Radar

Dag mensen ik heb een dringende vraag voor jullie,
Mijn opa heeft 55 jaar hetzelfde huis gehuurd en is helaas pas overleden.
Destijds was de woning nog van de gemeente, later heeft de woningbouwstichting dit overgenomen. Destijds heeft hij in de achtertuin een schuur gezet, 3 hondenkooien en stenen bloembakken met fundering.
Nu eist de woningbouwstichting dat dit alles gesloopt moet worden en het in de "oude/goede staat" terug gebracht moet worden.
Mijn vraag aan jullie is of dit allemaal zomaar kan na 55 jaar huur?
En ik heb ook wel is van een coulance regeling gehoord. Wat houdt dit precies in?
Er is een opname staat aanwezig, maar is dit nog wel geldig na 55 jaar huur?

Alvast bedankt...

Van de hondenhokken en in mindere mate de plantenbakken kan ik begrijpen dat ze weg moeten. Bij de schuur hangt het af wat de technische staat is. Een nette, recente blokhut is wat anders dan een van resthout en golfplaten in elkaar gezet schuurtje (om maar even 2 extremen te noemen).

Gevonden op www.huurders.info :

Oplevering woning

Hier kunt u lezen in welke staat u de woning moet opleveren, welke zaken u wel of niet moet repareren of verwijderen. De regels zijn voor woning en kamers gelijk Overal waar u ‘woning’ leest, kunt u ook ‘kamer’ lezen.

Het uitgangspunt bij opleveren van de woning is dat de huurder de woning moet opleveren zoals deze was bij het aangaan van de huurovereenkomst.
Veranderingen die u zelf met schriftelijke toestemming van de verhuurder heeft aangebracht mag u laten zitten, tenzij destijds is afgesproken dat u deze moet verwijderen bij het einde van de overeenkomst.
Zaken die door normaal gebruik en normale slijtage zijn verouderd vallen hier buiten. Het is logisch dat bijvoorbeeld een keuken na 10 of 20 jaar deels of geheel versleten is.

De vraag is uiteraard hoe bepaald wordt, in welke staat de woning was bij het begin van het contract.

Welke regels voor uw woning gelden hangt van 2 dingen af:

Van belang is of er bij het aangaan van de huurovereenkomst een opnamestaat is gemaakt. Een opnamestaat is een beschrijving van alle eventuele gebreken of mankementen in- of aan de woning die door huurder en verhuurder moet zijn ondertekend bij het aangaan van het huurcontract.
De regels over oplevering zijn in het nieuwe huurrecht van 1 augustus 2003 veranderd. Voor huurcontracten die vóór 1 augustus 2003 zijn ingegaan gelden nog de oude regels, voor contracten die ná 1 augustus zijn ingegaan gelden de nieuwe regels.

Contracten van vóór 1 augustus 2003

Bij oplevering zonder opnamestaat, moet u er van uitgaan dat de woning bij het begin van het contract in goede staat was. U moet de woning dan ook in goede staat opleveren (behalve normale slijtage).
Bij oplevering mét opnamestaat moet u er van uitgaan dat de woning in goede staat was behalve de zaken die in de opnamestaat staan. U moet de woning in goede staat opleveren. Met uitzondering van de gebreken op de opnamestaat en normale slijtage.
Bij contracten van voor 1 augustus 2003 ligt de bewijslast over de staat van de woning bij de huurder. Als de opnamestaat niet klopt moet de huurder dit kunnen aantonen. Dit is meestal erg lastig, U zult dan met foto’s en verklaring van getuigen, zoals bijvoorbeeld de buren of een aannemer die in de woning heeft gewerkt, moeten komen.

Contracten van op of ná 1 augustus 2003

De bewijslast is voor deze contracten omgekeerd. Bij oplevering zonder opnamestaat, mag de u de woning opleveren zoals deze is. Als de verhuurder het hier niet mee eens is, dan moet de verhuurder bewijzen dat de woning in betere staat was bij het begin van het contract.
Bij oplevering met opnamestaat, moet u de woning opleveren zoals beschreven op de opnamestaat. Zaken die door normaal gebruik en slijtage zijn verouderd of stuk zijn gegaan hoeft u niet te repareren. Als u het achteraf niet eens bent met de opnamestaat dan moet u zelf bewijzen dat de woning slechter was dan vermeld in de opnamestaat.

Opleveringsprocedure
Als u bepaalde zaken moet herstellen dan moet de verhuurder wel een zorgvuldige procedure in acht nemen. U moet de kans krijgen om de gebreken zelf te verhelpen. Daarom moet de verhuurder zowel een voorinspectie als een eindinspectie houden.
Bij de voorinspectie moet de verhuurder duidelijk aangeven welke zaken u nog moet herstellen en ook per onderdeel aangeven welke kosten u moet betalen als u dit niet doet. Tussen de voorinspectie en de eindinspectie moet u de kans krijgen om de gebreken zelf op te lossen. Er is geen vaste regel over wat een redelijke termijn is, maar normaal gesproken is dit 1 á 2 weken.

Eventueel kunt u proberen om zaken die u zelf heeft aangebracht aan de volgende huurder over te doen. De volgende huurder is hier niet toe verplicht en soms is de volgende huurder niet (op tijd) bekend. Over welke zaken u wel en niet kunt laten overnemen door de volgende huurder, zie Nieuwe woning, overnamekosten.

Hoe oud is deze uitbouw en schuren en is er toestemming gevraagd.
Gezien het aantal eigenaren en vroeger vaak mondeling ging is het voor beide lastig bewijsbaar.

Oudere en dan denk ik aan meer dan 20 jaren oud is gedogen dus alleen daarna of na overname gemaakte moet U verwijderen.

DickVerhagen schreef:Dag mensen ik heb een dringende vraag voor jullie,
Mijn opa heeft 55 jaar hetzelfde huis gehuurd en is helaas pas overleden.
Destijds was de woning nog van de gemeente, later heeft de woningbouwstichting dit overgenomen. Destijds heeft hij in de achtertuin een schuur gezet, 3 hondenkooien en stenen bloembakken met fundering.
Nu eist de woningbouwstichting dat dit alles gesloopt moet worden en het in de "oude/goede staat" terug gebracht moet worden.
Mijn vraag aan jullie is of dit allemaal zomaar kan na 55 jaar huur?
En ik heb ook wel is van een coulance regeling gehoord. Wat houdt dit precies in?
Er is een opname staat aanwezig, maar is dit nog wel geldig na 55 jaar huur?

Alvast bedankt...

We hebben op het forum een jurist rondlopen die ongelooflijk veel van huurzaken weet. Met een beetje geluk komt mevr. Doomernik vanzelf langs.

Toch wil ik mijn mening (als huurder) er wel over geven. Voor zover ik weet is de opnamestaat inderdaad nog geldig. Wat eerder al gezegd is: de woning moet in goede staat op worden geleverd. Maar wat is een goede staat... Dingen kunnen slijten. Over de binnenkant van de woning schrijf je niets, dus ik denk dat dat allemaal in orde is?

Of er een officiële coulanceregeling is weet ik niet. Het hangt ook heel erg van de wbv en de inspecteur af wat er wel of niet wordt gedoogd. Het hangt er ook een beetje van af of er binnenkort groot onderhoud aan zit te komen. Maar eerlijk gezegd, als ik die woning nu zou mogen huren, denk ik niet dat ik blij zou zijn met hondenhokken en oude bloembakken op een fundering. En ik zou niet weten waarom ik als nieuwe huurder dat allemaal op mijn kosten weg zou moeten halen. Dus, tenzij dat de wbv de kosten wil dragen, is het toch voor jullie rekening. Dat geldt ook voor de schuur, als het een nette is zou ik dat nog wel willen overnemen, maar anders ook niet.

Schuur vind ik overdreven, de rest weet ik niet.

Misschien heb je hier wat aan.

https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... urcontract

ciske schreef:.....Schuur vind ik overdreven.....

Kan je best overdreven vinden, alleen jij bent niet de woningbouw. Die hanteert de geldende regels.
Ook bij oudere woningen met opnamestaat geldt dat deze leidend is. Alleen als de schuur met toestemming woningbouw is geplaatst, kan deze blijven staan.

Precies snuffel 1 ,lijkt mij sterk dat ze alles moeten weghalen. Anders ff langs het juridisch loket.

Dat is helemaal niet sterk, maar zeer gebruikelijk bij huurwoningen. Moeten de nieuwe bewoners dan alles maar gaan opruimen, of een oude schuur gaan opknappen. Die huren een "standaard" woning zonder afgedankte zaken van anderen.

Gewoonterecht is iets wat wetterlijk gezien niet bestaat. Dat de woningbouw stilzwijgend tolereert dat er een schuur wordt geplaats is iets heel anders dan officieel toestemming geven of toestemming geven om iets te laten staan bij verlaten woning wat strijdig is met de opnamestaat.
Dat dit soms leidt tot groot waarde verlies neemt de woningbouw op de koop toe. Bij ons in de buurt moest na lang gesteggel een zeer dure badkamer ( nieuwwaarde E 10.000.00) uit een huurwoning worden verwijderd, aangebracht door bewoners welke onverwachts toch gingen verhuizen.
Daar is een schuurtje in de tuin niets bij.

Voor alle duidelijkheid:

Moet ik mijn huurwoning in oude staat herstellen bij het einde van het huurcontract?
U hoeft veranderingen aan de woning waarvoor u toestemming had van de verhuurder, niet ongedaan te maken. Dat hoeft alleen als de rechter dat heeft bepaald. Wilt u zelf de veranderingen ongedaan maken? Dan moet u de woning in dezelfde staat opleveren als toen u erin kwam. Uitgangspunt daarbij is de opnamestaat. Dit is een beschrijving van hoe de woning was bij het begin van de huur.

Geen opnamestaat aanwezig
Het kan zijn dat er bij het begin van de huur geen beschrijving van de woning is opgemaakt. De staat waarin u de woning oplevert, moet dan dezelfde zijn als bij het begin van het huurcontract. Bij onenigheid moet de verhuurder aantonen dat u de woning in een andere staat heeft opgeleverd.

Huurcontract afgesloten vóór 1 augustus 2003
De regels voor het herstellen in de oude staat gelden alleen voor huurcontracten die zijn afgesloten op of na 1 augustus 2003.

Is uw contract van vóór deze datum? Dan moet u de woning in goede staat opleveren. In 2 gevallen hoeft u de woning niet in goede staat op te leveren:

als u kunt bewijzen dat de woning niet in goede staat was toen u er ging wonen;
als u de woning oplevert volgens een opgestelde opnamestaat.

Brahms schreef:Dat is helemaal niet sterk, maar zeer gebruikelijk bij huurwoningen. Moeten de nieuwe bewoners dan alles maar gaan opruimen, of een oude schuur gaan opknappen. Die huren een "standaard" woning zonder afgedankte zaken van anderen.

Dat is dus precies wat ik zeg. De oude huurder heeft dingen aangebracht, dus de oude huurder moet het ook weer verwijderen. Ingeval het om een overleden huurder gaat, dan is dat het pakkie-an van de erfgenamen. Valt gewoon onder de erfenis. Niet altijd leuk, maar wie moet het anders doen? Of: op wiens kosten moet het anders?

Of het zou , in principe , ook nog kunnen worden aangeboden aan de nieuwe huurders.
Zij kunnen hier - ja- tegen zeggen ( zonder betaling uiteraard ) ; met de huidige woningkrapte heb je niet zoveel noten meer op je zang
Als zij dit ok vinden is het verder ook klaar. Dan komt het wel weer op het opnameformulier van hen te staan.
Maar in geval van overlijden vd huidige bewoner vraag ik me af of je hier eigenlijk wel erfgenamen mee kunt en mag opzadelen ?
De WBV is eigenaar en de opa van TS niet.
Wat heb jij daar als kleinkind mee te maken dan?
Dat de WBV dit eist .....ik weet echt niet of dat zomaar kan!

Uit menselijk standpunt heb je helemaal gelijk, moederslink.

Maar waarom zou de wbv "moeilijk" gaan doen. Dus gaan overleggen met nieuwe huurders over iets wat niet bij de woning behoort. De ene keer een schuur, andere keer een badkamer of fraaie keuken of een immense tuinvijver.
Daar heeft een wbv helemaal geen zin in en tijd voor. Immers levert niets op voor de wbv. Vandaar de regeling dat een huurwoning in originele staat moet worden ingeleverd.

Dat de huurder is overleden is natuurlijk bijzonder triest, maar daar zijn erfgenamen voor. Deze moeten de woning ook verder ontruimen en laten de zeer dure antieke klok en dressoir ook niet staan voor de "nieuwe huurders"

Bij een koopwoning niets anders, ook die moet ontruimt worden.

DickVerhagen schreef: Destijds heeft hij in de achtertuin een schuur gezet, 3 hondenkooien en stenen bloembakken met fundering.
Nu eist de woningbouwstichting dat dit alles gesloopt moet worden en het in de "oude/goede staat" terug gebracht moet worden.

Ik kan mij dit goed voorstellen van de WBV. De nieuwe huurders zullen waarschijnlijk een normale achtertuin willen hebben en niet een (deels) volgebouwde ruimte.

Ik snap je verhaal Brahms ;
maar als er bv een pracht keuken of badkamer achterblijft zal noch de WBV noch een potentiele huurder moeilijk doen ( een vijver is weer wat anders natuurlijk)
In oorspronkelijke staat ?? Een woning uit 1961 of misschien nog ouder?
Nee dat gaat er bij mij niet in.
De WBV is een meester in vooral niks willen betalen en willen dit doorschuiven naar een kleinkind of ze proberen het in ieder geval en dat snap ik ook nog wel weer.....maar het is in 55 jaar wel gedoogd en mensen gaan nu eenmaal dood.....zucht....
Ik zou het JL hier wel eens over willen horen of misschien schuift Monique nog aan?
Ik ben echt zeer benieuwd of dit echt geëist mag worden.
Ook ik zou niet blij zijn met de zooi ve ander, maar misschien is het een hartstikke net schuurtje? En met een moker heb je zo de plantenbakken om .... je hebt in ieder geval een huis, toch?
Ik kan het me nauwelijks voorstellen, maar goed, ik kan me ook vergissen...

Een voorbeeld :
toen ik mijn huidige huurwoning kreeg lag de tuin vol met bakstenen, puin, gare dode bomen, een gare kapotte schutting en was het deels bestraat en deels overwoekerd met onkruid. De vorige bewoonster was idd ook overleden in het ZH en dit huis stond 2 maanden leeg.
Ik kreeg coulance : of de WBV zou het afvoeren of ik hoefde de 1e maand geen huur te betalen . Wij kozen voor het laatste
( het staat geeneens zwart op wit in het huurcontract )
Wij hebben alles opgeruimd , afgevoerd en dood spul gekapt en alles opnieuw aangelegd en beplant . Het staat nu vol met prachtige planten , struiken en bloemen. En een nieuwe schutting.
En als ik nu ga verhuizen , moet ik dan ook alles in de oorspronkelijke oude staat achterlaten? Dacht het niet.....

Er zijn best veel WBV tegenwoordig die veranderingen aan een woning accepteren, mits dat verbeteringen zijn. Nog beter is het als daarvoor toestemming is gevraagd en gekregen. Meestal is bij een huurwoning al een berging aanwezig. Een extra schuur kan ruimte in een tuin opslokken die een ander gewoon als tuin wil hebben. Dat geldt natuurlijk ook voor de plantenbakken. Dus als de verhuurder dat in de oude staat teruggebracht wil hebben, zal je dat als nabestaanden moeten doen. Je kan het ook niet doen, maar dan krijg je achteraf een gepeperde rekening.

moederslink schreef:In oorspronkelijke staat ?? Een woning uit 1961 of misschien nog ouder?
Nee dat gaat er bij mij niet in.

Dat wordt ook helemaal niet gevraagd. Het gaat om "oude/goede staat". Het moet dus acceptabel zijn, maar hoeft zeker niet de oorspronkelijke staat te zijn.

moederslink schreef:Een voorbeeld :
toen ik mijn huidige huurwoning kreeg lag de tuin vol met bakstenen, puin, gare dode bomen, een gare kapotte schutting en was het deels bestraat en deels overwoekerd met onkruid. De vorige bewoonster was idd ook overleden in het ZH en dit huis stond 2 maanden leeg.
Ik kreeg coulance : of de WBV zou het afvoeren of ik hoefde de 1e maand geen huur te betalen .

En denk je dat de WBV dat afvoeren of die maand huur voor eigen rekening neemt? Ik dacht het niet. De WBV zal waarschijnlijk eerst (de erfgenamen van) de oude bewoners de keus hebben gegeven om het op te ruimen of voor de kosten op te draaien. Dus die maand huur zal waarschijnlijk door de erfgenamen betaald moeten zijn.

Maar eigenlijk kun je de vraag van dit topic ook andersom lezen. Zou je (als huurder) zomaar zonder het te vragen het eigendom van iemand anders mogen veranderen/verbouwen en diegene met de gevolgen laten zitten als je vertrekt? Dat is wat er nu namelijk gebeurt. Natuurlijk zullen sommige veranderingen ook echt verbeteringen zijn, maar lang niet alle veranderingen. Als huurder zou je moeten weten dat je in het eigendom van iemand anders zit, en dat je dus niet zomaar blijvende veranderingen aan kunt brengen. Zeker zaken als hondenhokken of zo, er zijn maar weinig mensen die daarop zitten te wachten. Hoe goed of hoe duur die hokken ook waren.

Wat de schuur betreft kun je natuurlijk nog discussieren, maar ook hier geldt dat je de WBV zo wel met het onderhoud daarvan opscheept. Want de nieuwe bewoners zullen (terecht) gewoon bij de WBV aankloppen als ze de woning mét schuur gaan huren en er mankementen aan de schuur komen. En de WBV zal nu ook periodiek onderhoud moeten gaan uitvoeren. Dat geeft dus een hoop extra kosten en rompslomp voor de WBV. En daarom ook begrijpelijk dat de WBV bij voorkeur niet zomaar een willekeurige schuur in de tuin accepteert.

moederslink schreef:En als ik nu ga verhuizen , moet ik dan ook alles in de oorspronkelijke oude staat achterlaten? Dacht het niet.....

Nee want verbeteringen mogen sowieso blijven. Staat buiten kijf dat in uw geval sprake is van verbetering en dus mogen alle aanpassingen blijven.

De kern van de vraag is dat het allemaal zo lang gelden is. Maar het lijkt me dat dat niet ter zake doet. Als je een woning huurt en in een tuin gaat bouwen weet je op het moment van bouwen al dat dat wellicht geen eeuwigheidswaarde heeft. En dat een WBV 10, 15, 30 of 55 jaar later mag eisen dat de tuin weer onbebouwd wordt opgeleverd.

Dat snap ik uiteraard en klopt ook.
Mijn punt is : mag je daar , in dit geval, een kleinkind mee opzadelen en zelfs eisen?
Dat een WBV dit probeert valt te begrijpen en is ook logisch.
De nabestaanden kunnen trouwens ook nog een erfenis verwerpen , dan kan er sowieso niets van hen geëist worden.
Het zou ook nog zomaar kunnen dat de nieuwe huurders het wel best vinden ( of zelfs blij zijn met hondenrennen ).
Dat zou dan toch eerst gecommuniceerd kunnen worden ?
En let op: er is verschil tussen de verschillende WBV