Radar

Hoi allemaal, wat fijn dat je de tijd wil nemen om dit verhaal te lezen!
Ik wil graag weten hoe ik mijn rekening moet betalen die ik op de deurmat heb binnen gekregen.
of dit zo wel mag, en ik een andere oplossing mag afstemmen met de VVE.
Ik kan het bedrag namelijk niet betalen, en zou dus moeten lenen of een andere constructie bedenken.

Het verhaal:
Onze woning valt onder een VVE, toen we dit huis kochten zo'n 4 jaar geleden, was het nog een slapende VVE.
Daar kwam verandering sinds er nieuwe bewoners zijn die er graag iets moois van maken, incl. onszelf.
de verdeling is, wij hebben 2/9e deel. nog een bewoner ook 2/9e en 1 verhuurder van de winkel 5/9e deel.

Vaak gebeurde onderhoud in overleg en de offertes werden dan ook openlijk gedeeld met alle VVE leden.
Er was geen geld in een potje, dus er werd elke keer wat gevraagd van ons als bewoners.
Dit is even zuur, maar je weet waar je aan begint..

In middels nu 3 jaar verder maken wij elk jaar zo'n 1600,- (dit is dan 2/9e deel) over naar de VVE, voor de lopende kosten en een begin van een potje.

Nu tijdens de vergadering, in begin juni 2024, kregen wij te horen dat er veel lekkages waren vast gesteld en met spoed zijn gerepareerd, door een bedrijf dat rekeningen schrijft met een hark.
Dat komt neer dat wij, als deel eigenaren even 5000,- euro moesten betalen voor het vve boeking jaar 2024 ipv. de 1600,- wat wij normaal betalen.

Gelukkig heb ik 2000,- apart staan, dit spaar ik op voor de vve.
dus dat is het punt niet. maar ik mis daarin nog 3000,-
De lekkages die al gerepareerd zijn en dus betaald moeten worden komen dus voor ons echt als een verassing. incl. de kosten. Omdat de rekening wel echt betaald moet worden stemde de verhuurder met 5/9e deel direct in met het betalen van zijn deel van de kosten.

Daardoor lag de factuur van 5000,- al direct de volgende dag op de mat.
ik begrijp goed dat er betaald moet worden, en als ik het geld had liggen had ik het ook gedaan.
Alleen ik heb niet alles, dit ziet de VVE als mijn probleem. en dat moet ik zelf maar oplossen.
De meerderheid heeft ingestemd met de kosten, dus ik MOET mee. Zelfs als het niet lukt.

Wat mij tegen de borst stuit is dat er niet meer word afgestemd, maar eerst word gehandeld, zonder dit af te stemmen of te melden. en dan word er gevraagd om geld.

Zelf ben ik erg handig en doe ook veel uit eigen betaal rekening om mijn huis in conditie te houden.
De buren hebben al jaren geen onderhoud gedaan aan de woning, en nu treed daar juist lekkage op.

Ik wordt gedwongen om iets te betalen, wat ik niet kan betalen. Ik voel mij als een kat in het nauw.
ik zou graag toch een andere constructie willen bedenken dan elk jaar weer opnieuw voor een verasssing komen te staan.
Mag een VVE op deze schimmige wijze geld eisen, en het dan ook mijn probleem noemen als het bedrag een verassing is?

Je kan eisen de facturen in te zien; en ook vragen om bewijs van het probleem. En aangeven dat je dit niet in één keer kan betalen.
En als het probleem bij die buren zit, en zij zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud zou jij niet hoeven mee te betalen. Of is dat onderhoud voor de VvE?

Ik denk dat je als eerste moet beseffen dat jij de VVE bent, althans deel ervan. Er zal een splitsingsacte zijn met daaraan gekoppeld modelreglement uit een bepaald jaar en mogelijk andere documentatie die je als het goed is voor de aankoop ontvangen hebt waar de spelregels van jullie VVE in staan, wat zijn jullie verplichtingen, wat mag je verwachten e.d.

Je post leest nu een beetje als 'ik tegen de VVE', terwijl dat niet het geval moet zijn.

Waarom zijn jullie als VVE leden akkoord gegaan met een bedrijf als deze schrijft 'met een hark', dat kan immers niet zomaar, daar moet over gestemd worden. Ook kan er normaal gesproken niet zomaar begonnen worden met werkzaamheden, ook daar zal je over moeten overleggen en stemmen. Al kan het natuurlijk wel dat iemand met 5/9de stemrecht zo'n stemming kan beslissen in zijn eentje als jullie reglement aangeeft dat voor de bepaalde beslissing een meerderheid genoeg is, voor andere zaken kan het echter zijn dan er een grotere meerderheid nodig is, bijvoorbeeld 75%, let daar dus goed op.

Zaken uit eigen zak doen zou ik dan dus ook mee stoppen in het geval dit zaken zijn die onder de VVE vallen volgens de reglementen, daar kan anders nog een boel gezeur van komen. Regel dat lekker samen als VVE, of stel samen een beheerder aan die dit voor jullie gaan regelen.

Als een VVE niet beschikt over de middelen mag de VVE vaak inderdaad, mits goedgekeurd in de vergadering, extra bijdragen verlangen van de leden. Daar is niet echt iets schimmigs aan. Wil je niet voor verrassingen komen te staan, zorg dan samen met de andere leden, dat de VVE niet meer slaapt. Zoals deze nu wel deels nog lijkt te slapen, zorg dat het wettelijke verplichte MJOP er komt, en zorg dat de VVE bijdragen daar op afgestemd worden of zorg als alternatief voor dat er voldoende gespaard wordt. Mogelijk is die 1600 per jaar per 2/9de van het object te weinig. Uit mijn hoofd is als je niet kiest voor een MJOP minimaal verplicht om 0.5% van de actuele herbouwwaarde te sparen per jaar. Maar als een pand al in slechte staat is, kan dat initieel na lang slapen natuurlijk veel te weinig zijn en zullen er grotere investeringen nodig zijn.

kuklos schreef: ↑

10 jun 2024 12:12

Je kan eisen de facturen in te zien; en ook vragen om bewijs van het probleem. En aangeven dat je dit niet in één keer kan betalen.
En als het probleem bij die buren zit, en zij zelf verantwoordelijk zijn voor het onderhoud zou jij niet hoeven mee te betalen. Of is dat onderhoud voor de VvE?

TS heeft het over het dak, dat is normaalgesproken inderdaad eigenlijk altijd voor de VVE. Het verhaal lezende zal dit wel zo'n kleine VVE zijn van een winkel met daarboven 2 appartementen of iets in die richting. Daar zie je wel vaker van dit soort ****, omdat de leden vaak de VVE niet goed voor elkaar hebben en niet voldoen aan de wettelijke vereisten die de laatste jaren, juist om dit soort problemen voor te zijn, flink aangescherpt zijn.

ikkuhh8 schreef: ↑

08 jun 2024 17:48

Ik wil graag weten hoe ik mijn rekening moet betalen die ik op de deurmat heb binnen gekregen.
of dit zo wel mag, en ik een andere oplossing mag afstemmen met de VVE.
Ik kan het bedrag namelijk niet betalen, en zou dus moeten lenen of een andere constructie bedenken.

[...]

Er was geen geld in een potje, dus er werd elke keer wat gevraagd van ons als bewoners.
Dit is even zuur, maar je weet waar je aan begint..

[...]

Alleen ik heb niet alles, dit ziet de VVE als mijn probleem. en dat moet ik zelf maar oplossen.

[...]

Mag een VVE op deze schimmige wijze geld eisen, en het dan ook mijn probleem noemen als het bedrag een verassing is?

Even wat dingen geïsoleerd. Denk dat dit wel duidelijk is. Het is inderdaad jouw verantwoording om voor jouw probleem een oplossing te zoeken. Daar is niks schimmigs aan. Dat er geen potje was, dat wist je toch? Je hebt immers nooit iets betaald. Wat is je uitgelegd toen je de woning kocht over het functioneren van de VvE en het saldo op de rekening? Je kun dit niet betalen. Maar als er vanaf het begin een maandelijkse bijdrage was gevraagd, had je dat dan wel kunnen betalen?

U bent zelf de VVE, samen met de twee andere eigenaren binnen het complex.

De VVE is verplicht om een MJOP op te stellen en aan de hand daarvan een onderhoudsreserve op te bouwen. Daarnaast moet de VVE de lopende koste betalen zoals een opstalverzekering, energie en onderhoud van gemeenschappelijke ruimten, zaken als intercom en eventueel liftinstallatie.
En, niet onbelangrijk: de VVE is verplicht per direct maatregelen te nemen wanneer er gebreken aan het pand zijn die het woongenot van één of meerdere eigenaren verstoren. Een lekkage is zo'n voorbeeld waarbij direct actie moet worden ondernomen door de VVE. En de rekening moet vervolgens betaald worden door de VVE.
Wanneer er voor die rekening onvoldoende geld in kas is, zijn er twee opties. Optie 1 is dat de leden een extra bijdrage doen om de onvoorziene rekening te betalen. Optie 2 is dat de VVE geld leent om die rekening te betalen.
Ik vrees alleen dat voor uw VVE de tweede optie niet haalbaar is, omdat de VVE zoalw u het omschrijft momenteel niet financieel gezond is.

En ja, u als leden bent volledig verantwoordelijk voor het betalen van de rekening. Als lenen geen optie is, dan rest niets anders dan dat de leden van de VVE besluiten dat ieder een extra bijdrage doet om de kosten te dragen. Als dat besluit is genomen, min of meer gedwongen door de situatie, moet u als lid gewoon dat besluit volgen.

In het uiterste geval kan de VVE u uit de woning zetten en uw appartementsrecht verkopen om op die manier de rekening betaald te krijgen.

Dit gaat wel over serieuze bedragen als ik de posting tenminste goed begrijp.

De 5.000 euro is maar 2/9 van het totaal Dit betekent dat de "spoedreparatie" van het dak 22.500 euro heeft gekost. Dat zal toch ook enige voorbereidingstijd nodig hebben (plannen, tekenen , bestellen materialen) Tijd waarin ook communicatie kan plaatsvinden

Dat lijkt me zo niet in orde. Voor dit soort bedragen dient er echt vooraf communicatie opgestart te worden en eventueel een vergadering. Ik vind niet normaal dat dit werk al is uitgevoerd en je voor een voldongen feit komt te staan.

Dit laat onverlet dat het best kan zijn dat het waarschijnlijk een noodzakelijke reparatie is.

In dit soort zaken sluit ik nooit uit dat de 5/9 verhuurder en (bevriende?) aannemer onder 1 hoedje spelen. Opgeblazen rekening, met onder de tafel een extra geldstroom

Volgens mij heb je een besluit in de Algemene LedenVergadering (ALV) nodig om geld, dat niet is begroot te gaan uitgeven. Is dat ALV-besluit niet genomen had de opdracht niet zomaar, zonder uw medeweten mogen worden verleend.
Overigens: wordt die ALV alsnog belegd en dit besluit voorgelegd, dan heeft degene met 5/9 deel alleen al de meerderheid van stemmen en bent u alsnog de klos voor uw aandeel.
Verder heeft U een woning / appartement gekocht in de wetenschap dat de VVE "slapend" was. U had dus kunnen weten dat er geen buffer was, en dit soort verrassingen u dus boven het hoofd konden hangen.
Gezien het spoedeisende karakter (de schade bij lekkage zou wellicht nog groter zijn geweest en de verzekering zou als uw VVE wist dat dit euvel bestond, wellicht ook niet uitkeren) ligt het wel in de reden dat de VVE deze opdracht wel móest verlenen.
Praktisch en uit eigen ervaring: zijn de andere VVE-leden bereid om uw gedeelte van 3000 voor te schieten en dat in een overeenkomst vast te leggen, zodat u dat in termijnen kunt terug betalen??

Welke werkzaamheden zijn er eigenlijk uitgevoerd voor die € 22.500, en is dat controleerbaar?

Wat ik hier lees is dat de verhuurder (die 5/9de eigenaar is) bij gebrek aan een actieve VvE eigenlijk alles maar kan doen: de meerderheid heeft beslist !. Dit is jaren goed gegaan en nu opeens misgelopen.
De beste weg zal zijn om toch te proberen een Alv te houden en daar dit probleem te bespreken. Helaas heeft de verhuurder een meerderheidsbelang dus als je geen medewerking krijgt ben je veroordeeld tot het betalen van die € 5000.-. Dan wordt het een gang naar de bank voor een lening.

Een Wiskunde Student schreef: ↑

10 jun 2024 14:27

De 5.000 euro is maar 2/9 van het totaal Dit betekent dat de "spoedreparatie" van het dak 22.500 euro heeft gekost. Dat zal toch ook enige voorbereidingstijd nodig hebben (plannen, tekenen , bestellen materialen) Tijd waarin ook communicatie kan plaatsvinden

Of het is precies andersom: er moet eerst aanbetaald worden voordat er überhaupt iets gaat gebeuren. Dat zou ook verklaren waarom de factuur de volgende dag al op de mat lag.

Ivo.w schreef: ↑

10 jun 2024 12:46

De VVE is verplicht om een MJOP op te stellen en aan de hand daarvan een onderhoudsreserve op te bouwen.

Dat is onvolledig. Er is een verplichting om jaarlijkse reservering ten behoeve van het reservefonds op basis van (i) een MJOP; of (ii) 0,5% van de herbouwwaarde.

En ja, u als leden bent volledig verantwoordelijk voor het betalen van de rekening. Als lenen geen optie is, dan rest niets anders dan dat de leden van de VVE besluiten dat ieder een extra bijdrage doet om de kosten te dragen. Als dat besluit is genomen, min of meer gedwongen door de situatie, moet u als lid gewoon dat besluit volgen.

Ivo.w schreef: ↑

10 jun 2024 12:46

In het uiterste geval kan de VVE u uit de woning zetten en uw appartementsrecht verkopen om op die manier de rekening betaald te krijgen.

Dat gaat hier m.i. te ver. Gezien het relatief lage bedrag, grote gevolgen, en ook gezien dat de VvE heeft verzaakt een onderhoudsreserve op te bouwen.

Erthanax schreef: ↑

10 jun 2024 15:09

Welke werkzaamheden zijn er eigenlijk uitgevoerd voor die € 22.500, en is dat controleerbaar?

De genoemde 5000 euro is de totale jaarlijkse bijdrage.

Dus inclusief al het gezamelijke onderhoud, gezamelijke rekeningen zoals verlichting gemeenschappelijke ruimtes / opstal verzekering ed en bufferopbouw voor de toekomst.

De extra rekeningen om de lekkages te verhelpen zijn dus geen 22.500,00 euro maar stukken lager.

ikkuhh8 schreef: ↑

08 jun 2024 17:48

Dat komt neer dat wij, als deel eigenaren even 5000,- euro moesten betalen voor het vve boeking jaar 2024 ipv. de 1600,- wat wij normaal betalen.

De extra kosten zijn voor TS 3400 euro. Dat maakt een totaal van zo'n 15000 euro voor de reparatie van het dak.

Was er een vergadering of overleg geweest, of op zijn minst een oproep daartoe?

Arizonakid schreef: ↑

10 jun 2024 18:17

Was er een vergadering of overleg geweest, of op zijn minst een oproep daartoe?

Nu tijdens de vergadering, in begin juni 2024, kregen wij te horen dat er veel lekkages waren vast gesteld en met spoed zijn gerepareerd

De rekeningen voor de spoedreparaties zijn dus ingebracht op de VvE vergadering.

witte angora schreef: ↑

10 jun 2024 18:03

ikkuhh8 schreef: ↑

08 jun 2024 17:48

Dat komt neer dat wij, als deel eigenaren even 5000,- euro moesten betalen voor het vve boeking jaar 2024 ipv. de 1600,- wat wij normaal betalen.

De extra kosten zijn voor TS 3400 euro. Dat maakt een totaal van zo'n 15000 euro voor de reparatie van het dak.

Voor een kleine spoedreparatie een hoop geld, maar als voor dat geld het dak meteen goed wordt aangepakt is niet geen raar bedrag.

16again schreef: ↑

10 jun 2024 14:42

In dit soort zaken sluit ik nooit uit dat de 5/9 verhuurder en (bevriende?) aannemer onder 1 hoedje spelen. Opgeblazen rekening, met onder de tafel een extra geldstroom

Typisch dat zoiets dan je blijkbaar je eerste reactie is. Zoals de waard is?

Zo ver gezocht is die reactie toch niet?
https://www.nederlandvve.nl/vve-nieuws/vve-fraude/