Radar

Beste lezers,

Allereerst, mijn naam is Ramy, ik ben 23 jaar jong, alleenstaand en heb geen ervaring met hypotheken, koopwoningen en nieuwbouw projecten. Iedereen (in het onderstaande) was hiervan op de hoogte.

Eind november 2016 heb ik bij de makelaar getekend (koop+aanneemovereenkomst) voor een appartement, nieuwbouw.
Bij het eerste gesprek werd mij verteld dat de vergunningen bijna rond waren, dit zou in januari 2017 rond zijn. Verder zou in januari de bouw ook van start gaan omdat er inmiddels meer dan 70% van de appartementen was verkocht.

In december schakel ik een hypotheek adviseur in die voor mij een advies uitbrengt. Dit advies volg ik op en krijg een bindende offerte van de ING. 174.000 euro met NHG en een rente van 1.64%. De offerte geldigheidsduur is drie en halve maand. Verlengen kan, met een maximum van 3 maanden en de kosten zijn per maand 0.5% van het hypotheek bedrag.

Halverwege januari krijg ik te horen van de aannemer dat de bouw door gaat omdat er 70% is verkocht (???) Dit was voor mij heel verwarrend aangezien dit volgens de makelaar in november al was. Inmiddels ben ik al een paar keer langs de kavel gereden en die is nog steeds leeg. De bouw is dus nog niet begonnen en die lijkt ook niet van start te gaan.

Op 24 januari wordt ik uitgenodigd bij de aannemer om mijn optie lijst door te nemen en eventueel meerwerk te bespreken. Hier wordt mij verteld dat de bouw niet van start kan gaan in januari maar dat de vergunning rond is en de bouw in maart gaat beginnen. Op 15 februari zou ik de offerte thuis krijgen voor de opties en meerwerk. Ik maak mij dus ook geen zorgen.

Uiteindelijk bel ik 21 februari op om te vragen of ik de offerte nog thuis krijg gestuurd. Deze krijg ik nu volgens de aannemer pas volgende week (rond 1 maart). Omdat ik ze toch aan de lijn heb vraag ik nogmaals of de exacte start datum in maart al bekend is. Nu wordt mij verteld dat de bouw niet gaat beginnen in maart. De vergunning is nog niet rond (dit was niet wat mij op 24 januari is verteld). Vervolgens krijg ik een email waar in staat dat de vergunning ca. 13 april rond is en dat de bouw (op zijn vroegst) 24 april pas kan beginnen. Dat betekent voor mij dat de passeer datum ergens in halverwege/eind april zou zijn.

Dit zou betekenen dat mijn bindende offerte, die geldig is tot en met 2 april, verlengd moet worden met minimaal 1 maand. Dit gaat mij dus zo'n kleine 900 euro kosten mits de passeer datum voor 2 mei is, dan komt er nog een keer 900 euro bij.

Kan ik er voor zorgen dat ik mijn offerte niet hoef te verlengen of verlengen zonder dat ik voor de kosten zal opdraaien?

Lijkt mij niet. Je hebt immers voor de offerte met beperkte houdbaarheid getekend.

Wat ik niet begrijp is dat de adviseur voor nieuwbouw een offerte met zo'n beperkte geldigheidsduur heeft gekozen. Ik kan mij dat eerlijk gezegd alleen voorstellen als hij (en dus ook jij) heel overtuigd was van je zaak.

Wat ik ook niet begrijp is hoe je dacht dat de vergunningen er al waren terwijl je nog niet alle opties had gekozen. Veel opties hebben immers impact op hoe het huis eruit komt te zien. Variërend van iets groots zoals een extra verdieping of uitbouw tot kleinere dingen zoals een tuindeur in plaats van een raam. Om nog maar te zwijgen van niet-standaard aanpassingen. De definitieve bouwvergunning zal daarom in het algemeen is kunnen worden aangevraagd nadat je al zulk soort opties hebt uitgekozen.

Wel kan het zijn dat de gemeente al toestemming heeft gegeven voor het project en het type huis. Maar dat is heel wat anders dan dat de bouwvergunningen verleend zijn.

Het lijkt er dus op dat je de opmerkingen van de verkoper iets anders hebt geïnterpreteerd dan wat hij eigenlijk zei.

Tsja, als in de door jou geaccepteerde voorwaarden staat dat elke maand verlenging 0,5% kost, dan is dat wat het is wat betreft de ING. Daar kan je niet onderuit komen. De makelaar, tussenpersoon, en verderop in het proces ook nog de notaris, zijn personen die jouw weliswaar helpen en/of diensten verlenen, maar altijd onder jouw verantwoordelijkheid. En wie schrijft, die blijft, als je die uitspraken van die makelaar tijdens het eerste gesprek op papier hebt, heb je iets om naar te wijzen als je iets wil gaan claimen. Dus als jij kan bewijzen dat er toen gezegd is dat 70% verkocht was, terwijl dat later niet zo blijkt te zijn, heb je iets om verder op te kunnen bouwen. Aan de andere kant, je kan die 900 euro ook lesgeld noemen, en vanaf nu mensen niet zomaar geloven tijdens gesprekken etc.

kweenie schreef:Lijkt mij niet. Je hebt immers voor de offerte met beperkte houdbaarheid getekend.

Wat ik niet begrijp is dat de adviseur voor nieuwbouw een offerte met zo'n beperkte geldigheidsduur heeft gekozen. Ik kan mij dat eerlijk gezegd alleen voorstellen als hij (en dus ook jij) heel overtuigd was van je zaak.

Wat ik ook niet begrijp is hoe je dacht dat de vergunningen er al waren terwijl je nog niet alle opties had gekozen. Veel opties hebben immers impact op hoe het huis eruit komt te zien. Variërend van iets groots zoals een extra verdieping of uitbouw tot kleinere dingen zoals een tuindeur in plaats van een raam. Om nog maar te zwijgen van niet-standaard aanpassingen. De definitieve bouwvergunning zal daarom in het algemeen is kunnen worden aangevraagd nadat je al zulk soort opties hebt uitgekozen.

Wel kan het zijn dat de gemeente al toestemming heeft gegeven voor het project en het type huis. Maar dat is heel wat anders dan dat de bouwvergunningen verleend zijn.

Het lijkt er dus op dat je de opmerkingen van de verkoper iets anders hebt geïnterpreteerd dan wat hij eigenlijk zei.

Of dat de verkoper niet duidelijk is geweest...

Je redeneert vanuit de perceptie van iemand die weet hoe het werkt - en dat is bij TS nu juist niet het geval. TS geeft aan dat betrokken partijen (professionals) dat wisten. Dan hoort daar ook bij dat zij extra zorgvuldig zijn in communicatie en vooral dat gecheckt wordt of de koper een en ander goed begrepen heeft.

Maar onder deze boeteclausule uitkomen wordt een lastig verhaal waarschijnlijk, tenzij de afspraken inderdaad heel concreet zwart op wit staan. Ik denk echter dat dit niet het geval zal zijn.

Misschien zijn er tussen november 2016 en januari 2017 geen appartementen verkocht, en dan blijft de teller inderdaad op 70 procent staan.........

Dat de makelaar in november zegt dat er al 70% verkocht is, en de aannemer zegt dat in januari is niet raar. Dat zijn 2 aparte trajecten. En dat je nog niets ziet op de bouwplaats wil ook niet zeggen dat er nog niets is gedaan. De aannemer begint eerst met plannen, offertes van onderaannemers vragen, materialen bestellen etc. Dat gaat hij pas doen als er een formele "go" is. Daar zie je niets van maar het is wel onderdeel van het project.

of die bouwvergunning er is kan je makkelijk nagaan bij de gemeente. Wanneer je dan aantoonbaar verkeerd bent voorgelicht heb je een goed argument het hele verhaal af te blazen. Hypotheekofferte zou je kunnen laten verlopen en een nieuwe aanvraag doen wanneer het wel aan de orde is, en dan wel opletten op langere termijnen .