Radar

Wij wonen al 30 jaar in een woning met een lage huurprijs. Dit is ontstaan doordat verhuurder jarenlang geen gebruik heeft gemaakt van zijn recht de huur te verhogen. Nu klaagt hij dat hij verlies lijdt aan de woning en ook wil renoveren (dubbel glas). hiertoe zegt hij mij een huurverhoging aan van 60%, maar weigert een specificatie te verstrekken. Hij eist wel een schriftelijk akkoord van mijn kant. Indien ik niet akkoord ga, gaat hij een procedure starten om mij de woning uit te krijgen wegens 'dringend eigen gebruik'. Ineens geeft hij aan dat de renovatie dermate ingrijpend is dat ik de woning moet verlaten. Ik wil graag meewerken aan een huurverhoging, omdat het ook mijn woongerief verhoogt, maar heb geen idee wat er gaat gebeuren. Ik wil eigenlijk pas een akkoord geven als ik een specificatie krijg van de huurverhoging en de uit te voeren werkzaamheden. Sta ik in mijn recht?

Skindowz schreef:Wij wonen al 30 jaar in een woning met een lage huurprijs. Dit is ontstaan doordat verhuurder jarenlang geen gebruik heeft gemaakt van zijn recht de huur te verhogen. Nu klaagt hij dat hij verlies lijdt aan de woning en ook wil renoveren (dubbel glas). hiertoe zegt hij mij een huurverhoging aan van 60%, maar weigert een specificatie te verstrekken. Hij eist wel een schriftelijk akkoord van mijn kant. Indien ik niet akkoord ga, gaat hij een procedure starten om mij de woning uit te krijgen wegens 'dringend eigen gebruik'. Ineens geeft hij aan dat de renovatie dermate ingrijpend is dat ik de woning moet verlaten. Ik wil graag meewerken aan een huurverhoging, omdat het ook mijn woongerief verhoogt, maar heb geen idee wat er gaat gebeuren. Ik wil eigenlijk pas een akkoord geven als ik een specificatie krijg van de huurverhoging en de uit te voeren werkzaamheden. Sta ik in mijn recht?

ik kwam als eerste het volgende tegen:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... -renovatie

Huurverhoging na woningverbetering
Uw verhuurder mag de huur na woningverbetering verhogen. Maar er zijn regels:

U heeft als huurder vooraf toestemming gegeven voor de woningverbetering.
De verbetering zorgt voor meer comfort dan de oude situatie. Bijvoorbeeld met een 2e toilet, dubbelglas, of centrale verwarming.
De nieuwe huur is niet hoger dan toegestaan bij het nieuwe puntenaantal.
De huurverhoging is redelijk voor de kosten die uw verhuurder heeft gemaakt.

Dus officieel, als u geen toestemming geeft, of in ieder geval geen akkoord, dan kunt u de verbouwing tegen houden wellicht. Dan gelden verder wel de normale regels die gelden voor een normale huurverhoging. Maar als dit een woning is in de private sector, en daar lijkt het wel op gezien het argument "dringend eigen gebruik", dan zijn die regels wel heel wat vrijer, afhankelijk van wat er afgesproken is in het huurcontract.
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... rverhoging

Huurverhoging vrije sector
Huurt u een vrije-sectorwoning? Dan mag de verhuurder zelf weten hoeveel hij de huur verhoogt. Behalve als in het huurcontract een indexeringsclausule staat. Dan staat de jaarlijkse huurverhoging vast.

En dan het opzeggen. Zoals gezegd, indien private sector, pas op met uw principes en op uw strepen staan. Ja, u mag de verbouwing weigeren, maar let wel op het volgende:
http://www.advocaten.nl/opzegging-huur- ... n-gebruik/

Dringende redenen eigen gebruik
• Renovatie van het gehuurde
Als renovatie van het gehuurde zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, kan opzegging van de overeenkomst op grond van dringend eigen gebruik gerechtvaardigd zijn.

Skindowz schreef:Ik wil eigenlijk pas een akkoord geven als ik een specificatie krijg van de huurverhoging en de uit te voeren werkzaamheden.

Als je ergens voor tekent, dan lijkt het me niet raar dat je ook weet waarvoor.
Dreigen met uit huis zetten werkt 2 kanten op, daar staat namelijk een fikse vergoeding tegenover.
Van dezelfde site als eerdere post:
http://www.advocaten.nl/renovatie-van-w ... n-verhuur/

Verhuiskostenvergoeding
U hebt recht op een verhuiskostenvergoeding als u moet verhuizen omdat uw woning wordt gesloopt of gerenoveerd. De verhuiskostenvergoeding is bedoeld als tegemoetkoming in de verhuiskosten en herinrichtingskosten. De hoogte van de vergoeding hangt af van het soort woonruimte en de datum van de verhuizing.
Als het gaat om een zelfstandige woning geldt na 1 maart 2012 een minimumbedrag van € 5.520.

Er zitten aan beide kanten voorwaarden, een verhuurder moet het wel aardig op gaan spelen om de huurovereenkomst ook daadwerkelijk te mogen beeindigen hoor, dat gaat niet door alleen te stellen dat het onder de noemer "dringend eigen gebruik" valt in geval van renovatie. Aan de andere kant, als er geen indexering in het huurcontract afgesproken is, kan hij wel de huurprijs verhogen tot het maximum dat geldt bij het puntenaantal van de woning, mits het dus private sector is.

Beide partijen kunnen het van beide kanten aardig moeilijk maken. Wellicht is het verstandig om hier onderling uit te gaan komen, in plaats van lijnrecht tegenover elkaar te gaan staan.

Die vergoeding is van toepassing als je tijdelijk je huis uit moet wegens renovatie. Dat is hier echter niet aan de orde: de verhuurder vraagt ontbinding van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. En dan is het gewoon einde oefening zonder vergoeding.

De verhuurder zal zijn plannen en zeker ook de huurverhoging wel gewoon moeten kunnen onderbouwen. Een verhoging van 60% lijkt me te hoog, tenzij je nu echt bizar weinig betaalt en de woning er enorm op vooruit gaat. Let op de al eerder genoemde maximale huurprijs als gevolg van het puntensysteem.

Mijn beste advies: zorg dat je juridische bijstand krijgt van een in huurzaken gespecialiseerd advocaat/ jurist. En probeer in gesprek te blijven!

Het betreft een sociale huurwoning in Den Haag met een huurprijs van € 410,-. Ik heb via mijn rechtsbijstandsverzekering een jurist gekregen, maar eerlijk gezegd ben ik via dit forum nu al verder dan ik met hem ben...

Skindowz schreef:Het betreft een sociale huurwoning in Den Haag met een huurprijs van € 410,-

in dat geval zijn de regels duidelijk vastgelegd met wat wel of niet kan omtrent een huurverhoging, en die kan, afhankelijk van uw verzamelinkomen, 2,8% of 4,3% bedragen. Dat de verhuurder de huur jarenlang niet conform de regels verhoogd heeft, is dan de nalatigheid van de verhuurder, voor zover ik de regels kan lezen. Maar die huurverhoging mag de verhuurder ook doorvoeren als de ramen niet vervangen worden.

Blijft alleen nog het deel "dringend eigen gebruik" over. En daar zou eventueel een beroep op gedaan kunnen worden, als u niet meewerkt aan de verbouwing.

Skindowz schreef:Het betreft een sociale huurwoning in Den Haag met een huurprijs van € 410,-. Ik heb via mijn rechtsbijstandsverzekering een jurist gekregen, maar eerlijk gezegd ben ik via dit forum nu al verder dan ik met hem ben...

Dan zou je nieuwe huur €656 zijn. Dat is nog steeds erg weinig.

Mijn studentenkamer was meer dan 10% duurder dan wat jij voor je woning betaalt. Maar goed, als het een sociale huurwoning is zijn er zoals aangegeven regels van toespassing.

Zonder de woning te kennen lijkt mij een uitspraak over de hoogte van de huur een riskante zaak.
De huren van studentenkamers zijn natuurlijk bizar, dat is een compleet andere wereld.......
Daar betaal je al gauw een huurprijs per m2 welke in normaal gesproken bij woningen niet voorkomt.

Moneyman schreef:Die vergoeding is van toepassing als je tijdelijk je huis uit moet wegens renovatie. Dat is hier echter niet aan de orde: de verhuurder vraagt ontbinding van de huurovereenkomst wegens dringend eigen gebruik. En dan is het gewoon einde oefening zonder vergoeding.

Waar haal je vandaan dat er geen recht zou zijn op vergoeding?
Zowel sloop als renovatie vallen onder "dringend eigen gebruik" en bieden recht op vergoeding.

Je hebt helemaal gelijk 16again, ik was te snel!

u hoeft niet akkoord te gaan van te voren met deze huurverhoging, dat kan en mag de verhuurder niet eisen, ook uitzetten om deze reden kan niet zomaar, daarvoor moet de verhuurder toch echt een rechterlijke uitspraak hebben...

ik raad u wel aan om alle correspondentie in deze goed te bewaren, als u een mondeling gesprek heeft gehad stuur hem dan een schriftelijke bevestiging van de punten die u samen besproken heeft met daarin vermeld wat er is besproken, uw aangedragen punten met commentaat maar ook de zijn, hou deze verslaglegging kort en bondig en eindig de verslaglegging met, zonder tegenbericht uwerzijds binnen 14 dagen ga ik er vanuit dat u het met de inhoud eens bent, als ie er dan later op terug komt, bijv. bij de rechter, heeft u een sterkere zaak...

opwaardering vna de woning staat een huurverhoging tegenover, opknappen van de woning niet...

Op deze link vind je alle informatie die je nodig hebt:

https://www.huurcommissie.nl/onderwerpen/huurverhoging/

Julie4444 schreef:

Skindowz schreef: Dan zou je nieuwe huur €656 zijn. Dat is nog steeds erg weinig.

Dat ligt er aan. Voor een alleenstaande is de maximaal toegestane huur om huurtoeslag te krijgen iets van 586 euro. Als de topicstarter alleen woont is zelfs een huur van 656 nog teveel.

Ik zit nog even te denken aan het openingsbericht. Eerlijk gezegd weet ik niet wat ik ervan moet denken. Zorg ervoor dat je alles op papier hebt, ook die verhoging van 60% en het verhaal dat hij verlies leidt omdat de huur te laag is omdat er jarenlang geen verhoging is doorgevoerd. Als het voor de rechter komt kun je dan aanvoeren dat je mee wil werken, maar dat je een verhoging van 60% exorbitant vindt en dat je hiervoor pas tekent als de reden hiervoor duidelijk is. Immers, er mag wel een verhoging doorgevoerd worden voor de nieuwe kozijnen, maar er mag geen misbruik van gemaakt worden om een jarenlang verzuim in één keer recht te trekken. En er mag van die woningverbetering ook geen misbruik gemaakt worden om jou uit de woning te zetten zodat de hogere huur aan een volgende huurder berekend kan worden.

Eventueel kun je dit aan de huurcommissie voorleggen, zij zullen ongetwijfeld vaker met dit bijltje hebben gehakt.

Alleen maar dubbel glas?
Met keuken en badkamer erbij is deze prijs verhoging wel redelijk en is dat nodig of niet.
Vergeet niet dat keukens en badkamers geen 30 jaren goed blijven......

Nieuwe ramen omdat ze rot zijn is achterstallig onderhoud en valt erbuiten, dubbel HR++ glas wel.....
Dus niet elk onderhoud mag je de prijs verhogen.

Verhuurder kan zich bij de rechter beroepen op het lijden van verlies. Daar zijn al zaken over gevoerd.

Ook kan verhuurder een beroep doen op dringend eigen gebruik voor bijv. renovatie.

Alles moet hij wel aantonen.

Passende vervangende woonruimte is dan een harde eis voor toewijzing van de vordering en een vergoeding van kosten kan eventueel - naar het oordeel van de rechter - ook aan de orde zijn.

Verhuurder moet "passende vervangende woonruimte" aanbieden/daarnaar helpen zoeken / aantonen dat huurder deze gemakkelijk kan vinden. Wat passende vervangende woonruimte is hangt af van de omstandigheden van het geval. Er wordt gekeken wat in de (ruime) omgeving gezien kan worden als passende woonruimte qua grootte, huur, ligging etc. Uiteraard spelen ook persoonlijke omstandigheden mee zoals inkomen, financiële en maatschappelijke positie, leeftijd, duur bewoning, de grootte van het huishouden en gezondheid.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik

Uw Jurist schreef:Verhuurder kan zich beroepen op het lijden van verlies. Daar zijn al zaken over gevoerd.

Bedoel je dat dit een grond kan zijn voor een bovenwettelijke huurverhoging bij een bestaande huurder? Het gaat hier dus om een sociale huurwoning met een redelijk gangbare huurprijs. Of bedoel je dat dit kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij de huurder (die immers andere woonruimte zoekt, en laat er nu nét een woning vrijkomen) een nieuw - duurder - huurcontract kan afsluiten?

witte angora schreef:

Julie4444 schreef:

Skindowz schreef: Dan zou je nieuwe huur €656 zijn. Dat is nog steeds erg weinig.

Dat ligt er aan. Voor een alleenstaande is de maximaal toegestane huur om huurtoeslag te krijgen iets van 586 euro. Als de topicstarter alleen woont is zelfs een huur van 656 nog teveel.

Maar kan je eigenlijk wel een particulier verhuurde sociale huurwoning hebben? Het is me nog steeds niet helemaal duidelijk hoe dat zit.

witte angora schreef:

Uw Jurist schreef:Verhuurder kan zich beroepen op het lijden van verlies. Daar zijn al zaken over gevoerd.

Bedoel je dat dit een grond kan zijn voor een bovenwettelijke huurverhoging bij een bestaande huurder? Het gaat hier dus om een sociale huurwoning met een redelijk gangbare huurprijs. Of bedoel je dat dit kan leiden tot ontbinding van de huurovereenkomst, waarbij de huurder (die immers andere woonruimte zoekt, en laat er nu nét een woning vrijkomen) een nieuw - duurder - huurcontract kan afsluiten?

Ik heb het in mijn antwoord over een procedure, dus ontbinding. Uiteraard kunnen partijen ook onderhandelen over een aangepaste huurprijs, maar dat kan verhuurder niet afdwingen.

Met vriendelijke groet,
mr. Monique Doomernik