Radar

Goedemiddag,
Ik heb een vraag aangaande het ruilen van huizen met mijn ouders en ben benieuwd of mensen tips/advies hebben.

De situatie:
Het is de bedoeling dat mijn ouders in mijn huis gaan wonen en ik in dat van hun. We willen de huizen kopen van elkaar. Het huis van mijn ouders is ca. 50k meer waard dan mijn huis conform de WOZ.

De vraag:
- Om te voorkomen dat de verkoop als schenking wordt gezien dienen we volgens mij bij de aankoop van het huidige huis van mijn ouders de WOZ waarde als minimale verkoopprijs aan te houden. Hoe zit het met mijn huidige huis dat ik aan mijn ouders verkoop? Moet ik daar dan ook verplicht de WOZ aanhouden of mag ik de prijs aanhouden die het "op de markt" (en welke hoger is) zou opleveren. En wordt dit dan niet als schenking gezien?

Bedankt voor jullie reacties. Andere tips aangaande deze situatie zijn ook welkom.

Zijn beide huizen hypotheekvrij?

Als uw ouder met “gesloten beurzen”zouden willen ruilen, dat maak ik tenminste op uit uw vraag, zou u uw ouders ook die € 50.000 schuldig kunnen blijven en daar een familiebanklening voor kunnen opzetten. Die u dan wel annuitair moet aflossen, maar zij zouden u dan jaarlijks ca. € 5000 kunnen schenken, als mindering op de lening. Maar er zijn meer mogelijkheden.

dhrrv schreef: ↑

01 mar 2019 15:37

dienen we volgens mij bij de aankoop van het huidige huis van mijn ouders de WOZ waarde als minimale verkoopprijs aan te houden.

Moet ik daar dan ook verplicht de WOZ aanhouden of mag ik de prijs aanhouden die het "op de markt" (en welke hoger is) zou opleveren.

Weten je ouders dat je de vraag hier stelt? En hoe staan zij er in?

Vanwege de quotes in het bovenstaande krijg ik een beetje een vreemd gevoel namelijk. Je wilt zelf voor de woning van je ouders op zijn hoogst de WOZ betalen, liefst minder, maar dan wordt het een schenking; terwijl je wilt dat je ouders voor jouw woning een stuk meer dan de WOZ gaan betalen.

Eerlijk gezegd denk ik dat je dit beter met je ouders en een makelaar en/of notaris kunt bespreken. Niet met wildvreemden op een anoniem forum.

witte angora schreef: ↑

01 mar 2019 17:33

Vanwege de quotes in het bovenstaande krijg ik een beetje een vreemd gevoel namelijk. Je wilt zelf voor de woning van je ouders op zijn hoogst de WOZ betalen, liefst minder, maar dan wordt het een schenking; terwijl je wilt dat je ouders voor jouw woning een stuk meer dan de WOZ gaan betalen.

Wat is daar vreemd aan? Het is niet ongebruikelijk om zoveel mogelijk successierechten straks te ontlopen. En daar worden natuurlijk de wettelijke grenzen bij opgezocht.

dhrrv is zelf ook redelijk anoniem op dit forum

Ik zie de 2 transacties overigens als onafhankelijk. Dus bij beiden kun je de grenzen opzoeken.

Juist, dat viel mij ook gelijk al op, zelf verkopen voor hogere prijs, maar kopen voor lage WOZ prijs. Zou beide huizen eens laten taxeren door een makelaar, dan kan je nog voor flinke verrassing komen te staan. Veel huizen zijn anno nu bij verkoop ruim meer waard dan de WOZ waarde.

Ook zal een en ander afhankelijk zijn of u broers en/of zussen hebt ? Dan word de situatie vaak anders / ingewikkelder ivm met erven. Ik zou hier zeker een goede makelaar en een notaris bij inschakelen.

Bedankt voor de reacties.
Ter verduidelijking:

Beide panden hebben nog hypotheek. Het zal dan ook gekocht worden met een nieuwe hypotheek of door bestaande hypotheek mee te nemen.

Mijn ouders weten dat ik deze vraag stel, ze willen het zelf ook weten. Graag willen we het zo voordelig mogelijk regelen binnen de wettelijke kaders.

Laten taxeren heeft geen meerwaarde daar ik het huis van mijn ouders zo goedkoop mogelijk wil overnemen. En dat is mijn inziens dus de WOZ waarde.

Er zijn geen broers of zussen aanwezig.

dhrrv schreef: ↑

01 mar 2019 20:31

Bedankt voor de reacties.

Mijn ouders weten dat ik deze vraag stel, ze willen het zelf ook weten. Graag willen we het zo voordelig mogelijk regelen binnen de wettelijke kaders.

Bedankt voor de antwoorden, het is duidelijk. Mijn advies is toch echt dit met een notaris te bespreken. Die kent vaak mogelijkheden waar een 'gewone' burger totaal geen weet van heeft. Het kost wat - maar je hebt dik kans dat je er veel meer uit kunt halen dan je nu voor mogelijk houdt. Denk bijvoorbeeld aan het opstellen van een testament waarin juist een aantal zaken betreffende de ruil opgenomen worden.

Bij verkoop binnen de familie wordt door de fiscus extra goed gekeken of er geen sprake is van een verkapte schenking. Zeker als het dan ook nog gaat om een 'kruislingse' verkoop kun je er vergif op innemen dat de fiscus 'onder water' de verkopen wel even gaat bekijken. In de regel wordt verkopen tegen de WOZ-waarde wel gewoon geaccepteerd. Dat is immers de waarde die de gemeente ook realistisch acht. Maar als je vervolgens het andere huis tegen een prijs verkoopt die veel hoger is dan de WOZ-waarde, dan is dat wel verdacht.

Beide panden hebben nog hypotheek. Het zal dan ook gekocht worden met een nieuwe hypotheek of door bestaande hypotheek mee te nemen.
...
Laten taxeren heeft geen meerwaarde daar ik het huis van mijn ouders zo goedkoop mogelijk wil overnemen. En dat is mijn inziens dus de WOZ waarde.

Voor de hypotheek zul je de woning toch moeten laten taxeren.

Vraag aan beide Hypotheek verstrekkers of ze dit ook accepteren.

Die ben ik hier nog niet tegen gekomen.

dhrrv schreef: ↑

01 mar 2019 20:31

Laten taxeren heeft geen meerwaarde daar ik het huis van mijn ouders zo goedkoop mogelijk wil overnemen. En dat is mijn inziens dus de WOZ waarde.

Die aanname klopt niet. De WOZ waarde zegt vaak weinig over de echte waarde van een huis, zeker als het huis in een buurt staat met veel verschillende woningen en als het lang geleden is dat het huis van eigenaar is gewisseld. De belastingdienst zal dus echt niet per definitie accepteren dat de WOZ waarde gelijk is aan de verkoopwaarde van het huis. Een taxatie is dus wel degelijk noodzakelijk.

Je hebt een taxatie-rapport nodig van een makelaar. Het bedrag van de taxatie-rapport wordt gebruikt door de belasting. Het verkoopbedrag van het taxatie-rapport wordt gehanteerd. Indien je ouders een lager bedrag hanteren dat het taxatie-bedrag van hun woning, wordt dat door de belasting als schenking gezien. Dat kan problemen veroorzaken bij de belasting. een notaris kan je dit het beste uitleggen.

Ik heb in mijn leven een zestal huizen gekocht: nooit, maar dan ook nooit meer dan WOZ waarde betaalt. 'Marktwaarde' bestaat niet, is gewoon wat een gek ervoor geeft. Daar ik niet gek ben, gingen inderdaad een hoop huizen langs mijn neus. Maar ben altijd de lachende derde geweest met aankopen voor WOZ waarde.

Bij twee ongeveer gelijke huizen kun je ook de hypotheekverstrekker vragen wat hun marktwaarde is (staat bij veel verstrekkers al op hun site). Dat is een waarde die tussen WOZ en 'vrije markt prijs' ligt. Is ook een uitgangspunt.

Ach, je kunt maar in één huis tegelijk wonen, of niet dan?

geengast heeft blijkbaar een niet zo netjes huis gekocht...
Ver onder de WOZ waarde is goede gebruikte te vinden waar veel aan moet gebeuren meestal....

Er is een flink verschil tussen verhuis klaar en kluswoning!

Eerst lezen stofzuiger, daarna kun je iets verbeteren.

Mocht TS jonger zijn dan 40 jaar kunnen de ouders de meerwaarde (max 100.000) zonder belasting schenken , moet wel via notaris bevestigd worden.

Een dergelijke schenking hoeft niet in een akte bij de notaris te worden vastgelegd. Het is wel zeer verstandig dat te doen. Het bedrag is inmiddels iets hoger geworden (€ 102.010). Alle voorwaarden vindt u bij de Belastingdienst.

ga toch naar een makelaar en laat deze de huizen taxeren, leg hem uit wat de bedoeling is, vraag ook na bij beidde banken of ze accoord gaan met de taxatie van de makelaar die u uitzoekt...

huizen zullen door de bank getaxeerd willen worden voor ze een hypotheek erop laten rusten, het kan lijken dat het gunstig uitvalt voor u als de prijs wat lager getaxeerd word maar hoeft niet zo te zijn, het kan namelijk zo zijn dat u met een weliswaar lagere prijs meer rente gaat betalen over de hypotheek, de z.g. renteopslag en laat die nu net afhankelijk zijn van de waarde van het object tegenover de hoogte vd hypotheek!

Zoek dus een goede makelaar maar ga eerst bij de banken langs om te vragen welke makelaar zij accepteren om te taxeren...

Maak wel van tevoren een prijsafspraak met deze makelaar, bijvoorbeeld 3000 Euro incluis btw om het hele traject te begeleiden, hij hoeft immers geen verkoop activiteiten te ondernemen...

Waarom allebei verkopen en de belastingdienst blij maken? Voor iets wat je later ooit eens kan erven. Daar kun je goedkopere oplossingen voor bedenken.