Radar

Hallo,

Hopelijk kan iemand mij hiermee helpen.
Ik heb officieel op 01.03.2022 mijn huur opgezegd bij mijn vorige verhuurder.
Na het inleveren van de sleutel kreeg ik schriftelijk een bevestiging dat ik de betaalde borg binnen een maand terug zou krijgen.
Dit is tot nu toe nog niet gebeurd. Ik heb hier veel contact over gehad, maar kreeg steeds te horen dat de persoon die hierover ging 'er mee bezig was' .
op 20.04.2022 kreeg ik echter 3 jaarafrekeningen servicekosten toegestuurd voor de jaren 2019, 2020 & 2021.
In deze jaarafrekeningen staan onder andere kosten voor nutsvoorzieningen (G/W/E) en administratiekosten.
Deze jaarafrekeningen kwamen uit op een totaal bedrag van ongeveer €2.500,- wat ik binnen 2 weken zou moeten overmaken.

Hierop heb ik gelijk een reactie gestuurd:
Ik snap niet dat ik twee e-mails krijg, waarin staat dat ik meer dan 2500 euro moet betalen, terwijl ik hier helemaal niet meer woon. Ik heb overigens altijd mijn volledige huur betaald, waar de €40,- service kosten bij in zaten, zoals in het huurcontract afgesproken was. Ik zit echter nog steeds te wachten op de €460,- borg die ik nog terugkrijg. Deze zou ik begin Maart binnen een maand terugkrijgen. Dit is jammer genoeg nog steeds niet gebleken, hoewel ik al meermaals hierover gebeld heb.

Als reactie hierop kreeg ik te horen dat er voor het jaar 2020 ongeveer €750,- aan gas kosten en €150,- aan schoonmaakkosten afgetrokken worden.
Ze zeiden dat er voor deze 3 jaren te weinig servicekosten betaald zijn, en dat deze dus nu bijbetaald moeten worden.

Verder stuurden ze als verklaring voor de kosten:

In het pand hingen voorheen 2 oude meters. De standen hiervan zijn niet altijd goed doorgegeven aan het energiebedrijf. De voorgaande
jaren is er te weinig doorgegeven waardoor voor 2019 er teveel op de afrekening stond. Voor 2021 zijn alle standen correct genoteerd (ook door de slimme meters die geplaatst zijn). Ik heb het verbruik van 2021 genomen en gekeken hoeveel graaddagen dat jaar had. Het verbruik voor 2020 en 2019 heb ik daarmee gecorrigeerd.

Ik heb ook contact gehad met de andere huidige huurders van dit pand, zij hebben ook allemaal van dit soort rekeningen gekregen. Die van mij is echter flink hoger dan wat er van hun gevraagd wordt.

Kan deze verhuurder al deze kosten zomaar op ons verhalen? Hij heeft als eigenaar van het pand de fout gemaakt door al deze jaren geen meterstanden door te geven aan de nutsbedrijven waar hij een contract bij heeft.
Verder zou ik graag advies willen over verdere stappen die ik kan ondernemen. Het termijn van 2 weken om te betalen is overigens allang verstreken, dus daar klopte ook niks van.

Hopelijk kan iemand mij uit de brand helpen!

Even andersom redenerend: waarom zou je niet hoeven betalen? Heb je gegronde reden om aan te nemen dat de in rekening gebrachte gecorrigeerde bedragen niet juist zijn of niet voor jouw rekening komen? Waarom zou je de door jou verbruikte energie niet hoeven betalen?

Er is blijkbaar eerder een fout gemaakt in de berekeningen. Die mag gewoon gecorrigeerd worden, de verjaringstermijn is nog (lang) niet overschreden.

Neem contact op met uw rechtsbijstandverzekering of www.juridischloket.nl.

Voor een goed advies zou ik eerst alle documenten moeten inzien die te maken hebben met het huurhuis.

Het opzeggen van een huurcontract maakt u niet schuldenvrij. Een terechte rekening mag dus verstuurd worden.

De rekening is nog niet verjaard (www.juridischloket.nl/schulden-en-incas ... ssobureau/ en www.consuwijzer.nl/rekeningen-en-incass ... ing-wat-nu).

Het is wel de vraag of de rekening klopt. U kunt vragen om bewijsstukken (bijvoorbeeld de eindrekening van de nutsbedrijven). Natuurlijk hoeft u alleen de rekening te betalen over het gedeelte van uw huurovereenkomst.

Bedankt voor alle reacties!
Het probleem is dus dat alle huurders van dit pand (kamerverhuur in dit gebouw) jarenlang geen jaaroverzicht kregen met deze kosten. Wij wisten ook niet dat je hier recht op had. Deze zijn dus nu achteraf verstuurd, nadat de verhuurder volgens mij op de vingers is getikt door de huurcommissie. Ik heb de facturen van de verschillende nutsbedrijven in kunnen zien. Dit komt echter niet overeen met de kosten die de verhuurder op ons verhaald. Hij heeft aangegeven dat hij zelf een berekening heeft gemaakt van deze kosten, aangezien hij meerdere jaren geen meterstanden heeft doorgegeven en er dus niks klopt van deze jaarafrekeningen van de nutsbedrijven. Ik heb al meerdere malen gevraagd of ik deze eigen berekening in mag zien, maar ik krijg hier steeds dezelfde nietszeggende reactie op.

Zolang er geen fatsoenlijke onderbouwing wordt gegeven, zou ik ook niet betalen. Je zou hooguit kunnen overwegen om een deelbetaling te doen, gebaseerd op de kennis die je hebt van de jaarrekeningen en verdeelsleutels. Verklaar je bereid te betalen zodra je een deugdelijke en verificatoire berekening hebt ontvangen.

harrie.roggum schreef: ↑

14 jun 2022 13:26

Bedankt voor alle reacties!
Het probleem is dus dat alle huurders van dit pand (kamerverhuur in dit gebouw) jarenlang geen jaaroverzicht kregen met deze kosten. Wij wisten ook niet dat je hier recht op had. Deze zijn dus nu achteraf verstuurd, nadat de verhuurder volgens mij op de vingers is getikt door de huurcommissie. Ik heb de facturen van de verschillende nutsbedrijven in kunnen zien. Dit komt echter niet overeen met de kosten die de verhuurder op ons verhaald. Hij heeft aangegeven dat hij zelf een berekening heeft gemaakt van deze kosten, aangezien hij meerdere jaren geen meterstanden heeft doorgegeven en er dus niks klopt van deze jaarafrekeningen van de nutsbedrijven. Ik heb al meerdere malen gevraagd of ik deze eigen berekening in mag zien, maar ik krijg hier steeds dezelfde nietszeggende reactie op.

Die specificatie is hij verplicht dus niet betalen eer je die gezien hebt. Dit is vrees ik gewoon de kwestie van wie de langste adem heeft. En in mijn optiek en ervaring zijn de meeste huisjesmelkers ratten dus je hebt van mij het voordeel van de twijfel.

Als de kosten op de jaarnota's niet kloppen, dan kan je een procedure starten bij de huurcommissie.

Die vraagt de leveranciersnota's dan op bij de verhuurder en berekent voor ieder jaar de totale servicekosten

En de opmerking van AbrieB2 kun je direct meenemen in je reactie naar de verhuurder.

Kosten voor energie en dergelijke kan de verhuurder tot maar 2 jaar terug in rekening brengen. Hij moet kunnen aantonen welk deel van de bedragen in die 2 jaren passen. Kan hij dat niet, heeft hij pech. Wanneer waren de slimme meters geplaatst?

Ik zou je eis tot terugbetaling van de v
borg kracht bij zetten: incassokosten en een gang naar de rechter serieus overwegen.

Moneyman schreef: ↑

14 jun 2022 11:36

Er is blijkbaar eerder een fout gemaakt in de berekeningen. Die mag gewoon gecorrigeerd worden, de verjaringstermijn is nog (lang) niet overschreden.

De verjaringingstermijn is twee jaar voor de nutsvoorzieningen.

k2p schreef: ↑

15 jun 2022 08:44

Ik zou je eis tot terugbetaling van de v
borg kracht bij zetten: incassokosten en een gang naar de rechter serieus overwegen.

Dat zou ik dus nu net niet doen. De kans dat je dat verliest is groot.

alfatrion schreef: ↑

15 jun 2022 10:34

Moneyman schreef: ↑

14 jun 2022 11:36

Er is blijkbaar eerder een fout gemaakt in de berekeningen. Die mag gewoon gecorrigeerd worden, de verjaringstermijn is nog (lang) niet overschreden.

De verjaringingstermijn is twee jaar voor de nutsvoorzieningen.

Nou, nee, dat ligt net iets anders. Ik ging zelf ook uit van verjaring, maar dat is niet het geval. Er is sprake van een vervaltermijn. En die begint te lopen vanaf 6 maanden na afloop van het betreffende kalenderjaar. Feitelijk vervalt een en ander dus 30 maanden na afloop van het bewuste jaar. Dat betekent dat er op dit moment nog niets is vervallen en er gewoon een vordering ingesteld kan worden.

De verhuurder moet er dus niet te lang meer mee wachten, want de vordering over 2019 vervalt eind deze maand.

Wat bedoel je precies met vervaltermijn? En waarom 6 maanden (niet 5 of 7?) Hoe werkt dat volgens jou? Naar mijn weten begint de verjaringstermijn te lopen zodra de vordering opeisbaar is, niet wanneer deze vervalt.

k2p schreef: ↑

15 jun 2022 11:26

Wat bedoel je precies met vervaltermijn? En hoe werkt dat volgens jou? Naar mijn weten begint de verjaringstermijn te lopen zodra de vordering opeisbaar is, niet wanneer deze vervalt.

Ik denk dat jij uitgaat van de verjaringstermijn van 2 jaar zoals die geldt bij jouw en mijn eigen energiecontract. In deze casus is alleen geen sprake van een consument die een energiecontract afsluit (waarop een verjaringstermijn van twee jaar van toepassing zou zijn), maar is sprake van een afrekening van stook- en servicekosten in de relatie huurder versus verhuurder. En dan kom je in een heel ander regiem terecht.

Ik citeer maar even de relevante wettekst:

Art. 7:259 lid 2 BW:
De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitstoverzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan.

en

Art. 260 lid 1 en 2 BW:
1) Indien de huurder en verhuurder geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over een betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, kan de huurder of verhuurder de huurcommissie verzoeken uitspraak daarover te doen.

2) Het verzoek heeft betrekking op niet meer dan één tijdvak van ten hoogste twaalf maanden voor elke kostensoort waarop het verzoek betrekking heeft. Het verzoek kan worden gedaan tot uiterlijk vierentwintig maanden nadat de in artikel 259 lid 2 genoemde termijn voor het verstrekken van het overzicht door de verhuurder is verstreken.

Er is hier dus geen sprake van een verjaringstermijn, maar van een vervaltermijn (waarna het recht om een vordering in te stellen is vervallen). En dat is een cruciaal verschil, omdat verjaring te stuiten is, maar een vervaltermijn niet. En: met een verjaarde vordering kan je nog wel verrekenen, maar met een vervallen vordering niet.

Als je meer details wilt weten, kan ik je dit artikel van Coen van Schaijk aanbevelen.

Als ik het goed begrijp moet de verhuurder binnen 6 maanden een afrekening sturen, maar kan hij straffeloos overschrijden tot 30 maanden. Daarna moet de huurder binnen diezelfde 30 maanden aan de bel trekken bij de huurcommissie als er geen overeenstemming plaats vindt.

De verhuurder heeft op 20 april een jaarafrekening gestuurd over 2019. De huurder is het niet eens, omdat hij de originele nota’s heeft ingezien en concludeert dat de jaarafrekeningen niet kloppen. Is de HUURDER dan nu niet aan zet? Waarbij de huurder voor 1 juli (BINNEN TWEE WEKEN!) moet aangeven geen overeenstemming te hebben met de jaarafrekening? (Anders staat de afrekening over 2019 vast.)

Verder begrijp ik TS dan niet waarin hij stelt dat er jaren te weinig was opgegeven waardoor er voor 2019 te veel was gerekend. Krijgt TS dan geld terug over 2019? En snap ik niet hoe schoonmaakkosten achteraf toch aangepast moesten worden.

k2p schreef: ↑

15 jun 2022 12:27

De verhuurder heeft op 20 april een jaarafrekening gestuurd over 2019. De huurder is het niet eens, omdat hij de originele nota’s heeft ingezien en concludeert dat de jaarafrekeningen niet kloppen. Is de HUURDER dan nu niet aan zet? Waarbij de huurder voor 1 juli (BINNEN TWEE WEKEN!) moet aangeven geen overeenstemming te hebben met de jaarafrekening? (Anders staat de afrekening over 2019 vast.)

Nee. Zie hiervoor het artikel waarnaar ik al verwees, en waarin verwezen wordt naar de memorie van toelichting:

“Overschrijding van de vervaltermijn heeft tot gevolg dat partijen het recht verwerken om (….) een uitspraak van de huurcommissie of van een rechterlijke instantie te verkrijgen. (…) Indien na het verstrijken van de periode (…) een geschil ontstaat omtrent de betalingsverplichting van de huurder inzake deze kosten en huurder of (…) actie heeft ondernomen, dan kan nakoming van de desbetreffende betalingsverplichting of restitutie van bedragen niet meer in rechte gevorderd worden.

Ik heb serieus moeite dat lezend te begrijpen. Met periode wordt doorgaans de 12 maande tijdvak bedoeld. Maar hier wordt denk ik de vervaltermijn bedoelt, daar die blijkbaar verstrijkt.

Wat betekent “en huurder of (…) actie heeft ondernomen”? Heeft huurder nu actie ondernomen? Staat er ergens zwart op wit dat er een geschil is? Dat de huurder het niet eens is met de jaaroverzicht(en)?

Ik begrijp nu dat de verhuurder binnen de termijn een jaaroverzicht heeft gestuurd. Dus dan moet de huurder toch in actie komen? Conform wat er staat in jouw aangedragen artikel, onder het kopje ‘Frustratie door verhuurder’. Hierin vindt de huurder het niet eerlijk dat hij minder tijd overhoudt om in actie te komen, omdat de verhuurder zijn overzichten veel te laat opstuurt. Het hof geeft de huurder geen gelijk.

Het betekent dat, als de periode van 6 maanden + 24 maanden = 30 maanden is verstreken, de vordering wordt betwist en géén oordeel van de commissie is gevraagd, de vordering is vervallen. Degene die per saldo geld wil hebben, is dus de meest gerede partij om een vordering in te stellen.

Het kopje "frustratie door de verhuurder" ziet op de situatie waarin de huurder teveel heeft betaald en dat wil terugvorderen. Dan is de huurder inderdaad degene die actie zal ondernemen.

harrie.roggum schreef: ↑

14 jun 2022 13:26

Bedankt voor alle reacties!
Het probleem is dus dat alle huurders van dit pand (kamerverhuur in dit gebouw) jarenlang geen jaaroverzicht kregen met deze kosten. Wij wisten ook niet dat je hier recht op had. Deze zijn dus nu achteraf verstuurd, nadat de verhuurder volgens mij op de vingers is getikt door de huurcommissie. Ik heb de facturen van de verschillende nutsbedrijven in kunnen zien. Dit komt echter niet overeen met de kosten die de verhuurder op ons verhaald. Hij heeft aangegeven dat hij zelf een berekening heeft gemaakt van deze kosten, aangezien hij meerdere jaren geen meterstanden heeft doorgegeven en er dus niks klopt van deze jaarafrekeningen van de nutsbedrijven. Ik heb al meerdere malen gevraagd of ik deze eigen berekening in mag zien, maar ik krijg hier steeds dezelfde nietszeggende reactie op.

als de huur ALL-IN is dan mag de verhuurder dit achteraf niet alsnog berekenen, staat er in het huurkontrakt dat de servicekosten achteraf nog berekend worden mag dit wel, lees dus je huurkontrakt goed na.

verhuurder mag vervolgens nooit meer rekenen dan er ook gemaakt is aan werkelijke kosten, als er dus een verdeling is over verschillende huurders dan mag de totaalsom nooit meer bedragen dan de verhuurder aan kosten gemaakt heeft, bovendien is verhuurder verplicht om te laten zien, de rekeningen waar deze kosten uit voortvloeien, jullie kunnen dan als huurder de kosten die in rekening zijn gebracht optellen en bekijken of de totaalsom aan in rekening gebrachte kosten ook inderdaad overeenkomen met de werkelijk gemaakte kosten!

Moneyman schreef: ↑

15 jun 2022 11:38

Als je meer details wilt weten, kan ik je dit artikel van Coen van Schaijk aanbevelen.

Daar staat vooral hoelang je nog bij de huurcommissie terecht kan bij gesteggel over een afrekening die wel binnen 6 maanden verstuurd is.
Het bepaalt vooral de termijn, waarin huurder nog aan de bel kan trekken, om teveel betaalde dingen terug te krijgen.

Ik zie er niet in dat verhuurder 24 maanden langer kan wachten met sturen van afrekening