Radar

Gister vlogen mijn aankoopmakelaar en de verkoopmakelaar elkaar in de haren.
Ik ben niet zo bekend met huizen kopen.
Wat denken jullie hiervan?

De verkoopmakelaar gaf me een seintje dat er een bod gedaan was, en of ik een tegenbod wilde doen, eenmalig, omdat ze wist dat ik geinteresseerd was. ("Amsterdams bied-systeem"). Ik wist niet goed wat ik moest bieden en schakelde een aankoopmakelaar in (eigenlijk indirect op haar advies).
Ik had twee dagen om een bod uit te brengen, en ik was eigenlijk ook wel benieuwd naar de staat van het huis.

Ik hoorde dat tegenwoordig een bouwkundig onderzoek, in deze overspannen markt, pas NA het bod komt.

Dit stelde de verkoopmakelaar voor als voorwaarde:
"Koper heeft het recht om een bouwkundig onderzoek van constructieve aard (dak, gevel, fundering, vloeren, kozijnen, goten, dakbedekking) te laten uitvoeren na de bedenktijd. Mocht er uit dit onderzoek een bedrag van € 7500,- exclusief BTW of meer aan direct noodzakelijk constructief herstel uitkomen dan hebben kopers het recht de overeenkomst te ontbinden. Deze ontbinding dient uiterlijk 26-01-2018 schriftelijk en goed gedocumenteerd bij de verkopend makelaar binnen te zijn. (kopie van het bouwkundig rapport) "


Dit stelde de aankoopmakelaar voor om in mijn bod te zetten ("om mij beter te beschermen"):
"Bouwtechnische keuring: Koper krijgt de gelegenheid de woning bijtijds te laten keuren en het rapport te ontvangen voordat de drie dagen bedenktijd verstreken zijn. (derhalve niet akkoord met contractuele ontbindende voorwaarde met drempelwaarde.)"


Wat betekent dit allemaal?

Op mij als leek komt het nogal vreemd over: dat het tegenwoordig blijkbaar gebruikelijk is, om NA het tekenen van een verkoopovereenkomst bij de Notaris, pas een bouwkundig onderzoek te laten doen. En een verkoopmakelaar die dat liever helemaal niet heeft. Of alleen dan NA de bedenktijd en en alleen als het over "direct noodzakelijk constructief herstel" gaat.

Daarnaast vlogen de twee makelaars elkaar soms flink in de haren, werd ik direct opgebeld door de verkoopmakelaar omdat ze geen tijd had voor de lange verhalen van de aankoopmakelaar, etc.

Mag dat allemaal zomaar?

(en heb ik er goed/slecht aangedaan om mee te gaan met de bod van de aankoopmakelaar en niet van de Zaanse verkoopmakelaar?)












oo en als je wil weten hoe dit afliep, vandaag kreeg ik deze mail:
De verkoopmakelaar mailde mijn aankoopmakelaar met mij in de CC:
Gisteren heb ik onderstaande email naar Sandra gestuurd. Onder die voorwaarde had verkoper nog een overeenkomst willen sluiten met Sandra. Ik heb Sandra ook aangegeven om dit met jou te bespreken. Jij komt nu toch met een andere voorwaarde, ondanks dat duidelijk aangegeven is onder welke voorwaarden en condities een overeenkomst gesloten had kunnen worden.
Verkoper gaat hier niet mee akkoord en heeft nu definitief besloten om met de andere partij verder te gaan. Op jullie voorstel terugkomen heeft dan ook geen enkele zin meer.

(ligt het aan mij of schrik ik van die toon? ik heb toen de verkoopmakelaar belde gelijk gezegd dat ik die voorwaarden niet goed begrijp, en dat ze het me in de mail moet zetten, zodat ik het door kan sturen aan de aankoopmakelaar en met haar kan bespreken)

Wees maar blij dat uw aankoopmakelaar u beschermd heeft tegen deze aankoop.

Als er stel € 9.000 directe kosten gemaakt hadden moeten worden om de boel te herstellen, had u geen recht gehad de koop te ontbinden.

De bedenktijd gaat niet in nadat je bij de notaris beetje geweest. De bedenktijd gaat in nadat je de voorlopige koopovereenkomst hebt getekend.

Als je de bouwkundige keuring zou laten uitvoeren kort nadat jullie uit de onderhandelingen zijn, dan kun je binnen de bedenktijd kijken wat er uit de keuring komt en dan, indien nodig, zonder meer van de koop afzien. Dat kan immers altijd, binnen de wettelijke bedenktijd. Het voorstel van jouw makelaar voegt dus mijns inziens weinig toe aan het wettelijke recht dat je sowieso hebt.

Dan hebben de voorwaarden van de verkoopmakelaar meer zin

Na de koop van een woning heeft u, als u een consument-koper bent, 3 dagen bedenktijd. Binnen deze 3 dagen kunt u de overeenkomst kosteloos en zonder opgave van reden ontbinden.

Heeft u de koopovereenkomst ontvangen die zowel door u als de verkoper is ondertekend? Dan gaat de bedenktijd de dag erna om 0.00 uur in. Als u binnen deze termijn wilt ontbinden, moet u dat laten weten aan de verkoper. Zorg ervoor dat de ontbindingsverklaring de verkoper (en voor de zekerheid ook diens makelaar) vóór het verstrijken van de bedenktijd bereikt. Doe dit bij voorkeur schriftelijk, om discussies te voorkomen. U hoeft geen reden voor de ontbinding te geven.

Ik vond de clausule van de verkopend makelaar mbt de aankoopkeuring eigenlijk veel beter dan die van de aankoopmakelaar. Wij hebben bij verkoop een dergelijke clausule gebruikt. Alleen de tijdsfactor: redelijk kort voor een aankoopkeuring. Neem eens kontakt op met vereniging eigen huis, die doen aankoopkeuringen . Goede ervaringen mee (aan beiden kanten van de tafel). Neem ook een fatsoenlijk lange financieringstermijn.
aankoopkeuring kan prima plaatsvinden na de bedenktijd, kan/moet bijna ook niet anders...Resultaat ervan valt onder ontbindende voorwaarden, dus geen probleem.

Lady1234 schreef:Wees maar blij dat uw aankoopmakelaar u beschermd heeft tegen deze aankoop.

Als er stel € 9.000 directe kosten gemaakt hadden moeten worden om de boel te herstellen, had u geen recht gehad de koop te ontbinden.

Juist wel. Het voorstel van de verkoopmakelaar geeft juist duidelijk aan dat bij directe kosten boven de €7.500 excl BTW de overeenkomst door koper kan worden ontbonden. Het is wel raar dat de keuring pas na de bedenktijd kan worden uitgevoerd, maar uiteindelijk is het aan de verkoper om de voorwaarden te bepalen. Als verkoper 2 potentiele kopers heeft, kan ik me best voorstellen dat gekozen wordt voor de koper die het best aansluit bij de wensen van de verkoper.

het is in de huidige markt vrij gebruikelijk dat keuringen pas na verstrijken bedenktijd gedaan worden. Bij Eigen Huis zat er een 7-10 dagen tussen maken afspraak en daadwerkelijke keuring. Je kan ook besluiten te wachten met tekenen (en dus uitstellen van ingaan bedenktijd) tot resultaat keuring bekend is maar je loopt dan ook het risico dat er intussen verkocht wordt aan iemand die geen keuring wil, of die geen financiering nodig heeft, of gewoon meer biedt..

Dit is nog een extra mogelijkheid die de Vereniging Eigen Huis m.b.t. de bouwtechnische keuring aanbiedt:
"Wilt u het rapport op de dag van de keuring zelf ontvangen? Belt u ons dan voor het maken van een keuringsafspraak, dan bekijken we de mogelijkheden voor een spoedkeuring (meerprijs €36)".

Het is heel simpel, ben je het niet eens met de eisen van de andere partij, dan gaat het niet door.
Niks vreemds aan.

en dat werkt andersom dus net zo. wanneer verkoper uw bod en/of randvoorwaarden niet ziet zitten mag hij afhaken en met andere partijen doorgaan.

Daarnaast vlogen de twee makelaars elkaar soms flink in de haren, werd ik direct opgebeld door de verkoopmakelaar omdat ze geen tijd had voor de lange verhalen van de aankoopmakelaar, etc.

Mag dat allemaal zomaar?

(en heb ik er goed/slecht aangedaan om mee te gaan met de bod van de aankoopmakelaar en niet van de Zaanse verkoopmakelaar?)

en hoe zit het met:

https://www.funda.nl/thuis/verkopen/je- ... -verkoper/

(ik snap het niet)

Toch buitengewoon duidelijk.
Wat snap je niet ?

... en: slaat 'Zaanse' makelaar misschien op het afgesproken bied-systeem, resp. wordt hier misschien het Haarlemse systeem bedoeld??

nou op viewtopic.php?t=71590&sid=a1390c597cca9 ... e822972b7d deze website eerder in een topic staat:


"Ik sta versteld van de brutaliteit waarmee deze makelaar de koper probeert te intimideren. Ja dat is het mijns inziens. Mensen laat je niets wijs maken. De koper heeft wettelijk een onderzoeksplicht en voldoet daaraan door met name een door hem betaalde bouwtechnokeuring te laten verrichten. Dit is zijn wettelijke verantwoordelijkheid en daarop mag en kan de verkopende partij geen invloed op uitoefenen. Een makelaar, die vooraf dit soort voorwaarden bedingt, neemt de koper niet serieus. Een makelaar die dit doet is volledig onbetrouwbaar en ik zou daar als koper niet mee in zee gaan, tenzij ik mij door een deskundige en onafhankelijke aankoopmakelaar liet adviseren, die voor het juiste tegenwicht kan zorgen. Ik garandeer u dat deze makelaar deze buitenproportionele voorwaarden niet zal handhaven als hij iemand tegenover zich heeft met verstand van zaken.
Mijn advies: zeker deze voorwaarden niet aanvaarden en je eigen plan trekken. Laat door een deskundige een optie regelen, laat een bouwtechnokeuring doen en doe dan pas een bod. Op dat moment weet je ook pas de reële waarde."



in deze snelle woningmarkt lijkt dit dus veranderd, ik kan als koper niet meer aan mijn onderzoeksplicht voldoen als ik geen bouwtechnisch onderzoek mag laten uitvoeren?

de meneer hierboven noemt het zelfs brutaliteit van de verkoopmakelaar.

(en btw: nee het was een makelaar uit Zaandam, die een klant had in Haarlem).