[ archief ] Makelaar vraagt na ondertekening van OTD plotseling meer courtage

[TeamME]

Op zoek naar advies omtrent de volgende situatie:

In april hebben wij een makelaar ingeschakeld om ons huis te verkopen. Wij hebben al een ander huis, het gaat dus enkel om de verkoop van ons oude huis. Nu is het zo dat wij samen met de makelaar een vaste prijs courtage afgesproken hebben. Er is dus geen sprake van een bepaald % courtage afhankelijk van hoeveel de woning oplevert. De makelaar liet deze keuze aan ons over, en stelde zelf een bedrag voor, waarmee wij zonder onderhandelen akkoord gegaan zijn. De huizenmarkt is op dit moment erg goed voor verkopers, ook bij ons in de buurt. Op woningen wordt gemiddeld 30k meer geboden. Makelaars in de buurt hebben inmiddels een limiet gezet op bezichtigingen; er worden x aantal kijkdagen ingepland. Wie het eerst komt, wie het eerst maalt, de rest heeft pech. Wij hebben juist de makelaar gekozen die nu voor ons werkt, omdat hij geen limiet zet op kijkdagen. Iedereen die wil komen kijken, mag komen.

Nadat de eerste 2 kijkdagen ingepland waren, werd mijn vriend door de makelaar gebeld, die bijna in paniek leek te zijn. Er was zo ontzettend veel animo, dat had hij niet verwacht! Nou, wij wel. De huizenmarkt is booming en ons huis kost niet veel (kleine woning), daar komen veel geïnteresseerden op af. Onze makelaar gaf plots aan dat hij 10% extra courtage moest krijgen over een eventuele opbrengst boven de vraagprijs. Hij moest namelijk enorm veel kijkdagen gaan doen gezien het aantal geïnteresseerden zo hoog is. Dit terwijl wij dan duurder uit zouden zijn dan wanneer wij meteen voor 1,8% courtage hadden gekozen i.p.v. vaste prijs, en het feit dat de makelaar ons gegarandeerd heeft dat hij zou zorgen dat wij 10k meer zouden krijgen bovenop de vraagprijs.

Jammer genoeg voor de makelaar, staat er in zijn eigen contract dat hij na ondertekening van een vaste prijs, geen extra kosten meer mag vragen/in rekening brengen. Wij hebben de makelaar hierop gewezen en aangegeven dat wij niet akkoord gaan met extra courtage. Op dat moment krabbelde hij terug, maar herinnerde ons er nog wel even aan dat wij hem dan wel een bonus moesten geven als hij het huis goed zou verkopen voor ons... In dit telefoongesprek bevestigde hij dat hij alle kijkers zou ontvangen zonder meerprijs.

Na de eerste 2 kijkdagen, vroegen wij hem dan ook wanneer de volgende dagen ingepland zouden worden. Plotseling kwam hij met een vaag verhaal, hij gaf aan dat er niet meer geïnteresseerden zijn, omdat ze iedereen "gefilterd" hadden die onder de vraagprijs zou gaan bieden? Dit heb ik werkelijk nog nooit gehoord: heb je interesse in een huis, word je ineens gebeld door de makelaar hoeveel je van plan bent te gaan bieden (zonder dat je het huis dus hebt mogen bekijken), en als je dan aangeeft dat je onder de vraagprijs wilt bieden, dan mag je niet meer komen kijken?

Wij blijven achter met de vraag, waar is nu ineens die enorme animo? De kijkDAGEN bleken uiteindelijk middagen te zijn van 3 uur. Per middag heeft de makelaar 6 mensen ontvangen, waarvan er 2 niet zijn komen opdagen. In totaal zijn er dus 10 mensen geweest waarvan er 3 mensen na bezichtiging van de koop afzagen. De makelaar gaf aan dat dit het was, er zijn niet meer geïnteresseerden. Dit terwijl hij eerder nog opbelde dat hij zo ontzettend veel kijkdagen moest gaan inplannen. Ook had hij zonder dat wij daar iets van wisten, afgesproken met de kijkers dat er vrijdag een eerste en laatste biedronde zou zijn. Nu hebben wij, in deze tijd, welgeteld één bod gehad, van 15k ónder de vraagprijs.

Een goede vriendin van ons was naar ons huis gaan kijken, en liet ons weten dat de makelaar, tijdens de bezichtigingen, enkel de deur opendeed en vervolgens zei: kijk maar rond. Hij is daarna op de bank gaan zitten en heeft deze vriendin alleen door het huis laten lopen. De makelaar was absoluut niet uitnodigend, en zijn houding zorgde ervoor dat de vriendin niet echt geneigd was om vragen aan hem te stellen. Wij kregen hier een heel raar gevoel bij.

[TeamME]

Daarna hebben we een kennis laten bellen naar het makelaarskantoor. Zij heeft zich voorgedaan als geïnteresseerde die de (nogmaals, behoorlijke lage) vraagprijs eventueel direct kon betalen zonder hypotheek. In dit gesprek, nota bene met een direct betrokken kantoormedewerkster, werd ook zij heel niet-uitnodigend en bijna onvriendelijk te woord gestaan. Er was al een biedronde gaande, en er was héél veel animo, dus nee, onze kennis kon niet komen kijken. Toen zei vroeg of ze dan eventueel kon komen als de verkopers (wij) niet akkoord zouden gaan met een bieding, versprak de medewerkster zich en gaf ze, na enig aandringen om info, aan dat er een enorme wachtlijst is van mensen die willen komen kijken, en dat die dan allemaal eerst "weggewerkt" moesten worden voordat onze kennis aan de beurt zou zijn!

De biedronde is inmiddels voorbij, en is blijven hangen op dat ene bod van 15k onder de vp. Bij een soortgelijke woning in de buurt kwam niet lang geleden nog 40 man kijken, voordat de makelaar stopte met bezichtigingen en een biedronde startte. Wij kennen de mensen van wie deze woning was, en zij hebben een leuk bedrag bovenop de vraagprijs gekregen. Deze woning was bijna identiek en werd voor dezelfde vraagprijs aangeboden (via andere makelaar).

Wij hebben nu dus heel erg het idee dat er iets niet klopt. Er zijn dus blijkbaar nog veel geïnteresseerden, terwijl er tegen ons gezegd wordt dat er niet meer dan 10 mensen wilde komen, en dat er niet meer uit te halen valt dan het huidige bod. Mijn vraag is: wat kunnen wij het beste doen? De makelaar confronteren? Juridische stappen ondernemen? De opdracht afbreken?

[Jablan]

Contract ontbinden, makelaar wel conform de overeenkomst betalen en daarna het huis in eigen beheer verkopen, bijvoorbeeld via een online makelaarskantoor. Hoe meer je zelf doet, hoe minder een tussenpersoon kan meeprofiteren van de opbrengst.

Er zal best meer belangstelling zijn, maar omdat jij jouw makelaar aan zijn contract hebt gehouden, doet hij niets meer om je huis te verkopen, omdat hij in zijn ogen er niet genoeg aan verdient. Is hij lid van de NVM of concurrerende vereniging? Daar klagen.

[Ik_weet_niet_alles]

Contract ontbinden, makelaar wel conform de overeenkomst betalen en daarna het huis in eigen beheer verkopen, bijvoorbeeld via een online makelaarskantoor. Hoe meer je zelf doet, hoe minder een tussenpersoon kan meeprofiteren van de opbrengst.

Er zal best meer belangstelling zijn, maar omdat jij jouw makelaar aan zijn contract hebt gehouden, doet hij niets meer om je huis te verkopen, omdat hij in zijn ogen er niet genoeg aan verdient. Is hij lid van de NVM of concurrerende vereniging? Daar klagen.

Waarom betalen en verder zelf het werk gaan doen. Er zijn duidelijke afspraken met de makelaar en deze moet die gewoon nakomen. Ik zou gewoon elk bod onder de vraagprijs weigeren. Dan kan de makelaar een nieuwe bezichtigingsronde gaar plannen. U bent degene die bepaald voor welke prijs de woning weggaat en niet de makelaar.

[16again]

omdat jij jouw makelaar aan zijn contract hebt gehouden, doet hij niets meer om je huis te verkopen, omdat hij in zijn ogen er niet genoeg aan verdient.

Dan had hij dat contract niet zo moeten afsluiten.

An sich is een constructie waar de makelaar meedeelt in de opbrengst boven een bepaalde waarde best OK. Dan is de kans groot dat makelaar er meer uit heeft geprobeerd te halen.

[Paul123]

Toch een beetje advocaat van de duivel.. Principieel ben ik het met de reacties hierboven van harte eens. Zo'n hufterige opstelling van een makelaar moet je vanuit moreel oogpunt niet willen belonen. Aan de andere kant: opdracht beëindigen (al dan niet met kosten), huis van Funda, nieuwe makelaar zoeken, nieuwe Funda-plaatsing: het gaat de verkoopprijs van het huis waarschijnlijk niet ten goede komen. Reuze oneerlijk, maar ik vrees wel de realiteit.

Een andere route zou kunnen zijn om nu wel voor de optie te gaan met een meerprijs in courtage voor een hogere opbrengst. Als de zaken gedaan zijn kun je altijd nog een (juridische of anderzins..) kruistocht tegen de makelaar beginnen. Daar sta je uiteraard een stuk minder sterk in als je zelf akkoord gaat met een gewijzigde overeenkomst van opdracht, maar ja: wat is het alternatief? Als je de opdracht beëindigt ben je wellicht alsnog een deel van de kosten kwijt.

Best case niet: dan is de makelaar een paar dagdelen kwijt. Die gaat fluitend verder met het volgende zichzelf verkopende huis, en jij zit met een pand "met een verhaal", waarbij de nieuwe makelaar 83 keer mag gaan uitleggen waarom het huis zo lang te koop staat in deze markt, waarom het van funda gehaald is.. Diep respect als je kiest voor de principiële route, maar ik wilde toch ook even dit andere licht laten schijnen

[Lady1234]

Opdracht opzeggen, uiteraard niets betalen, en een andere makelaar inschakelen.

[D34M0N]

Makelaars in de buurt hebben inmiddels een limiet gezet op bezichtigingen; er worden x aantal kijkdagen ingepland. Wie het eerst komt, wie het eerst maalt, de rest heeft pech. Wij hebben juist de makelaar gekozen die nu voor ons werkt, omdat hij geen limiet zet op kijkdagen. Iedereen die wil komen kijken, mag komen.

Het was een bewuste keuze van jullie makelaar om geen limiet te zetten op kijkdagen, daarmee wilde hij zich onderscheiden, zodat jullie voor hem zouden kiezen. Hij heeft gewoon gegokt en verloren, het is een beetje kinderachtig van hem om nu zo vervelend te doen. Zoals door enkele anderen al is aangegeven kunnen jullie het beste afscheid nemen van die makelaar en met een andere makelaar in zee gaan.

Verder zou ik aanraden om je niet blind te staren op het krijgen van zoveel mogelijk bezichtigingen. De meest effectieve manier om een goede prijs te krijgen bij een grote belangstelling is verkopen op inschrijving. Daarbij kan iedere belangstellende één bod uitbrengen, dat bod is blind en is het eindbod. Omdat de belangstellenden niet weten wat andere belangstellenden bieden zijn ze snel geneigd om extra hoog in te zetten. Zie voor meer info: https://www.makelaarsland.nl/blog/kopen ... eigenlijk/

[HandigeHarrie]

Je kan de makelaar vriendelijk doch beslist confronteren met wat je hier geschreven hebt en aangeven dat je nieuwe kijkdagen verwacht en dat je afhankelijk van zijn houding in dit toekomstige traject overweegt om een klacht in te dienen bij de NVM (daar zijn ze niet blij mee, is niet goed voor hun naam).
Als je helemaal geen vertrouwen meer in hem hebt kan je volgens mij elk moment de opdracht zonder betaling intrekken (dat staat - als ze dat niet veranderd hebben - in het standaard-NVM-contract) en dan een andere makelaar inschakelen (bijvoorbeeld degene die het huis verderop in de straat heeft verkocht) of zelf verkopen via makelaarsland.
Deze keuze zou ik mede laten afhangen van de tijd die je hebt voordat je het nieuwe huis moet betalen en wat de extra rente is die je moet betalen als je langer een overbruggingshypotheek nodig hebt.
Ik zou sowieso de NVM bellen en - zonder namen te noemen - vragen hoe het traject verloopt als je een klacht indient.

[PeterPeters1966]

Even andersom redeneren: je houdt de makelaar aan het contract. Hij verdient geen cent meer door jullie huis zo goed mogelijk te verkopen. Daarnaast heeft hij wellicht nog contracten waar hij wel een percentage van de opbrengst krijgt. Voor welke klant zal hij het hardst rennen? Vasthouden aan contracten kan natuurlijk, maar een beetje flexibiliteit levert meer winnaars op.

[Hawk-Eye]

en hou ook de mogelijkheid open dat degeen die zo laag bied een "vriendje" is van de makelaar....

ga niet accoord met deze gang van zaken, stuur de makelaar een brief EN mail met daarin een in gebreke stelling en wijs hem op jullie gesprek dat je minimaal 10% meer zou ontvangen dan de VP, wijs hem ook op de andere woning die veel meer opbracht en vermeld dat je verwacht dat hij zich aan het kontrakt houd en bij niet naleving dat je het kontrakt ontbind om niet....

https://www.eigenhuis.nl/huis-verkopen/ ... eindigen#/

[Ik_weet_niet_alles]

Ik zou het ludiek aanpakken. Op het bord van de makelaar zou ik plakken: al x dagen te koop. Daar een foto van maken en op Facebook zetten. Tevens deze foto mailen naar de verkopende makelaar. En dan elke dag een nieuwe foto maken met de gewijzigde aantal dagen.
Als een makelaar in deze overspannen tijd een courante woning niet snel verkocht krijgt zullen veel potentiële verkopers niet snel voor deze makelaar kiezen.
Volgens mij is deze actie niet strafbaar.

[Moneyman]

Volgens mij is deze actie niet strafbaar.

Inderdaad niet. Het is een feitelijke weergave.

[Erthanax]

Dat is inderdaad een leuke actie. Of zouden potentiële kopers zich gaan afvragen wat er dan mis is met dat huis dat het al "zo lang" te koop staat?

Wat gebeurt er als TS zelf (via-via) een koper vindt die een marktconform bod doet en hem/haar doorstuurt naar de makelaar?

[Ik_weet_niet_alles]

Dat is inderdaad een leuke actie. Of zouden potentiële kopers zich gaan afvragen wat er dan mis is met dat huis dat het al "zo lang" te koop staat?

Wat gebeurt er als TS zelf (via-via) een koper vindt die een marktconform bod doet en hem/haar doorstuurt naar de makelaar?

Dan zal de makelaar niet meer krijgen dan is afgesproken, de rest is dan voor de verkoper. Doorsturen naar de makelaar is niet eens nodig, verkoper kan rustig zelf de woning verkopen.

[sake1987]

Mijn zoon heeft recentelijk een huis gekocht na 6 bezichtigingen en 5 biedingen (op andere huizen) en steeds niet hoog genoeg geboden.
Nu hebben ze er 1, 36000 euro boven de vraagprijs.

Bij al deze makelaars, was het bij binnenkomst van een huis (zij kregen hem via hun makelaar een dag voordat hij op Funda kwam) gelijk bellen voor een afspraak.
Deze makelaren hadden 2 kijkdagen met de personen die het eerst hadden gereageerd, de rest kwam op een wachtlijst.
Ze konden alle keren voor een bepaalde dag en tijdstip hun bod doorgeven en dan afwachten.
De laatste keer is het dus gelukt.
Als ik het zo lees werkt uw makelaar anders en bezorgt zichzelf een hoop extra werk wat niet nodig is.

[Erthanax]

(...) Doorsturen naar de makelaar is niet eens nodig, verkoper kan rustig zelf de woning verkopen.

Dan moet TS zelf echt alles regelen, wat nog meer gedoe betekent. Mijn insteek is om de makelaar niet meer uit handen te nemen dan strikt noodzakelijk.
Misschien staat er nog een boetebeding in de overeenkomst, om onderhandse verkoop te voorkomen. Dat zou ook een reden kunnen zijn om de makelaar de verkoop af te laten ronden.