Radar

alfatrion schreef: ↑

14 sep 2020 17:20

moederslink schreef: ↑

14 sep 2020 15:59

alfatrion schreef: ↑

14 sep 2020 15:42

(...)Feit is dat de verhuurder die heeft uitgevoerd.

Klopt...... mét de mededeling dat er 7 euro pm huurverhoging bijkomt waar TSin 1e instantie mee accoord is gegaan.

Tja Wetgeving. Artikel 7:251 BW verhinderd dat de prijs meer dan een keer per 12 maanden wordt verhoogt, iets anders is nietig. Artikel 7:252 BW stelt voorwaarden waar een voorstel tot verhoging c.q. verlaging aan moet voldoen, iets anders is nietig. Artikel 10 UHW bepaald dat er een maximumpercentage is waarmee de huur mag worden verhoogd. Er gelden ook absolute maximumbedragen op basis van een puntenstelsel.

Er is vooralsnog geen enkele reden aan te nemen dat de wetgeving hier niet gevolgd is.
Artikel 7:251 BW kent bovendien een belangrijke uitzondering die je niet vermeldt. Juist deze uitzondering is mogelijk aan de orde. Die uitzondering betreft namelijk het geval van toegenomen woongerief.

Artikel 251
Bepalingen in huurovereenkomsten die tot gevolg hebben dat de huurprijs in enig tijdvak van twaalf maanden meer dan eenmaal wordt verhoogd, zijn nietig, tenzij het gaat om het geval van artikel 255.

Artikel 255
1.
De huurprijs van woonruimte waarin of waaraan gedurende de huurtijd door of vanwege de verhuurder:
[...]
b. veranderingen of toevoegingen, waaronder niet wordt verstaan het verhelpen van gebreken als bedoeld in artikel 204, zijn aangebracht, waardoor het woongerief geacht kan worden te zijn gestegen en die niet ingrepen zijn als bedoeld onder a,
is de huurprijs, vermeerderd met een bedrag dat in redelijke verhouding staat tot de door de verhuurder gemaakte kosten van deze ingrepen, veranderingen of toevoegingen met dien verstande dat de nieuwe huurprijs niet hoger mag zijn dan die welke bij toepassing van de regels bedoeld in artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte als redelijk is aan te merken.

Pfff alsof met het verwisselen van een oud toiletpotje en wat tegelwerk het gerief van een gemak stijgt.

Advocaat huurrecht inschakelen. Kost je wel een paar toiletpotten.

Wat tttlocke ook al aangeeft, en daarbij zou ik de het volgende lid nog willen toevoegen:

Artikel 255 Lid 2 schreef:Indien partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over het bedrag van de verhoging, kan ieder van hen binnen drie maanden na de totstandkoming van de ingrepen, veranderingen of toevoegingen de huurcommissie verzoeken daarover een uitspraak te doen.

Daar gaan we weer. Dat artikel 255 heeft betrekking op woningverbetering en daar is hier helemaal geen sprake van.

De huurcommissie is geen partij in dit verhaal. Ook niet in die driemaandenperiode.

Woningverbetering: enkel glas vervangen door dubbelglas. Plaatsen van een Velux dakraam, aanbrengen extra hang- en sluitwerk. Enz. enz.

Het vervangen of herstellen van bestaande voorzieningen is geen woningverbetering. In dat geval is er sprake van (groot) onderhoud of renovatie.

bron: Huurcommissie

tttlocke schreef: ↑

15 sep 2020 13:24

Artikel 7:251 BW kent bovendien een belangrijke uitzondering die je niet vermeldt. Juist deze uitzondering is mogelijk aan de orde. Die uitzondering betreft namelijk het geval van toegenomen woongerief.

Je stelt wel dat er mogelijk sprake is van toegenomen woongerief, maar die stelling is op geen enkele manier te volgen. De feiten zijn: de toiletpot is vervangen; de tegels zijn vervangen. Uit de feiten volgt dat er geen sprake is van toegenomen woongerief. De huurcommissie is een autoriteit op dit vlak en zij geven aan dat het vervangen of herstellen van bepaalde voorzieningen geen woonverbetering is.

Jij stelt dat het vervangen van de toiletpot en tegels mogelijk wel tot toegenomen woongerief zou kunnen leiden en de huurcommissie ongelijk heeft. Deze stelling is enkel gefundeerd in de wil van de groep die hem aanhangt. De stelling steunt niet op een te volgen beredenering of bewijs en overtuigd dan ook niet.

alfatrion schreef: ↑

15 sep 2020 14:35

(...)
Jij stelt dat het vervangen van de toiletpot en tegels mogelijk wel tot toegenomen woongerief zou kunnen leiden en de huurcommissie ongelijk heeft. Deze stelling is enkel gefundeerd in de wil van de groep die hem aanhangt. De stelling steunt niet op een te volgen beredenering of bewijs en overtuigd dan ook niet.

Het lijkt mij wel duidelijk dat TS meer woongerief heeft gekregen .
Lelijke ouderwetse tegels vervangen en een moderne nieuwe pot plaatsen, leidt toch uiteraard tot méér gerief? Waarom zou je dit anders willen veranderen?

moederslink schreef: ↑

15 sep 2020 14:48

alfatrion schreef: ↑

15 sep 2020 14:35

(...)
Jij stelt dat het vervangen van de toiletpot en tegels mogelijk wel tot toegenomen woongerief zou kunnen leiden en de huurcommissie ongelijk heeft. Deze stelling is enkel gefundeerd in de wil van de groep die hem aanhangt. De stelling steunt niet op een te volgen beredenering of bewijs en overtuigd dan ook niet.

Het lijkt mij wel duidelijk dat TS meer woongerief heeft gekregen .
Lelijke ouderwetse tegels vervangen en een moderne nieuwe pot plaatsen, leidt toch uiteraard tot méér gerief? Waarom zou je dit anders willen veranderen?

Er zit waarschijnlijk een spraakverwarring in de term "woongerief".

De juridische betekenis ervan (die in een discussie als deze doorslaggevend is) is dat je iets krijgt wat je nog niet had (bijvoorbeeld een douche naast het bad wat je al had, een fonteintje in het toilet wat er nog niet was, enz.).

De praktische betekenis is veel simpeler: van het vervangen van een paar tegels (waardoor je van oude zooi naar iets nieuws gaat) levert je meer plezier op (je zit bij wijze van spreken lekkerder je ding te doen op het net nieuw betegelde toilet).

Bij een ingreep als die in dit topic, waarin voor zover we weten slechts iets ouds is vervangen door iets nieuws, is er dus praktisch wél sprake van toegenomen woongeniet/gerief, maar juridisch niet.

moederslink schreef: ↑

15 sep 2020 14:48

Het lijkt mij wel duidelijk dat TS meer woongerief heeft gekregen .
Lelijke ouderwetse tegels vervangen en een moderne nieuwe pot plaatsen, leidt toch uiteraard tot méér gerief? Waarom zou je dit anders willen veranderen?

Neen. Dat er sprake is van meer woongerief moet objectief worden vastgesteld. De persoonlijke voorkeuren van de huurder zijn per definitie subjectief. Het vervangen van enkel glas door dubbelglas geeft objectief meer woongerief, omdat het warmteverlies dan daalt. Het aanleggen van internet is geeft objectief meer woongerief in het geval voor studentenflat, omdat er een extra voorziening is die studenten nodig hebben.

Moneyman schreef: ↑

15 sep 2020 15:02

(...)
De praktische betekenis is veel simpeler: van het vervangen van een paar tegels (waardoor je van oude zooi naar iets nieuws gaat) levert je meer plezier op (je zit bij wijze van spreken lekkerder je ding te doen op het net nieuw betegelde toilet).

Bij een ingreep als die in dit topic, waarin voor zover we weten slechts iets ouds is vervangen door iets nieuws, is er dus praktisch wél sprake van toegenomen woongeniet/gerief, maar juridisch niet.

Ok , helder, dan laat ik het los en laat het verder aan de juridisch onderlegden onder ons.

Een hangende pot is meer gerief dan een staande.

Ik sluit niet uit dat er sprake is van toegenomen woongerief, vanzelfsprekend ook in de juridische betekenis des woords.
Ik sluit ook niet uit dat TS en WBV in de afspraak die destijds hier over gemaakt is, dat hebben vastgelegd.
Het is niet ongebruikelijk dat expliciet vast te leggen, juist omdat daarmee latere discussie voorkomen wordt.

TS is wel teruggekomen, zo te zien met name om te herhalen dat ze in haar recht staat, daarbij enkele vragen die haar gesteld zijn opzichtig negerend.

De conclusie trekken dat ze inderdaad in haar recht staat zoals Bob Schurkjens en Alfatrion lijken te doen, is weliswaar sympathiek, maar ook voorbarig.

Begrijpt u eigenlijk wel dat afspraken in strijd met de wet nietig zijn?

tttlocke schreef: ↑

15 sep 2020 15:20

De conclusie trekken dat ze inderdaad in haar recht staat zoals Bob Schurkjens en Alfatrion lijken te doen, is weliswaar sympathiek, maar ook voorbarig.

Ook dat is een stelling zonder te volgen betoog of ondersteunt bewijs. Dat jij van alles niet uitsluit maakt niet dat anderen dus voorbarig zijn.

Bob Schurkjens schreef: ↑

15 sep 2020 15:25

Begrijpt u eigenlijk wel dat afspraken in strijd met de wet nietig zijn?

Is er in een periode van 12 maanden vaker dan eens een verhoging doorgevoerd? Zo ja, dan is de afspraak in strijd met dwingende wetgeving.

Ligt de verhoging boven het maximum percentage? Zo ja, dan is de afspraak in strijd met dwingende wetgeving.

Ligt de huurprijs nu boven de maximum huurprijs? Zo ja, dan is de afspraak in strijd met dwingende wetgeving.

Bob Schurkjens schreef: ↑

15 sep 2020 15:25

Begrijpt u eigenlijk wel dat afspraken in strijd met de wet nietig zijn?

Zeker. Dergelijke afspraken zouden nietig kunnen zien.
Dat er hier afspraken zijn gemaakt die in strijd met de wet zijn, staat echter niet vast.
Als u vindt van wel, dan wordt het tijd dat hard te maken.

Ik denk dat niet mogelijk is zonder de beschikking te hebben over de afspraken zoals die daadwerkelijk gemaakt zijn.
Ik krijg de indruk dat in de gretigheid om TS te helpen dat uit het oog verloren wordt.
Dan wordt 'helpen' al snel 'naar de mond praten' en daar heeft niemand iets aan.

alfatrion schreef: ↑

15 sep 2020 16:09

Bob Schurkjens schreef: ↑

15 sep 2020 15:25

Begrijpt u eigenlijk wel dat afspraken in strijd met de wet nietig zijn?

Is er in een periode van 12 maanden vaker dan eens een verhoging doorgevoerd? Zo ja, dan is de afspraak in strijd met dwingende wetgeving.

Behoudens de uitzondering die u eerder ook al opzichtig negeerde.
Nu kun je vinden dat er van die uitzondering hier geen sprake is, maar dat doet niets af aan de onjuistheid en onvolledigheid van uw eerder ingenomen juridische standpunt.

Als je wilt blijven volhouden dat TS in haar recht staat, zul je moeten kunnen uitsluiten dat die uitzondering aan de orde is.
Dat kan niet, zonder van de hoed en de rand te weten.
'Ja maar het gaat slecht om 'toiletpot en tegeltjes' ', is daarvoor niet voldoende.

In weerwil van en gegeven de onbekendheid van de precieze contractuele afspraken, kun je TS natuurlijk adviseren zich stug op dat standpunt te blijven stellen. Maar maak niet te fout om te doen alsof de juridische koers daarmee gelopen is.

Advocaat en rechter zijn twee verschillende rollen.

Mensen naar de mond praten, daar herken ik mij zeker niet in. Best wel kinderachtig om mensen daar van te beschuldigen in een discussie die op argumenten wordt gevoerd.

Woonbond en Juridisch Loket hebben TS al gelijk gegeven. Maar genoeg hierover. Einde discussie met ttlocke.

tttlocke schreef: ↑

15 sep 2020 16:30

Bob Schurkjens schreef: ↑

15 sep 2020 15:25

Begrijpt u eigenlijk wel dat afspraken in strijd met de wet nietig zijn?

Zeker. Dergelijke afspraken zouden nietig kunnen zien.
Dat er hier afspraken zijn gemaakt die in strijd met de wet zijn, staat echter niet vast.
Als u vindt van wel, dan wordt het tijd dat hard te maken.

We zijn hier op een discussieforum. In een discussie staan twee groepen tegenover elkaar: zij die een stelling verdedigen en zij die een stelling aanvallen. Beide partijen hebben een bewijslast omdat beide partijen moeten overtuigen. De verdedigers moeten anderen er van overtuigen dat de stelling waarscheinlijker dan niet waar is, terwijl de aanvallers anderen er van moeten overtuigen dat er grond is om te twijfelen.

Bob voldoet aan deze bewijslast. Er is een toiletpot en tegels vervangen. Bob heeft een citaat aangehaalt van een autoriteit, de huurcommissie, waaruit duidelijk blijkt dat het vervangen van een voorziening geen woningbeweging is.

Jij voldoet niet aan deze bewijslast. Wat jij doet is eigelijk niets anders dan roepen "bewijs maar", maar daarmee breng je niemand aan het twijfelen. Dot doet het misschien goed bij de aanvallers maar je trekt er echt niemand mee over de streep.

Overigens geld in een civiele rechtszaak dat het voldoende is om de rechter er van te overtuigen dat een stelling waarscheinlijker dan niet waar is. De lat ligt bij 51%. Bij strafrecht ligt de lat tussen de 95% en 99%. En mij bekruipt het gevoel dat het voor jou pas goed is als een stelling voor 110% bewezen is.

De maatstaf van 51% is hier zeker gehaald. De afspraak om de huur te verhogen met 7 euro per maand is in strijd met de wet, omdat het vervangen van een toiletpot en tegels niet resulteerd in meer woongerief. Immers, de bestaande voorziening verdwijnt en daarvoor komt slechts een andere, vergelijkbare voorziening voor in de plaats.

Als ik kijk op de site van de Woonbond, dan staat er dit:

Wettelijk kunt u van de verhuurder alleen verlangen dat gebreken worden verholpen, bijvoorbeeld als het voegwerk is weggesleten, de tegels gebarsten zijn of van de muur vallen of als de wc-pot door ouderdom en slijtage lekkage vertoont.

Vragen mag dus om vernieuwing vanwege smaak, maar dat wil niet zeggen dat het ook gebeurd.

Dan over de kosten:

De meeste verhuurders hanteren bepaalde termijnen voor de levensduur van tegelwerk, de wc-pot en andere onderdelen van de woning en vervangen die pas bij een (groot)onderhoudsbeurt. Meestal zijn ze niet bereid dit eerder te doen, of alleen, zoals ook in uw geval, als u daar zelf voor wilt betalen. Dat zou dan in ieder geval niet meer mogen zijn dan de restwaarde van de te vervangen onderdelen.

Er mogen dus kosten berekend worden. Als er eenmaal in de 20 jaar de boel vervangen zou worden en de bewoner vraagt na 10 jaar al vernieuwing, dan zit er nog een behoorlijke waarde aan. DaT zou je in 1 keer kunnen betalen, of maandelijks een bedrag.

Alles valt en staat met de afspraak die gemaakt is. Het kan dus best goed mogelijk zijn dat TS voortijdig de boel heeft laten aanpassen en dat het bedrag dat voor haar rekening komt in maandelijkse termijnen betaald wordt. Maar dan moet er een einddatum afgesproken zijn. Het is dan geen huur die ze betaald, maar de aflossing van de restwaarde.

Bron: https://www.woonbond.nl/vraagbaak/moet- ... -opknappen