Radar

We hebben contact met een NVM makelaar waarbij er in de advertentie en de correspondentie niet naar voren kwam dat de garage van een woning op grond staat van het waterschap. De makelaar gaf aan waarbij ik citeer:

"Wij hebben niet aangegeven dat de garage op grond van het Waterschap staat. Het enige waarop wij jullie hebben gewezen is dat de locatie aanduiding van de opstallen op de kadastrale kaart louter indicatief zijn, dat daar geen rechten aan worden ontleend en, zo lijkt, afwijken van de situatie ter plaatse."
Tevens is er een niet bewoningsclausule. Dit is niet benoemd in de brochure noch de Funda advertentie.

Bij navraag bij het waterschap blijkt dat de garage wel op grond van het waterschap staat. Er is een bruikleen overeenkomst met de huidige eigenaar. Deze vervalt bij verkoop. Er zal huur gerkend worden danwel koop van de grond. De hoogte hiervan is nog niet bekend.

We hebben de makelaar per mail op de hoogte gebracht van onze bevindingen. We hebben hier geen reactie op gekregen per mail.
Tijdens de bezichtiging hebben we het aangekaart, waarna de makelaar mondeling aangaf dat hij niet wist dat de garage op andermans grond stond.

We hebben vervolgens een bod op de woning gedaan waarbij we inachtnemen dat de grond nog gekocht moet worden dan wel de garage afgebroken.

We hebben geen reactie terug mogen ontvangen van de makelaar. Na telefonisch contact geeft de makelaar mondeling aan dat ze inmiddels contact hebben met de juiste afdeling van het waterschap en dat ze nu in afwachting zijn van het waterschap voor een koopsom van de betreffende grond.

Naar ons inziens ligt het in onze verwachting dat een NVM makelaar en tevens taxateur kwaliteit levert en zo bij het bekijken van kadastrale kaarten danwel ruimtelijke plannen er direct alarm bellen gaan rinkelen indien men ziet dat een bouwdeel op andermans grond staat. Dit is overigens heel duidelijk te zien op de kadastrale kaart.

Dat wij, als potentiele kopers het NVM makelaars kantoor hierop dienen te wijzen lijkt ons bijzonder en lijkt in strijd met de eerste erecode van makelaar danwel taxateur verbonden aan het NVM.

Nu zijn we natuurlijk ook nerveus omdat we een bod hebben gedaan, die de makelaar noch afwijst noch bevestigd en het inmiddels ruim 3 weken geleden is dat we het bod hebben uitgebracht. De makelaar wacht natuurlijk een antwoord af van de grondeigenaar en behartigd natuurlijk de belangen van de verkopende partij.

De vraag luidt zo ook, zouden we een klacht hierover moeten indienen bij het NVM of is dit normaal?

Alvast bedankt voor jullie mening.

Groet

Je weet niet of de makelaar iets te verwijten valt. Wat die zegt, hangt natuurlijk ook vooral af van wat de verkoper hem meedeelt. Of een makelaar de kadastrale kaarten of ruimtelijke plannen uitgebreid bestudeerd? Geen idee.

Hoe dan ook, je wist het voor de verkoop en hebt er rekening mee gehouden in je bod. Dan heb je toch geen probleem? Waarom zou je tijd en energie steken in een klachtenprocedure?

U hebt uw voorwerk inderdaad goed gedaan. Of de makelaar steken heeft laten vallen is niet bekend. Wellicht heeft de huidige eigenaar niets verteld over de geldende afspraken en wat er gaat gebeuren bij verkoop. Zo kan hij namelijk nu meer voor het huis vragen als dat wel alles naar buiten komt.
Dat de makelaar nu even wacht is inderdaad niet zo vreemd te noemen. Als hij er nu via u achter is gekomen dat er zaken spelen, dan moet dat eerst helder zijn om straks geen fouten te maken.

U kunt een klacht indienen. U zou ook wellicht eerst kunnen informeren bij de/het NVM of de manier waarop de makelaar dit aangepakt heeft correct is. Ik heb geen idee of de makelaar dit had moeten controleren.

Ik lees overigens nergens dat de makelaar een dusdanige foutieve weergave van feiten heeft gegeven dat er sprake zou kunnen zijn van misleiding. Voor zover ik weet moet de makelaar het ook grotendeels hebben van de informatie die de verkoper verschaft.

TS is potentiële koper, er is een bod gedaan maar nog niks in gang gezet, waar wil je dan over klagen?
Ik raad TS aan om even de vraag te stellen op www.eigenhuis.nl

De verkopende makelaar heeft ook een zogenaamde zorgplicht. Dat is een zorgplicht richting de opdrachtgever maar ook naar derden.
Zie het volgende artikel: https://www.woningadvocaat.nl/verplicht ... id-schade/

Voor aansprakelijkheid van de makelaar jegens derden moet er sprake zijn van een onrechtmatige daad. Die lat ligt behoorlijk hoog. En een discussie daarover heeft geen zin, want er is uberhaupt geen schade.

Moneyman schreef: ↑

29 dec 2020 15:35

Voor aansprakelijkheid van de makelaar jegens derden moet er sprake zijn van een onrechtmatige daad. Die lat ligt behoorlijk hoog. En een discussie daarover heeft geen zin, want er is uberhaupt geen schade.

Dat klopt maar de verkopende makelaars schendt wel zijn zorgplicht.
Mogelijk dat er wel schade ontstaat doordat de verkoopprijs van de woning wellicht lager uitvalt dan de koper is voorgehouden of is afgesproken.

Moneyman schreef: ↑

29 dec 2020 15:35

Voor aansprakelijkheid van de makelaar jegens derden moet er sprake zijn van een onrechtmatige daad. Die lat ligt behoorlijk hoog. En een discussie daarover heeft geen zin, want er is uberhaupt geen schade.

Volgens mij is er alleen nog maar een bod gedaan en nog geen acceptatie of tegen bod, dus het lijkt mij erop dat de makelaar de zaak aan het uitzoeken is.
TS misschien wat ongeduldig ?

Ik_weet_niet_alles schreef: ↑

29 dec 2020 15:39

Moneyman schreef: ↑

29 dec 2020 15:35

Voor aansprakelijkheid van de makelaar jegens derden moet er sprake zijn van een onrechtmatige daad. Die lat ligt behoorlijk hoog. En een discussie daarover heeft geen zin, want er is uberhaupt geen schade.

Dat klopt maar de verkopende makelaars schendt wel zijn zorgplicht.
Mogelijk dat er wel schade ontstaat doordat de verkoopprijs van de woning wellicht lager uitvalt dan de koper is voorgehouden of is afgesproken.

Dat de zorgplicht geschonden wordt, blijkt nog nergens uit. Zoals gezegd: die lat ligt hoog.

En de schade die jij benoemt, is een schade van de verkoper, niet van de potentiele koper. Die twee haal je zo te zien nogal door elkaar.

Als ik u was, zou ik eerst het Waterschap vragen hoe hoog het huurbedrag is dat zij u zouden gaan rekenen (mits u wilt huren). Vaak zijn dit symbolische bedragen. Tevens kunt u hun de eventuele verkoopprijs vragen. Bel ook een notaris daar in de buurt die op de hoogte is van grondprijzen. Hij kan vertellen wat de gemiddelde vierkante meterprijs is. Dan heb je een indicatie.
Mocht e.e.a. toch tegenvallen en u wilt de grond noch huren noch kopen, klop dan weer aan bij de verkopende makelaar. Wilt u het huis nog steeds, dan zal u uw bod moeten verlagen.

Ik weet niet hoe oud uw woning is, maar dit zijn situaties van oudsher, en zelfs voor makelaars zijn dit niet alledaagse zaken. Tegenwoordig zijn de erf eigendommen van woningen veelal recht toe recht aan, maar bij oudere woningen liggen er vaak her en der versnipperde stukjes grond.
Ik woon zelf in een dijkhuis (1850), waarvan mijn schuur, een deel van mijn woning en een deel van de afrit op grond van het Waterschap liggen. Er bleek zelfs een idioot klein driehoekje (plaats voor 1 schaap) in mijn tuin te liggen dat van heel iemand anders was, dit laatste is zonder probleem en zonder geld ooit mijn eigendom geworden. In 30 jaar geen enkel probleem gehad. In mijn geval (dijkwoning) en misschien ook in uw geval zijn er wel andere zaken waar rekening mee gehouden moet worden, zoals bepaalde aanplantingen of verbouwingen waar je toestemming voor moet vragen, maar dat geldt sowieso voor dijkgrond dat zelfs mijn eigendom is.