Radar

Beste,

Wij wonen in een appartement op de bovenste verdieping van een drielaags wooncomplex in Den Haag.

In ons appartement is 5 jaar geleden door een van de vorige eigenaren zonder toestemming van de VVE een dakvenster geplaatst. Daar is tussen de plaatsing en nu (bij mijn weten) geen formeel bezwaar tegen aangetekend.

De afgelopen 5 jaar zijn er verschillende lekkages aan het dakvenster geweest. De reparatiekosten hiervan zijn allemaal betaald door de VVE. Mijn inziens wordt hiermee impliciet akkoord gegaan met het dakvenster, en met het delen van de onderhoudskosten.

Nu hebben twee van de VVE leden bij de laatste VVE vergadering ineens bepaalt dat vanaf nu de onderhoudskosten van het dakvenster (en reparatiekosten verband houdend met het dakvenster) niet meer worden gedeeld, maar volledig door ons moeten worden betaald.

Volgens mij kan dit alleen als bij aanleg van het dakvenster de splitsingsakte gewijzigd is. Daarnaast heeft de VVE eerder wel betaald voor het onderhoud en reparatiekosten.

Mijn vraag is of de VVE alsnog het plaatsen van het dakvenster kan aanvechten, en wie verantwoordelijk is voor de onderhoudskosten; de VVE of ikzelf?

Is dat dakvenster dan zo rottig geïnstalleerd en gerepareerd dat daar voortdurend lekkages door plaatsvinden?

Ik zou maar oppassen om hier een punt van te maken.

Als u de onderhoudskosten voor dat dakraam wat kennelijk zéér slecht geplaatst is niet voor uw rekening neemt, dan kan de VVE natuurlijk simpelweg gaan eisen dat u het pand voor uw rekening terugbrengt in de oorspronkelijke staat.
De rechthebbende van uw appartement heeft immers in strijd met de VvE regels een structurele verandering aan het pand aangebracht. Dat tot heden niet is gehandhaafd betekent niet dat daar geen verandering in kan komen.

Hoe u de kosten voor herstel in oorspronkelijke staat en het waardeverlies van het appartement vervolgens gaat oplossen met de vorige eigenaar van het appartement, daar staat de VvE buiten. Richting de VvE bent u nu aansprakelijk voor de herstelkosten.

Het dak is een gemeenschappelijk gedeelte van het gebouw.

Dat betekent dat de onderhoudskosten van het dak voor de VvE zijn, en dat de eigenaren er zonder toestemming niks aan mogen veranderen

Als je geen toestemming hebt gevraagd, en dus ook niet heb gekregen, moet je het dakvenster verwijderen als de VvE dat wil.

Het betalen van onderhoudskosten in het verleden staat niet gelijk met verlenen van toestemming. Deze toestemming dient namelijk in de ALV met een meerderheid van stemmen te worden gegeven. En dat is niet gebeurd.

Ik zou dus maar stil zitten en geen stampij maken.

flyonthewall1996 schreef: ↑

29 dec 2023 17:15

Nu hebben twee van de VVE leden bij de laatste VVE vergadering ineens bepaalt dat vanaf nu de onderhoudskosten van het dakvenster (en reparatiekosten verband houdend met het dakvenster) niet meer worden gedeeld, maar volledig door ons moeten worden betaald.

Hebben die 2 leden een meerderheid van stemmen? Overigens hadden onderhoudskosten ook voor jouw rekening kunnen komen als er wel formeel toestemming was gegeven met als voorwaarde dat de eigenaar de onderhoudskosten voor z'n rekening zou nemen. Dat gebeurt wel vaker als het veranderingen betreft waar slechts 1 eigenaar voordeel van heeft. Het enige wat je de toenmalige ALV nu kunt verwijten is dat ze destijds slordig zijn omgegaan met deze wijziging.

Of ze een meerderheid van stemmen hebben is nog niet interresant, wel of andere eigenaren willen meebetalen aan jullie "prive" raam. Dan kunnen er snel stemmen bij komen.
Wel bijzonder dat onderhoudskosten in het verleden wel door de VVE zijn betaald, terwijl het dakraam illegaal was geplaatst.
Neem aan dat bij de koop appartemensrecht hier toch op gewezen is dat het plaatsen illegaal is geweest ?

De werkelijk deskundigen op dit gebied zitten niet op dit forum. Vandaar ook de tegengestelde adviezen, waar u uiteraard weinig mee kunt. De echte deskundigen in dit soort kwesties zitten, aan de kant van de huizenkoper, bij de Vereniging Eigen Huis (VEH). Als koper van zo'n appartement bent u daar natuurlijk allang lid van, voor die enkele tientjes per jaar. Daarom zou ik daar, bijvoorbeeld per email, maar eens snel contact mee opnemen zodat ze u van het juiste advies kunnen voorzien.

Ivo.w schreef: ↑

30 dec 2023 15:41

Als u de onderhoudskosten voor dat dakraam wat kennelijk zéér slecht geplaatst is niet voor uw rekening neemt, dan kan de VVE natuurlijk simpelweg gaan eisen dat u het pand voor uw rekening terugbrengt in de oorspronkelijke staat.

TS heeft het venster niet laten plaatsen, dat heeft de vorige bewoner gedaan.

16again schreef: ↑

30 dec 2023 18:42

Ivo.w schreef: ↑

30 dec 2023 15:41

Als u de onderhoudskosten voor dat dakraam wat kennelijk zéér slecht geplaatst is niet voor uw rekening neemt, dan kan de VVE natuurlijk simpelweg gaan eisen dat u het pand voor uw rekening terugbrengt in de oorspronkelijke staat.

TS heeft het venster niet laten plaatsen, dat heeft de vorige bewoner gedaan.

Dat maakt voor de VvE niets uit.

Er zijn denk ik 2 opties voor TS mogelijk:
1. Venster laten verwijderen en alles in originele staat terug laten brengen. Kosten komen dan uiteraard voor TS en die zal dat met de vorige bewoner moeten regelen.
2. Venster laten zitten, toestemming vragen aan de VvE en accepteren dat de onderhoudskosten dan voor de TS zijn. Ook hier kan TS proberen wat te verhalen op de vorige bewoner, maar dat wordt al moeilijker.

Dat dakvenster is nu 5 jaar oud. Hoe zit het dan met garantie en dergelijke? Hoe lang woont TS er al? Want als koper kun je natuurlijk ook niet tot in de eeuwigheid kosten bij de verkoper claimen.

BL2 schreef: ↑

30 dec 2023 17:01

Of ze een meerderheid van stemmen hebben is nog niet interresant, wel of andere eigenaren willen meebetalen aan jullie "prive" raam. Dan kunnen er snel stemmen bij komen.
Wel bijzonder dat onderhoudskosten in het verleden wel door de VVE zijn betaald, terwijl het dakraam illegaal was geplaatst.
Neem aan dat bij de koop appartemensrecht hier toch op gewezen is dat het plaatsen illegaal is geweest ?

Dat in het verleden kosten zinn betaald door de VVE kan ook gewoon komen door niet zo alerte bestuursleden en vve-leden. Nu zitten er misschien mensen in de vereniging die wel een keer goed naar de uitgaven en splitsingsakte hebben gekeken. Het zal de eerste keer niet zijn dat er wat slordig beheer is. Bestuur en leden zijn meestal ook maar amateurs op dit gebied.

witte angora schreef: ↑

30 dec 2023 19:03

Want als koper kun je natuurlijk ook niet tot in de eeuwigheid kosten bij de verkoper claimen.

Dat hangt er vooral vanaf of de huidige kopers op de hoogte zijn gesteld van het illegaal zijn van het raam door de verkopers, een makelaar hoort hier alert op te zijn.
Staat het illegaal zijn van het raam in de koopovereenkomst appartementsrecht, dan kan je natuurlijk niets meer claimen bij de vorige bewoners en VVE.

Bij de VvE kan je al helemaal niets claimen.

16again schreef: ↑

30 dec 2023 18:42

TS heeft het venster niet laten plaatsen, dat heeft de vorige bewoner gedaan.

Dat is niet relevant. Bij de koop van een appartementsrecht neem je als koper alle rechten en plichten jegens de VVE over van de verkoper. Dus ook de rechten en plichten met betrekking tot een dakraam wat zonder toestemming van de VvE is geplaatst.

Kan het niet zo zijn dat de VvE het dakvenster destijds gedoogd heeft waarbij het onderhoud van dat dakvenster bij de toenmalige eigenaar kwam te liggen.
Lekkages aan de opstal waar het dak onder valt worden door de opstalverzekering vergoed en wie weet heeft de VvE die opstalverzekering aangesproken om de schade vergoed te krijgen.
Op zich al vreemd dat twee eigenaren er na vijf jaar pas achter komen en in de vergadering stellen dat het onderhoud van het dakvenster voor rekening van de huidige eigenaar komt want zij wisten blijkbaar ook niet dat het dakvenster zonder toestemming geplaatst was.
Als de VvE zou stellen dat het dakvenster verwijderd dient te worden is dat onredelijk te noemen maar het is wel redelijk dat u voor het onderhoud zorg draagt omdat het dakvenster aan uw woongenot bijdraagt en niet voor de andere eigenaren.

Ron5300 schreef: ↑

31 dec 2023 09:11

......Op zich al vreemd dat twee eigenaren er na vijf jaar pas achter komen en in de vergadering stellen dat het onderhoud van het dakvenster voor rekening van de huidige eigenaar komt want zij wisten blijkbaar ook niet dat het dakvenster zonder toestemming geplaatst was....

Kan best zijn dat die twee eigenaren ook pas recent nieuwe bewoners zijn, vaak het moment om alles rond de VVE eens goed door te nemen. Zie je dan onregelmatigheden binnen de VVE, dan is dat een goed gespreksonderwerp op eerste vergadering voor de nieuwe bewoners.

BreejKC schreef: ↑

30 dec 2023 17:16

De werkelijk deskundigen op dit gebied zitten niet op dit forum. Vandaar ook de tegengestelde adviezen, waar u uiteraard weinig mee kunt. De echte deskundigen in dit soort kwesties zitten, aan de kant van de huizenkoper, bij de Vereniging Eigen Huis (VEH).

Dit is de meest verstandige tip, wat mij betreft. En ook als je geen lid van de VEH bent, zoiek dan in ieder geval juridische hulp. Want dit is complexer dan het lijkt.

Twee thema's die hier nog niet langs gekomen zijn, maar TS wel kunnen helpen zijn verjaring (het raam zit er immers al 5 jaar) en rechtsverwerking (de VvE heeft immers jarenlang niets gedaan én voor het venster betaald).

De stelligheid waarmee sommigen hier stellen dat de kosten sowieso voor TS zijn, deel ik dan ook niet.

Moneyman schreef: ↑

31 dec 2023 11:21

......maar TS wel kunnen helpen zijn verjaring (het raam zit er immers al 5 jaar) .....

Er bestaat geen verjaringstermijn voor illegale bouwwerken, of dit nu een schuur, dakkapel of dakraam is.

Dat de VvE geen goedkeuring heeft gegeven, wil toch niet zeggen dat het “illegaal” is, dwz in strijd met de Omgevingswet?

Een Wiskunde Student schreef: ↑

31 dec 2023 13:52

Moneyman schreef: ↑

31 dec 2023 11:21

Twee thema's die hier nog niet langs gekomen zijn, maar TS wel kunnen helpen zijn verjaring (het raam zit er immers al 5 jaar) en rechtsverwerking (de VvE heeft immers jarenlang niets gedaan én voor het venster betaald).

In ieder geval heeft de openingsposter van jou niks te verwachten want hier heb je zoals uit je bericht blijkt geen verstand van.

Waar blijkt dat dan uit: Hoe zit het dan wel?