Radar

Eerste koopwoning direct verhuren?
Hallo allen. Mijn naam is Martijn, 23 jaar en woonachtig in Emmen.
Zo langzamer hand vond ik het tijd om het ouderlijk huis te verlaten en een eigen plekje op te zoeken.
Tijdens de zoektochten op funda kwam ik een aantal interssante woningen tegen die ook werden aangeraden als beleggingspand. Direct dacht ik terug aan een artikel dat ik onlangs heb gelezen over een passief inkomen, en werd ik enthousiast.
Voordat ik hier veel dieper op in ga wil ik me eerst goed inlezen en hopelijk informeren.
Het zou fijn zijn als er een of meerdere personen mij kunnen helpen door hun kennis te delen.

Als eerste, is het aan te raden om de eerste koopwoning te verhuren?
Waarom wel of waarom niet?
Is een tweede hypotheek een mogelijkheid eenmaal de woning verhuurd word, of is het verstandiger om eerst in een huurwoning te wonen?

Vergunning voor verhuur?
In Emmen mogen niet zomaar kamers worden verhuurd. Tot 1 juli 2015 was hier een omzettingsvergunning voor nodig. Dit betekent echter niet dat kamerverhuur zonder meer is toegestaan.
• Brandveilig gebruik. Bij het verhuren van vijf of meer kamers dient u een gebruiksmelding voor brandveilig gebruik in te dienen. Dit geld ook voor vier ingeschreven bewoners met huisbaas?
• Bestemmingsplan. Kamerverhuur is niet overal in de gemeente toegestaan. Informeer bij de gemeente of dit is toegestaan op uw perceel.
• Gemeentelijke basisregistratie personen. Iedere bewoner moet hier ingeschreven staan. Ook de huiseigenaar.
Conclusie. Hieruit maak ik op dat er dus geen sprake van een vergunning is? Misschien is het wel verstandig om aan de gemeente door te geven. Denk ik hier te makkelijk over, zijn er nog meer haken en ogen?

Belastingdienst.
Hoe hier mee om te gaan? Dien ik de maandelijkse huur door te geven aan de belastingdienst?

Verdwenen huurder, wanbetaler of beide.
Een gerechtsdeurwaarder inschakelen. Deze kan huurder mogelijk opsporen door bevolkingsregisters/ gemeentelijke basisadministratiets na te pluizen. Indien spoorloos dan algemeen krantenbericht plaatsen in landelijke dagbladen plaatsen en contact opnemen met advocaten van Directincasso.
Kosten kunnen hoog uitvallen omdat huurder geen geld heeft?
Dit is de juiste aanpak?

Verandwoordelijkheid.
Dit vind ik een lastig punt. Waar ligt de grens voor huurder en verhuurder?
Wanneer ik spreek van onderhoud of gebreken aan de woning dan vallen kleine gebreken hierbuiten zoals; verstoppingen of bijvoorbeeld een kapotte lamp?
Ik vind het lastig in te schatten waar de grens ligt.
Ik heb ook gelezen dat sommige verhuurders voor zulke kleine dingen een rekening uitschrijven om deze te repareren.

Onderhoudscontract.
Niets is zo vervelend als een ketel die er spontaan mee stopt.
Ik zat er zelf aan te denken om een installatie bedrijf te benaderen en hier een contract mee af te sluiten door maandelijks een X bedrag over te maken. In ruil hiervoor krijg ik dan service aan huis.
Is dit een verstandige keuze of zijn er nog andere alternatieven?

Contract opstellen.
Dit wil ik waarschijnlijk laten doen door een advocaat.
Stel het valt financieel niet meer te behapstukken om de woning te behouden, is het dan mogelijk om in het contract mee te nemen dat wanneer dit mocht gebeuren de woning in de verkoop gaat, en de verhuurder(s) een bepaalde tijd te geven om nieuw onderdak te vinden?
Kan dit of zijn de bewonders hiervoor beschermd? Het gaat dan wel om een doomsday scenario.

Wat mist in je verhaal is hoe je de aankoop van de woning gaat betalen. Aangezien je hebt over een tweede hypotheek neem ik aan dat je een lening wilt afsluiten. Die krijg je alleen bij eigen bewoning en zeker niet bij een pand voor kamerverhuur. En daarbij is niet alleen de waarde van de woning van belang maar ook je inkomen.

Dream on.... 23 jaar zei je?

Je eigen woning verhuren is op zich mogelijk, maar dat werkt dus niet als er een hypotheek op rust. De geldverstrekkers gaan daar niet mee akkoord.

Verder kun je huurders niet zomaar er uit zetten. Ook niet als het tegen zit. Je moet dan dus het huis in verhuurde staat verkopen, wat een veel lagere opbrengst heeft.

Misschien eerst even wat beter lezen wat wel en niet kan, dus.

U krijgt op het huis waar u woont rente aftrek. Het huis dat u verhuurt moet u dus de volledige hypotheek met rente op betalen. Als ik naar het huis kijk waar ik in woon betaal ik net geen 1000 euro hypotheek per maand. Dan moeten uw huuropbrengsten daar al dik boven liggen. U bent daarbij verantwoordelijk voor het groot onderhoud. Dit dus ook meerekenen. Kans op leegstand, dus geen opbrengsten en alleen maar kosten, dus ook als kostenpost meenemen. En dan hoeft er maar 1 grapjes in te komen die wat plantjes neerzet en u zit diep in de schulden. En dan hebben we het nog niet eens of er wel toestemming komt van de hypotheekverstrekker.

U bent pas 23, hebt geen idee wat het inhoud om iets te verhuren. In uw verhaal laat u duidelijk merken dat u niet eens iets van de wet af weet. Huurdersbescherming, nooit van gehoord zeker? Even een gerechtsdeurwaarder inschakelen, wie gaat die betalen? Onderhoudscontract van een ketel is geen garantie dat de ketel niet kapot gaat en vervangen moet worden.
Terugkomend op mijn huis, heeft u meegeteld welke kosten bovenop die 1000 euro moeten komen om break even te draaien? U wilt er ook nog van leven, dat komt er dan ook nog bovenop. Iemand die € 1500 tot € 2000 huur per maand moet betalen kan ook kopen.

Tip: zet eerst eens wat stappen in het leven. Kijk rond, doe ervaringen op, spaar een hoop geld en ga daarmee gokken als u meer kennis hebt.

Wat wel weer een reële optie is, is als je in het huis waarin je gaat wonen een kamer gaat verhuren. Je kunt dan goed in de gaten houden of diegene geen vreemde dingen in de kamer doet en de Belastingdienst heeft een kamerverhuurregeling waarbij je gewoon de volledige renteaftrek houdt. Daarvoor mag de huuropbrengst niet te hoog zijn, naar in de regel zit je daar met één kant ruim onder.

Als eerste, is het aan te raden om de eerste koopwoning te verhuren?
Waarom wel of waarom niet?
Is een tweede hypotheek een mogelijkheid eenmaal de woning verhuurd word, of is het verstandiger om eerst in een huurwoning te wonen?

Aanraden is wellicht een verkeerde term: Het is een investering en die brengt risico's met je mee.
Dat kan heel goed uitpakken, maar ook erg nadelig.
M.b.t. de tweede hypotheek: dat is helemaal afhankelijk van de bank, de panden, je inkomen, je schulden, etc etc.

Verdwenen huurder, wanbetaler of beide.

Helaas worden wanbetalers en oplichters in onze maatschappij nog (te)goed beschermd.
De juiste aanpak is inderdaad om bij wan-betaling een incassobureau in te schakelen, zij zullen vervolgens een rechtszaak starten kunnen met deze uitspraak een deurwaarder inschakelen om beslag te laten leggen. ECHTER: kan het bij laag inkomen/uitkering zo zijn dat er (op papier) niet voldoende bezittingen zijn om beslag te leggen, en kan je alsnog naar je misgelopen huur, en honderden euro's extra kosten, fluiten.

Verandwoordelijkheid
Ik vind het lastig in te schatten waar de grens ligt.

Dit kan je zelf bepalen: echter hoe je het ook bepaald, zorgt dat dit duidelijk vast staat in het contract om dingen aan te geven. Je kunt er bijvoorbeeld voor kiezen om een extra service kosten te rekenen, en hiervan zelf het onderhoudt uit te voeren (inclusief de kapotte lamp)

Onderhoudscontract

Op contracten wordt altijd winst gemaakt, anders sluit een service bedrijf ze niet af.
Tenzij je erg veel pech hebt is het voordeliger gewoon wat extra geld opzij te leggen voor onvoorziene kosten.

Reacties op de leeftijd van TS en dat hij pas net op zichzelf gaat wonen zijn niet relevant.
Wel vragen wat zijn hypotheekverstrekker zegt over het verhuren van gekochte woningen en hoeveel huurdersbescherming de huurders genieten.

Wanneer de huurder plantjes van een bepaalde soort laat groeien kun je rekenen dat:
- Je hele woning geruïneerd is en het tienduizenden euro's kost voordat er een volgende huurder in kan.
- Je zelf in eerste instantie als medeverdachte wordt aangemerkt en als gevolg daarvan in voorarrest gezet kan worden en verhoord zal worden door de politie.
- Het energiebedrijf een naheffing stuurt van vele duizenden euro's wanneer er energiediefstal is gepleegd.

Verhuren mag ook niet van de meeste hypotheeknemers. Of u moet een lening voor beleggers aan gaan, maar dan zult u een fors deel van de koopsom zelf moeten inleggen. Denk aan een 30-40% van de koopsom eigen inleg en daar bovenop de kosten koper uit eigen zak betalen. Ook zal het rentepercentage hoger zijn dan bij een hypotheek voor zelfbewoning. Nu kun je in eerste instantie natuurlijk verzwijgen dat je de woning gaat verhuren en doen alsof je er zelf gaat wonen, maar dan pleeg je fraude. Komt de bank daar achter, dan mag je binnen 14 dagen de hele schuld aflossen, kun je voorlopig bij geen enkele normale geldverstrekker geld lenen en mag je al je verzekeringen over dragen aan Rialto met een premie die 4 keer zo hoog is als normaal. Uiteraard komen alle juridische kosten die de geldverstrekker moet maken om het geld terug te vorderen er bovenop, evenals de boeterente.

Zonder eigen vermogen: niet doen tenzij je van heel veel risico's houdt. Zoveel, dat het kan betekenen dat je de rest van je leven moet werken voor dat huis wat je wilde verhuren om er 'rijk' van te worden.

Maddin schreef: ↑

16 sep 2018 21:45

Eerste koopwoning direct verhuren?
Hallo allen. Mijn naam is Martijn, 23 jaar en woonachtig in Emmen.
Zo langzamer hand vond ik het tijd om het ouderlijk huis te verlaten en een eigen plekje op te zoeken.
Tijdens de zoektochten op funda kwam ik een aantal interssante woningen tegen die ook werden aangeraden als beleggingspand. Direct dacht ik terug aan een artikel dat ik onlangs heb gelezen over een passief inkomen, en werd ik enthousiast.
Voordat ik hier veel dieper op in ga wil ik me eerst goed inlezen en hopelijk informeren.
Het zou fijn zijn als er een of meerdere personen mij kunnen helpen door hun kennis te delen.

Als eerste, is het aan te raden om de eerste koopwoning te verhuren?
Waarom wel of waarom niet?
Is een tweede hypotheek een mogelijkheid eenmaal de woning verhuurd word, of is het verstandiger om eerst in een huurwoning te wonen?

Vergunning voor verhuur?
In Emmen mogen niet zomaar kamers worden verhuurd. Tot 1 juli 2015 was hier een omzettingsvergunning voor nodig. Dit betekent echter niet dat kamerverhuur zonder meer is toegestaan.
• Brandveilig gebruik. Bij het verhuren van vijf of meer kamers dient u een gebruiksmelding voor brandveilig gebruik in te dienen. Dit geld ook voor vier ingeschreven bewoners met huisbaas?
• Bestemmingsplan. Kamerverhuur is niet overal in de gemeente toegestaan. Informeer bij de gemeente of dit is toegestaan op uw perceel.
• Gemeentelijke basisregistratie personen. Iedere bewoner moet hier ingeschreven staan. Ook de huiseigenaar.
Conclusie. Hieruit maak ik op dat er dus geen sprake van een vergunning is? Misschien is het wel verstandig om aan de gemeente door te geven. Denk ik hier te makkelijk over, zijn er nog meer haken en ogen?

Belastingdienst.
Hoe hier mee om te gaan? Dien ik de maandelijkse huur door te geven aan de belastingdienst?

Verdwenen huurder, wanbetaler of beide.
Een gerechtsdeurwaarder inschakelen. Deze kan huurder mogelijk opsporen door bevolkingsregisters/ gemeentelijke basisadministratiets na te pluizen. Indien spoorloos dan algemeen krantenbericht plaatsen in landelijke dagbladen plaatsen en contact opnemen met advocaten van Directincasso.
Kosten kunnen hoog uitvallen omdat huurder geen geld heeft?
Dit is de juiste aanpak?

Verandwoordelijkheid.
Dit vind ik een lastig punt. Waar ligt de grens voor huurder en verhuurder?
Wanneer ik spreek van onderhoud of gebreken aan de woning dan vallen kleine gebreken hierbuiten zoals; verstoppingen of bijvoorbeeld een kapotte lamp?
Ik vind het lastig in te schatten waar de grens ligt.
Ik heb ook gelezen dat sommige verhuurders voor zulke kleine dingen een rekening uitschrijven om deze te repareren.

Onderhoudscontract.
Niets is zo vervelend als een ketel die er spontaan mee stopt.
Ik zat er zelf aan te denken om een installatie bedrijf te benaderen en hier een contract mee af te sluiten door maandelijks een X bedrag over te maken. In ruil hiervoor krijg ik dan service aan huis.
Is dit een verstandige keuze of zijn er nog andere alternatieven?

Contract opstellen.
Dit wil ik waarschijnlijk laten doen door een advocaat.
Stel het valt financieel niet meer te behapstukken om de woning te behouden, is het dan mogelijk om in het contract mee te nemen dat wanneer dit mocht gebeuren de woning in de verkoop gaat, en de verhuurder(s) een bepaalde tijd te geven om nieuw onderdak te vinden?
Kan dit of zijn de bewonders hiervoor beschermd? Het gaat dan wel om een doomsday scenario.

Euh, als je die eerste vraag niet zélf kan beantwoorden heb ik toch sterk het vermoeden dat we hier een gevalletje hulp bij huiswerk hebben. Zo niet, dan zou ik willen voorstellen dat je je onder financiële curatele laat stellen van je ouders of oudere broer/zus ter zelfbescherming, terwijl je je leraren maatschappijleer en economie nog eens opzoekt voor wat bijspijkeren.

En ja, dat meen ik serieus, niet om te trollen ofzo, maar op basis van wat simpele vragen en aannames maar besluiten om in het vastgoed te duiken, is een recept voor financiële rampspoed. Ik ken een tweetal personen die dit wél doen, en even een voorbeeld, een daarvan moest door de crisis zijn rentenieren ~10 jaar achteruit schuiven door waardevermindering en leegstand van een aantal van zijn panden. Dat soort klappen kan je met een aantal huizen/kamers in de verhuur nog wel opvangen, maar met het enkele pand wat jij voor ogen hebt zo te lezen, is dat een stuk lastiger. En we zitten al weer een paar jaar in de hoogconjunctuur, er zal echt binnen nu en zeg 5 à 10 jaar weer een mindere periode komen, en dan moet je het ook kunnen bolwerken.

kuklos schreef: ↑

17 sep 2018 12:57

Reacties op de leeftijd van TS en dat hij pas net op zichzelf gaat wonen zijn niet relevant.

Wel degelijk, gezien de context waarbinnen ze geplaatst worden. Uit de OP blijkt duidelijk dat TS niet over de relevante kennis beschikt die nodig is om dit soort acties een succes te maken.

Nu snap ik best dat "passief inkomen" misschien wel heel lekker kan klinken, maar de realiteit is anders. Dat zijn zaken waar je in je jeugdige overmoed vaak te makkelijk overheen stapt.

Dit draadje doet mij denken aan de Rijdende Rechter mr Visser. Die verzuchtte dat je als particulier nooit moet beginnen aan woningverhuur.

Kun je niet beter investeren in zonnepanelen of zo?

Hoe weet jij dat mijn container volstaat met Zonnepanelen, blijkbaar geen slecht idee

Hallo Martijn,

Goed dat je durft te dromen.

Als eerste, is het aan te raden om de eerste koopwoning te verhuren? Waarom wel of waarom niet?
Een huis alleen voor de verhuur kopen, levert sinds de invoering van het dozensysteem in de inkomstenbelasting nauwelijks rendement op.
Zelf een koopwoning bezitten, die wordt verhuurd, en tegelijk in een huurwoning leven, is nog onhandiger. Als je kunt kopen, dan ga je niet huren, omdat je dan geld weggooit.

Denk ik hier te makkelijk over, zijn er nog meer haken en ogen?
Zo te lezen heeft de gemeente Emmen geprobeerd de groepshuisvesting van buitenlands personeel (Polen) tegen te gaan. Als jij een bepaald gebouw op het oog hebt en je kunt het financieren, ga dan eerst bij de gemeente langs om te horen wat er wel of niet mag op dat adres.

Dien ik de maandelijkse huur door te geven aan de belastingdienst?
Als particuliere verhuurder komen de huuropbrengsten in Box3 terecht. Jaarlijks afrekenen met de Belastingdienst is de meest gebruikte mogelijkheid.

Verdwenen huurder, wanbetaler of beide.
Je mag van je huurders een waarborgsom eisen, gebruikelijk is 1 maand huur en verder kun je de huurcontracten dichtspijkeren met aanvullende voorwaarden. Zoals het verhalen van schades. Uiteindelijk is het een kwestie van mensenkennis - ook wie er netjes uitziet, kan een huurtoerist zijn en omgekeerd.

Verantwoordelijkheid.
Onderhoud is altijd voor rekening van de verhuurder - als jij met verwarming verhuurt, dan ben jij verantwoordelijk voor een functionerende verwarming. Meest voordelige optie is de prijs van een onderhoudscontract in de huurprijs meenemen en dit opzij te leggen voor wanneer onderhoud nodig is. Verder geldt ook voor jouw huurders de huurbescherming, het puntensysteem, enz.

Maar ...

Je woont in Emmen en daar zijn de huizenprijzen op zijn best stabiel, op langere termijn dalend. Dat is mijn argument om je aan te raden wel iets te kopen, daar zelf in te gaan wonen en als het pand groot genoeg is, een deel te verhuren. Dan zit je er zelf bovenop en kun je ook kiezen voor tijdelijke huurders (Seizoensarbeiders, Toeristen).
Andere optie is toch klein beginnen - een woning alleen voor jezelf - en later over te stappen naar een groter huis.

Voor nu is het meest belangrijke voor jou je te verdiepen in alle actuele fiscale voorwaarden rond hypotheken, zodat je goed voorbereid bent op de hypotheekadviseur en bij een makelaar beter weet wat je mogelijkheden zijn.

Overigens is Funda leuk om je te oriënteren, maar niet alle huizen komen op Funda, zeker niet de meest gewilde.

Succes met je zoektocht!

Moneyman schreef: ↑

17 sep 2018 16:24

Uit de OP blijkt duidelijk dat TS niet over de relevante kennis beschikt die nodig is om dit soort acties een succes te maken.

En daarom stelt hij ook zijn vragen. Hij is zich aan oriënteren ...

Dien ik de maandelijkse huur door te geven aan de belastingdienst?
Als particuliere verhuurder komen de huuropbrengsten in Box3 terecht. Jaarlijks afrekenen met de Belastingdienst is de meest gebruikte mogelijkheid.

Bij particuliere verhuur zijn de huurinkomsten belastingvrij.

Nop - er geldt een vrijstelling. Je moet het wel opgeven.

Jablan schreef: ↑

17 sep 2018 16:56

Nop - er geldt een vrijstelling. Je moet het wel opgeven.

U bent abuis.

Dat hoeft dus lang niet altijd. Vaker niet dan wel.
"Als u uw 2e woning verhuurt, hoeft u de inkomsten uit de verhuur niet op te geven"