Radar

Na ruim een half jaar wachten heeft de Rabobank op 1 juli eindelijk de mogelijkheid voor rentemiddeling beschikbaar gesteld voor haar klanten.

Uiteraard wilden ook wij profiteren van de zeer lage hypotheekrente, maar zaten we nog vast aan een hypotheekrente voor de komende 4 jaar van 4,9%.

Op 1 juli heb ik direct gevraagd om een aanbod voor rentemiddeling op onze hypotheek. Binnen een week kregen we netjes een aanbod thuis gestuurd. Het aanbod kwam in totaal uit op 3,7% voor een nieuwe rentevastperiode van 10 jaar.
De vergelijkingsrente staat op 2,5% en, ter vergelijking, heeft de Rabobank in datzelfde aanbod ook netjes de mogelijkheid geboden om de resterende rentevastperiode af te kopen tegen een boeterente waarna de nieuwe rentevastperiode op 2,6% uit zou komen.

Het aanbod geeft netjes een vergelijk tussen drie modellen, 1) doorgaan met je huidige rente, 2) aanbod obv rentemiddeling en 3) aanbod obv boeterente en nieuwe rentevastperiode. Ook de maandlasten staan netjes per optie uitgewerkt.

Aangezien wij niet over de middelen beschikken om een boeterente in één keer te voldoen, was de keuze makkelijk. Om te profiteren van de lage rente, zullen we gebruik moeten maken van rentemiddeling.

Ook overstappen naar een andere hypotheek aanbieder hebben wij bekeken als optie, wat zeer zeker interessant is, maar hierdoor moeten we vanwege de boeterente onze nieuwe hypotheek verhogen. Terwijl ons doel is om juist de hypotheek te verlagen over de jaren heen. Kortom voor ons geen optie.

Om weer even terug te komen op de rentemiddeling optie van de Rabobank. In het aanbod staat netjes de berekening dat resulteert in de rente na rentemiddeling. Opvallend is dat de Rabobank een opslag van 0,2% hanteert als 'administratie kosten' voor rentemiddeling. Zo'n opslag vind ik zeer discutabel, maar we wisten dat andere banken deze ook rekenen. Echter ik had verwacht dat deze opslag, eigenlijk mag je het in mijn ogen wel zien als 'boete', berekend zou worden over de resterende rentevastperiode van onze huidige hypotheek (4 jaar). Maar wat blijkt deze wordt er over de gehele nieuwe periode op gerekend. Dus eigenlijk is de aangeboden rente zonder opslag 3,5%. Erg vreemd vind ik dat deze opslag niet gerekend wordt bij de vorm met boeterente, maar dus alleen bij rentemiddeling.
Ik vraag mij af welke daadwerkelijke kosten Rabobank heeft met rentemiddeling. Volgens mij is het een eenmalige aanpassing in het systeem voor het wijzigen van de nieuwe rentepercentage. Daarnaast rekent de Rabobank ook nog eens eenmalige kosten voor wijziging van de hypotheek van €350.
Kortom we betalen dubbel op?

Een ander punt is dat bij rentemiddeling je hypotheek onder nieuwe voorwaarden verder gaat. Ten eerste mag je tijdens de nieuwe rentevastperiode niet nogmaals rentemiddeling toepassen, op zich klinkt dat logisch.
Ten tweede bij verhuizing kan de hypotheek niet meer boeteloos afgelost worden. Met andere woorden je moet bij verhuizing een boeterente gaan betalen. Al is deze boeterente wettelijk gemaximeerd op 3% van de betreffende hypotheek, toch geeft dit een gevoel van 'boete' (renteopslag) op 'boete' (boeterente bij verhuizing). Dit stond overigens op 1 juli niet expliciet op hun website vermeldt, dus was dit een complete verrassing voor ons.
Rabobank legt uit dat deze boeterente niet aan de orde is als wij gebruik maken van een zogenaamde 'hypotheek verhuisservice', wat eigenlijk gewoon inhoudt dat we de huidige hypotheek tegen dezelfde voorwaarden en dus rente meenemen naar onze nieuwe huis. Maar ook dat klinkt logisch.

Het is mij duidelijk dat de Rabobank geen zin heeft in rentemiddeling en dit probeert te demotiveren via deze vreemde voorwaarde bij verhuizing.
Met de renteopslag en deze nieuwe voorwaarde(n) zorgt de Rabobank ervoor dat zij, in mijn ogen over de rug van haar klanten, extra op gaat verdienen.

Omdat onze maandlasten dermate omlaag gaan, hebben we toch besloten om voor rentemiddeling te kiezen. We nemen het risico van boeterente bij verhuizing voor lief en bouwen een 'potje' met wat we maandelijks besparen als dit daadwerkelijk het geval is. Maar er heerst een gevoel van 'wurging'. We hebben geen andere keuze dan akkoord gaat met deze nieuwe voorwaarden als we gebruik willen maken van de lage hypotheekrente middels rentemiddeling. En degene die hier beter van wordt is uiteraard de Rabobank.

Dit is precies de reden dat ik mijn verhaal hier deel. Ik ben benieuwd hoe andere mensen hierover denken en dit ervaren.

Tsja, in mijn ogen is een hyphotheek altijd een vorm van "wurging" en vanzelfsprekend daar bij is dat de Rabo of welke geldverstrekker dan ook, graag ruim aan je wil verdienen.
Verder breek je een langlopend contract open, dus een vorm van boete en kostendoorberekening lijkt me terecht.
Dat hun administratie dit goedkoper zou kunnen doen is niet ter beoordeling van de klant van de bank, het is al mooi dat deze vorm van contractbreuk wordt toegelaten.

Ik blijf het een zeer vreemde zaak vinden, immers was de hyphotheek rente enorm gestegen en de BANK had rentemiddeling (naar boven !) toegepast, dan was het hek van de dam en hield iedereen zich vast aan zijn /haar langlopende hyphotheek contract.

Over rentemiddeling op een spaarrekening, rente gezakt van 8 naar 0,6 procent, (dus na rentemiddeling zo'n 4 procent) daar hoef je niet voor aan te komen bij de bank.........

Ik vraag mij af welke daadwerkelijke kosten Rabobank heeft met rentemiddeling. Volgens mij is het een eenmalige aanpassing in het systeem voor het wijzigen van de nieuwe rentepercentage.

De boeterente die u normaal gesproken zou betalen bij het wijzigen van uw rentecontract, kunt u zien als een vergoeding voor deze kosten. Bij rentemiddeling ontvangen wij deze vergoeding verspreid over de maanden van uw nieuwe rentevaste periode, terwijl wij wel direct de kosten hebben. De opslag van 0,2% is een vergoeding hiervoor.

Vind je het eigenlijk niet een beetje logisch dat je iets duurder uit bent t.o.v. iemand die de boete van het openbreken van de rentevastperiode in 1x betaalt?

Brahms schreef:Tsja, in mijn ogen is een hyphotheek altijd een vorm van "wurging" en vanzelfsprekend daar bij is dat de Rabo of welke geldverstrekker dan ook, graag ruim aan je wil verdienen.

O, dus gewoon een gezonde bedrijfsvoering nastreven is tegenwoordig al wurging. Ik hoop dat jouw werkgever ook goed probeert te verdienen aan jullie klanten. Anders ziet jouw toekomst er somber uit....

DenysGoedhart schreef: Een ander punt is dat bij rentemiddeling je hypotheek onder nieuwe voorwaarden verder gaat. Ten eerste mag je tijdens de nieuwe rentevastperiode niet nogmaals rentemiddeling toepassen, op zich klinkt dat logisch.
Ten tweede bij verhuizing kan de hypotheek niet meer boeteloos afgelost worden. Met andere woorden je moet bij verhuizing een boeterente gaan betalen. Al is deze boeterente wettelijk gemaximeerd op 3% van de betreffende hypotheek, toch geeft dit een gevoel van 'boete' (renteopslag) op 'boete' (boeterente bij verhuizing).

Het is ook wel logisch dat ze niet willen dat je tijdens de nieuwe rentevaste periode boetevrij kunt aflossen bij verhuizing. Het idee van middeling is dat de boete gespreid wordt betaald. En niet dat de boete maar voor een deel wordt betaald als je voortijdig verhuist.

Stel je rente staat nu nog 5 jaar vast tegen 5% en de vergelijkingsrente voor nieuwe hypotheken is 2%. Je zou dan (even los van het contant maken) normaliter een boete hebben van (5%-2%) * 5 jaar = 15% van de hypotheek. Stel dat je zou kunnen middelen naar een rente van 15 jaar vast, dan smeer je die boete uit in 1% per jaar, en komt je nieuwe rente bv. uit op 3%.

Als je over vijf jaar zou willen gaan verhuizen, dan zou je dus maar 5% van die boete hebben betaald, maar er wel volop van hebben geprofiteerd. Terwijl iemand die gewoon de boeterente betaalt wel de volle mep zou moeten betalen. Als je dan ook boetevrij zou kunnen verhuizen, dan zou je wel gek zijn als je nog voor de boeterente zou kiezen. Je bent immers een stuk goedkoper uit als je ruim binnen de nieuwe rentevaste periode zou gaan verhuizen. En omdat er altijd een kans is dat je binnen de komende rentevaste periode gaat verhuizen, zou je bijna altijd beter voor middeling kiezen in plaats van boeterente.

Om die ongelijkheid te voorkomen, en ook de oneerlijkheid tegen mensen die wel gewoon de boeterente betalen, is het het eerlijkste als je bij een voortijdige verhuizing alsnog het restant van de boeterente moet betalen.

Ik hoop dat jouw werkgever ook goed probeert te verdienen aan jullie klanten. Anders ziet jouw toekomst er somber uit....

Maakt je geen zorgen, mijn werkgever doet het meer dan uitstekend op financieel gebied.

GJvdZ schreef:O, dus gewoon een gezonde bedrijfsvoering nastreven is tegenwoordig al wurging.........

Hadden die banken nou maar een gezonde bedrijfsvoering nagestreefd! Dan waren de puinhopen niet zo groot. Banken
mogen nu weer bijlappen voor mis-selling op rente-swaps

Precies hetzelfde aanbod gekregen als de TS, wel iets lagere rente ivm kortere looptijd van het restant.... Alleen ook een risico opslag van 0.4% en dat vind ik jammer.

Mijn huis staat niet onder water maar omdat ik tussen de x en plus minus ( heb de exacte cijfers niet bij de hand) 80% vd WOZ waarde als hypotheek heb. En dat vind ik toch naar.

Wat heeft een WOZ hiermee te maken??? Kun jij mij dat uitleggen Kweenie?

@Frantic2, mag het ook iemand anders zijn

Hoe dichter de hypotheeksom bij de WOZ waarde ligt, hoe meer risico de bank denkt te lopen. En berekent een bank renteopslag.
Omdat de bank daar de grootste kans op betalingsproblemen verwacht en een financieel nadeel bij gedwongen verkoop.

Die opslag blijft echter gewoon staan -ook al is er tussentijds veel afgelost op de hypotheek- als de klant zelf niks onderneemt.
Als u iets aan dit percentage wilt doen dan moet u zorgen dat de hypotheeksom naar een lager percentage van de WOZ waarde gaat, bijvoorbeeld onder de 60%.

Klaas Jan schreef:@Frantic2, mag het ook iemand anders zijn

Hoe dichter de hypotheeksom bij de WOZ waarde ligt, hoe meer risico de bank denkt te lopen. En berekent een bank renteopslag.
Omdat de bank daar de grootste kans op betalingsproblemen verwacht en een financieel nadeel bij gedwongen verkoop.

Die opslag blijft echter gewoon staan -ook al is er tussentijds veel afgelost op de hypotheek- als de klant zelf niks onderneemt.
Als u iets aan dit percentage wilt doen dan moet u zorgen dat de hypotheeksom naar een lager percentage van de WOZ waarde gaat, bijvoorbeeld onder de 60%.

Rabo heeft 3 risicotarieven: > 90% 0,9% opslag
> 67,5% tot en met 90% van de marktwaarde* 0,4% opslag
<67,5% .....of met NHG....

Dus beter is het om meteen NHG te hebben en nooit last van opslag. NHG alsnog aanvragen kan bij eventuele aanpassingen.
WOZ kan in sommige gevallen ongunstig uitpakken als waardebepaling maar dan zou je eventueel de woning kunnen laten taxeren als je van mening bent dat daarmee ook 0,4 opslag gaat vervallen.

Ik kan mij voorstellen dat de bank de WOZ waarde ziet als een benadering van de werkelijke waarde. Maar omdat dit minder precies is dan een echte taxatie, kan ik mij voorstellen dat de grenzen dan scherper worden genomen.

Dus als je WOZ waarde bv 2 ton is, dan kan het best zijn dat de werkelijke waarde (bij een taxatie) maar 180.000 is. Daarom kan ik mij voorstellen dat de bank die opslag pas verlaagt bij een grens van 80% van de WOZ waarde ipv 90% van de taxatiewaarde.

Zit je ruim onder die grens, dan zal de bank genoeg hebben aan alleen de WOZ waarde. Zit je dichter bij de grens, dan geeft een taxatie meer uitsluitsel.

WOZ waarde en taxatie rapporten, het is allemaal tot op zekere hoogte natte vingerwerk.
Pas als de koop / verkoop is gesloten weet je werkelijk wat een woning waard is, dit kan ruim mee maar ook ruim tegen vallen. Dit is afhankelijk van heel veel factoren, waarbij de woning zelf maar een betrekkelijke factor is.