Ervaring met onredelijk aanbod heruitgifte erfpacht?

[j.dullaart]

Onlangs heb ik een heruitgifte erfpacht aangevraagd bij de gemeente Den Haag. De perceeloppervlakte van mijn woning gelegen in de wijk Mariahoeve is 97 m2. Vooraf heb ik onderzocht welke grondwaarde ik ongeveer zou kunnen verwachten. Op Funda stonden twee woningen op 100 meter afstand met eenzelfde perceeloppervlakte. Bij beide woningen is de grondwaarde in mei 20201 vastgesteld op 18.000 euro. In het aanbod van december 2021 (7 maanden later) dat de gemeente mij gedaan heeft wordt de grond van mijn woning getaxeerd op 44.000 euro. De gemeente negeert mij helaas volledig als ik refereer naar dit verschil in grondwaarde. Zij verwijzen mij enkel naar de deskundigenprocedure waarbij veel extra kosten gemaakt worden die voor mijn eigen rekening komen.

Heeft iemand hier ervaring mee? Hoe hiermee om te gaan? Kortweg heb ik drie opties:
- Het negeren van het aanbod betekent dat ik 750 euro kwijt ben die de aanvraag heruitgifte erfpacht kost.
- Accepteren aanbod. Oftewel 26.000 euro duurder uit dan de 'buren'.
- Deskundigenprocedure starten met ook weer een hoop onzekerheid en bijkomende kosten.

[Nevyn]

Misschien kunt u het eens vragen op www.eigenhuis.nl

[Hawk-Eye]

vraag eens aan een plaatselijke makelaar wat de grondprijs is in uw gemeente, de erfpacht dus, is deze de prijs die u gevonden heeft dan laat deze een rapport opstellen en ga daarmee naar de gemeente....

[HandigeHarrie]

Heeft u de aanvraag gedaan met het idee goedkoper uit te zijn? Ik dacht dat de looptijd steeds 50 jaar was .... u heeft kennelijk zlef iets in gang gezet dat nu onvoordelig uitpakt. Er zullen regels voor zijn, die kunt u opzoeken op internet.
https://zoek.officielebekendmakingen.nl ... 1-575.html

[j.dullaart]

Dank voor jullie suggesties.

Ik heb contact gezocht met verschillende makelaars uit de regio. Zij geven aan dat de gemeente Den Haag de taxaties voor heruitgifte erfpacht voorheen liet uitvoeren door Frisia makelaars (makelaar uit de regio). Ergens in 2021 heeft de gemeente een tender uitgeschreven voor het uitvoeren van de erfpacht taxaties. Nu doen bedrijven uit de regio Amsterdam dit werk voor de gemeente Den Haag waaronder Cushman & Wakefield en Van Ameyde. Deze bedrijven gebruiken een andere benadering voor het bepalen van de grondwaarde dan Frisia makelaars wat leidt tot grondwaardes die 100% tot 150% hoger zijn dan voorheen. Beide taxatie methodes zijn door de gemeente goedgekeurd maar leiden dus tot zeer uiteenlopende grondwaardes. Is de gemeente hier niet verplicht om een redelijk aanbod te doen? En de taxatierapporten te checken? En er iets op uit te doen als de grondwaarde zo sterk verschilt van de ene op de andere dag?

Zelf heb ik contact gezocht met partijen die mij bij kunnen staan in de deskundigenprocedure. Akkoord gaan met het aanbod van de gemeente zie ik niet als optie. Veel bedrijven geven aan recent werk te hebben gedaan voor de gemeente Den Haag en daarom niets voor mij te kunnen betekenen. Uiteindelijk heb ik toch een partij gevonden en op dit moment overweeg ik sterk om hen opdracht te geven tot het opstarten van de deskundigenprocedure. Sommige makelaars namen de term 'onbehoorlijk bestuur' in de mond. Zij hebben ook gezamenlijk contact gezocht met de NVM hoe deze situatie aan te pakken. Ook de makelaars zijn natuurlijk niet blij met deze plotselinge stijging van de grondwaardes in hun werkgebied. Afgaand op alle verkregen informatie vermoed ik dat er met de deskundigenprocedure een goede kans is dat de grondwaarde lager getaxeerd zal worden. De partij die ik hiervoor gevonden heb gaf aan recent veel deskundigenprocedures te hebben opgestart. Ik zal de uitkomst hier posten.

[Jablan]

Bedankt voor deze informatie en succes ermee.

(Verhaal met groeiende verbazing gelezen.)

[Ellevdm]

@dullaart, wij hebben exact hetzelfde binnen gekregen nu. Tov andere buren die hebben afgekocht (2-5 jaar geleden allebei hetzelfde bedrag), hebben wij nu een aanbieding die 100% meer is.
Ik ben erg benieuwd of we hier iets mee kunnen want het is een exorbitant hoog bedrag geworden.

[JeroenDHC]

Beste @dullaart, als journalist voor een Haagse krant werk ik aan een verhaal over de heruitgifte van erfpacht in Den Haag, die inderdaad sinds dit jaar ineens veel duurder uitvalt. Ik vroeg me af of u over uw ervaring zou willen vertellen in de krant. Het is wat kort dag, maar zou ik wellicht met u in contact kunnen komen?

[Groentjuh]

vraag eens aan een plaatselijke makelaar [...] laat deze een rapport opstellen en ga daarmee naar de gemeente....

Een rapportage opstellen bij een plaatselijke makelaar is mogelijk. Natuurlijk kost ook dat geld (schrik niet van zo'n 1000 tot 2000 euro) en dan heb je een rapport, die op alle mogelijke taxaties methodes zegt: "het is 30% minder waard dan de 'onafhankelijke' taxateur van de gemeente Den Haag zegt."

Die stuur je dan aangetekend op en blijkt dan kennelijk nooit aan te zijn gekomen of op het stadhuis kwijt te zijn geraakt. Het staat echter op dit moment nog niet vast dat de vererfpachters daar iets mee (moeten) doen. In dit traject zit ik op dit moment!

Krijg je een bod tot heruitgifte in Den Haag raad ik vrijwel iedereen (aldan niet als VVE of heel blok) aan om deskundige ondersteuning in te schakelen om 2 redenen. Erfpacht is een zeer complex financieel product, waar de vererfpachter zelden genoeg informatie over geeft. De informatieavond van de gemeente Den Haag is letterlijk een lachertje waarin wat powerpoint sheets worden voorgelezen, maar waar veel belangrijke informatie ontbreekt. Daarnaast is het david (erfpachter) tegen goliath (vererfpachter) mocht blijken dat het bod, zoals de mijne, bijvoorbeeld zo'n 30% te hoog is. Je doet jezelf te kort, indien je dat niet doet! Op zijn minst kunnen ze helpen en duidelijk maken wat het aanbod betekend voor nu en eventueel in de toekomst. Denk ook aan bijvoorbeeld de verkoopbaarheid van de woning, indien er bijvoorbeeld 4000 euro/jaar erfpacht op zit!

[Groentjuh]

Erfpacht is helaas een zeer lastige niche en mijn ervaring is niet anders dan j.dullaart aangeeft. Ik hoorde zelfs signalen (via via) dat het sommige makelaars moeilijk wordt gemaakt doordat ondersteuning bieden aan erfpachters in dit soort problematiek, dus zijn sommige makelaars er terughoudend in. Daarentegen zijn er ook partijen, die veel verstand hebben over erfpacht, en daarmee erfpachters op alle manieren kunnen ondersteunen. Gelukkig heb ik zo'n partij gevonden, die mij ondersteunt.

Helaas is erfpacht ook iets dat over een paar jaar erfpachters heel hard kan gaan snijden. In mijn aanbieding (en aanbiedingen van 2022 en daarvoor) is de erfpachtcanon bijvoorbeeld slechts 0,9 % van de grondwaarde. Na heruitgifte met dat aanbod is de erfpachtcanon in mijn geval zo'n ~1300% verhoogt ten opzichte van de vorige erfpachtcanon. Dat is in deze tijd van stijgende prijzen natuurlijk zuur. Dat was echter natuurlijk aan te zien komen, want 75 jaar kon Den Haag dit niet bijstellen/herindexeren. Dat je van tientjes naar enkele honderden euro's gaat had iedereen, met een beetje verstand van erfpacht, in mijn omgeving wel verwacht, zowel iedereen hier al best van schok! Nog steeds "Schandalig" aldus vele buren.

Afgelopen jaar is echter ook in het stuk "ERFPACHT: VASTSTELLING CANONPERCENTAGE 2023 EN OVERIGE ERFPACHTKOSTEN" DSO/10426055 ook enkele verdere verhogingen aangekondigd voor erfpachters, die ze bij herindexering (elke 5 jaar) kunnen gaan ondervinden. Dat eerder genoemde percentage van 0,9% is in dat besluit naar 4% gegaan. Dat betekend dat erfpachters dus binnenkort nogmaals een verhoging van de erfpacht kunnen krijgen van ~350% (is dat niet een prijspakkertje van de week!?). Daarvoor wordt niet gewaarschuwd in de erfpacht aanbiedingen en ik ben benieuwd of alle buurtgenoten die lastenverzwaring kunnen dragen ter zijner tijd!

Misschien is die rente dan nog wel een hoger! Dat percentage telt immers flink! Of je 0,9% of 5% van 200000 euro jaarlijks moet betalen maakt wel veel uit!

Het zou mij dan ook niet meer verbazen dat de erfpachtcanon in een eventueel eindbod richting mij meer dan 5850% hoger uitvalt dan de huidige erfpacht, want daar wordt gewerkt met dat nieuwe percentage en ik schat niet dat de taxateurs de grond ineens lager gaan taxeren. En dan gaat het in mijn geval over een goedkoop appartementje in een niet al te dure buurt (hoewel mijn appartementje aldus de taxateur van Den Haag prima te vergelijken is met appartementen uit de statige wijk "Benoordenhout").

Dat maakt deze situatie overigens nog pijnlijker. De huiseigenaren van de huizen met erfpacht hebben het meestal al niet al te breed. Als ze dat wel hebben, dan hadden ze wel een duurder huis (zonder erfpacht) gekocht. Tegelijkertijd zijn de huizen waar dit bij speelt in de regel ook nog eens de wat oudere woning, waarbij de gemeente graag ziet dat huizeneigenaren hun huizen milieuvriendelijker maken met meer isolatie en warmtepompen. Als eventueel spaarruimte als erfpachtcanon naar de gemeente overgemaakt dient te worden, dan schiet dat ook niet op. Eventuele stappen qua isoleren en milieuvriendelijk maken van deze heb ik maar alvast uitgesteld, want dat wordt financieel simpelweg lastiger.

Het is helaas een situatie waar je best moeilijk tegenin kan gaan. Het vinden van een taxateur voor een eventuele deskundige procedure al een klus en de deskundigeprocedure volgen kost dan ook een significant bedrag en kost best veel tijd. Denk daarbij rustig aan zo'n 5000 euro dat je al snel als erfpachter kan gaan betalen hiervoor. De meeste erfpachter zullen het dan ook simpelweg slikken, want anders is het stikken. Ik denk dat je er daarom niet gek veel over hoort.

Een deskundige procedure kan rustig meer kosten dan mensen, die een woning met erfpacht hebben, kunnen ophoesten. Woning met erfpacht zijn immers doorgaans de goedkopere woningen! Erfpacht biedt daarnaast geen garantie dat je dat eruit haalt. Veruit de meeste accepteren simpelweg bod, want als je er niet uit komt dan geven ze je een vergoeding voor je woning en ben je lekker dakloos! Ik denk dat met de taxateurs van Den Haag, die vergoeding ook niets zou voorstellen.

JeroenDHC, bedankt voor jouw artikel. Dat heeft mij wat verder doen kijken naar het bod dat de gemeente mij deed.

[Groentjuh]

Ook omroep west heeft een artikel hierover: "Van paar tientjes naar bijna 10.000 euro per jaar: explosieve stijging erfpacht". Zoals ik al zei: Prijspakketje van de week!

En ook Hart voor Den Haag schrijft hierover: "Hart voor Den Haag in opstand tegen exorbitante erfpachtverhoging" en richt zelfs een meldpunt in hierover.

[Groentjuh]

Mijn excuses voor de monoloog:

Vandaag was de erfpacht in Den Haag een agendapunt in de raadsvergadering van Den Haag. Deze is hier terug te kijken: https://gemeentedenhaag.connectedviews. ... 07&lang=nl

Aldus raadslid Chris Faddegon van de PVV Den haag heeft hij vanochtend een nieuw record erfpachtcanonprijsverhoging ontvangen van *tromgeroffel*: 12000%.

[Groentjuh]

In de lokale/regionale media wordt raadsvergadering van gisteren in de volgende artikelen behandeld:
Omroepwest: Van paar tientjes naar bijna 10.000 euro per jaar: explosieve stijging erfpacht
Den Haag Centraal: https://www.denhaagcentraal.net/nieuws/oproer-in-bezuidenhout-om-exorbitante-erfpacht-gemeenteraad-onthutst/

[Groentjuh]

Maar eens een rondje links:
AD - Stoppen met erfpacht, kan dat? ‘Gemeente heeft niet zoveel andere manieren om inkomsten te genereren’

Radar - Verhoging erfpacht met factor 100? Bewoners zijn geschokt
Radar - Zorgen om je erfpacht? Zo controleer je je rechten en je canon
Radar - Verhoging erfpacht - Reactie gemeente Den Haag

[J. Deltoer]

- Deskundigenprocedure starten met ook weer een hoop onzekerheid en bijkomende kosten.

Het lijkt mij dat de gemeente de mensen graag bang wil maken om te voorkomen zo'n procedure te starten. De eerste twee opties zou ik sowieso niet doen. Haal uw recht, zeker bij deze maffe gemeente. En kijk de uitzending van gisteren even terug.

[Groentjuh]

Het lijkt mij dat de gemeente de mensen graag bang wil maken om te voorkomen zo'n procedure te starten. De eerste twee opties zou ik sowieso niet doen. Haal uw recht, zeker bij deze maffe gemeente. En kijk de uitzending van gisteren even terug.

Ik hoop dat j.dullaart er inmiddels wel uit is. Het lastige bij zo'n deskundige procedure is dat die best prijzig is. 5000 euro dat je zelf moet betalen kan dat zo zijn en dan is het maar de vraag hoeveel lager die deskundigen oordelen dat het is.

Dat de gemeente maf is, dat is zeker zo. Het lijkt mij vooral handig om veel eigenaren van PER DEFINITIE 75 jaar oude (en daardoor ook veelal slecht geïsoleerde en energievretende) woningen via erfpachtcanon tot het liefst onder bijstandsniveau te trekken om dan vervolgens indien deze eigenaren in financiële problemen gekomen zijn ze korting/schuldenverlichting te geven op de erfpacht. Oh ja en waarschijnlijk dan ook de volgende vraag stellen: "heb je niet toevallig geld over om bijvoorbeeld enkele duizenden euro's te investeren in bijvoorbeeld isolatie? Dat zou maandelijks veel energiekosten kunnen schelen."

Daarnaast wordt de genoemde korting gebruikt als een "Nu of nooit deal"! Die 4% korting verloopt als je niet rap reageert op het bod!

Ik reageer ook nog even op de reactie van de wethouder:

We gaan tot het uiterste binnen de mogelijkheden en ik ga er vanuit dat we hiermee de zorgen kunnen wegnemen. De komende jaren lopen nog meer erfpachtrechten af en schokeffecten zoals we nu (voor het eerst in al die jaren in deze omvang) zien, willen we in de toekomst echt voorkomen. [...]voorop dat het scenario moet passen of passend gemaakt moet kunnen worden binnen de regels die voor elke inwoner gelden.

De oplossingen, die ik tot nu toe zie, zijn tijdelijke oplossingen. Geen zorgen dat je bijvoorbeeld je halve AOW aan erfpacht over moet maken, als je in problemen komt, dan gaan we kijken hoe wij je kunnen redden. Dat is de strekking die ik tot nu toe zie en dat neemt geen zorgen weg! Ook andere oplossingen: "We gaan je laten zwemmen in kokend water, maar we warmen het minder snel op zodat je meer tijd hebt om daaraan te wennen" lijkt mij geen goed vooruitzicht. Het lijkt bij deze wethouder vooral belangrijk dat het systeem uit 1986 zo blijft!

Er worden stevige publieke doelen mee gediend. [...] betaalbaarheid van woningen voor de consument, waarmee we goedkoper woningen kunnen bieden dan wel bijvoorbeeld investeringsruimte ontstaat voor verduurzaming of verbetering van de woning.

De woning wordt met een te hoge canon juist onbetaalbaar. Een hypotheekverstrekker houd rekening met de canon en als je dan dus honderden euro per maand mag aftikken voor alleen de canon, dan krijgt menig persoon geen hypotheek om dat pand zelf te kopen. In sommige gevallen kun je bijna letterlijk beter een woning huren!

In de raad antwoordde de wethouder volgens mij zelfs dat op dit moment erfpacht niet voor ander sturing wordt gebruikt. "Gewenste herontwikkelingen" kun je weinig mee doen als je erfpacht, zoals Den Haag nu doet, EEUWIGDUREND uitgeeft. "Zelfbewoningsplicht" kan ook op andere manier afgedrongen worden.

Menig VVE in Bezuidenhout gaat zonder oplossing zijn MDOP waarschijnlijk in de papierbak gooien zonder goede oplossingen.

[J. Deltoer]

Ik hoop dat j.dullaart er inmiddels wel uit is.

Ik ook. Mijn reactie is mosterd na de maaltijd. Excuses.

[Groentjuh]

Vervolg reactie:

Daarbij staan de taxateur de gebruikelijke taxatiemethoden ten dienste, zoals vergelijking met andere gronden. Maar ook andere taxatiemethoden kunnen worden gehanteerd.
Het komt er doorgaans op neer dat de taxateur (comparatief) kijkt naar vrij op naam (VON)-prijzen van vergelijkbare nieuwbouwwoningen. [...]De marktwaarde van de ondergrond wordt vervolgens bepaald op het verschil (residu) tussen de VON-prijzen en de ontwikkelingskosten van de woning.

De taxateurs van Den Haag gebruikt één methode: De residuele methode! We doen net alsof i.p.v. het daadwerkelijke pand er een vergelijkbaar nieuwbouwpand op de plek van het pand staan. Daar bepalen we de waarde van en trekken daar dan de kosten van het bouwen daarvan af en dan blijft in theorie de grondwaarde over.

Daadwerkelijk via de comparatieve methode de grondwaarde bepalen zou betekenen dat je de waarde van het bestaande pand bepaald en deze vergelijkt met verkoopprijzen van recent verkochte vergelijkbare panden in de buurt, die zoveel mogelijk hetzelfde zijn (denk grote, hoeveel kamers, staan van onderhoud etc etc etc) en idealiter op slechts 1 punt afwijken. De afwijkende punt is het staan op eigen grond. Dan krijg je "Prijs vergelijkbare woning op eigen grond" - "Prijs woning zonder eigen grond" = "Prijs grond".

Ze doen hun theoretische werkelijkheid methode en niets meer. Daadwerkelijk comparatieve methode? Nee! Normatieve methode? Nee! Grondprijsbrief van Den Haag? Nee! Kijken naar voorgaande taxaties van diezelfde grond en die waarden corrigeren naar hedendaagse waarden? Nee!

Het gebruik van meerdere methoden en deze verschillende waarden verzoenen zou waarschijnlijk een eerlijkere grondwaarde opleveren.

De taxaties dienen te voldoen aan de regels die het Nederlandse Register van Vastgoed Taxateurs (NRVT) daaraan stelt.

Maar dat hebben de taxateurs ook niet gedaan, want dit was een geveltaxatie terwijl de NRVT voorschrijft dat een inpandige taxatie gedaan dient te worden. En zo zijn er wel veel meer vragen te stellen over de taxaties.

[Groentjuh]

Al een lange tijd heb ik niets laten horen, maar dit ligt echt nog niet stil.

NRC heeft er nog eens over geschreven. Zie dit artikel. 070Dagblad heeft nog een column erover geschreven. Ik kan mij daar overigens best in vinden.
Bezuidenhoud heeft de taxateurs van Den Haag gedaagd voor het tuchtcollege van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT).

Voor Bezuidenhout loopt hun aanbieding in ieder geval niet tot midden december, maar tot eind juni 2024 door. Voor eind juni gaat de gemeente Den Haag gaat erfpachters een nieuwe aanbieding doen (waarin ze naar wat nu bekend is alle voordelen mogen houden, zoals 4% korting op vervroegd overgaan op het nieuwe erfpachtcontract en ook de rente van hun originele aanbieding zal worden behouden.)

[Groentjuh]

Eerst maar weer een nieuwsoverzicht in mijn monoloog.

Den Haag heeft plannen om erfpacht meer schokbestendig te maken:
https://www.omroepwest.nl/nieuws/480328 ... g-halveren
https://www.denhaag.nl/nl/nieuws/gemeen ... -halveren/
https://www.denhaagcentraal.net/nieuws/ ... -stijging/

Als erfpachter ben ik uiteraard ook sceptisch op dat plan. Ja, de schok qua rent van 0,9% naar 4,0% (en die jaar 4,2%) gaat op die manier inderdaad eraf. Maar als de rente zo blijft betaal je over een paar jaar gewoon alsnog een rente, die de erfpachtcanon letterlijk onbetaalbaar maakt.

Oh en als je het niet kunt betalen, dan mag je ook hetzelfde blijven betalen zoals je nu doet. Je betaald dan simpelweg met de (over)waarde van je huis, want bij verkoop betaal je alsnog je volledige verschuldigde bedrag! Ook zo'n goed idee, wat in de toekomst doorstroming vast ten goede gaat komen!


De huidige situatie, zoals ik hem nu zie:

Den Haag mag dus de regels bepalen voor een taxatie. Zonder dat daar toetsing op is?! (Zou een nieuwe regel: "De taxatie dient de aanname te volgen dat de te taxeren grond aansluiten aan de boulevard van Scheveningen ligt." geen goed idee zijn, Den Haag?!)
Den Haag mag dan een onafhankelijke taxateur (wel door hun gekozen taxateur na aanbesteding) deze regels laten uitvoeren.
Richting de erfpachter mag Den Haag dan zeggen: "Ik bepaald de waarde niet. Dat doet de taxateur en daar hebben wij totaal geen invloed op."
Erfpachter kan niet klagen over de taxatie bij taxateur, want, ondanks dat de erfpachter belanghebbende is, mag de taxateur naar de opdrachtgever verwijzen.
Erfpachter kan een tuchtzaak starten bij NRVT, maar "de taxateur volgt netjes de opdracht van de opdrachtgever, dus daar is niets op aan te merken."
Erfpachter kan niet klagen bij de opdrachtgever "Den Haag", want "Ik bepaald de waarde niet. Dat doet de taxateur en daar hebben wij totaal geen invloed op."

De ervaren erfpacht persoon zal dan nu denken: "Hoe staat het met de optie voor een deskundige procedure?"
Bij bezwaar duwt de gemeente Den Haag de erfpachter graag richting een deskundigeprocedure! Ik sluit dan maar af met het volgende artikel:
https://www.telegraaf.nl/nieuws/1424394 ... r-erfpacht