Radar

Ik heb twee vragen:
1. Als hypotheek adviseur in gebreke is, zijn zij dan ook verantwoordelijk voor de kosten die zijn gemaakt?
2. Als hypotheekadviseur in gebreke is, kan ik dan de compensatie krijgen?

Zaak:
Ik wilde oversluiten naar een nieuwe hypotheek. Na gesprek met adviseur, bleek na een vergelijking dit rendabel te zijn (ook tov de kosten die dit met zich meebrengt). Adviseur had een constructie bedacht/ financieringsvoorstel gemaakt. Op basis van dit voorstel getekend en akkoord gegaan.

De constructie was dat van mijn huidige spaarhypotheek, de spaarpolis gebruikt ging worden, om de huidig hypotheek te verlagen (zo kwam ik onder NHG en werden de kosten uit de hypotheek betaald). In het proces bleek dit uiteindelijk niet te kunnen. Adviseur geeft de schuld aan mijn huidige hypotheekverstrekker (dat zij meestal akkoord gaan, maar nu niet mee willen werken). Adviseur geeft achteraf aan dat deze hypotheekverstrekker, een van de weinige banken is die niet altijd wenst mee te werken.
Ik ben van mening dat de adviseur vooraf had moeten checken/ weten of deze constructie kon of niet (zeker als je weet dat zij niet altijd wenst mee te werken). Ik heb namelijk vervolgens kosten (taxatie) gemaakt + bijna al mijn spaargeld in de hypotheek gestopt (zou anders via btw regeling en verlaagde maandlasten snel weer terugverdiend zijn).

Bij het tekenen voor de nieuwe hypotheek offerte, kwam er (achteraf gezien; want toe wist hij nog niet dat de constructie niet kon) een oplossing: we kregen een schenking. Op de avond van ondertekenen hebben we het bedrag van de schenking kenbaar gemaakt. De adviseur heeft dit vervolgens niet willen door berekenen (wilde eerst dat het gestort zou worden). Heeft toen ook verzuimd een vergelijking gemaakt van mijn huidige hypotheek (wat zou het betekenen als ik mijn huidige hypotheek het bedrag van de schenking zou storten + de kosten die ik kwijt ben bij het oversluiten). Die vergelijking is dus niet gemaakt. Ik had de overtuiging: bij de eerste situatie is het rendabel, dan zal dit nu ook zo zijn.

In het proces van oversluiten ging van alles mis. In plaats van dat een adviseur ontzorgt, heb ik heel veel zorgen gehad en heel actief moeten zijn in het gehele gebeuren. Lang verhaal kort. De adviseur is vervangen door de directeur en ik zou compensatie krijgen (hoefde de helft van de advieskosten niet te betalen) voor het ingebreke zijn van de andere adviseur.

De directeur zou mij nu ondersteunen in het oversluiten van de hypotheek. Eindelijk kreeg ik ook (nu zijn we dus 5 maanden verder) een "eerlijke" vergelijkings overzicht (als we de schenking + kosten meeberekenen) van mijn huidige hypotheek en de nieuwe hypotheek. Wat bleek? Het zou niet rendabel zijn (het zou me juist geld kosten) als ik zou oversluiten. Het advies had moeten zijn, toen er sprake was van de schenking: niet oversluiten, maar dit storten in je huidige hypotheek!

Kortom ik ga niet oversluiten. Ik heb totaal 45.000 gestopt in het verlagen van mijn hypotheek (waar ik nu niet meer bij kan). Ik heb natuurlijk nu wel wat maandelijks voordeel. Maar als ik dit vooraf had geweten, dan had ik de helft geïnvesteerd in de hypotheek en de andere helft als buffer (spaar) gehouden. Immers als nu de auto kapot gaat, moet ik geld lenen?!!

De adviseur geeft aan dat hij aan zijn inspanningsverplichting heeft gedaan (en dat zijn foute financieringsvoorstel niet aan hem te wijten is). Over het verzuimen van het maken van een nieuwe vergelijking te maken, daar spreekt hij zich niet expliciet over uit. Ik vind zelf dat je van een deskundige adviseur mag verwachten, die je inhuurt, je hierop wijst en je informeert.

Ik ben van mening dat de kosten die zijn gemaakt voor rekening van de hypotheekadviseur moet komen. Daarnaast ben ik ook van mening dat ik een compensatie wil voor het spaargeld wat ik in de hypotheek heb gestoken en het leed (heeft me echt maanden van veel stress, slapeloze nachten en frustratie gegeven) wat me is aangedaan?

Ik hoor hier graag een (profesionele) mening over. Uiteraard ben ik me van bewust, dat je het moet doen met de informatie die je nu leest. Dank voor de moeite om mee te denken!

Een 100% sluitend advies zul je niet snel krijgen. Want veel valt of staat met hetgeen jullie steeds besproken hebben. De nuances van de gesprekken bepalen of de adviseur tekort is geschoten in de nakoming van de verbintenis die jullie hebben en in zijn zorgplicht.

Als jou op geen enkele wijze duidelijk is geweest (of had kunnen zijn!) dat bijvoorbeeld het risico bestaat dat de beoogde hypotheekverstrekker geen hypotheek zou willen verstrekken, heb je mijns inziens wel een sterke zaak. Inderdaad heeft de hypotheekverstrekker primair een inspanningsverplichting, maar dat neemt niet weg dat hij, als hij bepaalde verwachtingen als concreet feit presenteert en jij daar in overleg vergaande acties op onderneemt (zoals het storten van € 45.000,00), ook een resultaatsverplichting kan hebben.

De nieuwe hypotheekverstrekker ging wel akkoord. Maar de huidige hypotheek verstrekker ging niet akkoord met de constructie dat de spaarpolis werd ingelost om de hypotheek onder NHG te krijgen. Daarna zou pas de hypotheek worden omgezet naar de nieuwe. Het financieringsplan kon dus niet.

Er leek een uitkomst te komen dat de schenking er wel voor kon zorgen dat mijn huidige hypotheek onder de NHG grens zou komen. Hierop heb ik dus 45.000 euro gestort in mijn huidige hypotheek om af te lossen.

Vervolgens ging er allemaal ding mis en kreeg ik maanden later een nieuwe adviseur (de directeur). Die kwam uiteindelijk met een vergelijking, waaruit blijkt dat oversluiten juist meer kost dan oplevert.
Had ik dit inzicht dus eerder gehad, dan had ik ook niet zoveel geld gestort in mijn huidige hypotheek.

ik kan me voorstellen dat je een gedeelte van de vergoeding voor het advies niet hoeft te betalen, maar compensatie voor de 45000 euro die je van de ene rekening naar de andere rekening hebt verplaatst lijkt me een beetje vreemd. die 45000 euro is niet weg, die is nog steeds van jou alleen zit hij vast in je huis.

zo kwam ik onder NHG en werden de kosten uit de hypotheek betaald

deze begrijp ik niet.. welke kosten werden er dan betaald uit de hypotheek?

Ik hoef geen compensatie voor de gehele 45.000 euro. Echter, ik heb deze beslissing wel genomen op basis dat ik mijn spaargeld weer redelijk snel kon aanvullen. En had dus rekening bijv gehouden dat 7700,- euro aan btw zou terugkrijgen.
Daarnaast wil ik vooral niet opdraaien voor de kosten, die ik bij een juiste voorlichting, niet had gemaakt.

Ik bedoel met kosten en NHG. Ik zou mijn hypotheek verlagen ruim onder NHG. Zodat ik de kosten (adviseur, boete, taxatie, etc) uit de hypotheek zou betalen en dat ik dan nog wel onder de NHG grens zou blijven.

Dank trouwens voor het meedenken.

je zou btw terugkrijgen??
als je bedoelt dat de boeterente aftrekbaar is, je hebt toch niet overgesloten? dan is er toch helemaal geen sprake van boete?
taxatie en de kosten van het foute advies zou inderdaad niet (helemaal)voor jou rekening moeten komen.
wat ik zo op internet kan vinden kan je sowieso niet NHG aan een bestaande hypotheek toevoegen zonder over te sluiten.

Klopt is aftrekbaar pas na het oversluiten. Maar in die 45.000 euro die ik gebruikte om de hypotheek te verlagen, was dus ook het bedrag om alle kosten (oa boete te kunnen betalen). Ik had er dus op gerekend dat ik na het oversluiten: fiscaal heel wat nog zou terugkrijgen.

NHG was ook niet bedoeld voor de huidige hypotheek. Maar als mijn hypotheeksom onder de NHG zou komen en ik dan zou oversluiten: dan zou ik bij de nieuwe hypotheek onder NHG een kunnen oversluiten.

P@ter schreef:Klopt is aftrekbaar pas na het oversluiten. Maar in die 45.000 euro die ik gebruikte om de hypotheek te verlagen, was dus ook het bedrag om alle kosten (oa boete te kunnen betalen). Ik had er dus op gerekend dat ik na het oversluiten: fiscaal heel wat nog zou terugkrijgen.

NHG was ook niet bedoeld voor de huidige hypotheek. Maar als mijn hypotheeksom onder de NHG zou komen en ik dan zou oversluiten: dan zou ik bij de nieuwe hypotheek onder NHG een kunnen oversluiten.

Was ergens ook nog de bedoeling dat je een kleine verbouwing ging doen? Anders kun je sowieso je bestaande hypotheek niet omzetten naar NHG (zie ook https://www.nhg.nl/Consument/NHG-afslui ... -verbouwen). Ik begrijp dat de verstrekker van de oude hypotheek de spaarpolis niet wilde vrijgeven vóórdat de hele lening was afgelost?

Nu heb je 45.000 gebruikt om af te lossen. Terwijl je eigenlijk minder zou aflossen en een deel van je geld zou gebruiken om boete, advies etc. te betalen? Dus óf nu hebt geen boete betaald (en dan heb je meer kunnen aflossen waardoor je nu per maand ook minder betaalt), of je hebt wel een boete betaald en dan is die boete nog steeds aftrekbaar voor deinkomstenbelasting (ik begrijp niet goed wat btw ermee te maken heeft).

Al met al: ik kan me voorstellen dat het advieskantoor je de advieskosten terugbetaalt. En heel misschien iets meer, bv voor de taxatie. Maar meer lijkt me niet haalbaar.

Dank voor reactie. Klopt er was ook een kleine verbouwing. Inderdaad nog geen boete betaald, dus inderdaad meer afgelost. Daardoor heb ik natuurlijk nu een meer voordelige hypotheek dan voorheen. Echter, voor mij is dit maandelijkse voordeel (140,- euro per maand) niet in verhouding met al het spaargeld wat ik erin hebt gestopt. Ik had bijvoorbeeld liever 30.000 euro (100 euro maandelijks voordeel) ingestopt en 15.000 op de spaarrekening gehouden (waar we een andere bestemming voor hadden). Bij het oversluiten zouden we eerder 250 euro per maand voordeel hebben en 7700 euro fiscaal teruggekregen (van de kosten) en waren we dus snel weer bij het "spaarbedrag".

Dit vind ik vooral storend; dat ik vertrouw op iemands deskundigheid en professionaliteit. Dat je hierop vertrouwd en handeld. Dat dit uiteindelijk niet klopt en niet kan. En dat ik mijn keuzes niet anders meer kan maken.

Ik vind het een wat warrig verhaal. Als ik het goed begrijp hadden jullie een spaarhypotheek en wilden jullie die stoppen en het geld daaruit gebruiken voor het verlagen van de schuld tot onder NHG. En je spaargeld gebruiken voor de kosten en voor het betalen van de boete voor het oversluiten naar een andere aanbieder met een laag NHG-tarief?

En op het moment dat dit uitgewerkt is en jullie hiervoor de papieren zouden tekenen, kom je ineens met een hoge schenking (hoe hoog?) aan? Je geeft niet aan wat voor 'soort' schenking het was, en ik weet ook niet hoe je dit aan die adviseur hebt verteld. Maar ik kan mij goed voorstellen dat in het gesprek werd genoemd dat het geld voor de hypotheek bedoeld was. En dat daarom bij de adviseur op die avond de indruk is ontstaan dat het zou gaan om een schenking die onder de 'verhoogde schenkingsvrijstelling' valt en die om die reden voor de eigen woning moet worden gebruikt. (Dat is nl. iets wat de laatste tijd zeer vele voorkomt.) In dat geval zou er dus sowieso niet zo veel keus zijn waar je dat geld voor gebruikt, dan moet het worden gebruikt voor een verbouwing of aflossen van de schuld.

Even los van de gekozen constructie en of dit zou kunnen doorgaan of niet, vind ik het dan wel een beetje laat om met die schenking aan te komen. De adviseur heeft een groot deel van het werk al gedaan en offertes zijn aangevraagd en dan kom je op het laatste moment met die schenking aan. Waardoor mogelijk al het werk weer opnieuw moet worden gedaan.

Hij had op dat moment inderdaad beter kunnen gaan doorrekenen wat de gevolgen hiervan zouden zijn. En in feite weer van begin af aan opnieuw beginnen met kijken welke hypotheek het beste zou passen. Maar dat zou waarschijnlijk ook betekenen dat jullie op dat moment de papieren niet zouden kunnen tekenen en alles flink vertraagd zou worden. Met als -mogelijk- gevolg dat de offertes zouden kunnen verlopen en je dus ook dat traject weer opnieuw in moet gaan. Ik denk dat de adviseur mede daarom op dat moment dacht dat het beter zou zijn om gewoon door te gaan met het traject.

Achteraf niet de juiste beslissing, maar ik denk dat hij op die avond ook weinig tijd had om alles snel op een rijtje te zetten. Maar iedereen maakt fouten. Dat erkent het bureau dus gelukkig ook en zij hebben uiteindelijk wel de boel opnieuw bekeken en gekeken wat in jouw (nieuwe) situatie de juiste beslissing was. Daaruit bleek dat in de nieuwe situatie oversluiten toch niet verstandig was. De vraag is dan wel of dit door de gewijzigde situatie komt of dat er van begin af aan al twijfels waren of de constructie voordelig was.

Je geeft daarbij aan dat de geldverstrekker meestal akkoord gaat, maar nu niet mee wil werken. En dat de adviseur ook wist (of er achter is gekomen) dat deze hypotheekverstrekker, een van de weinige banken is die niet altijd wenst mee te werken. Gaf hij ook aan waarom ze niet willen meewerken? Ik ken de details natuurlijk niet, maar zoals het op mij overkomt zou het een constructie zijn die in twee 'trappen' moet gaan. En moet je wel voor elke stap aan alle voorwaarden voldoen.

1 - Banksparen omzetten naar annuiteiten en bankspaarsaldo gebruiken voor aflossing.
Als je het banksparen stopt, dan houd je alleen nog een aflossingsvrije hypotheek over. Daar gaan de meeste geldverstrekkers niet zomaar mee akkoord. Die zul je dus moeten omzetten naar bijvoorbeeld annuïteiten. Iets wat niet altijd zomaar even kosteloos kan, maar waarbij -mogelijk- een heel nieuwe lening moet worden 'gemaakt', met nieuwe toetsing en mogelijk ook met forse kosten. Soms betekent dit ook dat op dat moment een boete voor voortijdig stoppen moet worden betaald.

2 - (lagere) annuïteiten oversluiten naar gunstiger geldverstrekker.
(Opnieuw) een nieuwe hypotheek, met nieuwe toetsing en extra kosten.

Als de geldverstrekker niet akkoord is gegaan, dan lijkt het er op dat je niet door de 'toetsing' van de eerste geldverstrekker bent gekomen. Interessant is dan waardoor dat komt. Is het inkomen of de waarde van het huis niet hoog genoeg? Of speelt er wat anders? Dat lijkt me wel relevant voor de vraag of de adviseur echt slecht werk heeft geleverd en of je wel of niet terecht kosten hebt gemaakt.

En als je een vorm van schade zou willen bepalen, dan is het ook relevant hoe precies die schenking in elkaar zat. Het maakt bijvoorbeeld wel uit of je schenkbelasting had moeten betalen als je het geld niet voor het aflossen van de hypotheek had gebruikt. Het is dus niet zo heel eenvoudig om te bepalen welke extra kosten je hebt gehad en welk deel van de kosten mogelijk te wijten zijn aan slecht werk van de adviseur.