Radar

Een (eeh lang) lang verhaal kort:

Op een boel grote appartementen complexen zet de verhuurder de daken vol met zonnepanelen en sluit alle huurders hierop aan. Dit gebeurt wel met vooraankondiging, maar zonder overleg of mogelijkheid tot bezwaar.

De verhuurder geeft wel de mogelijkheid om een allonge te tekenen om te betalen voor de gebruikte kwh, maar als je deze niet tekent (zoals wij) word je alsnog aangesloten en moet je alsnog betalen, immers gebruik je de stroom die ze leveren. Dit werd een enorme administratieve zooi, dus de verhuurder gaat over op een maandbedrag van 38,50 per maand. Deze is gebaseerd op het lease-koop contract van de panelen voor 20 jaar, gedeeld door alle huurders.

Vervolgens vraagt de verhuurder een nieuw energie label aan met daarbij de 15m2 aan panelen per appartement, waardoor de puntentelling omhoog schiet en de WOZ waarde, en gaat op basis daarvan jaarlijks de maximale huurverhoging doorvoeren omdat er nu een nieuw plafond is.

Ik als huurder denk "Dit lijkt me niet te kloppen", dus ben naar de huurcommissie gestapt. Daarop zegt de verhuurder dat die 38,50 geen servicekosten zijn, maar ook geen huur, maar een apart bedrag voor het gebruik van de panelen en valt daarbij buiten de zeggenschap van de huurcommissie. De huurcommissie is daarmee vandaag akkoord gegaan.

Ik heb ook advies gevraagd bij de Woonbond, die reageert helaas niet op mijn vraag (6 maanden geleden al aan de bel getrokken, tot op heden geen reactie). Dus, als laatste optie hoop ik dat hier medehuurders zijn of mensen die werken in de vastgoed wereld die mij kunnen vertellen waarom een verhuurder iets zonder toestemming kan/mag plaatsen op/aan je woning, hier kosten voor kan vragen én de huur kan verhogen. Want ik blijf erbij dat dit toch niet kan kloppen. Of hogere huur, of aparte kosten, maar niet beiden, en geen van beide zonder toestemming lijkt me. Maar nu de huurcommissie zelfs zegt dat dit okay is zie ik geen enkele kans bij de rechter. En als dadelijk saldering echt wordt afgeschaft betaal ik én hogere huur, én aparte kosten én krijg ik er op de stroomrekening geen voordeel van naast gebruikt.

u kunt in beroep gaan tegen de uitspraak van de huurcommisie: [https://www.huurcommissie.nl/onderwerpe ... -uitspraak]

Yoranvt schreef: ↑

12 nov 2024 18:08

De verhuurder geeft wel de mogelijkheid om een allonge te tekenen om te betalen voor de gebruikte kwh, maar als je deze niet tekent (zoals wij) word je alsnog aangesloten en moet je alsnog betalen, immers gebruik je de stroom die ze leveren. Dit werd een enorme administratieve zooi, dus de verhuurder gaat over op een maandbedrag van 38,50 per maand. Deze is gebaseerd op het lease-koop contract van de panelen voor 20 jaar, gedeeld door alle huurders.

Heb je geen eigen stroommeter en energieleverancier?

Wie zijn de partijen bij de lease-koop? Ik neem aan de verhuurder als lease-koper. Je moet betalen voor het gebruik van de panelen, dus dat lijkt mij huur van de panelen. De vraag is of de huurcommissie hier een bevoegdheid heeft.

Yoranvt schreef: ↑

12 nov 2024 18:08

......waarom een verhuurder iets zonder toestemming kan/mag plaatsen op/aan je woning, .......

Even simpel gesteld, de woning is niet van jou, maar van de verhuurder. Je huurt slechts en mag er tegen een ruime financiële vergoeding verblijven.
Wil je echt zeggenschap over je woning, koop dan een woning.

Ingewikkelde materie dit. Je komt al snel in de discussie terecht of de zonnepanelen een roerende of een onroerende zaak zijn.

De huurcommissie heeft namelijk in haar beleidsboek aangegeven dat verhuurders zonnepanelen mogen doorbelasten in de servicekosten in het geval de zonnepanelen roerend zijn en zonder beschadiging van betekenis van de daken kunnen worden verwijderd. In het geval deze onroerend zijn en dus een bestanddeel vormen van de woning, is dit echter niet toegestaan. Het gaat immers om dwingendrechtelijke regelgeving en een huurder geniet dan huurbescherming.

De stelling dat er over de zonnepanelen geen huur maar ook en geen service kosten berekent worden door de verhuurder lijkt me niet te kloppen. Immers de huur van de panelen is verplicht en niet vrijwillig dus onderdeel van de huurovereenkomst geworden. Dan kan het mijn inziens alleen of huur of service kosten zijn.

Het doet me een beetje denken aan de verplichte huurboiler die je vroeger vaak zag in huurovereenkomsten. Mar dat was dan weer een apart, wel verplicht, contract met een derde partij.

Dat je met het afschaffen van de salderingsregeling geen opbrengst meer hebt van zonnepanelen lijkt mij een misvatting, het voordeel wordt minder maar ze zouden hun geld nog steeds op moeten brengen. Je moet ze natuurlijk wel aanmelden anders krijg je niets terug.

En elk jaar overstappen voor de bonus van ca 200 euro jaarlijks. Gebruik gaslicht.com en vul je gegevens accuraat in. De bovenste is de goedkoopste.

Gevoelsmatig zou ik ook zeggen dat het niet klopt dat je huur wordt verhoogd nav het plaatsen van de zonnepanelen, terwijl de kosten van het leasen van deze zonnepanelen ook 100% aan je worden doorberekend.

Kan zeker de moeite waard zijn om dit aan een advocaat (en eventueel de rechter) voor te leggen. Kostentechnisch komt dat wel uit, zeker als je de kosten deelt met een aantal medehuurders.

Mensen die verrast zijn dat de salderingsregeling verdwijnt hebben al langer de kop in het zand gestoken dan ze zonnepanelen hebben.

Zoek een advocaat en laat een rechter hier een uitspraak over doen die voor alle huurders
geldt en schrijf hier op dit forum wat de uitspraak was. Er zullen best wel veel mensen zijn
die willen weten of dit is toegestaan omdat dit in de toekomst nog wel vaker voor zal komen.
Wat ook nog meespeelt is dat voor iemand panelen op zijn of haar huis aan laat leggen is
dat er eerst een berekening gemaakt moet gaan worden. Met onder andere de vraag hoeveel
stroom iemand verbruikt per jaar. En dat is nu juist iets wat enorm kan afwijken per persoon.
Mijn stroomverbruik is als voorbeeld 900 Kwh per jaar voor alles dus koken wassen, drogen
etc. behalve de gasgestookte CV. Dit lage verbruik is omdat ik alleen woon. Terwijl mijn buren
in een zelfde woning 4 maal zo veel stroom verbruiken vanwege 2 volwassenen en 3 kinderen
Het lijkt mij zeer oneerlijk om een als voorbeeld zuinige alleenwoner te gaan verplichten
om veel duurder uit te zijn, terwijl de buren met 3 kinderen toevallig wel voordelig uit zijn

Yoranvt schreef: ↑

12 nov 2024 18:08

Daarop zegt de verhuurder dat die 38,50 geen servicekosten zijn, maar ook geen huur, maar een apart bedrag voor het gebruik van de panelen en valt daarbij buiten de zeggenschap van de huurcommissie. De huurcommissie is daarmee vandaag akkoord gegaan.

Valt dit dan nog wel onder de huurovereenkomst? Er is ongetwijfeld geen aparte overeenkomst voor gebruik van de zonnepanelen gesloten.

16again schreef: ↑

12 nov 2024 19:40

Heb je geen eigen stroommeter en energieleverancier?

Ik heb gewoon mijn eigen stroommeter en contract met een leverancier naar mijn keuze, maar ze hebben dus die panelen aangesloten op mijn stroomkast en ik gebruik daar dus (ook) stroom van.

alfatrion schreef: ↑

12 nov 2024 20:35

Wie zijn de partijen bij de lease-koop? Ik neem aan de verhuurder als lease-koper. Je moet betalen voor het gebruik van de panelen, dus dat lijkt mij huur van de panelen. De vraag is of de huurcommissie hier een bevoegdheid heeft.

Voor zover ik weet heeft uiteindelijk de VVE dat lease-koop contract. Maar precies weet ik dit niet omdat je die informatie als huurder niet krijgt. En verder is dat mijn probleem. De huurcommissie kan wel berekenen of een appartement inclusief panelen een eerlijke huurprijs heeft, maar zo te zien niet verder beoordelen of je dan buiten diezelfde huur nog een keer kosten mag rekenen voor diezelfde panelen. Dus hun uitspraak tot zover is dat dit mag.

DeZevendeHenk schreef: ↑

12 nov 2024 22:48

Dat je met het afschaffen van de salderingsregeling geen opbrengst meer hebt van zonnepanelen lijkt mij een misvatting, het voordeel wordt minder maar ze zouden hun geld nog steeds op moeten brengen. Je moet ze natuurlijk wel aanmelden anders krijg je niets terug.

Even korte berekening dan:
Oplevering:
Mijn panelen leveren zo'n 1800 kwh per jaar op. Dat is met de huidige prijs (0,30ct ) 540 euro per jaar, dat is 45 per maand. (voor het gemak ga ik ervan uit dat ik alles gebruik en/of wordt gesaldeerd).

Kosten:
Momenteel heb ik inclusief 8 panelen index 1,37 (dat is net label B), zonder panelen zal het dus zeker label C zijn. Dit verschilt 12 punten, wat een huurverschil in mijn klasse van 90,-- euro per maand betekent. Ik zat aan mijn plafond, nu dus niet meer met deze 12 punten erbij.

Dus totale kosten zijn (38,50 + 90,--) 128,50 per maand. De opbrengst is 45,-- per maand inclusief salderen. Dus deze panelen kosten bij salderen uiteindelijk 83,50 per maand.
Hoe gaan deze ooit voor mij geld opbrengen?

16again schreef: ↑

13 nov 2024 11:55

Valt dit dan nog wel onder de huurovereenkomst? Er is ongetwijfeld geen aparte overeenkomst voor gebruik van de zonnepanelen gesloten.

Nee. Toen wij deze afsloten waren de panelen er nog niet dus dit is niet opgenomen in het huurcontract, verder sprak het contract alleen over onderhoud(s)kosten van het appartement zelf. Niets over toevoegingen of renovaties. Wij hebben er verder nooit iets voor ondertekent op welke manier dan ook voor de plaatsing of betaling van panelen.

peter17111962 schreef: ↑

13 nov 2024 08:14

Zoek een advocaat en laat een rechter hier een uitspraak over doen die voor alle huurders
geldt en schrijf hier op dit forum wat de uitspraak was.

Dat zit misschien wel in de planning, ja. Ik probeer me eerst wat te informeren en hoop vooral iemand te vinden die dit al eens heeft meegemaakt zodat ik wat beter de kans van slagen weet. Vandaar deze post

Yoranvt schreef: ↑

14 nov 2024 09:33

Voor zover ik weet heeft uiteindelijk de VVE dat lease-koop contract.

Een VvE suggereert dat het complex een combinatie is van huurwoningen en koopwoningen.

VvE besluiten die goedgekeurd zijn in de VvE vergadering zijn in principe dwingend, dus als de VvE besloten heeft dat er gemeenschappelijke panelen op het dak komen en elk eigenaar daarvan zijn deel afneemt, dan zit de huiseigenaar die onderdeel van die VvE is, eraan vast mits het allemaal voldoet aan het VvE reglement.

Of uw huiseigenaar dat dan kan omslaan naar u, dat is een ingewikkelde vraag. Daarvoor zouden we de bepalingen in uw huurcontract moeten kennen.

Speedy123 schreef: ↑

14 nov 2024 10:28

Yoranvt schreef: ↑

14 nov 2024 09:33

Voor zover ik weet heeft uiteindelijk de VVE dat lease-koop contract.

Een VvE suggereert dat het complex een combinatie is van huurwoningen en koopwoningen.

VvE besluiten die goedgekeurd zijn in de VvE vergadering zijn in principe dwingend, dus als de VvE besloten heeft dat er gemeenschappelijke panelen op het dak komen en elk eigenaar daarvan zijn deel afneemt, dan zit de huiseigenaar die onderdeel van die VvE is, eraan vast mits het allemaal voldoet aan het VvE reglement.

Of uw huiseigenaar dat dan kan omslaan naar u, dat is een ingewikkelde vraag. Daarvoor zouden we de bepalingen in uw huurcontract moeten kennen.

Ja ik probeerde dus het verhaal kort te houden. Maar klopt, het is hier een mix van 90% verhuur vanuit 1 vastgoed beheerder, 5% verhuur via kleine/particuliere verhuur, 5% koop. Bij de VVE vergadering is er van de 297 stemmen, 286 vanuit mijn verhuurder. Zij bepalen dus wat er gebeurt, de rest moet mee. Wat ze hebben gestemd voor de panelen is dus niet met de huurders overlegt voor die vergadering.

Yoranvt schreef: ↑

14 nov 2024 10:39

Ja ik probeerde dus het verhaal kort te houden. Maar klopt, het is hier een mix van 90% verhuur vanuit 1 vastgoed beheerder, 5% verhuur via kleine/particuliere verhuur, 5% koop. Bij de VVE vergadering is er van de 297 stemmen, 286 vanuit mijn verhuurder. Zij bepalen dus wat er gebeurt, de rest moet mee. Wat ze hebben gestemd voor de panelen is dus niet met de huurders overlegt voor die vergadering.

Een VvE vergadering verspreid vooraf een agenda met alle punten. Als dit opgenomen was in de agenda, dan is er tijdens de vergadering over gestemd. Daarmee heeft overleg met alle eigenaren plaats gevonden.

Ik begrijp dat u het simpel wil houden maar dit maakt het wel erg complex. Het is vergelijkbaar met de appartementen complexen van woningbouwverenigingen die een deel van de appartementen verkocht hebben maar waar ze zelf nog altijd een overgrote meerderheid van de appartementen gehouden hebben.

Daar spelen vergelijkbare problemen met vergroening en verduurzaming. Verhuurders moeten verduurzamen want anders wordt de huur beperkt die ze mogen vragen. Sterker nog, onder energielabel D krijgt de woning strafpunten toegewezen. Dat kan aanleiding zijn voor huurverlaging.

In de toekomst zouden ze zelfs appartementen niet meer mogen verhuren als het energielabel te laag is.

Gevolg is dat eigenaren gaan verduurzamen. Dus krijg je maatregelen zoals zonnepanelen op het dak. En die kosten proberen ze dan om te slaan naar de huurders. En dat gaat dan inderdaad dubbel, want doordat het energie label stijgt, mogen ze ook meer huur vragen of vervalt de huurkorting wegens een te laag energielabel.

Al met al een hele complexe situatie waarbij de bepalingen in uw huurovereenkomst erg belangrijk zijn. Staat daar iets in over VvE besluiten?

Voor het uitsluitend aanbrengen van zonnepanelen is geen toestemming nodig van huurders. Bij renovatie is wel toestemming nodig van minimaal 70% van de huurders.

Dat er huur betaald moet worden voor zonnepanelen, klopt. Dat daardoor de WOZ en dus de huur stijgt, klopt ook. Hoe groter je huishouden, hoe meer profijt je van zonnepanelen zal hebben. 1 en 2 persoonshuishoudens zijn bij gemiddeld verbruik de 'financiële pineut'.

Ook zal je een minder gunstig energiecontract af kunnen sluiten. Daar moet je straks goed op gaan letten.

Het is ook niet voor niets dat steeds meer huurders helemaal niet zitten te wachten op zonnepanelen gezien alle ontwikkelingen.

Juist als je als huurder de zonnepanelen als roerende zaak huurt, gaat de WOZ-waarde daardoor meestal NIET omhoog.

Moneyman schreef: ↑

14 nov 2024 10:59

Juist als je als huurder de zonnepanelen als roerende zaak huurt, gaat de WOZ-waarde daardoor meestal NIET omhoog.

Maar hier https://www.waarderingskamer.nl/woz-wij ... -en-de-woz lees ik dat zonnepanelen onroerend zijn.

Als TS 100% duidelijkheid wil hebben, lijkt mij het inschakelen van een jurist met o.a. specialisatie huurrecht de meest logische weg.