Radar

Ik vraag me af of het mogelijk is om op de volgende manier goedkoper te veranderen van hypotheek? Stel ik maakt een deal met een "lotgenoot" die in dezelfde gemeente woont en een huis heeft met ongeveer dezelfde waarde als de mijne. Op enig moment verkoop ik mijn huis aan die ander en de ander verkoopt zijn huis aan mij. We blijven echter beiden gewoon in ons oorspronkelijk huis wonen. Bijvoorbeeld een week later doe je die truuk weer, dus die ander verkoopt het huis op papier weer terug aan mij en andersom. Op die manier betalen we beide 2x overdrachtsbelasting, 2x notariskosten en 2x kosten voor het afsluiten van een nieuwe hypotheek. Alle kosten kun je netjes vooraf berekenen. Op die manier hebben we beide achteraf de hypotheek die we willen en de banken hebben het nakijken Top idee of juridisch niet mogelijk?

Dat is een idee dat zeer vaak als proefbalonnetje wordt opgelaten en daarna net zo snel weer wordt lekgeprikt. In veruit de meeste hypohteekvoorwaarden staat als voorwaarde voor het vervallen van de boeterente niet alleen dat je de woning moet verkopen, maar ook dat je daarwerkelijk moet verhuizen. Anders zul je de hypotheek wel moeten aflossen, maar zul je ook de boete moeten betalen.

(Los daarvan is het nog de vraag of je een geldverstrekker vindt die een hypotheek zou willen verstrekken voor de woning die je een paar maanden eerder nog in het bezit had.)

Waarom zou het een topidee zijn als je nog niet eens aangeeft hoeveel de boete voor het openbreken van de rentevastperiode is en welke hypotheekvorm? Bij mij is de boete voor het openbreken van de rentevastperiode nl slechts 2% v/d hoofdsom....daaraan gekoppeld zit echter ook nog een kapitaal/spaarverzekering die gedeeltelijk minder oplevert vanwege de lagere renteopbrengst....
Los van het verhaal van Kweenie.

2x overdrachtsbelasting is al 4% over de woningwaarde (zeg de WOZ taxatie) ...lijkt mij sterk dat de boeterent hier nog boven zit. Daarnaast is boeterente fiscaal aftrekbaar dacht ik? overdrachtsbelasting niet...

dus leg mij graag even uit wat het slimme stuk van je plan is, want ik snap het niet...

Als je rente nog 10 jaar vast staat tegen bijvoorbeeld 5% kom je toch al snel op een boeterente van 10-15%. Zo snap ik dus wel dat er in theorie voordeel te behalen zou zijn.

michieldejong schreef:Als je rente nog 10 jaar vast staat tegen bijvoorbeeld 5% kom je toch al snel op een boeterente van 10-15%. Zo snap ik dus wel dat er in theorie voordeel te behalen zou zijn.

Zolang je niet weet wat de hypotheekvorm is, kan het ook een spaarhypotheek zijn.....en wat gebeurd er dan met de premie die niet aftrekbaar is...

Natuurlijk hangt het af van de situatie hoe aantrekkelijk oversluiten is. Alleen het idee dat het onwaarschijnlijk is dat de boeterente boven de 4% van de hypotheek uit zou kunnen komen lijkt me onjuist.

Bij een huis van 300.000 is die 4% 12.000. Daar bovenop dan zo’n 10.000 aan (aftrekbare) kosten, voor 2x afsluiten en notaris etc. Er zullen massa’s mensen zijn die met deze constructie zouden kunnen besparen, lijkt me.

Alleen beetje jammer van het detail dat het praktisch waarschijnlijk onuitvoerbaar is, zoals kweenie aangeeft.

je vergeet een paar dingen in je berekening: namelijk dat de boeterente daadwerkelijk fiscaal aftrekbaar is itt de overdrachtsbelasting. in de tweede plaats de notariskosten die het totaal bedrag verhogen. ven los ervan dat het
om andere redenen niet kan werken.

Overigens vraag ik mij af wanneer die meewerkende burger denkt: dat huis is veel leuker dan de mijne. Ik ga niet terugdraaien maar ik ga daadwerkelijk verhuizen! kan je wel weg, naar het zeer waarschijnlijk minder leuke huis. Wat voor het geld wellicht niet op de vrije markt verkoopbaar is...

Met de notariskosten had ik wel degelijk rekening gehouden (ik noemde het bij de 10.000 (aftrekbare) extra kosten). Ook het feit dat de overdrachtsbelasting niet aftrekbaar is in tegenstelling tot de boeterente was ik niet vergeten maar je hebt wel gelijk dat het een rol speelt.
Maar laten we het concretiseren, een 100% aflossingsvrije hypotheek van 300.000 bij ABN AMRO (woninghypotheek >85%) waarbij de rente nog 10 jaar vaststaat op 5%, met 10% per jaar vrij af te lossen.
Huidige 10 jaars rente bij AA is nu 2,59%.

Ik kom dan op een boeterente van (300.000-30.000)*(5-2,59)%*10(jaar)=65070 euro.
Dit tegenover 4%*300.000=12.000 euro + 10.000 kosten (afsluitkosten, notaris, taxatie etc).

Dit is natuurlijk wel een erg simpele berekening van mijn kant. Corrigeer me als het niet klopt, maar het verschil is wel erg groot, ook met aftrek van de boeterente. Waarbij je ook moet bedenken dat het belastingvoordeel dat je kan behalen als je in een keer 65.000 aftrekt veel minder is dan jaarlijks b.v. 15.000.

ga je wel van het meest negatieve uit, namelijk dat hij nog 10 jaar loopt (net afgesloten dan? of zeer lange looptijd? dan wellicht andere misschien zelfs hogere rente? . en bedenk wel dat deze constructie niet meer mag..(aflossingsvrij). Ben wel benieuwd wat precies de situatie van TS is, want dit zijn allemaal aannames. Die in de regel niet correct zijn.. Rentemiddeling kan aantrekkelijker zijn. Of gewoon gaan aflossen?
is nooit verboden namelijk..

Nou ja, onze discussie begon ermee dat jij stelde dat het je sterk leek dat de boeterente meer dan 4% is van de hypotheeksom. Ik probeerde alleen aan te geven dat dat niet zo onwaarschijnlijk is.

Oversluitclaim beweert op hun site dat oversluiters gemiddeld 15% te veel betalen aan boeterente, en dat dat te veel betaalde bedrag 3400 is. Dat zou betekenen dat oversluiters gemiddeld 22500 aan boeterente betalen. Als een gemiddeld hypotheekbedrag 300.000 zou zijn (schatting van mijn kant) is dat dus een gemiddelde boeterente van 7,5%.

Maar dat is niet genoeg om deze 'truc' de moeite waard te laten zijn. Dat geldt inderdaad alleen in de wat negatievere gevallen. Als je zo'n 10 jaar geleden een hypotheek afgesloten hebt met 20 jaar vast dan zat je op een rente van rond de 5%. Zo kom ik op dit voorbeeld (en ik ben zelf zo'n sukkel die die keuze gemaakt heeft ). Met mij waarschijnlijk velen maar wel een klein deel van het totaal.

Als ik op http://www.actuelerentestanden.nl de boeterente bereken, kom ik boven de 30.000 euro uit!
Ik blijf het een top idee vinden. En ik vindt dat meer mensen met dit soort tructjes de banken moetsen uitdagen om op een gewetensvollere manier met mensen en geld van mensen om te gaan. We latens ons allemaal veel te vaak piepelen door banken en de politiek. Kijk straks in 2017 maar naar de verkiezingsuitslag en huiver over het aantal schaapjes die straks zullen stemmen op een partij als bv de VVD ....

Ik blijf het een top idee vinden.

Dan vind ik dat het niet bij praatjes moet blijven......

manuelhermans schreef:Als ik op http://www.actuelerentestanden.nl de boeterente bereken, kom ik boven de 30.000 euro uit!
Ik blijf het een top idee vinden. En ik vindt dat meer mensen met dit soort tructjes de banken moetsen uitdagen om op een gewetensvollere manier met mensen en geld van mensen om te gaan. We latens ons allemaal veel te vaak piepelen door banken en de politiek. Kijk straks in 2017 maar naar de verkiezingsuitslag en huiver over het aantal schaapjes die straks zullen stemmen op een partij als bv de VVD ....

Wij hadden een huis gekocht en na ca 6 maanden kregen wij het aanbod om een ander huis te kopen voor een mooie prijs.
Helaas konden wij niet zo snel weer een andere hypotheek krijgen....
Alleen als wij met een zak geld over de brug kwamen.

Dus het huis van vrienden kopen zou geen probleem moeten zijn, maar het terugkopen wordt een hele uitdaging.

Lees eerst eens alle regels.

Bij doorverkoop binnen 3 of 6 maanden (vergeten welke) is het maar 1x betalen.
De op openbare verkoop gekochte Art 238 BW. was binnern 2 maanden doorverkocht en dat mag.

Ook is doorverkoop binnen week de Notaris voordeliger.....
Het kan al en handelaren doen het al jarenlang.
Wel is dit handel zonder Hypo....

Alleen op einde rente vast periode is gratis weg mogelijk want ook doorhalen bestaande akte kost geld.

Overdrachtsbelasting is maar 2%, als je kort daarna weer verkoopt betaal je het niet nog een keer. Je moet dus niet met 4%, maar met 2% rekenen.