Radar

Goedemiddag,

Ik post mijn verhaal hier in de hoop wat inspiratie op te doen:

Ik en mijn partner gaan eerdaags een woning kopen. Alles is nagenoeg rond. Toen we nog in onderhandeling waren kwamen wij erachter dat het huis van de buren gebruik maakt van het rookkanaal. Dit hebben eigenaar en buurman destijds zo afgesproken. Nu vinden wij dat totaal geen probleem en willen deze situatie ook handhaven. Echter hebben wij aan de verkopende partij gevraagd of ze dit notarieel met buurman wilde vastleggen als een erfdienstbaarheid. Op deze manier waren wij geen partij en leek het ons wel een prettige start met de buurman. Echter wilde verkopende partij dit niet waardoor we zelf met buurman zijn gaan praten en een voorlopige overeenkomst waarin we de erfdienstbaarheid afspreken en dat we z.s.m. na de overdracht deze overeenkomst ook notarieel laten vastleggen als een erfdienstbaarheid. In deze erfdienstbaarheid staat dat de buurman het alleenrecht heeft van het hebben, houden, onderhouden en gebruiken van een schoorsteen/rookkanaal. In onze ogen een behoorlijk reële regeling, zeker omdat wij geen belang hebben bij dit rookkanaal en volgens de bouwkundige keuring een zwak punt is. Enfin, na het tekenen van deze voorlopige overeenkomst heeft de notaris een erfdienstbaarheid opgemaakt. Hierin is letterlijk de tekst opgenomen die zowel wij als de buurman hebben ondertekend. De buurman kan zich niet meer vinden in het onderhoud en wil dit schrappen, maar het onderhoud is het ons om te doen. Telefonisch kwamen wij er niet uit, dus wij gaan er vanavond langs. Ik zoek eigenlijk dus een beetje input hoe ik dit niet verder laat escaleren. Wellicht dat dit forum mij hierbij kan helpen.

Bedankt.

Ik zie niet zo direct hoe buren gebruik kunnen maken van uw rookkanaal? Huizen naast elkaar hebben een eigen rookkanaal. En huizen boven elkaar hebben dat ook, hoewel het dan soms lijkt alsof er één kanaal is.

Maar ik zou er in opnemen dat hij de plicht heeft het te onderhouden, niet het recht. En hoe denkt u de buurman te dwingen tot onderhoud?

Maar als de buurman problemen maakt, gaat die hele erfdienstbaarheid toch niet door?

Maar moet u dat allemaal wel willen als die schoorsteen een zwak punt is?

Het gaat om een pand van ruim 100jaar en is gesplitst. Vroeger gebruikte beide percelen het zelfde rookkanaal, maar dit is niet optmimaal omdat de kachel dan slecht trekt. Toen is er dus afgesproken dat alleen de buurman hiervan gebruik mocht maken. Ik vermoed zelfs dat er een erfdienstbaarheid is door verjaring. Grens is kennelijk zo dat het rookkanaal dus bij ons door het perceel loopt.

Mijn belangrijkste motivatie is om het door te laten gaan om toch de relatie 'goed' te houden. Voorzover die nu al niet verpest is.

Ik lees dat een erfdienstbaarheid door verjaring pas mogelijk is vanaf 1 januari 2012.

Maar er zit dus middenin het huis één rookkanaal, wat door ‘uw’ verkopers niet gebruikt wordt en waarover zij met de buurman afspraken over het gebruik hebben gemaakt?

En is er dan aan beide kanten de mogelijkheid om een kachel aan te sluiten? Maar wat wordt er bedoeld met dat dat rookkanaal een zwak punt is? Is het lek of zo?

Maar als de buurman dat rookkanaal niet wil onderhouden, dan geen erfdienstbaarheid. Lijkt me logisch.

Een andere mogelijkheid is dat de buurman een nieuw rookkanaal laat aanleggen binnen zijn eigen perceel. Dat lijkt me veel logischer.

Overigens: een erfdienstbaarheid betekent alleen maar dat de een gebruik mag maken van iets dat van een ander is. Het onderhoud is en blijft voor de eigenaar: de laatste dus. Dus ik snap de buren wel, eerlijk gezegd, dat ze niet het onderhoud willen doen. Het rookkanaal is niet van hen.

Mij ook. Want in dergelijke oude gebouwen zou ik met een rookkanaal, waaraan risico's qua brand en koolmonoxide verbonden zijn, niet afhankelijk willen zijn van de bereidwilligheid van anderen.

Wanneer er sprake is van erfdienstbaarheid door verjaring hoeft de buurman, naar mijn idee, helemaal niets te tekenen, hij heeft het recht al.
Maar hoe zit het met uw opstal en brandverzekering, die zullen wel moeten weten dat er een erfdienstbaarheid op het rookkanaal rust, extra risico brandgevaar?
Ook de bank, betreffende de hypotheek zal in kennis gesteld moeten worden over de erfdienstbaarheid, lijkt me.
Is er op een ‘redelijk’ eenvoudige manier voor de buurman om een eigen rookafvoer voor zijn kachel te maken. In dat geval zou u de erfdienstbaarheid kunnen aanvechten.
Wat betreft onderhoud van het bestaande situatie zou u en de buurman ieder 50% kunnen betalen.

Stel je vraag voor de visite even op www.eigehuis.nl

witte angora schreef: ↑

20 aug 2019 16:50

Een andere mogelijkheid is dat de buurman een nieuw rookkanaal laat aanleggen binnen zijn eigen perceel. Dat lijkt me veel logischer.

Overigens: een erfdienstbaarheid betekent alleen maar dat de een gebruik mag maken van iets dat van een ander is. Het onderhoud is en blijft voor de eigenaar: de laatste dus. Dus ik snap de buren wel, eerlijk gezegd, dat ze niet het onderhoud willen doen. Het rookkanaal is niet van hen.

Ik lees hier toch wel iets anders, gaat weliswaar over een weg, maar de gebruiker het heersende erf, moet toch het onderhoud betalen.

https://www.rechtswinkel.nl/antwoorden/ ... -niet.html

witte angora schreef: ↑

20 aug 2019 16:50

....
Overigens: een erfdienstbaarheid betekent alleen maar dat de een gebruik mag maken van iets dat van een ander is. Het onderhoud is en blijft voor de eigenaar: de laatste dus. Dus ik snap de buren wel, eerlijk gezegd, dat ze niet het onderhoud willen doen. Het rookkanaal is niet van hen.

Dit is onjuist. In de notariële akte van vestiging van de erfdienstbaarheid kan bepaald worden wie wat bedraagt aan het onderhoud. In de casus van TS lijkt dat dus het geval, hoewel de formulering vragen oproept: buurman heeft het 'alleenrecht' van het onderhoud.
Sluit dat een plicht voor de eigenaar uit?
Over wie de rekening betaalt, is de formulering in de akte ook niet duidelijk.
Er had beter een verplichting opgenomen kunnen zijn, maar dan was buurman waarschijnlijk voor het zetten van de handtekening al bij de les geweest en dan had hij niet getekend.