een jaar wachten

[john18]

@een vraag, een antwoord

Ik kreeg eerder dit jaar nog die optie. Maar gelukkig niet nodig gehad.

[john18]

Wat ook nog een optie is je huidige hypotheek mee nemen en vragen of ze dan rentemiddeling meenemen met een niet te veel hogere rente.
Proberen te onderhandelen en hopen dat ze coulance geven op jouw geval. Ik zag dat je een BankSpaar Plus Hypotheek hebt. Dan kan een iets hogere rente gunstig zijn op jouw opgebouwde vermogen op je bankspaar. Dat kan gunstig zijn als je al een flink bedrag erop hebt gespaart. Tevens kunt u die nu niet meer krijgen. I

[jonis]

Wat ook nog een optie is je huidige hypotheek mee nemen en vragen of ze dan rentemiddeling meenemen met een niet te veel hogere rente.
Proberen te onderhandelen en hopen dat ze coulance geven op jouw geval. Ik zag dat je een BankSpaar Plus Hypotheek hebt. Dan kan een iets hogere rente gunstig zijn op jouw opgebouwde vermogen op je bankspaar. Dat kan gunstig zijn als je al een flink bedrag erop hebt gespaart. Tevens kunt u die nu niet meer krijgen. I

Er zijn ook verstrekkers die bij rentemiddeling ook een boete introduceren.....

„Tijdens de rentevaste periode kunt u één keer gebruikmaken van de mogelijkheid om uw rente te middelen. Als u besluit om te gaan rentemiddelen, vervalt de vrijstelling van eventuele boeterente bij verhuizing. Conform de Gedragscode Hypothecair Financieren is de boeterente beperkt tot maximaal 3% van de lening.”

en je weet waarschijnlijk de voorwaarden van NN niet

[JozJan]

Misschien is NN op dit moment niet de allergoedkoopste aanbioeder voor een nieuwe hypotheek, maar zij hebben in de situatie van TS op anderen voor dat de boete bij verkoop wordt kwijtgescholden. Dus het zou zomaar kunnen dat ze daardoor toch de voordeligste worden. Lijkt me dat een goede adviseur dat in zijn berekeningen meeneemt. Bovendien is het probleem dat je die boete bij verkoop waarschijnlijk moet meefinancieren in je hypotheek dan ook meteen opgelost...

[jonis]

Misschien is NN op dit moment niet de allergoedkoopste aanbioeder voor een nieuwe hypotheek, maar zij hebben in de situatie van TS op anderen voor dat de boete bij verkoop wordt kwijtgescholden. Dus het zou zomaar kunnen dat ze daardoor toch de voordeligste worden. Lijkt me dat een goede adviseur dat in zijn berekeningen meeneemt. Bovendien is het probleem dat je die boete bij verkoop waarschijnlijk moet meefinancieren in je hypotheek dan ook meteen opgelost...

Vraag 1 die bij mij dan altijd opkomt is.....hoe groot is het probleem eigenlijk; maximaal 3 % geeft nl alleen maar een limiet aan.

[kweenie]

Jonis, de huidige rentetarieven van NN liggen zo'n 3% lager dan de rente van TS. Met nog 3 jaar rentevaste periode zou de 'normale' boete dus in de orde van grootte van 9% van de hypotheek liggen. Je zult daarom sowieso wel aan die 3% komen.

Misschien is NN op dit moment niet de allergoedkoopste aanbioeder voor een nieuwe hypotheek, maar zij hebben in de situatie van TS op anderen voor dat de boete bij verkoop wordt kwijtgescholden. Dus het zou zomaar kunnen dat ze daardoor toch de voordeligste worden.

De boete vervalt alleen als je de oude hypotheek meeneemt, inclusief de oude (hoge) rente. De komende 3 jaar ben je dan dus heel wat meer kwijt dan de 3% boete als je een nieuwe hypotheek met het huidige, lage, rentepercentage neemt.

[JozJan]

De boete vervalt alleen als je de oude hypotheek meeneemt, inclusief de oude (hoge) rente. De komende 3 jaar ben je dan dus heel wat meer kwijt dan de 3% boete als je een nieuwe hypotheek met het huidige, lage, rentepercentage neemt.

Goed punt. Het gaat wel om een bankspaarhypotheek, dus de relatief hoge rente heeft ook een lage inleg tot gevolg. Over een paar jaar komt het eerste bonusbedrag binnen de bankspaarplus rekening beschikbaar, ook iets om in de berekeningen mee te nemen.

[kweenie]

Klopt, de eerste bonus van 2,5% komt over 4 jaar op de rekening. Maar ik denk niet dat het mislopen van de bonus van 2,5% en het niet hoeven betalen van 3% boete meer waard is dan 3 jaar lang 3% meer rente betalen dan bij een nieuwe hypotheek. Maar het is zeker iets om in de berekening mee te nemen.

[P.slokker]

We kunnen de hypotheek inderdaad meenemen inclusief het spaargeld en dan komt de bonus er over een paar jaar bovenop. Probleem is alleen dat de restschuld dan weer een stuk hoger is bij de verkoop.

Volgende week een afspraak bij de adviseur om te kijken wat de beste optie is nu alles concreet wordt. Ondertussen wacht ik nog op een reactie van NN.

[john18]

Probleem is alleen dat de restschuld dan weer een stuk hoger is bij de verkoop.

Hoe kan je rest schuld hoger zijn zonder hypotheek boete dan met hypotheek boete?

[P.slokker]

Probleem is alleen dat de restschuld dan weer een stuk hoger is bij de verkoop.

Hoe kan je rest schuld hoger zijn zonder hypotheek boete dan met hypotheek boete?

Doordat de gekoppelde spaarrekening wordt gebruikt voor aflossing van de restschuld.

[kweenie]

Je maakt zo de restschuld wel kleiner, maar je maandlasten worden er niet lager door, tenzij je in een veel goedkopere renteklasse terecht kunt komen. Je kunt zo voor je nieuwe woning geen spaarhypotheek meer nemen. Daardoor heb je vaak juist hogere nettolasten dan als je de spaarhypotheek zou houden. Als het even kan, zou ik er dus voor kiezen om de spaarhypotheek aan te houden en de restschuld op een andere manier te voldoen. Maar we weten natuurlijk niet hoe hoog de restschuld zou zijn en of je eventueel nog ander geld hebt.

[P.slokker]

Op de voorgerekende manier gaan we er qua netto maandlasten ongeveer hetzelfde betalen. Maar in plaats van een appartement en een aflossingsvrije hypotheek, gaan we naar een vrijstaande woning met riante tuin en gaan we maandelijks wel aflossen. Dus qua woonlasten blijft het allemaal ongeveer gelijk. Dus qua toekomstige hypotheek maak ik me niet heel druk, ik denk juist dat we in een gezondere en stabielere situatie terecht komen door de nieuwe hypotheekvorm.

[john18]

Niet alleen naar de netto lasten kijken. Je moet ook kijken met welke je het meest rendement haalt op de lange termijn. {belastingvrij sparen/ bonus} Je kunt ook je bankspaarhypotheek behouden dat levert naar mijn mening het meest rendement op {wij kunnen niet naar jouw financieel plaatje kijken}. I.p.v. een aflossingsvrij een annuïteiten hypotheek er bij. Dan zit je na de termijn van 30 jaar hypotheek vrij. En mocht de rente stijgen kun je dan je maandlasten verdragen? Dit zijn dingen waar je goed bij stil moet staan. Want een hypotheek afsluiten is zo gebeurt maar vooruit kijken moet je toch wat langer over denken. Het zou zonde zijn dat je b.v. over 10 jaar je maandlasten niet zou kunnen verdragen. Denk ook aan een arbeidsongeschiktheid verzekering. {praat uit ervaring}