Radar

Kan je de huur verhogen op basis van WOZ waarde of na een verbouwing?

Het zit als volgt:
We zagen een woning uit 1930 met een WOZ waarde van 420.000 euro en hij staat te koop voor 200.000 euro. Er wonen momenteel ouderen in en ze betalen maandelijks 380 euro aan huur. Woning op zich zelf is erg uitgeleefd, maar we denken dat je iets heel moois van maken. Tijdens de bezichtiging zag je hoe erg het is verwaarloosd en interessante keuzes betreft indeling.
Zo hebben de huurders:
Een douch cabine naast de koelkast gebouwd in de keuken. Inderdaad er is een douch cabine naast een koelkast!
In de douch boven hebben ze een elektrische buitenkachel gezet vlak naast een douchkop.
Intereur muren zijn donker geel geworden door rook. (achter meubels was het nog licht wit)

Zag online dat je 3 jaar moet wachten voordat je iets kan doen na koop. Het lijkt er op het eerste oog dat we wel veel winst eruit kunnen halen na grote verbouwing. Zo is het dak ruim genoeg voor 12 zonnepanelen en een trap dat helemaal naar zolder gaat een mooie afgesloten tuin.

Moeten we met dit object in zee gaan of is het een groot gedoe om de huurders eruit te krijgen? We halen ook geen winst met een huuropbrengst van 380 euro....

En u zult die huurders ook nog passende andere woonruimte moeten aanbieden, alsmede een verhuiskostenvergoeding.

Ook moet u die woning dringend voir eigen gebruik nodig hebben. Dus verbouwen en met veel winst verkopen,is geen dringend eigen gebruik.

Huurders krijg je er niet uit. Die zitten daar prima.

kansloos denk ik. Is ook de reden dat het object zo goedkoop wordt aangeboden.

En zo begint het wegpesten van huurders….

Hoe oud zijn die eigenlijk? Probleem lost zichzelf op termijn op.

Shiskabap1 schreef: ↑

01 aug 2019 13:32

Het lijkt er op het eerste oog dat we wel veel winst eruit kunnen halen na grote verbouwing.

Door het na de verbouwing te verpatsen voor veel meer als de huidige WOZ-waarde? Geloof me, jullie kijken veel te veel van die programma's waar mensen (professionals, ze weten exact wat ze doen) op veilingen voor een habbekrats een woning kopen, dat in 6 weken tijd opknappen, en dan met een winst van 80.000-150.000 binnen een week weer weten te verpatsen.

Als je hier al om advies moet vragen aan een forum van ondeskundigen, zonder enige informatie over de bouwkundige en technische staat, dan kun je er beter niet aan beginnen.

Overigens kun je ook niet zomaar de huur verhogen na jullie verbouwing. Voor een grote renovatie heb je instemming van 70% van de huurders nodig. Dat gaat je niet lukken denk ik.

Echt advies haal je natuurlijk elders, een lijst met aandachtspunten lukt hier misschien wel.

Ik denk dat ts doelt op eigen gebruik van de woning over 3 jaar. In de praktijk is dat lastig.

Wel vreemd dat de WOZ zo hoog is in relatie tot de de vraagprijs. De WOZ waarde wordt mede bepaald door de huurprijs.

Je moet je in eerste instantie afvragen waarom iemand een woning van 420 te koop zet voor 200....

Probeer eerst de werkelijke achtergrond te achterhalen en niet wat men u voorschotelt.

Kent u het programma helse huurders ?

Maar ja, dan moeten over 3 jaar wel die huurders er uit. En dat gaat niet zomaar, zoals eerder al gesteld is. En voor niets gaat het zeker niet lukken.

16again schreef: ↑

01 aug 2019 15:35

En zo begint het wegpesten van huurders….

Hoe oud zijn die eigenlijk? Probleem lost zichzelf op termijn op.

Daar kan iemand zich lelijk in vergissen, om te wachten op het overlijden van de huurders.
Lees onderstaand beroemde waargebeurde verhaal maar eens.
Houd dit in uw achterhoofd voordat U wilt wachten op hun overlijden.

http://www.mijnbehoudenhuis.nl/jeanne-c ... deal-ooit/

Veel achterstallig onderhoud dus je zou voorzichtig kunnen concluderen dat huidige eigenaar huisjesmelker is. Hij verkoopt ver onder de woz waarde, waarom? 1. Hij heeft al geprobeert om de huurders eruit te krijgen en dat lukte niet. 2. Hij weet van grote fundamentele problemen met het pand. Hij weet dat hij niet op een rendabele manier dit op kan lossen. Een grote verbouwing kan met deze huur nooit uit want anders zou hij echt zelf voor deze grote potentiele winst (die er dus waarschijnlijk niet is) zijn gegaan

U wilt huisjesmelker worden?
Bestudeer dan eerst Huisjesmelker voor Dummies.
U zult in de omgeving van dat huis met de nek worden aangekeken.

De (verkoop) waarde van een verhuurde woning staat vooral in verhouding tot de jaarlijkse huuropbrengsten en heeft weinig verband met de WOZ-waarde. In geval van een huur die in relatie tot de WOZ waarde heel laag is (zoals in dit geval), is er daarnaast nog de potentiële winst als de huidige huurders gaan vertrekken. Het is dan maar net hoe de beleggers die potentie inzien.

Maar een vraagprijs van ruim 40 keer de jaarlijkse huur is wel aan de hoge kant. De meeste professionals zullen dat toch aan zich voorbij laten gaan. Ondanks de potentiële toekomstige winst zit je namelijk wel met andere jaarlijkse lasten (onderhoud, belastingen, verzekeringen) die eerder een percentage van de hoge WOZ waarde zijn. En daarmee verdwijnt een relatief groot deel van de jaarlijkse huur (wellicht zelfs alles) naar die kostenposten. Geen mooi vooruitzicht.

Wat voor bescherming staat er in het huurcontract?

En als je lastig word na de koop mogen ze huurverlaging vragen voor het achterstallige onderhoud en dan blijft er van de €380 weinig meer over.

Ooit zult U dit krijgen nadat de huurders zijn overleden, en dan heeft U een leuke kavel, en oefenmateriaal brandweer als ik het zo lees....

De leeftijd en levensverwachting bepalen de verkoopwaarde en het contract, als ze een kind hebben die veel jonger is en nog erg lang tijd kan rekken en mede huurder is.......
Wees voorzichtig en kijk goed wie er huurde tegen welke voorwaarden.

Misschien wonen dier huurders daar al meer dan 40 jaar en is de huur daardoor zo laag.

Alleen doen als je het geld kan missen en kan wachten tot de huidige huurders eruit gaan. Zeker niet gaan verbouwen met huurders in je pandje, tenzij je van te voren kan afspreken dat de huur evenredig omhoog gaat met de kosten van de verbouwing. Maar eerlijk gezegd denk ik dat je er beter af kan blijven als je hier komt vragen hoe en wat en er zelf geen verstand van hebt, je gaat gegarandeerd op je platte bek.

Shiskabap1 schreef: ↑

01 aug 2019 13:32

Kan je de huur verhogen op basis van WOZ waarde of na een verbouwing?

Het zit als volgt:
We zagen een woning uit 1930 met een WOZ waarde van 420.000 euro en hij staat te koop voor 200.000 euro. Er wonen momenteel ouderen in en ze betalen maandelijks 380 euro aan huur.

De WOZ-waarde is een afspiegeling van de marktwaarde van een woning, en dan voor minder dan de helft 'Te Koop', staan ??
Die twee ton kunt u waarschijnlijk zelf makkelijk opbrengen, want een hypotheek zult u niet zo makkelijk krijgen voor een woning met huurders.

Maar waar staat dit stulpje 'Te Koop' want het zou wel eens een interessant 'koopje' kunnen zijn, als het tenminste geen monumenten status heeft of er een wijziging van het bestemmingsplan op de locatie of naaste omgeving ligt.
Maar hoe dan ook, ik vindt het maar een vreemd overkomend verhaal.

Lady1234 schreef: ↑

01 aug 2019 20:06

Misschien wonen dier huurders daar al meer dan 40 jaar en is de huur daardoor zo laag.

Dat is heel goed mogelijk. Meestal stijgt de huur relatief meer naarmate de woning vaker van bewoner wisselt. Om die hogere huur te verklaren wordt er vaak wel iets aan verbouwd, zoals een nieuw keukenblok of een nieuwe badkamer.

Ik weet niet wat TS voor hogere huur in gedachten heeft na de verbouwing maar het moet natuurlijk wel te betalen blijven voor de huidige bewoners. Denk eerder aan een paar tientjes en geen honderden euro's.

Waar ik nu woon, heeft de woningbouw voorgesteld om de hele wijk te moderniseren. Iedere woning krijgt isolatie in de spouwmuren, het dak wordt vernieuwd en beter geisoleerd, waar nog enkel glas is zoals bovenlichten worden die vervangen door dubbelglas, de mechanische afzuiging wordt vervangen door individuele afzuiging met CO2 meter, iedere woning krijgt 4 zonnepanelen op het dak waarvan de opbrengst voor de huurder is. Voor dit alles stelt de woningbouw 6 euro huurverhoging per maand voor, hetgeen me alleszins redelijk lijkt. Het gaat om woningen die nu allemaal bijna 40 jaar oud zijn.

Vier zonnepanelen is alleen maar om extra punten te pakken voor de huurverhogingen. Uitbreiding naar veertien zonnepanelen met een eigen bijdrage zal er wel niet inzitten.

Theotrucker schreef: ↑

03 aug 2019 10:49

Vier zonnepanelen is alleen maar om extra punten te pakken voor de huurverhogingen. Uitbreiding naar veertien zonnepanelen met een eigen bijdrage zal er wel niet inzitten.

Leuk idee van Ts. over die zonnepanelen, maar gelet de beschrijving van de woning, zal de huidige de elektrische installatie daar niet geschikt voor zijn en (bijna) zeker worden afgekeurd en dan zal alle bedrading etc. moeten worden vervangen.
Dus zolang de huurder er inzit ???


Maar ook deze Ts. hult zich in stilte en ik ben bang dat ook dit topic een "losse flodder" blijkt te zijn.

Het worden ook wel excuuspanelen genoemd.

https://www.rtlz.nl/algemeen/artikel/39 ... te-voldoen