Radar

Beste lezer,

Sinds 1,5 maand huur ik een nieuw appartement (vrije sector), plots kreeg ik vorige week een mail dat mijn servicekosten meer dan verdubbeld gaan worden per ingang van 1 december, met als reden "energie wordt duurder".

Bij navraag kreeg ik eerst de reactie dat dit na aanleiding van mijn jaarafrekening zou zijn.
Echter heb en kan ik geen jaarafrekening hebben gehad, aangezien ik pas 1,5 maand huurder ben.
Volgens de verhuurmaatschappij doet het feit dat ik pas 1,5 maand huur daar niks aan af (dat was letterlijk hun reactie).

Uiteraard heb ik contact opgenomen met een jurist en die gaf aan dat ze mijn servicekosten niet zomaar konden verhogen aan de hand van een jaarafrekening van een vorige bewoner, ze kunnen mij hooguit voorzien van een advies om bijbetaling aan het einde van het jaar te voorkomen.
De jurist adviseerde mij in bezwaar te gaan tegen de verhoging tot ze meer duidelijkheid geven over de kosten.

De verhuurmaatschappij gaf aan niet akkoord te gaan met mijn bezwaar en eisen dat ik de nieuwe kosten ga betalen.

Nu wil ik uiteraard bijbetaling bij de jaarafrekening voorkomen, maar zodra ik vraag om specificaties of een overzicht, waaruit te herleiden is dat deze enorme stijging nodig is geven ze niet thuis.

Verschillende medebewoners hebben een advocaat ingehuurd, maar zelfs op aandringen van de advocaat wordt er geen "bewijs" geleverd, waaruit blijkt dat deze stijging noodzakelijk is.

Het enige dat ze zuidelijk hebben gemaakt is dat de stijging zit in het voorschot dat je betaalt voor de verwarming en het verwarmen van het water middels een individuele warmtepomp. (Het appartement is gasloos en voor elektra dienen wij zelf een contract af te sluiten bij een energie leverancier).

Als ik vervolgens kijk naar het verbruik dat mijn warmtepomp aangeeft en dat vergelijk met het duurste variabele energie contract mogelijk, betaal ik alsnog maar 12% van wat hun maandelijks eisen, terwijl er geen winst gemaakt mag worden op servicekosten.

Iemand nog tips wat ik kan doen, het laatste wat ik wil is nog meer kosten kwijtraken aan een advocaat.
Ondertussen houden ze wel de borg vast van mensen die zijn vertrokken door o.a. deze praktijken.

Ik verwacht dan ook de nodige problemen, wanneer ik dit appartement zal verlaten.

Misschien hebt u iets aan deze toelichting van de huurcommissie?

https://www.huurcommissie.nl/huurders/h ... beoordelen

Hi, Lady bedankt voor je reactie. Die berichtgeving had ik idd gelezen, echter lost dat nog steeds het probleem niet op en ook de huurcommissie kan mij niet helpen, omdat het een vrije sector woning betreft.

Maar die link gaat ook over de vrije sector.

Ja, dat klopt, maar ik heb al contact gehad en ze kunnen alleen helpen/bemiddelen als dit in mijn contract staat of als de verhuurder hiermee akkoord gaat en dat doen zij niet.

Voor zover ik weet zijn servicekosten en kosten nutsvoorzieningen 2 dingen ook.

De huurder heeft onder andere de volgende betalingsverplichtingen:

de (kale) huurprijs voor het enkele gebruik van de woonruimte;
de kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter voor de levering van elektriciteit, gas en water;
de servicekosten, zijnde de vergoeding voor overige zaken en diensten die geleverd worden in verband met de bewoning van de woonruimte.
Bron: https://www.kadv.nl/verhuurders-in-de-v ... icekosten/

dmv schreef: ↑

30 nov 2022 16:16

Voor zover ik weet zijn servicekosten en kosten nutsvoorzieningen 2 dingen ook.

Klopt, maar in de volksmond worden die vaak samen onder één noemer gebruikt.

U geeft aan dat e.e.a. wordt berekend nav een afrekening van een vorige bewoner. Dit snap ik niet helemaal, gaan ze u hoger factureren omdat de vorige bewoner meer verbruikte?

Mr.MN schreef: ↑

30 nov 2022 13:31

Het enige dat ze zuidelijk hebben gemaakt is dat de stijging zit in het voorschot dat je betaalt voor de verwarming en het verwarmen van het water middels een individuele warmtepomp. (Het appartement is gasloos en voor elektra dienen wij zelf een contract af te sluiten bij een energie leverancier).

Als je een eigen warmtepomp hebt, waarom is die dan niet gewoon op je eigen stroomaansluiting aangesloten?
Dan heb je qua gestegen energiekosten niets met verhuurder te maken.
Bij servicekosten denk ik aan stroom voor verlichting gemeenschappelijke ruimtes , liften etc.

Neem contact op met www.juridischloket.nl. Al denk ik dat hun u doorverwijzen naar een advocaat of uw rechtsbijstandverzekering.

Misschien kunnen alle (of de meeste) huurders bij hetzelfde advocaat terecht. Onlangs dat vermoedelijk individuele zaken wordt hoeft de advocaat minder in te lezen dan iedereen bij een andere advocaat zit

Mr.MN schreef: ↑

30 nov 2022 15:12

Hi, Lady bedankt voor je reactie. Die berichtgeving had ik idd gelezen, echter lost dat nog steeds het probleem niet op en ook de huurcommissie kan mij niet helpen, omdat het een vrije sector woning betreft.

Heb je ook het laatste zinnetje gelezen? Als je er met de huurcommissie niet uitkomt (die kan enkel een advies geven) kun je naar het Juridisch Loket. Dat is hier toch het geval?

Mr.MN schreef: ↑

30 nov 2022 13:31

Ondertussen houden ze wel de borg vast van mensen die zijn vertrokken door o.a. deze praktijken.

Ik verwacht dan ook de nodige problemen, wanneer ik dit appartement zal verlaten.

Hierop wil ik toch wel even apart ingaan.

- Denk je echt dat mensen vanwege een te hoog voorschot gaan verhuizen? Wat je teveel betaalt krijg je eind van het jaar weer terug.
- Wat bedoel je met borg die 'vastgehouden' wordt? Heb je het over het voorschot? Dat kan pas verrekend worden bij de afrekening. Of heb je het over de daadwerkelijke borg? Wat is de reden dat die vast gehouden wordt? Weigeren de voorschotten te betalen bijvoorbeeld? Of hebben ze schade aan de woning verricht die nog hersteld moet worden?
- Om hoeveel mensen/woningen gaat het eigenlijk, waar dit gebeurt?

Daarbij:
- Dat de prijzen van energie stijgen is, mag ik aannemen, toch wel algemeen bekend. Vind je/vinden verschillende bewoners van het complex het onredelijk dat er een hoger voorschot wordt gevraagd? Of krijgen jullie liever bij de eindafrekening een gigantische nabetaling voor de kiezen?

witte angora schreef: ↑

02 dec 2022 08:56

Daarbij:
- Dat de prijzen van energie stijgen is, mag ik aannemen, toch wel algemeen bekend.

TS woont er anderhalve maand, in die periode zijn de prijzen vooral gedaald.

16again schreef: ↑

02 dec 2022 09:16

witte angora schreef: ↑

02 dec 2022 08:56

Daarbij:
- Dat de prijzen van energie stijgen is, mag ik aannemen, toch wel algemeen bekend.

TS woont er anderhalve maand, in die periode zijn de prijzen vooral gedaald.

Sluit jij maar eens een nieuw energiecontract af...

Bij het bepalen van een voorschot voor energie wordt naar het adres gekeken en niet naar de huidige bewoner. In het huis waar ik nu woon woonde eerst een familie met 2 kinderen. Eneco baseerde het voorschotbedrag gewoon daar op, niet op het feit dat ik er alleen woon. Aan het einde van het jaar komt dat vanzelf weer goed.

16again schreef: ↑

02 dec 2022 09:16

witte angora schreef: ↑

02 dec 2022 08:56

Daarbij:
- Dat de prijzen van energie stijgen is, mag ik aannemen, toch wel algemeen bekend.

TS woont er anderhalve maand, in die periode zijn de prijzen vooral gedaald.

Op de spot markt wel inderdaad, maar als ik in het nieuws kijk zie ik vooral nog altijd (flinke) verhogingen aangekondigd worden omdat die energie al eerder is ingekocht.

Zie o.a.:

https://www.ad.nl/geld/vattenfall-verho ... ~af700698/
https://nos.nl/artikel/2453255-ook-ener ... -1-januari

Jaarlijks zal voor de verbruikskosten energie een nieuw voorschotbedrag worden vastgesteld. Dit voorschotbedrag wordt vastgesteld op basis van het jaarverbruik van het afgelopen jaar, vermenigvuldigd met de prijzen per eenheid voor het nieuwe jaar. Die rekenmethode gebruiken nagenoeg alle energieleveranciers.

En ja, dit is toegestaan.

Dus stel: op de vorige jaarrekening stond 2000kWh aan 25ct per KWh en het nieuwe tarief is 50 ct per kWh, dan gaat u voor het komende jaar 1000 euro aan voorschot betalen, 84 euro per maand (plus nog de vaste kosten).

Ja, dat wordt na een verhuizing gebaseerd op het verbruik van de vorige bewoners. Dat is tenslotte de enige historie die bekend is. Alles wat je teveel aan voorschotten betaalt krijg je toch weer terug.

Wat je moet betalen is bij wet geregeld en dat deel is ook van toepassing op vrije sector woningen:

De betalingsverplichting van de huurder met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en de servicekosten beloopt het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen. Bij gebreke van overeenstemming beloopt de betalingsverplichting met betrekking tot kosten voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter het bedrag dat in overeenstemming is met de voor de berekening daarvan geldende wettelijke voorschriften of met hetgeen als een redelijke vergoeding voor de geleverde zaken en diensten kan worden beschouwd, en met betrekking tot servicekosten het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld.

Als de verhuurder wil afwijken van het bedrag dat door de huurder en verhuurder is overeengekomen en jij en de andere bewoners gaan daar niet mee akkoord dan is er dus gebreke van overeenstemming en moet je betalen:

• de kosten van nutsvoorzieningen met een individuele meter: naar ik begrijp heb je een eigen contract voor de nutsvoorzieningen met een individuele meter en is er hier dus geen sprake van
  servicekosten tot het het bedrag dat bij ministeriële regeling is vastgesteld voor zaken als schoonmaak, water voor de schoonmaak, electra voor de lift, de gallerijverlichting, glasverzekering etc, (ik meen mij tenminste te herinneren dat dat soort dingen lang geleden op de jaarafrekening van mijn studentenhuisvester stonden)

De verhuurder is daarnaast wettelijk verplicht om een overzicht te verschaffen van de werkelijke kosten:

De verhuurder verstrekt de huurder elk jaar, uiterlijk zes maanden na het verstrijken van een kalenderjaar, een naar de soort uitgesplitstoverzicht van de in dat kalenderjaar in rekening gebrachte kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter en servicekosten, met vermelding van de wijze van berekening daarvan.

Wat ik dus zou doen is de verhuurder een brief sturen waarin je allereerst aangeeft dat je begrijpt dat energie veel duurder is geworden, maar dat je graag duidelijkheid wil over de opbouw van de servicekosten. Vervolgens geef je aan dat je daarvoor graag de afrekening van de servicekosten over 2021 zoals bedoeld in Art. 7:259 BW wil hebben waaruit blijkt hoeveel kWh electriciteit en m3 gas er voor welk bedrag in de kosten staat. Als je die hoeveelheden hebt kan je die bij een prijsvergelijker invullen (gebruik zakelijke tarieven en niet consumententarieven) en weet je of die kosten nu zoveel hoger zijn dat een verdubbeling van de servicekosten redelijk is.

Mocht je het verstrekte overzicht niet vertrouwen dan is er ook nog de mogelijkheid om de onderliggende bescheiden in te zien:

De verhuurder biedt de huurder desverzocht de gelegenheid, na verstrekking van het overzicht bedoeld in lid 2, tot inzage van de aan het overzicht ten grondslag liggende boeken en andere bescheiden of van afschriften daarvan.

Biedt de verhuurder aan om voor inzage in de bescheiden langs te komen op zijn kantoor en stel voor om anders de bij ministeriele regeling vastgestelde bedragen in rekening te brengen en alles recht te trekken als het overzicht van de servicekosten voor 2022 er over 7 maanden is.

Je hebt gewoon recht op inzage en wel gespecificeerd!

Deze zin snap ik even niet:
Het enige dat ze zuidelijk hebben gemaakt is dat de stijging zit in het voorschot dat je betaalt voor de verwarming en het verwarmen van het water middels een individuele warmtepomp. (Het appartement is gasloos en voor elektra dienen wij zelf een contract af te sluiten bij een energie leverancier).

Als je zelf een warmtepomp hebt dan betaal je toch zelf al voor de electra van deze pomp? waarom dan nog de verhuurder vergoeden?

specifikatie kun je trouwens gewoon eisen via de rechter, kom samen met andere huurders en ga gezamenlijk richting de rechtbank met deze eis!

Goedendag, ik heb mijn huurcontract opgezegd (binnen de toegestane tijd). Nu komt de afrekening en die gaat verrekend worden met de borg. Dat is makkelijk en voorkomt heen en weer betalingen. Wat mijn verhuurder ook wilt doen; is de gemeentelijke belastingen van de borg aftrekken. Hij heeft in maart dit bedrag voorgeschoten; ik betaal elke maand hiervoor. Het bedrag zal uiteindelijk bij hem terecht komen en dat stort hij dan weer naar mij. Maar zo hoort dit niet toch? Gemeentelijke belastingen vallen niet onder servicekosten. Het gaat dan om drie maanden. Heeft iemand hier inzicht over?