Huurverhoging na 3-5 maanden

[Speedy123]

Een sociaal huurder betaald geen OZB indirect via de sociale huur. De sociale huren zijn daarvoor veel te laag. Daarvan kunnen de kapitaalbeslag kosten, de OZB, het onderhoud en het beheer nimmer betaald van worden. Dan zouden de sociale huren verdubbelt moeten worden.

In je getallenvoorbeeld bedraagt de OZB 655,-. Zal ivm de lagere waarde van de sociale huurwoning lager uitpakken.
Maar OZB is een bedrag per jaar. Omgerekend naar maandelijks huursom minder dan 50,- Wat ik niet kan rijmen met een verdubbeling van de huur.
Waarom vallen de WBVs niet om, als de huuropbrengst 2x te laag is om de kosten te dekken?

Dat is heel eenvoudig, hun oude huizen zijn heel lang geleden gebouwd. Grote flats uit de jaren zestig en zeventig van de vorige eeuw. Kostte destijds nog geen 24.000 euro om te bouwen (omgerekend van guldens). Die huizen zijn allang afgelost vanuit de huuropbrengsten. Alleen komen er nu problemen met die woningen omdat die vaak energielabel G hebben en ook heel veel vochtproblemen omdat de bouweisen toen heel anders waren. Gaat alsnog een hoop geld kosten om die te moderniseren terwijl de huur nauwelijks mag stijgen.

Maar nieuwe appartementen en eengezinswoningen van WbV kosten hele andere bedragen, Tegenwoordig kan je niet meer onder de 3,5 ton bouwen. Dat is het echte probleem waar de politiek liever niet over praat.

Tot een tijdje geleden deed men in projecten aan sponsoring, een vrije sector koopwoning moest tot een ton bijdragen aan de sociale woning in hetzelfde project. Nu gaat dat niet meer, de vrije koopwoning is al bijna onbetaalbaar geworden, laat staan dat die nog moet bijdragen aan de sociale woning. Dus komt alles dus tot stilstand.

Zoals het grote project in Zoetermeer, de nieuwe wijk de entree. Had al jaren geleden gebouwd moeten worden, met veel sociale woningen erin. U raad het al, er is nog helemaal niets gebouwd want er is geen financiering.

Een SP die heel hard blaat over 1 miljoen sociale woningen erbij gaat je echt niet uitleggen waar ze in hemelsnaam de benodigde 350 miljard euro vandaan gaan halen om die woningen te bouwen.

[Speedy123]

Ook jaren geleden en ook de niet-nieuwkomers hadden en hebben vaak genoeg niet de kans om te kopen. Om een heleboel uiteen lopende redenen.

Je spreekt veel te makkelijk in generieke zin, en dat maakt je conclusies vaak onwaar.

De meerderheid had die kans wel. Velen hebben die ook gegrepen. Zo rond 2014 waren de huizenprijzen erg laag. De rente werd die periode zelf negatief. Vanaf dat moment zien we ook een enorme stijging in het aantal mensen die een huis gingen kopen.

Die hausse heeft vele jaren geduurd en uiteindelijk tot enorme stijgingen van de prijzen op de koopwoningmarkt geleidt. Totdat de rente na 2022 ging stijgen en woningen onbetaalbaar werden voor starters.

CBS https://www.cbs.nl/nl-nl/cijfers/detail/83906NED:

Perioden,
Prijsindex verkoopprijzen,
Prijsindex bestaande koopwoningen (2015=100) ,
Ontwikkeling t.o.v. voorgaande periode (%),
Ontwikkeling t.o.v. een jaar eerder (%),Aantal verkochte woningen,
Aantal verkochte woningen (aantal) ,
Ontwikkeling t.o.v. voorgaande periode (%),
Ontwikkeling t.o.v. een jaar eerder (%),
Gemiddelde verkoopprijs (euro),
Totale waarde verkoopprijzen (mln euro)

2010 113,0 -2,2 -2,2 126.127 -1,1 -1,1 239.530 30.211
2015 100,0 2,8 2,8 178.293 16,1 16,1 230.194 41.042
2016 105,0 5,0 5,0 214.793 20,5 20,5 243.837 52.374
2017 113,0 7,6 7,6 241.860 12,6 12,6 263.295 63.680
2018 123,2 9,0 9,0 218.491 -9,7 -9,7 287.267 62.765
2019 131,7 6,9 6,9 218.595 0,0 0,0 307.978 67.322
2020 141,9 7,8 7,8 235.511 7,7 7,7 334.488 78.776
2021 163,4 15,2 15,2 226.087 -4,0 -4,0 386.714 87.431

[Ron5300]

Huurders van woningen zijn vrijgesteld van de OZB simpelweg om ze geen eigenaar van de woning zijn.
Ze betalen bij de gemeentebelastingaanslag dat deel OZB niet en dat is niet meer dan terecht.

Huurders kunnen de huurkosten niet bij de belastingdienst opvoeren maar dat kunnen huiseigenaren als zijnde hypotheekrenteaftrek dan weer wel waardoor de maandelijkse hypotheeklasten omlaag gaan.

Huiseigenaren zijn daarmee in het voordeel want hun woning wordt uiteindelijk volledig hun eigendom en een huurder van een woning zal dat nooit worden ook al heeft die na jaren huur betalen de woningwaarde dik betaald.

[Speedy123]

Huurders van woningen zijn vrijgesteld van de OZB simpelweg om ze geen eigenaar van de woning zijn.
Ze betalen bij de gemeentebelastingaanslag dat deel OZB niet en dat is niet meer dan terecht.

Huurders kunnen de huurkosten niet bij de belastingdienst opvoeren maar dat kunnen huiseigenaren als zijnde hypotheekrenteaftrek dan weer wel waardoor de maandelijkse hypotheeklasten omlaag gaan.

Huiseigenaren zijn daarmee in het voordeel want hun woning wordt uiteindelijk volledig hun eigendom en een huurder van een woning zal dat nooit worden ook al heeft die na jaren huur betalen de woningwaarde dik betaald.

En dat is dus niet waar. Dat is wat ik dan ook aantoonde met de berekening die ik boven gaf.

OZB is geen bron belasting maar een algemene belasting die rechtstreeks in de gemeente kas vloeit. Het is helemaal niet terecht dat een huiseigenaar extra belasting moet betalen die niet gebruikt wordt om de kosten van de woning voor de gemeente mee te dekken en dat huurders daardoor de facto minder aan de algemene gemeentekas hoeven bij te dragen.

Bij elke woningoverdracht worden er overdrachtskosten van 2 procent in rekening gebracht. Deze is in beginsel niet aftrekbaar.

Een woningeigenaar krijgt ook te maken met huurwaardeforfait, een vermogensbelasting over de gehele waarde van de woning. Dan mogen kosten om het bezit te verkrijgen ook opgevoerd worden. Wat dus ook gebeurt met de hypotheekrente aftrek.

Afschaffen van de overdrachtsbelasting, de OZB en het huurwaardeforfait terwijl ook de renteaftrek afgeschaft wordt, is voor mij, en velen met mij, voordeliger dan de huidige situatie.

[Moneyman]

Ook jaren geleden en ook de niet-nieuwkomers hadden en hebben vaak genoeg niet de kans om te kopen. Om een heleboel uiteen lopende redenen.

Je spreekt veel te makkelijk in generieke zin, en dat maakt je conclusies vaak onwaar.

De meerderheid had die kans wel. Velen hebben die ook gegrepen. Zo rond 2014 waren de huizenprijzen erg laag. De rente werd die periode zelf negatief. Vanaf dat moment zien we ook een enorme stijging in het aantal mensen die een huis gingen kopen.

Die hausse heeft vele jaren geduurd en uiteindelijk tot enorme stijgingen van de prijzen op de koopwoningmarkt geleidt. Totdat de rente na 2022 ging stijgen en woningen onbetaalbaar werden voor starters.

Punt is dat jij je focust op rentes en woningwaarden, terwijl er heel veel andere factoren zijn waarom heel veel mensen geen hypotheek konden krijgen (en dus niet konden kopen). Er zitten heel veel mensen vast in een vrije sectorwoning die dat echt niet gewild hebben. En die scheerde jij wel heel makkelijk over één kam, vandaar mijn nuancering.

[Speedy123]

Punt is dat jij je focust op rentes en woningwaarden, terwijl er heel veel andere factoren zijn waarom heel veel mensen geen hypotheek konden krijgen (en dus niet konden kopen). Er zitten heel veel mensen vast in een vrije sectorwoning die dat echt niet gewild hebben. En die scheerde jij wel heel makkelijk over één kam, vandaar mijn nuancering.

Ik heb het over de periode 2015-2022, de gouden jaren voor woning kopers. Een unieke periode met relatief lage huizen prijzen terwijl er de gehele periode gekenmerkt werd door een extreem lage hypotheekrente. Ik betaal 1,56% voor 20 jaar vast en dat is zonder NHG. Genoeg mensen betalen nog minder dan ik.

Ik heb vroeger zelf gehuurd in de vrije sector. Dat is het domein van de investering fondsen en de institutionele beleggers. Partijen zoals Bouwinvest en Amvest. Die partijen hanteren hele harde eisen om in aanmerking te komen om daar te mogen huren. Controle van registers zoals de BKR en vaste inkomsten uit werk waarbij het bruto maandsalaris minimaal zes keer de huur dient te zijn. Of een eigen vermogen van boven de ton waarbij men een garantstelling verlangt.

Mensen die aan die eisen voldoen kunnen ook kopen, de banken stellen vergelijkbare en soms zelfs mindere eisen. De groep die al in de vrije sector zat maar inmiddels niet meer aan eisen voldeden en er in al die jaren ook niet meer in slaagde om aan de eisen te voldoen, die schat ik niet zo groot.

In 2014 ging ik in de vrije sector huren. Kale huur met een jaar huurkorting bedroeg 1000 euro per maand. Toen ik ging kopen in 2020 was de kale huur al opgelopen naar 1480 euro per maand. Ik kijk voor de gein nog weleens op Funda, nu zou het boven de 2000 euro kale huur per maand gaan kosten.

Dus vandaar mijn conclusie, de grote meerderheid die in de jaren 2015-2022 in de vrije sector kon huren, had ook kunnen kopen (wat de meeste ook gedaan hebben overigens). En ja, er is altijd een minderheid waar het niet voor geldt, die met bijzondere omstandigheden te maken kreeg.

[Moneyman]

Met alle nuanceringen die inmiddels aangebracht zijn op je initiële statement (“huurders hadden kunnen kopen”) is de werkelijkheid wel helder denk ik

[Speedy123]

Met alle nuanceringen die inmiddels aangebracht zijn op je initiële statement (“huurders hadden kunnen kopen”) is de werkelijkheid wel helder denk ik

Bij deze dan alvast mijn universele disclaimer voor al mijn toekomstige uitingen op dit platform. Ze zijn geldig voor 95% van de gevallen. De 5% uitzondering gevallen heb ik buiten beschouwing gelaten.

[Moneyman]

Je hebt blijkbaar echt geen idee hoe groot de groep is. Ik zal me niet aan percentages wagen, maar ik kan je verzekeren dat de groep met mensen die ik tegenkom die hier linksom of rechtsom mee te maken hebben serieus groot is.

[Speedy123]

Je hebt blijkbaar echt geen idee hoe groot de groep is. Ik zal me niet aan percentages wagen, maar ik kan je verzekeren dat de groep met mensen die ik tegenkom die hier linksom of rechtsom mee te maken hebben serieus groot is.

Dat begrijp ik wel hoor maar dat noemen we beroepsdeformatie. U komt alleen bij de mensen die de problemen boven hun hoofd gegroeid zijn. De mensen die gewoon elke maand hun rekeningen kunnen betalen en dat doen, die ziet u beroepsmatig nimmer.

Qua harde cijfers weten we dat in de sociale sector in 2022 een percentage van 1,1 procent van de huurinkomsten niet geind kon worden. De groep van van mensen met een achterstand was 135.000 mensen, een enorme hoeveelheid werk voor de deurwaarders kantoren. Maar er zijn wel 1,8 miljoen sociale huurwoningen.

Cijfers van de vrije sector zijn niet voorhanden maar dat zal echt niet richting de 5 procent gaan. Er is echt een strenge selectie aan de poort.

[witte angora]

Qua harde cijfers weten we dat in de sociale sector in 2022 een percentage van 1,1 procent een huurachterstand had. Dat is dan een groep van 135.000 mensen, een enorme hoeveelheid werk voor de deurwaarders kantoren.

Geen idee. Hier wordt je na 3 maanden achterstand via de rechter de woning uit gekieperd. Of er dan nog een deurwaarder aan te pas komt, dat weet ik niet.

[Speedy123]

Qua harde cijfers weten we dat in de sociale sector in 2022 een percentage van 1,1 procent een huurachterstand had. Dat is dan een groep van 135.000 mensen, een enorme hoeveelheid werk voor de deurwaarders kantoren.

Geen idee. Hier wordt je na 3 maanden achterstand via de rechter de woning uit gekieperd. Of er dan nog een deurwaarder aan te pas komt, dat weet ik niet.

Jazeker, er zal een dagvaarding uitgebracht moeten worden. En als de huurder dan niet vrijwillig vertrekt, dan zal de deurwaarder de uitzetting moeten uitvoeren.

[16again]

Ik heb vroeger zelf gehuurd in de vrije sector. Dat is het domein van de investering fondsen en de institutionele beleggers. Partijen zoals Bouwinvest en Amvest. Die partijen hanteren hele harde eisen om in aanmerking te komen om daar te mogen huren. Controle van registers zoals de BKR en vaste inkomsten uit werk waarbij het bruto maandsalaris minimaal zes keer de huur dient te zijn. Of een eigen vermogen van boven de ton waarbij men een garantstelling verlangt.

Mensen die aan die eisen voldoen kunnen ook kopen, de banken stellen vergelijkbare en soms zelfs mindere eisen. De groep die al in de vrije sector zat maar inmiddels niet meer aan eisen voldeden en er in al die jaren ook niet meer in slaagde om aan de eisen te voldoen, die schat ik niet zo groot.

Mooi relaas. Maar naast voldoende geld moet er natuurlijk ook voldoende aanbod van koop woningen zijn.
Door die kredietcrisis kwam de bouw van koopwoningen vrijwel stil te liggen, wat aanbod natuurlijk verkleinde.
Varkenscyclus.
Tevens zat de schrik er ook nog goed in, toen late instappers door de kredietcrisis werden geconfronteerd met forse restschuld bij verkoop.

[Moneyman]

Je hebt blijkbaar echt geen idee hoe groot de groep is. Ik zal me niet aan percentages wagen, maar ik kan je verzekeren dat de groep met mensen die ik tegenkom die hier linksom of rechtsom mee te maken hebben serieus groot is.

Dat begrijp ik wel hoor maar dat noemen we beroepsdeformatie. U komt alleen bij de mensen die de problemen boven hun hoofd gegroeid zijn. De mensen die gewoon elke maand hun rekeningen kunnen betalen en dat doen, die ziet u beroepsmatig nimmer.

Qua harde cijfers weten we dat in de sociale sector in 2022 een percentage van 1,1 procent van de huurinkomsten niet geind kon worden. De groep van van mensen met een achterstand was 135.000 mensen, een enorme hoeveelheid werk voor de deurwaarders kantoren. Maar er zijn wel 1,8 miljoen sociale huurwoningen.

Cijfers van de vrije sector zijn niet voorhanden maar dat zal echt niet richting de 5 procent gaan. Er is echt een strenge selectie aan de poort.

Je blijft te krap denken. Het gaat helemaal niet alleen om mensen met betalingsachterstanden. Er zijn nog veel meer mensen die om allerlei redenen niet kunnen doorstromen naar een koopwoning. Hetzij omdat ze om allerlei redenen niet aan de vele eisen voldoen, hetzij omdat die woningen er gewoon niet zijn.

[Speedy123]

Mooi relaas. Maar naast voldoende geld moet er natuurlijk ook voldoende aanbod van koop woningen zijn.
Door die kredietcrisis kwam de bouw van koopwoningen vrijwel stil te liggen, wat aanbod natuurlijk verkleinde.
Varkenscyclus.
Tevens zat de schrik er ook nog goed in, toen late instappers door de kredietcrisis werden geconfronteerd met forse restschuld bij verkoop.

Dat niet iedereen direct in 2015 profiteerde van de nieuwe realiteit met relatief lage prijzen en zeer lage hypotheek rente, dat snap ik volkomen. Maar de gouden jaren hebben 7 jaar geduurd. Al die tijd stond de rente historisch laag en liepen de prijzen jaarlijks op met behoorlijke percentages. Ik was in 2020 ook aan de late kant, velen profiteerde al voor mij.

Tegelijkertijd was de huur in de vrije sector in die periode ook extreem aan het stijgen. Mijn huur ging in zes jaar tijd van 1000 euro naar 1480 euro. Dat is 48% stijging. Nu kost die huurwoning 2000 euro aan huur per maand. In iets meer dan tien jaar is die verdubbeld.

Qua aanbod zijn er in die zeven jaar meer dan een half miljoen nieuwe woningen op de markt gekomen. Ook in 2014 waren het nog 45 duizend nieuwe woningen die opgeleverd werden. Sindsdien loopt het cijfer elk jaar alleen maar op.

[Speedy123]

Je blijft te krap denken. Het gaat helemaal niet alleen om mensen met betalingsachterstanden. Er zijn nog veel meer mensen die om allerlei redenen niet kunnen doorstromen naar een koopwoning. Hetzij omdat ze om allerlei redenen niet aan de vele eisen voldoen, hetzij omdat die woningen er gewoon niet zijn.

Als iemand om andere redenen in die zeven jaar geen hypotheek kan krijgen, dan heeft u met een bijzondere situatie te maken. Die aantallen zullen niet bijster groot zijn.

Als iemand in zeven jaar tijd geen woning kan vinden dan is ook dat zeer bijzonder. Meer dan een half miljoen nieuwe woningen kwamen erbij in de markt in die periode. Een van de programma's die mijn vrouw en ik graag kijken is 'Kopen zonder kijken'. Makelaar Alex van Keulen verwoord het altijd heel mooi, voor starters is het altijd zeer belangrijk om ertussen te komen. Veel starters maken de fout dat ze teveel wensen hebben, het maar niet lukt een woning aan te schaffen terwijl de prijs wel jaarlijks oploopt. Zorg gewoon dat je een goede woning vind die een deel van je wensen vervult en dan kan je een paar jaar later alsnog de markt op om al je wensen vervult te krijgen. Maar zorg dat je er tussen komt.

Nu is de situatie heel anders, de hypotheek rente is opgelopen en de prijzen zijn afgelopen jaren ook weer gestegen. Nu zijn de gouden jaren voorbij en is een huis kopen voor vele mensen onbereikbaar geworden.

[16again]

Dat niet iedereen direct in 2015 profiteerde van de nieuwe realiteit met relatief lage prijzen en zeer lage hypotheek rente, dat snap ik volkomen. Maar de gouden jaren hebben 7 jaar geduurd. Al die tijd stond de rente historisch laag en liepen de prijzen jaarlijks op met behoorlijke percentages. Ik was in 2020 ook aan de late kant, velen profiteerde al voor mij.

Tegelijkertijd was de huur in de vrije sector in die periode ook extreem aan het stijgen. Mijn huur ging in zes jaar tijd van 1000 euro naar 1480 euro. Dat is 48% stijging. Nu kost die huurwoning 2000 euro aan huur per maand. In iets meer dan tien jaar is die verdubbeld.

Qua aanbod zijn er in die zeven jaar meer dan een half miljoen nieuwe woningen op de markt gekomen. Ook in 2014 waren het nog 45 duizend nieuwe woningen die opgeleverd werden. Sindsdien loopt het cijfer elk jaar alleen maar op.
[/quote]
Die prijsstijging van zowel koop- als vrij huur- sector was natuurlijk enkel mogelijk door de schaarste.
Die 45 duizend nieuwe woningen uit 2014 klinkt mooi. Maar dat was wel een dieptepunt:
https://www.cbs.nl/nl-nl/longread/de-ne ... ngvoorraad

[Speedy123]

Die prijsstijging van zowel koop- als vrij huur- sector was natuurlijk enkel mogelijk door de schaarste.

Nee hoor, de prijsstijging is ook aangedreven door de inflatie en de nieuwe bouweisen. Die dreven de prijs van nieuwbouwwoning dik op waardoor ook bestaande woningen duurder worden. Dat maakt het ook een stuk lastiger om nieuwe woningen te bouwen, zeker gezien vaak ook de sociale woningen vanuit de nieuwe koopwoningen gesubsidieerd moeten worden,

De overheid heeft ook zelf dik bijgedragen aan de prijsstijgingen van de nieuwe woningen met haar nieuwe klimaatbeleid vertaald in veel zwaardere bouw eisen zoals gasloos bouwen en de eisen aan isolatie.

Met de nieuwe eisen aan milieu vriendelijker materialen, zal dat de komende jaren ook de prijs van nieuwbouw verder opdrijven.

Verder heeft dus ook de subsidie van de koopwoningen aan de sociale woningbouw ook de prijzen behoorlijk verhoogd. In sommige projecten bleken de duurdere nieuwbouw woningen zelfs tot een ton moeten bijdragen aan de sociale woningen in hetzelfde project.

[Nijogeth]

Toen ik mijn woning kocht in 2019 was het voor velen al onmogelijk. Je moest minimaal 30k op de bank hebben staan, de goedkoopste woningen (appartementen) hier in de regio waren al 2 ton of meer waard en daarvoor moest je als alleenstaande dus bijna 50k per jaar verdienen om dat voor elkaar te krijgen. Voor een starter haast onmogelijk. Heb je een gezin, dan moest je toch al gauw vanaf 3 ton gaan kijken en dus samen al ergens tussen de 60k en 70k per jaar verdienen.

En je vergeet dat er een hoop mensen waren die gewoon nog even 40 a 50k overboden, waardoor je eigenlijk al geen kans maakte.

[Moneyman]

Ik heb niet het idee dat Speedy van z'n eigen idee af te krijgen is