Radar

Onze dochter heeft een appartement gekocht in een "Haagse portiekwoning". De 3 eigenaren zijn voor 1/3 gerechtigd tot het geheel. Nu vragen zij en de andere eigenaren zich af of onderhoud aan de balkons voor gemeenschappelijke rekening komt. De splitsingsakte is van 1959; er staat in art. 8.3.: (de eigenaren) verplichten zich om aan de vergadering over te laten de beslissing over het onderhoud en instanthouding van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zoals het dak, buitenverfwerk (....).
Er staat geen aparte bepaling die over de balkons zou kunnen gaan. De kozijnen worden dus genoemd als expliciet deel uitmakend van de "gemeenschappelijke delen"; die maken deel uit van de gevel, net als de balkons. Kan iemand uitsluitsels hierover geven ?

Het balkon zit aan je huis vast , dus is het onderhoud voor de koper. Je koopt het huis met balkon. Het dak en portiek is iets totaal anders.

irene.van-houte-valkenburg schreef: ↑

02 feb 2024 11:29

Het balkon zit aan je huis vast , dus is het onderhoud voor de koper. Je koopt het huis met balkon. Het dak en portiek is iets totaal anders.

Dat is wel behoorlijk kort door de bocht. Er komt wel iets meer bij kijken dan "zit aan je huis vast". Zie bijvoorbeeld deze soortgelijke discussie. Het kan zijn dat je conclusie klopt, maar je argument draagt je conclusie niet

Het is verstandig ook even goed te kijken wat er in het modelreglement staat en wat het MJOP erover zegt.

Soms zijn dit soort dingen geregeld niet in de splitsingsacte maar in het reglement van de Vereniging van Eigenaren (VVE). Ik raad je aan deze te lezen en mocht je daar niet uitkomen dan kun je je vraag vast stellen aan één van de bestuursleden van de vereniging. Is er niets over geregeld kun je dit ter sprake brengen tijdens de jaarlijkse ledenvergadering en daar met elkaar een besluit over nemen.

De binnenkant van het balkon is eigendom van de koper. De buitenkant is eigendom van de VvE. Als dit muren zijn, hoeft er weinig aan te gebeuren. Als het bijvoorbeeld spijlen zijn, dan zal dit waarschijnlijk tegelijkertijd met de kozijnen een nieuwe lik verf moeten krijgen. De vloer die erin ligt (bij mij een soort kunststof planken) daar ben je zelf voor verantwoordelijk, het als de afwatering. Zeker dat laatste is belangrijk als je iets gaat veranderen aan de vloer.

De splitsingsakte IS het Reglement van de eigenaren (wij hebben een vrij nieuw appartement en het officiele stuk heet "Akte van Splitsing" en daar staan alle regels in). Er is geen HHR.
En er zijn drie leden, geen bestuursvoorzitter die een jaarlijkse vergadering uitschrijft, ze kloppen bij elkaar aan en spreken af als er iets overlegd moet worden. Er is een mjop in de maak, en ze gaan binnenkort een officiele (jaar)vergadering houden.
Het gaat om de "buitenkant" van het balkon, de steunbalken waar het op rust. Bij ons horen de balkons/terrassen bij de VVE, voor zover het de constructie betreft - dat staat in het Reglement. Alleen het leggen van balkontegels = het "beloopbare vlak" is voor de gebruikers van de prive-gedeelten. Hun akte van 1959 is het Modelreglement dat dat jaar gebruikt werd, al dan niet met aanpassingen die erin gezet kunnen zijn - maar wat er in staat is van toepassing. Er staat niks specifieks over de balkons, alleen dus dat ze gezamenlijk moeten beslissen over de gemeenschappelijke gedeelten, zoals het dak en buitenschilderwerk.

Ik adviseer u vereniging eigenhuis. www.eigenhuis.nl

HandigeHarrie schreef: ↑

02 feb 2024 15:27

Het gaat om de "buitenkant" van het balkon, de steunbalken waar het op rust.

100% zeker VvE. Die steunbalken zijn onderdeel van de structuur van het gebouw. Die vallen onder het gewone onderhoud van de VvE. Als ze überhaupt onderhoud nodig hebben.

Dit is niet zo moeilijk.
Het balkon behoort tot het gemeenschappelijk gedeelte en is voor rekening van de VvE
Het is immers gewoon een dragende verdiepingsvloer alleen dan buiten i.p.v. binnen

Een beetje VVE heeft ook een modelregelement. Daar staat in hoe het precies allemaal geregeld is.
Balkons met alles erop en eraan behoren altijd gewoon bij het gebouw, dus voor VVE.

BL2 schreef: ↑

02 feb 2024 19:15

Een beetje VVE heeft ook een modelregelement. Daar staat in hoe het precies allemaal geregeld is.
Balkons met alles erop en eraan behoren altijd gewoon bij het gebouw, dus voor VVE.

Het "modelreglement bij splitsing in appartementsrechten" met een jaartal betekent dat de versie die dat jaar het meest actueel was, gebruikt is door de notaris.
Bij ons appartement kregen we de Akte van splitsing (die bestaat uit het modelreglement met de door de opdrachtgevers gewenste wijzigingen/aanvullingen daarin); het bevat de splitsing van het gebouw in appartementsrechten + alle geldende bepalingen.
In 1959 werd een versie gebruikt waarin niets meer stond dan ik heb aangegeven; modelreglementen van nu zijn niet van toepassing op VVE's van een gebouw dat in 1959 is gesplitst (behalve op punten die door jurisprudentie tot stand gekomen zijn en daarna in het modelreglement terecht zijn gekomen).
Als ik het verkeerd zie dan hoor ik het graag maar "een beetje VVE" bestond niet in 1959.
Ik zou ook zeggen : balkon hoort bij het gebouw, en de balken maken inderdaad onderdeel uit van de constructie dus dat is nog een extra argument (maar de bodem van het balkon ook volgens mij (alleen de tegels niet).

Een modelregelement is zeker wel van toepassing als er bij een Akte van Splitsing (uit bv 1959) een Wijziging Akte van Splitsing aanwezig is waarin dit modelregelement (bv 1992) benoemd wordt. Bij verkoop appartementsrecht wordt dit modelregelement dan ook verstrekt.
Het mooie is dat juist in een modelregelement (bv 1992) alles veel duidelijker omschreven is. Een originele Akte van Splitsing is vaak erg summier.

Alle constructieve delen en het onderhoud daarvan zijn per definitie voor rekening van de VVE.

Daaronder vallen in elk geval:
-Vloeren
- muren
- daken
- kozijnen, ramen en deuren, uitgezonderd kleine herstellingen aan hang-en sluitwerk
- constructie van balkons
- liften, trappenhuizen, galerijen en gezamenlijke ruimten en gangen
- ook alle bovenstaande delen van aan de VVE toebehorende bergingen, schuren, garages, caports, afdaken etc.


Dus de draagconstructie van het balk is voor rekening van de VVE. Het deel binnen de hekken van het balkon behoort meestal wel tot het privé gedeelte. Als de VVE geen regels opgesteld heeft ten aanzien van het aangezicht van het gebouw zou je daar dus wel een leuk kleurtje mogen verven, een zonnescherm mogen ophangen of een airco buiten unit mogen plaats, voor zover bovengenoemde zaken de bouwkundige constructie niet aantasten.

Als die splitsingsakte nog steeds uit 1959 stamt, is het dan niet zinvol om eens met elkaar om de tafel te gaan zitten en de boel opnieuw te definiëren aan de hand van de meest recente modelovereenkomst, met uiteindelijk een notariële akte?

Is er sowieso wel een onderhoudspotje, en als er geen voorzitter is, wordt het dan niet tijd om de boel ook administratief eens goed op poten te zetten?

U schrijft dat er 3 eigenaren zijn, dus de "VvE" bestaat dan uit 3 leden. U betaald dus een maandelijks bijdrage aan de VvE en dit geld is oa bedoeld voor onderhoud aan de gezamenlijke delen.
Kan het zo zijn dat u vind dat het balkon er niet goed uitziet, maar niet wil betalen voor de verbetering en daardoor hoopt dat het geld van de VvE er voor gebruikt moet worden?
In dat geval moet u kijken in de meerjaren onderhoudsplan (indien aanwezig) of er een reservering is voor buitenzijnde gebouwen en ook de 2 andere eigenaren overtuigen dat onderhoud noodzakelijk is. Maar dat houdt in dat ook de balkons van de andere eigenaren hetzelfde onderhoud moeten ondergaan.

Janzegt schreef: ↑

03 feb 2024 10:03

U schrijft dat er 3 eigenaren zijn, dus de "VvE" bestaat dan uit 3 leden. U betaald dus een maandelijks bijdrage aan de VvE en dit geld is oa bedoeld voor onderhoud aan de gezamenlijke delen.
Kan het zo zijn dat u vind dat het balkon er niet goed uitziet, maar niet wil betalen voor de verbetering en daardoor hoopt dat het geld van de VvE er voor gebruikt moet worden?
In dat geval moet u kijken in de meerjaren onderhoudsplan (indien aanwezig) of er een reservering is voor buitenzijnde gebouwen en ook de 2 andere eigenaren overtuigen dat onderhoud noodzakelijk is. Maar dat houdt in dat ook de balkons van de andere eigenaren hetzelfde onderhoud moeten ondergaan.

Dat laatste hoeft niet. Je kunt uiteraard ook alleen de delen aanpakken waarbij dat noodzakelijk is.

in een kleine VvE is het soms lastig om dit goed geregeld te krijgen. zeker als het een horizontaal gesplitste woning is.

De bovenwoningen vinden vaak dat wateroverlast in de kelder en rioleringsproblemen niet voor hun zijn. De Begane grond heeft niks met een lekkend dak, verrotte dakkapel, of een schoorsteen die op omvallen staat.

En toch zal je het samen moeten oplossen want daarvoor bestaat juist de VvE.
Key is hier om goed op speaking turns te blijven met je mede-eigenaren.