Radar

Hallo, ik kan nergens een uitleg vinden over de berekening van boeterente over een nog resterende periode van b.v. vijf jaar.
Mijn hypotheekverstrekker Moneyou berekent de boeterente netjes voor mij, maar houdt alleen rekening met het boetevrij aflossen in één jaar. Dit jaar dus. Is dat juist of moet men in de berekening boetevrij aflossen over vijf jaar meetellen? Dus in mijn geval nog 5 jaar looptijd en elk jaar 10% boetevrij aflossen, dus heeft de bank renteverlies over 50% hypotheeksom indien elk jaar gebruik gemaakt zou zijn van boetevrij aflossen.
Is mijn redenering juist of hanteert Moneyou de juiste rekenmethode?

Wat Money berekent is juist. Als u nu zou aflossen is 10% boetevrij en over het resterende bedrag moet boete worden betaald. Waarschijnlijk verdient u daar nog aan omdat de hypotheekrente wegvalt tegen het woningforfait en dus geen belastingaftrek meer. Bedenk geen hypotheek rente aftrekken, ook geen woningforfait bijtelling.

Dit punt is precies wat https://www.oversluitclaim.nl/ beweert: de banken houden ten onrechte geen rekening met het boetevrij aflossen in de resterende jaren. Ze hebben in RADAR veel ruimte gekregen om hun verhaal te verkopen.

Of de claimstichting hierin gelijk heeft/krijgt is natuurlijk de vraag. De AFM schijnt ook bezig te zijn met een onderzoek hieromtrent.

Maar dat zou betekenen dat als je 20% boetevrij mag aflossen en je een resterende looptijd hebt van 5 jaar, je helemaal geen boete zou moeten krijgen?
En als je nog een looptijd hebt van 10 jaar, je zelf geld erbij moet krijgen?

Het getal van 50% van TS geldt natuurlijk alleen in het 5e jaar.
Het zou betekenen dat je in jaar 1 over 90% van de startsom boeterente moet betalen (is al zo), in jaar 2 over 80%, in jaar 3 over 70% etc.

Overigens is het me niet duidelijk of oversluitclaim in hun berekeningen uitgaat van de maximaal toegestane (kostenvrije) tussentijdse aflossing of van de gemiddelde tussentijdse aflossing.

michieldejong schreef:Het getal van 50% van TS geldt natuurlijk alleen in het 5e jaar.
Het zou betekenen dat je in jaar 1 over 90% van de startsom boeterente moet betalen (is al zo), in jaar 2 over 80%, in jaar 3 over 70% etc.

Overigens is het me niet duidelijk of oversluitclaim in hun berekeningen uitgaat van de maximaal toegestane (kostenvrije) tussentijdse aflossing of van de gemiddelde tussentijdse aflossing.

Banken rekenen een te hoge boete voor oversluiten

Banken eisen een veel te hoge boete voor oversluiten. Deze boeterente is veel hoger dan de schade die de bank lijdt. Oversluitclaim heeft uitgerekend dat de boeterente die de banken berekenen per klant gemiddeld 15% te hoog is. Dit komt neer op ruim € 3.400 per hypotheek.

Bij mij is de huidige boete nog niet eens de helft van wat de stichting beweert wat klanten gemiddeld teveel betalen. Maar dat komt omdat je niemand hoort over de spaardelen.

De rente die de bank misloopt, zul je toch moeten betalen. Hetzij in de vorm van een boeterente, hetzij in je huidige rente als je blijft zitten zonder iets te veranderen. Laat het je allemaal goed voor- en doorrekenen. Blijven zitten tot je rentevaste periode is afgelopen en dan oversluiten kan ook een optie zijn.

Moneyou hanteert de juiste berekening van boeterente. Banken mogen voor hypotheken, afgesloten na 1 juli van dit jaar, alleen de werkelijke (rente-)schade rekenen en moeten daarbij dus rekening houden met een jaarlijkse boetevrije aflossing. Voor oudere hypotheken geldt dit dus niet.
Pieter Omtzigt van het CDA in de Tweede Kamer heeft hier vragen over gesteld aan een aantal bewindslieden met het doel om ook voor hypotheken van vóór 1 juli 2016 de boeterente te berekenen bij oversluiting of algehele aflossing rekening te houden met de jaarlijkse boetevrije aflossingen die mogelijk zijn voor de nog resterende termijn.
Met alle respect voor de instantie die door Radar aangeprezen wordt en die naast 15 euro inschrijfgeld ook nog eens 10% van de eventuele terug te halen boeterente claimt bij door hen te behalen winst in een eventueel noodzakelijk rechterlijke procedure. Ik geloof niet in het welslagen ervan en indien er een proefprocedure aangespannen wordt zul je toch zelf naar de rechter moeten stappen en dat kan een kostbare zaak zijn die geen zoden aan de dijk zet.
Dergelijke zaken hebben weinig kans van slagen. Denk hierbij aan procedures m.b.t. BTW op bouwgrond en recent nog de Staatsloterij.
Ik heb Pieter Omtzigt om een reactie gevraagd met betrekking tot de stand van zaken van de Kamervragen. Deze zouden namelijk begin september j.l. een antwoord krijgen van de bewindslieden.
Het resultaat hiervan heb ik weinig vertrouwen in omdat het allemaal van de goodwill van hypotheekverstrekkers af zal gaan hangen en die zullen in dit kader echt niet overstag gaan. Het kost hun immers veel geld en tot nu toe hebben zijn gehandeld volgens de regels.

Zwartkate schreef:De rente die de bank misloopt, zul je toch moeten betalen. Hetzij in de vorm van een boeterente, hetzij in je huidige rente als je blijft zitten zonder iets te veranderen. Laat het je allemaal goed voor- en doorrekenen. Blijven zitten tot je rentevaste periode is afgelopen en dan oversluiten kan ook een optie zijn.

Dat zeg je wel makkelijk, maar van mijn huidige boete is de terugverdientijd 20 maanden bij een resterende rentevastperiode van 33 maanden. Blijven zitten kan voor sommigen ook duurder zijn.

@joris en met een zelfde resterende looptijd, of is de looptijd nu ook langer?

Met het betalen van de boete sta je vrij in je keuze van de nieuwe looptijd, ik heb het niet over rentemiddeling.
Maar met de huidige tarieven heb ik uiteraard wat langer vastgezet.

Maar feit blijft: uitzitten van de rentevastperiode was duurder dan boete betalen en de lagere rente. 13 maanden "winst" bij een resterende tijd van 33 maanden, was uiteraard meer winst geweest als de nieuwe looptijd korter was, maar dat is mijn keuze.

je kunt er ook voor kiezen, als er een bank is die mee wil gaan, om je huidige hypotheek over te sluiten naar een nieuwe verstrekker maar deze tegelijk door te laten lopen bij de huidige verstrekker, laat je je nieuwe hypotheek in depot staan en los je de huidige af, ieder jaar maximaal boetevrij aflossen en na 5 jaar geheel aflossen, is volgens mij de goedkoopste manier, wil men dit niet los je nu boetevrij af, als je dit kunt en per 1 januari weer...

Er is geen bank die -onder normale voorwaarden- op de tweede plek wil komen. Dit trucje kan dus alleen als je een andere financier hebt, bijvoorbeeld een rijk familielid of een eigen onderneming waar je (tijdelijk) geld kunt lenen.

komt niet op de tweede plek omdat je het geld in depot laat staan bij deze bank tot je aflost, een bank los je af dan heb je die schuld dus bij de andere bank...

Het is een grappig idee maar zoals kweenie al aangeeft lijkt het me in praktische zin onmogelijk bij een normale bank.
Aan wie is het huis verpand terwijl je die twee hypotheken hebt? Ik denk dat geen bank je een lening zal geven zonder onderpand, ook al beloof je plechtig dat je het geld voorlopig in depot zal laten staan.

Hawk-Eye schreef:komt niet op de tweede plek omdat je het geld in depot laat staan bij deze bank tot je aflost, een bank los je af dan heb je die schuld dus bij de andere bank...

Dan moet je wel een bank zoeken met een filantropische instelling i.p.v. een commerciële. Hypotheek volledig in depot, dan is de rente inkomsten 0,0%. Zo'n bank zul je echt niet vinden.

Hawk-Eye schreef:komt niet op de tweede plek omdat je het geld in depot laat staan bij deze bank tot je aflost, een bank los je af dan heb je die schuld dus bij de andere bank...

De eerste hypotheek zal toch echt pas geroyeerd kunnen worden op het moment dat die lening is afgelost. Tot die tijd zal de tweede geldverstrekker dus op zijn best een tweede hypotheek kunnen laten inschrijven, of het wordt een lening zonder enige hypothecaire zekerheid. Daar wordt bank niet blij van...

Nog los van het feit dat het eerste hypotheekrecht in het algemeen veel hoger is dan de originele lening. Bij een lening van twee ton wordt bv een hypotheek van 280.000 ingeschreven. Als de nieuwe lening bovenop die zekerheid moet komen, moet je wel flink veel overwaarde hebben.

je hoeft geen overwaarde te hebben, de bank bepaalt zelf wanneer je geld krijgt en wat je ermee doet oftewel, enkel voor aflossing lopende hypotheek, omdat er geen hogere hypotheek op het huis komt maar een gedeelde hypotheek is de zekerheid dezelfde als dat je een enkele hypotheek hebt, bij een huis wat al deels afgelost is en de hypotheek lager dan de waarde willen banken dit soms wel doen...

zeg nergens dat het makkelijk is maar het kan wel...

in depot wil niet meer zeggen dan dat een bank geld "reserveert" maar niet echt uitbetaald, zijn een paar cijfers op papier meer niet, rente mislopen is dus niet aan de orde...

Hawk-Eye schreef:in depot wil niet meer zeggen dan dat een bank geld "reserveert" maar niet echt uitbetaald, zijn een paar cijfers op papier meer niet, rente mislopen is dus niet aan de orde...

Maar verdienen doen ze ook niets en daar werkt een bank niet voor. Maar misschien kan jij TS wel aan een bank helpen die zoiets verstrekt.