Radar

Ik vraag mij al een tijdje af waarom Hypotheekverstrekkers zo makkelijk kunnen wisselen, zonder dat je daar als consument enig voordeel van of inspraak op hebt. Op het moment dat wij willen wisselen, moeten we opeens torenhoge boetes betalen. In de ruim 15 jaar dat wij een hypotheek hebben is deze van Fortis ASR overgenomen door asr verzekeringen, door direktbank en nu weer door Florius. Heel bijzonder.

Een torenhoge boete krijg je natuurlijk ook alleen maar omdat je gedurende de rentevastperiode wilt overstappen....dat kan boetevrij op het einde.

Je hebt niet goed over je vraag nagedacht Blessie, of je bent de kunst van het googelen nog niet machtig.

Fortis ASR/Direktbank/Florius zijn sedert de financiële crisis en bijna de ondergang van deze bank-/verzekeraars gered door de staat, dus ook door jou en thans door diezelfde overheid samengevoegd bij ABN AMRO. Als dat niet was gebeurd had je nu een hypotheek bij het failliete Fortis ASR en deed je zaken met de curatoren, gelijk aan DSB. Daar was je niet blij van geworden, over Florius mag je vergelijkenderwijs erg tevreden zijn. Als die administratieve wijzigingen hebben wel wat problemen opgeleverd, maar dat komt ook wel weer goed.

Blessie schreef:Ik vraag mij al een tijdje af waarom Hypotheekverstrekkers zo makkelijk kunnen wisselen, zonder dat je daar als consument enig voordeel van of inspraak op hebt. Op het moment dat wij willen wisselen, moeten we opeens torenhoge boetes betalen.

Veranderen die banken iets aan de afgesproken voorwaarden op het moment dat een hypotheek onder een ander label valt? Volgens mij niet. En zo is het ook voor de consument. Zolang je niets aan de afgesproken voorwaarden van de hypotheek verandert, hoef je ook geen boete te betalen.

(Even een analogie vanuit het oogpunt van de bank: consumenten wisselen ook heel makkelijk van werkgever, zonder dat je daar als bank enig voordeel van of inspraak op hebt. Terwijl het voor het risico dat de bank loopt toch behoorlijk kan uitmaken als je inkomen ineens veel lager of veel onzekerder wordt.)

(Even een analogie vanuit het oogpunt van de bank: consumenten wisselen ook heel makkelijk van werkgever, zonder dat je daar als bank enig voordeel van of inspraak op hebt. Terwijl het voor het risico dat de bank loopt toch behoorlijk kan uitmaken als je inkomen ineens veel lager of veel onzekerder wordt.)

Als er ook maar iets is wat er niet toe doet....want de inkomensgarantie van een werkgever is er nl sowieso niet....als je morgen nl zonder kennis van verkeersregels de straat over steekt dan wordt bijv je inkomen ook 30% lager met daarbij een waarschijnlijk daarbij een veel hoger uitgavepatroon.

Zelf heb ik ook de "ultieme zekerheid" van een vaste baan; iedere NLer heeft daarbij ook nog eens mijn produkt nodig; ben begonnen bij mijn 1ste werkgever, kocht mijn 1ste huis en zonder solliciteren nu inmiddels 6 werkgevers verder in 16 jaar tijd; wat denk je hoeveel inspraak ik daarbij heb gehad? Daarbij; wat denk je wat de bank nu 17 jaar later nog voor een risiko loopt? Zelfs al is het inkomen bij een volgende baan wat lager....na verloop van jaren zal het bij normale banen het inkomen altijd hoger zijn en zal met verstrijken van tijd het risiko van de bank in principe altijd afnemen.

God, dat zal wat worden als contracten opgezegd kunnen worden als de eigenaren van een bedrijf veranderen. Dan heb je bij beursgenoteerde bedrijven iedere dag de mogelijkheid om het contract op te zeggen. Er zijn immers altijd wel grote aandelenpakketten die naar een andere eigenaar gaan.

Verder zie ik de noodzaak niet dat de klant met een hypotheek er beter van moet worden als de hypotheek door een ander bedrijf wordt overgenomen.

kweenie schreef:Veranderen die banken iets aan de afgesproken voorwaarden op het moment dat een hypotheek onder een ander label valt? Volgens mij niet. En zo is het ook voor de consument. Zolang je niets aan de afgesproken voorwaarden van de hypotheek verandert, hoef je ook geen boete te betalen.

Bij sommige banken heb je b.v. hogere of lagere boete vrij aflossen. Veranderd dat dan niet?

Nee, dat verandert niet. Je hebt in je hypotheekovereenkomst staan hoeveel je boetevrij mag aflossen. Sterker nog, het kan zelfs binnen één geldverstrekker nog van hypotheek tot hypotheek verschillen hoeveel je boetevrij mag aflossen.

kweenie schreef:Nee, dat verandert niet. Je hebt in je hypotheekovereenkomst staan hoeveel je boetevrij mag aflossen. Sterker nog, het kan zelfs binnen één geldverstrekker nog van hypotheek tot hypotheek verschillen hoeveel je boetevrij mag aflossen.

Kijk dan maakt het niks uit dat er van bank wordt gewisseld! zolang alles hetzelfde blijft.

john18 schreef:

kweenie schreef:Nee, dat verandert niet. Je hebt in je hypotheekovereenkomst staan hoeveel je boetevrij mag aflossen. Sterker nog, het kan zelfs binnen één geldverstrekker nog van hypotheek tot hypotheek verschillen hoeveel je boetevrij mag aflossen.

Kijk dan maakt het niks uit dat er van bank wordt gewisseld! zolang alles hetzelfde blijft.

Hoezo "alles" hetzelfde? Rentebeleid kan verschillen per verstrekker, serviceniveau , bereikbaarheid, klantvriendelijkheid etc....er is meer als alleen een overeenkomst.

Deze punten kunnen ook bij gelijkblijvende hypotheek verstrekker snel wijzigen......
Dat hoeft dus geen gevolg te zijn van een overname.

Blessie schreef:Ik vraag mij al een tijdje af waarom Hypotheekverstrekkers zo makkelijk kunnen wisselen, zonder dat je daar als consument enig voordeel van of inspraak op hebt. Op het moment dat wij willen wisselen, moeten we opeens torenhoge boetes betalen. In de ruim 15 jaar dat wij een hypotheek hebben is deze van Fortis ASR overgenomen door asr verzekeringen, door direktbank en nu weer door Florius. Heel bijzonder.

Het is niet anders dan als zeg het huis wat jij huurt door de eigenaar verkocht wordt. Dan ga jij, met je huurcontract, ongewijzigd mee naar de volgende eigenaar. Daar heb je geen voor, of nadelen van. Hooguit dat een telefoonnummer wat je nog niet eens 1x/jaar belt veranderd, of de url van een website. Dat is niet meer of minder moeite dan dat zij van jou hebben als jij een emailadres veranderd bij ze. Wat betreft inspraak, het paard bepaald niet waar de kar heen getrokken wordt. En ook al zouden ze dat wél doen, hoe denk je dat er ooit nog iets zou kunnen besloten worden als ze honderdduizenden klanten moeten raadplegen over een onderwerp waar ze hoegenaamd geen klap verstand van zouden hebben? Als dat nl wel zo zou zijn, waren er lang niet zoveel woekerhypotheken verkocht lijkt me? Ik bedoel, de info die het woekerhypotheken maakte, stond in veel gevallen wel in de voorwaarden. Alleen zo omfloerst en verstopt dat de meeste klanten het niet snapten, of overheen lazen in hun haast om maar het geld te krijgen voor dat droomhuis.

BL2 schreef:Deze punten kunnen ook bij gelijkblijvende hypotheek verstrekker snel wijzigen......
Dat hoeft dus geen gevolg te zijn van een overname.

Het zijn nu net de nuances waarin de verstrekkers ook verschillen....en dan wordt er iemand overgenomen en dan zijn dat nu net die zaken die veranderen en die het aangenaam maken om bij iemand te zitten....of niet. Mij hoor je niet zeggen dat dat soort zaken bij je verstrekker nooit wijzigen...maar alles tegelijk?

jonis schreef:Mij hoor je niet zeggen dat dat soort zaken bij je verstrekker nooit wijzigen...maar alles tegelijk?

Ook bij een wijziging zal natuurlijk niet "alles tegelijk" ten negatieve veranderen. Grosso mode zullen deze meer subjectieve factoren bij een overname deels verbeteren en deels verslechteren. Er op alle punten tegelijk op achteruit geen is meer een worst case scenario dan een redelijkerwijs te verwachten scenario.

Het is inderdaad nog maar de vraag of je bij een overname van de hypotheekportefeuille er werkelijk op achteruit gaat. Ga je erop achteruit als je van een 'noodlijdende' geldverstrekker overgaat naar een gezondere bank? Of als de oude geldverstrekker zich van de hypotheken-markt wil terugtrekken, denk je dat je dan bij die geldverstrekker een beter rentevoorstel zou krijgen dan als de hypotheekportefeuille wordt overgenomen door een geldverstrekker die nog wel actief is in de markt? Dat zou je voor de lol eens moeten vragen aan de klanten van bijvoorbeeld Westland Utrecht.

Help, mijn hypotheek wordt verhandeld. Wat te doen?
Sinds 1974 hebben wij een hypotheek met een kapitaalverzekering, afgesloten bij Stad Rotterdam. Stad Rotterdam is opgegaan in a.s.r.
In 2014 kregen wij bericht dat de hypotheek wordt overgenomen door Direktbank NV. Gezien de wijze waarop wij daarover geinformeerd werden, dachten wij dat het om een dochteronderneming van a.s.r. ging. Achteraf bleek het echter te gaan om de splitsing van de lening - die ging naar Direktbank NV - en de kapitaalverzekering - die bleef bij a.s.r. De kapitaalverzekering werd verpand door a.s.r. aan Direkbank NV.
In 2016 werd ons medegedeeld dat 3-maandelijkse betaling niet meer mogelijk was. Dat werd omgezet in maandbetaling. Daar hebben wij bezwaar tegen gemaakt, omdat dan ook de voorwaarden werden gewijzigd. Uiteindelijk is de 3-maandelijkse betaling in stand gehouden.
Vervolgens werd ons medegedeeld dat onze hypotheek (de lening) van Direktbank omgezet werd naar Florius. Toen werd ook duidelijk dat Direktbank, net als Florius, een onderdeel is van ABNAMRO Hypothekengroep en niet van a.s.r. Daar hebben wij bezwaar tegen gemaakt, omdat dan onze contractpartner wijzigt. Ook hier is sprake van wijziging van voorwaarden. Ons bezwaar is terzijde gelegd, omdat er sprake zou zijn van een "fusie" met als gevolg rechtsopvolging.
Dit alles gebeurt door de Bank "voor, over en zonder ons". Het overkomt je gewoon. Het wordt je medegedeeld als iets vanzelfsprekends. Jou wordt niets gevraagd. Het is duidelijk dat inbreuk gemaakt wordt op contractrecht en dat de bank haar zorgplicht en informatieplicht verzaakt. Onze hypotheek is gewoon handelswaar. Onder het mom dat de voorwaarden niet veranderen (wat wel het geval is) wordt onze hypotheek verhandeld, gesplitst, en verpand; krijgen we een nieuwe contractpartner; wijzigen betalingscondities en voorwaarden, en aan ons wordt niets gevraagd. Kan dat zomaar?? Wat kunnen we daartegen doen??

Je zegt het zelf al: je hypotheek is gewoon handelswaar. Daar doe je helemaal niets aan. Overigens is dat op geen enkele manier contractbreuk, zoals jij suggereert.

Dat ben ik niet met je eens. Als we een contract aangaan met een partij, en die partij wil ons contract op een andere naam zetten, dan zal men ons toestemming moeten vragen. Dat is bijv gebeurd bij de overdracht van de lening naar Direktbank. Bij de overgang naar Florius, lees ABNAMRO Hypothekengroep speelt hetzelfde. Men doet het voor als een fusie, maar wenst daarover geen details te verstrekken. Het hangt er maar helemaal vanaf hoe die fusie gestructureerd is en wie in "control" was en is. Nogmaals men doet maar wat en behandelt ons als "muppets". Dit is een herhaling van de Amerikaanse "rommelhypotheken". De consument is het slachtoffer en heeft niets in te brengen. Dat is onaanvaardbaar

Dat is onjuist: jouw toestemming is niet nodig. Wel moet de rechtsovergang natuurlijk correct meegedeeld worden. Een fusie is overigens voor iedereen eenvoudig te controleren.

Je neemt allerlei standpunten in die je niet onderbouwt, en die nogal ingegeven lijken te zijn door onderbuikgevoel. Meestal is dat niet de beste basis.