[ archief ] Hogere huur driekamerwoning versus vierkamerwoning

[sandex]

Sinds februari 2016 huur ik een driekamerwoning van een woningbouwstichting, de huur bedraagt inmiddels 598,93 euro, nu komt er in hetzelfde rijtje, vijf huizen verderop, een vierkamerwoning vrij met een huur van 597,30. Dat vind ik vreemd, het huis heeft vier kamers, ik heb er maar drie, ik woon er al bijna drie jaar, dan zou je toch verwachten dat de huurprijs hoger ligt. Ik heb inmiddels contact gehad met betreffende woningbouwstichting, maar het blijkt vanuit de overheid uit te gaan. Inmiddels ben ik erachter dat het te maken heeft met de aftoppingsgrens, de betreffende woning zou anders te duur zijn voor mensen met een laag inkomen.
Dus als ik verhuis gaat mijn huur omlaag........Ik vind het sowieso een belachelijke situatie, het puntensysteem, waar men dan weer naar verwijst, lekker makkelijk, gaat ook nergens over, met het aantal punten zou mijn woning een maximale huurprijs mogen hebben van 777,54, dit betreft een standaard woning, dus geen luxe dingen erin ofzo. Met de huidige regeling blijven er dus bitter weinig woningen over voor mensen met een laag inkomen....

[sandex]

@sandex. Dit geeft een heel ander licht op uw zaak. Als alleenstaande met een minimum inkomen mag de huurprijs van uw woning niet erg snel stijgen. Extra opslag door een inkomens afhankelijk huurverhoging mag dan ook niet of nauwelijks in uw situatie plaatsvinden. U zit terecht in een sociale huurwoning.

Mogelijk dat uw woningbouwvereniging dan ergens een fout maakt of gemaakt heeft. U zou eens een huurberekening over de laatste jaren op kunnen vragen en controleren of alles correct is berekend. Ook de puntentelling moet dan boven water komen. Mogelijk heeft u niet de kennis over wat wel en niet terecht op uw huur is toegepast. Welicht kunt u hieover dan eens De Woonbond raadplegen, die zeer goed van dit soort zaken op de hoogte zijn.

Als er daadwerkelijk foutieve berekeningen zijn toegepast om tot uw huidige huursom te komen, dan kan De Woonbond u ook adviseren hoe hiertegen bezwaar bij uw woningbouwvereniging in te dienen en uw wellicht te veel betaalde huurpenningen terug te eisen.

[kweenie]

Zonder dat puntensysteem zouden er nog veel minder woningen beschikbaar zijn, dus wees blij. Een als je liever die andere woning wilt, dan kun je kijken of je daar naartoe kunt verhuizen.

[Lady1234]

Maar u hebt een woning met een “lage” huur en van de woning die nu vrij komt, wordt ook de huur “laag” gehouden.

Prima toch, precies wat u wilt.

[16again]

Zonder dat puntensysteem zouden er nog veel minder woningen beschikbaar zijn, dus wees blij.

Dat puntensysteem draagt misschien bij aan de betaalbaarheid van woningen, maar elk verband met het aantal woningen ontgaat me.

[Bob Schurkjens]

Een vierkamerwoning kan minder punten hebben dan een driekamerwoning. En daarmee een lagere huur hebben. Het gaat namelijk niet om het aantal kamers maar om het aantal vierkante meters.

[kweenie]

Zonder dat puntensysteem zouden er nog veel minder woningen beschikbaar zijn, dus wees blij.

Dat puntensysteem draagt misschien bij aan de betaalbaarheid van woningen, maar elk verband met het aantal woningen ontgaat me.

Inderdaad onzorgvuldig geformuleerd. Het ging me om het aantal woningen voor mensen met een laag inkomen, waar TS over klaagt. Minder betaalbare woningen, dus.

[Bob Schurkjens]

Het is beleid van de Rijksoverheid. Die 597,30 voor 2018 is hier terug te vinden:
https://www.rijksoverheid.nl/onderwerpe ... oorwaarden

[sandex]

Dat was mij inmiddels al duidelijk..

[BreejKC]

Naast het puntenstelsel voor woningen geldt er de afgelopen jaren ook nog een verhuurdersheffing. Afhankelijk van het totaal van het verzamelinkomen van u en uw partner heeft u de afgelopen jaren een hogere of lagere verhuurdersheffing (huurverhoging) ontvangen.

Deze regeling is door de overheid ingevoerd om, op de wat langere termijn, te voorkomen dat gezinnen met een te hoog verzamelinkomen in een sociale huurwoning blijven, die eigenlijk voor hen niet meer bestemd is. Mensen die door deze heffing een relatief hoog huurbedrag voor hun woning betalen worden hierdoor gestimuleerd om te verhuizen en daarna voor vrijwel dezelfde huur in een woning in het hogere/duurdere segment komen. Of misschien wel voor dit zelfde huurbedrag een woning kopen waarbij het hoge huurbedrag dan deels als aflossing voor een hypotheek wordt gebruikt.

De doorstroming wordt hierdoor bevordert en meer sociale huurwoningen komen langzamerhand beschikbaar voor bewoners die een minder hoge huur kunnen betalen. Het zou dus heel goed kunnen dat als u op termijn uw woning verlaat de huurprijs van diezelfde woning flink omlaag gaat en weer terecht komt op de prijs die door het puntenstelsel bepaald is.

Langzamerhand begint het effect van de verhuurdersheffing, nu na enkele jaren, dus merkbaar te worden. Probleem is dat erin het middensegment nog te weinig woningen beschikbaar zijn, maar daar wordt hard aan gewerkt. Eén van de redenen dat dus niet alleen voor sociale woningbouw gebouwd moet worden. Daarnaast zijn de prijzen van koopwoningen, door de hausse na de crisis en de lage rentestand, tot onwerkelijke hoogte gestegen en voor starters in de koopwoningmarkt nauwelijks betaalbaar. Maar met goed zoeken en het stellen van niet te hoge eisen zijn betaalbare woningen nog wel vindbaar. Maar, ook deze oververhitte markt van dit moment zal zich normaliseren, mede door maatregelen in het beperken van de hypotheekrenteaftrek en een hypotheekrente die op iets langere termijn ook zal gaan stijgen. Hierdoor zullen de vraagprijzen van de koophuizen dan weer dalen.

Overigens. De verhuurdersheffing wordt wel door de woningbouwverenigingen geïnd, maar die moeten zij afstaan aan de overheid.

[16again]

Langzamerhand begint het effect van de verhuurdersheffing, nu na enkele jaren, dus merkbaar te worden.

Dat kun je wel zeggen! Die heffing is vooral in het leven geroepen om de verdwenen Vestia miljarden door de woningcorporaties te laten ophoesten. De kosten komen grotendeels uit de zak van die corporaties, en worden slechts in zeer beperkte mate doorgegeven aan de huurder in de vorm van inkomensafhankelijke huurstijging.

Gevolg was dat de corporaties nauwelijks nog nieuwbouw plegen, en zelfs worden gedwongen bestaand woningbestand deels te verkopen.
Dit geeft extra schaarste op de woonmarkt, met bijbehorende prijsstijgingen, ook op de koopmarkt. Op naar de volgende bubbel.
De bedachte term "scheefwoner" is de zondebok, echter het tekort op de woonmarkt is fors groter dan het aantal "scheefwoners."


De regering is gewoon bezig de corporatiesector de nek om te draaien, terwijl juist tijdens de crisis die sector a-cyclisch meer had moeten bouwen. Dan hadden we nu nog bouwvakkers gehad.

[witte angora]

Het verkopen van huurwoningen vond al veel en veel eerder plaats dan dat wie maar ook van Vestia gehoord had.

[16again]

Maar verkoop dan aan zittende huurders.
Nu prijst onze overheid deze woningen aan bij buitenlandse investeerders op een Engelstalige website
https://www.investingindutchhousing.nl/node/1086

In addition, it is estimated that about 1 million regulated dwellings are of such quality that these houses can enter the non-regulated market.’

Oftwel, investeren maar, zodra de zittende huurder weg is (verloop = 5% per jaar) , dan kan de huur fors verhoogd worden boven sociaal maximum. Of de lege woning kan verkocht worden voor een flink hogere prijs. Ik kan me niet aan de indruk onttrekken dat in Nederland niemand beter wordt van deze uitverkoop van ons tafelzilver.


En speculeren maar met onze primaire levensbehoefte: Wonen

[kweenie]

Bij verkoop aan de bewoners vindt er een verschuiving van huurwoning maar koopwoning plaats. Dan komen er dus juist minder huurwoningen. Bij het 'opkopen' door investeerders blijft het een huurwoning. Waarschijnlijk wordt het op termijn wel een vrije sector woning, maar de woning blijft voor huurders beschikbaar. En kan zo dus juist voor doorstroming van huurders zorgen.

[Bob Schurkjens]

De uitverkoop van de sociale woningbouw is al jaren geleden begonnen. Permanente bewoning op vakantieparken is het gevolg.

Maar dat wordt inmiddels bestreden door de lokale en nationale overheid. Waardoor veel mensen nog verder in de knel raken.

[BreejKC]

Gevolg was dat de corporaties nauwelijks nog nieuwbouw plegen

@16again: U vergeet in uw betoog dat we enige jaren terug een crisis hadden. Dit had tot gevolg dat de woningbouw zo goed als stil stond, waar we nu de gevolgen van ondervinden.

Ik haalde dit probleem niet voor niets aan in mijn reactie omdat dit één van de nadelige gevolgen is/was voor het effect van die verhuurdersheffing. Wat dit met Vestia te maken heeft, uw terechte boosheid daarover is duidelijk, ontgaat mij enigszins.

Maar ik ben ook blij dat u (in bovengenoemde quote) het woordje 'was' gebruikte. U realiseert zich kennelijk, alsmede iedereen die een beetje om zich heen kijkt, dat ook woningbouwcorporaties op dit moment weer volop aan het bouwen zijn. Helaas is het in de praktijk zo dat ook plannen voor nieuwe woningbouw tijd en geld kosten en daarna de nieuwe woningen niet van vandaag op morgen zijn gerealiseerd. Maar dat men anno nu met een (voorzichtige) inhaalslag bezig is, is voor mij een feit waardoor de effecten van o.a. de verhuurdersheffing, weliswaar wat later als voorzien, hun effect zullen gaan sorteren.

Hoewel sommige partijen het er wat moeilijk mee hebben vindt er ook een stuk diversificatie in de bouw van de diverse segmenten in de woningsoorten plaats, hetgeen tot doel heeft ook de noodzakelijke doorstroming binnen het totale woningaanbod te bevorderen.

[16again]

Gevolg was dat de corporaties nauwelijks nog nieuwbouw plegen

@16again: U vergeet in uw betoog dat we enige jaren terug een crisis hadden. Dit had tot gevolg dat de woningbouw zo goed als stil stond, waar we nu de gevolgen van ondervinden.

Dat vergeet ik helemaal niet. Integendeel, dat was ook de bedoeling van het word a-cyclisch ! Door juist te stoppen met bouwen is de crisis alleen maar verdiept. Terwijl het bouwen van corporatie woningen nauwelijks risicos met zich mee had gebracht

Maar ik ben ook blij dat u (in bovengenoemde quote) het woordje 'was' gebruikte. U realiseert zich kennelijk, alsmede iedereen die een beetje om zich heen kijkt, dat ook woningbouwcorporaties op dit moment weer volop aan het bouwen zijn.

Was betekent hier vooral dat wordt teruggekeken. En is geen waarde oordeel over huidig bouw volume, wat nog steeds fors aan de lage kant is.

En Vestia affaire heeft natuurlijk een belangrijke rol gespeeld. Elk ander bedrijf was failliet geweest. Echter woningcorporaties staan onderling garant, en de overige corporaties dienden ineens 700 miljoen op te hoesten.

Mijn "boosheid" heeft overigens al lang geleden plaats gemaakt voor gelatenheid

[Miepje1]

Deze regeling is door de overheid ingevoerd om, op de wat langere termijn, te voorkomen dat gezinnen met een te hoog verzamelinkomen in een sociale huurwoning blijven, die eigenlijk voor hen niet meer bestemd is. Mensen die door deze heffing een relatief hoog huurbedrag voor hun woning betalen worden hierdoor gestimuleerd om te verhuizen en daarna voor vrijwel dezelfde huur in een woning in het hogere/duurdere segment komen. Of misschien wel voor dit zelfde huurbedrag een woning kopen waarbij het hoge huurbedrag dan deels als aflossing voor een hypotheek wordt gebruikt.

De doorstroming wordt hierdoor bevordert en meer sociale huurwoningen komen langzamerhand beschikbaar voor bewoners die een minder hoge huur kunnen betalen. Het zou dus heel goed kunnen dat als u op termijn uw woning verlaat de huurprijs van diezelfde woning flink omlaag gaat en weer terecht komt op de prijs die door het puntenstelsel bepaald is.

Leuk, leuk, deze ronkende woorden. Wat is de praktijk? Sociale huurwoningen worden verkocht zodra de bewoner vertrekt of ze gaan de vrije verhuur in. Mijn sociale huurwoning is van 2010 en al in 2012 ging de eerste van de nieuw gebouwde huizen de verkoop in. Voor een prijs die beslist niet zo lag dat mensen met een lager inkomen dat huis ook hadden kunnen kopen. Er vertrokken meer mensen en de huizen gingen steeds duurder de verkoop in. Aangezien niemand echter bijna 3 ton gaat betalen voor een ex-sociale huurwoning (hoe jong ook) in een achterbuurt (want dat is het) gaan ze nu de verhuur in. Kale huur 995 euro.
Nog erger: de huizen zijn officieel állemaal uit de sociale verhuur gehaald... alleen houden de huidige bewoners hun lopende contract.

[Berteman]

De 'verhuurdersheffing' dient natuurlijk geen enkel volkshuisvestelijk doel. Integendeel zelfs, doordat de corporaties met deze heffing worden belast, waren en zijn veel nieuwbouw en verbeteringsplannen in de diepvries gezet of geschrapt.

[BreejKC]

Met zo veel negativiteit over de verhuurdersheffing zal de overheid, die dit ingesteld heeft, het wel helemaal bij het verkeerde eind gehad hebben. Maar, voor degenen die het uiteindelijk aangaat, zal die verhuurdersheffing echt niet op korte termijn afgeschaft worden.

Natuurlijk kan de overheid geen huurders zomaar uit een huurwoning zetten, ook al zijn het sociale huurwoningen. Maar iedereen die niet gelooft of weigert te geloven in het effect van de verhuurdersheffing, blijft dan toch gewoon lekker in zo'n sociale huurwoning zitten en weigert te verhuizen naar een middensegment huur- of koopwoning? Maar dan over enkele jaren natuurlijk niet klagen dat je een kleine € 1000,00 huur betaald voor een sociale huurwoning.

De verhuurdersheffing is altijd weggewuifd of als niet werkend beschouwd. Maar langzamerhand worden de effecten daarvan nu toch merkbaar. Anders was dit topic waarschijnlijk nooit aangemaakt.

[16again]

De verhuurdersheffing is altijd weggewuifd of als niet werkend beschouwd.

Die verhuurdersheffing werkt perfect ! Ervan uitgaande dat de doelstelling is om de woningcorporaties de nek om te draaien.
Historisch besef:

De verhuurderheffing is een belasting op sociale woningverhuur die geheven wordt sinds 2013. De heffing was oorspronkelijk ontworpen als tijdelijke belasting voor alle vastgoedbezitters, om de schatkist opnieuw te vullen na de redding van ABN-AMRO, Fortis en SNS REAAL, maar is sindsdien een permanente belasting geworden die alleen voor sociale verhuur geldt, in lijn met een beleidsvisie die sociale huur als niet-marktconform beschouwt…….Anno 2016 betalen woningcorporaties zo'n €700 heffing per woning per jaar, hetgeen de Nederlandse overheid jaarlijks circa €1,7 miljard oplevert. Samen met een wijziging in het puntensysteem (2015) en een aantal andere factoren heeft de heffing gezorgd voor een stijging van de gemiddelde sociale huur met €480 per jaar, ondanks dalend reëel inkomen van de huurders en dalende grondprijzen

bron: https://nl.wikipedia.org/wiki/Huurwoning

Anders was dit topic waarschijnlijk nooit aangemaakt.

Dit topic is aangemaakt omdat een betere woning voor minder is verhuurd, dan de kleinere woning van TS.
Dit heeft niets met verhuurdersheffing te maken. Maar alles met de verplichting van de WBV om een aantal urgente gevallen met smalle beurs te huisvesten. En bij deze huur pakt de huurtoeslag het gunstigst uit.