Radar

Eind van dit jaar loopt m’n rentevaste periode bij Nationale Nederlanden af – ik heb een bankspaar hypotheek (gedeelte sparen, gedeelte aflossingsvrij) en heb inmiddels al een aanbod ontvangen waarop ik kan reageren.

Ik ben in gesprek met twee hypotheekadviseur. Adviseur 1 heb ik al jaren, hij heeft m’n vorige twee rentevaste leningen beklonken.

Adviseur 2 heb ik laatst eens over de vloer gehad en ik heb ‘m laten weten dat ik geneigd ben om m’n hypotheek te laten veranderen naar (volledig) annuïtair. Betalen we wat meer per maand, maar met de huidige lage rentetarieven (10 jaar of 20 jaar vast, weet ik nog niet), kunnen we ons dat goed veroorloven. Bovendien ben ik m’n lening aan pa in rap tempo aan het aflossen, waarschijnlijk volgend jaar zijn we er van af. Dus is er wat meer ruimte om hogere netto maandlasten aan te gaan (met annuïtair). Het voordeel van annuïtair vind ik, dat ik daadwerkelijk bezig ben om de woning te kopen, in tegenstelling tot de andere varianten. Na verloop van tijd betaal je steeds minder rente omdat je steeds meer hebt afgelost - is allemaal bekendl.

Hypotheekadviseur 1 vindt het geen goed plan. Oversluiten naar een andere hypotheekverstrekker is niet nodig, laat hij weten, omdat Nationale Nederlanden al een van de goedkoopste leningen heeft. Letterlijk zegt hij :

“Je hebt nu een bankspaar hypotheek bij Nationale Nederlanden met een premie korting waardoor je met 90% van de normale premie de waarde opbouwt, en waarbij de hypotheekrente aftrek door blijft lopen. Je wilt dat naar een hypotheek overzetten met een duurdere netto maandlast.
10 jaar rente 1,7% en 10 jaar is 2,3% met NHG

oversluiten heeft geen nut, NN zit bij de goedkoopste partijen, je moet het trouwens überhaupt niet veranderen.”


Adviseur 2 denkt er anders over. Ik heb beiden nog niet met elkaars adviezen geconfronteerd, probeer eerst zelf te bedenken waar ik verstandig aan zou doen. Maar nr. 2 geeft aan dat er voor ons wel aardig wat te winnen valt wanneer we zouden overstappen. Geeft extra kosten maar die zijn aftrekbaar, dus geen probleem.

Hij stuurt een beetje aan op deels annuïtair – deels aflossingsvrij, maar het grote voordeel ervan ben ik inmiddels al weer kwijt.


Dus... het is dus een beetje tegenstrijdig wat ik te horen krijg. Ik vraag me af of die adviezen gevoed worden met mijn belang voorop, of wellicht een ander belang...?

Iemand met een goede suggestie? Ik hoor het graag.. thx

Om te beginnen zijn er meerdere geldverstrekkers die goedkoper zijn dan NN.

Voor de juiste keuze zou je beide situatie door kunnen rekenen en kijken bij welke je over het hele traject het minste hebt betaald. Aangezien je bij annuiteiten vanaf dag 1 je lening gaat aflossen, ga je ook vanaf dag 1 iedere keer minder rente betalen. Voor de geldverstrekkers niet zo leuk, voor jou wel. Annuiteiten en lineaire leningen zijn het meest voorspelbaar en onafhankelijk van wat voor regelingen er bestaan. Je kunt beide bijna op een bierviltje uitrekenen.

Fiscale voordelen moet je negeren. Gewoon kijken wat je bruto moet betalen. Fiscale voordelen hangen af van de politieke waan van de dag. Niemand kan jouw garanderen hoelang de huidige rentreaftrek nog blijft bestaan. Grote kans dat er na de komende verkiezingen weer aan gerommeld gaat worden. Beschouw het als een leuk extraatje zolang het nog bestaat, maar meer ook niet.

Geen zinnig woord over te zeggen als niet bekend is hoe lang de bankspaarhypotheek al loopt en hoeveel er opgebouwd is, in verhouding tot de leensom.

Over de fiscale regels zou ik me voor de komende paar jaar nog niet heel druk maken. Ja, ze zullen vast worden aangepast en verslechterde, maar dat zal geleidelijk, in stappen, gaan. Dus vooralsnog ik ook kijken naar de netto lasten. Bruto is bankspaar en annuïtair trouwens in principe gelijk. Maar bij Nationale Nederlanden heb je inderdaad een loyaliteitsbonus waardoor banksparen iets goedkoper is.

Als je sneller van de lening af zou willen zijn en daar ook meer voor zou willen betalen, dan zou ik -afhankelijk van hoe lang de hypotheek al loopt- er zelf eerder voor kiezen om de looptijd van het banksparen in te korten. Je loopt dan wel de laatste 2,5% bonus mis, maar als je de hypotheek zo bijvoorbeeld naar 21 jaar kunt terugbrengen scheelt het flink in de tijd die je nog te gaan hebt.

Hi Michiel,

waarom is dit een verstandige keuze? Ik ben een leek op dit gebied maar probeer het te begrijpen.

De ene adviseur lijkt aan te sturen op combo annuïtair / aflossingsvrij , de ander zegt idd wat jij adviseert, n.l. niets veranderen, laat het zoals het is en profiteer van een lagere rentestand (die me inmiddels wel aangeboden is).

Ik twijfel of ik toch niet voor annuïtair zou gaan, omdat je dan gestaag aflost op je lening en de woning zo meer en meer echt van jou wordt. Niet verkeerd toch?

Met banksparen bouw je met een klein spaarbedrag maar een beperkt vermogen op, terwijl je voor het deel aflossingsvrij blijft "huren van de bank": maximale profit voor de bank in de vorm van rente (ik weet het, lage rente, dat valt ook wel weer mee) en je lost niks af...

thx

Bij die annuïtaire variant houd je toch ook een stuk aflossingsvrij, waarbij je blijft 'huren van de bank'? Daarin is geen verschil tussen de variant met bankspaarhypotheek en de variant met annuïtair.

Verschil tussen annuïtair en bankspaar is, wat je zelf aangeeft, dat je bij annuïtair stukje bij beetje aflost in iets van dertig jaar, terwijl dat bij de bankspaarhypotheek na dertig jaar in een keer gebeurt. Dat staat dus helemaal los van het (aflossingsvrije) stuk hypotheek dat je ernaast hebt.

Maar de vraag is dan vooral waarom je die geleidelijke aflossing wilt. Een overstap naar annuïteiten maakt je hypotheek duurder, terwijl je na dertig (of twintig) jaar niet meer hebt afgelost. Zo'n overstap is in de regel alleen interessant als je huis onder water staat of als je sneller dan in twintig jaar van je hypotheek af wilt zijn.

MichielFRL schreef:
Van een nieuwe hypotheek wordt alleen de adviseur, notaris en bank beter.
Bij variabele rente mag je elke termijn net zoveel aflossen als je wil.
Dus als je zelf maandelijks bijvoorbeeld €100 op zij zet en dan bijvoorbeeld 2x per jaar een extra aflossing doet dan los je zonder extra kosten af.

Hoe vaak denk je af te lossen dat de keuze variabel nodig is; iedere maand meer dan 1% v/d hoofdsom?
Bij de meeste hypotheken kun je gewoon 10-20% v/d oorspronkelijke hoofdsom jaarlijks aflossen; maw voor de meeste mensen is dat al voldoende om hier niet een rentevastkeuze aan te hoeven verbinden, zeker als je dan met een 100,- voorbeeld aankomt.
Zeker in een tijd als variabel en 10 jaar vast slechts 0,2% onderling verschillen toch iets om niet te vergeten.

Maar idd Wrekker; wat Michiel al meteen in de 1ste zin zegt.
Daarbij is aflossingsvrij omzetten naar annuïtair alleen maar een extra verplichting erbij en heb je nu gewoon de vrijheid dat te doen wanneer het jou uitkomt of voor welk deel van de hypotheek (aflossingsvrij/banksparen/premie) je dat wilt.

Inderdaad, aflossingsvrij is in de praktijk gewoon door jezelf om te zetten naar annuïtair. Immers, je MAG aflossen (ik heb het vermoeden dat je dat nu niet of nauwelijks doet!)

Omzetten kost geld. Ja, is aftrekbaar zegt de adviseur, maar alsnog betaal je de helft of meer uit eigen zak. Dus waarom zou je?

Zelf had ik ook een aflossingsvrije hypotheek. In 10 jaar helemaal afgelost. Waarom zou je dan annuitair willen?

Tsja wrekker, misschien moet je het gewoon eens exact uitrekenen of overgaan naar annuitair financieel voordelig is. Als je de gegevens niet wilt delen op dit forum moet je het zelf doen met het rekenmodel op www.hypohype.nl.